第二節(jié)　常見(jiàn)問(wèn)題解答

解答1：如何依照法律規(guī)定對(duì)二次裝修進(jìn)行管理

我國(guó)對(duì)物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)法律文件中。

1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》

國(guó)務(wù)院2003年6月8日頒布，同年9月1日施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》涉及到裝飾裝修規(guī)定只有以下兩條，如下圖所示。

2.《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》是建設(shè)部于2002年3月5日發(fā)布，同年5月1日施行的，是專門的裝飾裝修管理的部門規(guī)章。

從以上規(guī)定中我們知道室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定包括六個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)這六個(gè)環(huán)節(jié)都做了具體的規(guī)定，對(duì)這些規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)了如指掌，并據(jù)此來(lái)進(jìn)行管理，具體如下圖所示。

室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定包括的六個(gè)環(huán)節(jié)

下面提供一份運(yùn)用法律與業(yè)主溝通的案例，供讀者參考。

解答2：如何對(duì)裝修施工人員進(jìn)行管理

裝修施工單位的施工人員要到客服中心進(jìn)行登記，填寫(xiě)《裝修人員登記表》。物業(yè)客服中心給裝修施工人員發(fā)《臨時(shí)出入證》，裝修施工人員憑《臨時(shí)出入證》出入小區(qū)（大廈）。要規(guī)定裝修施工人員的活動(dòng)范圍，只允許在指定的區(qū)域內(nèi)活動(dòng)，防止裝修施工人員到無(wú)關(guān)的樓棟或樓層亂竄，以免影響他人的工作和生活。

解答3：如何加強(qiáng)施工時(shí)間的管理

裝修施工不得干擾左鄰右舍，不得影響其他單位或個(gè)人的工作和休息，因此要加強(qiáng)裝修時(shí)間的管理。一般允許的施工時(shí)間為早上7：00以后，晚上8：00以前。

1.要控制噪聲施工的時(shí)間

噪聲施工的內(nèi)容包括砸墻、鉆孔、墻面樓板開(kāi)槽、鉆切錘打金屬、電鋸改料等。對(duì)住宅房屋來(lái)說(shuō)，噪聲施工時(shí)間要避開(kāi)人們的休息時(shí)間。

例如，中午12：00至14：00、晚上8：00以后至早上7：00以前，不允許噪聲施工，一般規(guī)定是上班時(shí)間內(nèi)只能從事不發(fā)生噪聲的裝修施工，發(fā)生噪聲的裝修施工可安排在下午4：00至晚上8：00，還要規(guī)定不能使用發(fā)出有害氣味的材料。

2.對(duì)電梯使用時(shí)間做出限制

高層建筑內(nèi)的業(yè)主或使用人的室內(nèi)裝修必須允許其使用電梯運(yùn)送施工人員、裝修材料和垃圾，但為不影響其他人的使用，應(yīng)規(guī)定使用電梯的時(shí)間。

通常的規(guī)定是運(yùn)送施工人員、裝修材料和垃圾要避開(kāi)電梯使用的高峰時(shí)間，這個(gè)高峰時(shí)間根據(jù)大樓的用途和對(duì)象不同而不同。如果白天電梯使用非常繁忙，可安排在夜間運(yùn)送裝修材料和垃圾。

解答4：如何加強(qiáng)裝修垃圾的管理

裝修垃圾的清運(yùn)是一項(xiàng)重要的工作。目前裝修垃圾清運(yùn)的方式往往有兩種，如下圖所示。

裝修垃圾清運(yùn)的方式

不管以哪種方式清運(yùn)垃圾，物業(yè)公司都應(yīng)該制訂裝修垃圾清運(yùn)的規(guī)定，一方面約束業(yè)主和裝修公司，另一方面也是對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行約束。

下面提供一份因裝修垃圾未清理產(chǎn)生糾紛的案例，供讀者參考。

解答5：如何對(duì)裝修行為進(jìn)行管理

物業(yè)管理處可以成立以工程及護(hù)衛(wèi)員為成員的裝修聯(lián)合管理小組，工程部主管為主要負(fù)責(zé)人。管理小組按《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)安全和建筑裝修監(jiān)理，檢查并及時(shí)填寫(xiě)《裝修巡查記錄》,主要目的就是在裝修期間，對(duì)裝修進(jìn)行更有效的管理和監(jiān)控，管理重點(diǎn)如下。

（1）為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，在實(shí)際工作中，工程技術(shù)人員每?jī)商煅膊橐淮危蛔o(hù)衛(wèi)員每天對(duì)裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管，消除管理盲點(diǎn)，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。

（2）為防止房屋裝修后出現(xiàn)滲漏而引發(fā)責(zé)任問(wèn)題，要求裝修單位對(duì)廚房、衛(wèi)生間在防水施工后進(jìn)行48小時(shí)的閉水試驗(yàn)，確認(rèn)未發(fā)現(xiàn)滲漏后方可進(jìn)行下一步施工。對(duì)于在施工過(guò)程中涉及到陽(yáng)臺(tái)鑿開(kāi)找平層的，必須重新進(jìn)行防水施工處理方可進(jìn)行下一步施工。

解答6：如何應(yīng)對(duì)違規(guī)裝修

雖然物業(yè)管理人員掌握了業(yè)主裝修的流程，加強(qiáng)了日常裝修巡檢，但仍然難以避免違規(guī)裝修的出現(xiàn)，同時(shí)還有些業(yè)主為了自己的需求，明知裝修違規(guī)卻一意孤行，這就需要物業(yè)管理人員努力溝通，盡量減少重大違規(guī)裝修的出現(xiàn)。具體應(yīng)對(duì)措施見(jiàn)下表。

違規(guī)裝修的表現(xiàn)及應(yīng)對(duì)措施

解答7：如何制止違章搭建和保持房屋外觀整潔統(tǒng)一

物業(yè)公司要公示《裝修管理規(guī)定》，說(shuō)明所不容許的違章搭建及破壞房屋外觀的行為。業(yè)主在辦理手續(xù)時(shí)與其簽訂《裝修管理協(xié)議書(shū)》，明確雙方權(quán)責(zé)及業(yè)主必須遵守的條款，并發(fā)放國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《住宅室內(nèi)裝修管理辦法》，管理處發(fā)放《裝修特別提醒》，將違章裝修防患于未然。

裝修期間，管理處對(duì)進(jìn)入小區(qū)的裝修材料進(jìn)行有效管理，如發(fā)現(xiàn)有可能造成違章裝修和破壞小區(qū)整體外觀的材料及物品進(jìn)行盤(pán)問(wèn)并登記，如不銹鋼管材、門窗、花架、晾衣物、空調(diào)、太陽(yáng)能熱水器等，對(duì)上述材料及物品進(jìn)入小區(qū)必須到管理處辦理《物品放行條》之后方可進(jìn)入小區(qū)，對(duì)違章裝修材料和物品不予放行。

物業(yè)公司管理人員要根據(jù)《物品放行條》內(nèi)容加強(qiáng)監(jiān)控管理，每天巡查房屋外觀，發(fā)現(xiàn)有違章搭建和破壞房屋外觀的行為及時(shí)制止。對(duì)一些違反《住宅室內(nèi)裝修管理辦法》、《裝修管理規(guī)定》及《裝修管理協(xié)議》等的行為采取說(shuō)服教導(dǎo)并予以限期糾正，對(duì)拒不糾正的行為報(bào)業(yè)主委員會(huì)或臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)協(xié)助說(shuō)服工作，最終可報(bào)屬地裝修管理辦公室或城市管理辦公室強(qiáng)制糾正。

例如，某高檔小區(qū)一業(yè)主正在裝修其新房，其他部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽(yáng)臺(tái)部分。物業(yè)管理員接到通知后立刻到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，將防盜網(wǎng)擋在小區(qū)之外，并向業(yè)主說(shuō)小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)的情況,但業(yè)主立場(chǎng)非常強(qiáng)硬，質(zhì)問(wèn)管理員為什么不能安裝陽(yáng)臺(tái)防盜網(wǎng)，假如失盜怎么辦？管理員從三方面向業(yè)主作了解釋。

第一，安裝防盜網(wǎng)，給人的感覺(jué)像在籠子里棲身一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感覺(jué)。

第二，按照國(guó)家有關(guān)消防規(guī)定是不能安裝任何防盜網(wǎng)，假如室內(nèi)萬(wàn)一失火安裝防盜網(wǎng)后人員的疏散和消防救火都會(huì)帶來(lái)不利影響。

第三，本小區(qū)是一個(gè)智能化小區(qū)，每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū)24小時(shí)不中斷巡邏，沒(méi)有必要安裝防盜網(wǎng)。如真想安裝防盜網(wǎng)，只能根據(jù)小區(qū)的規(guī)定要求安裝在室內(nèi)。

第四，業(yè)主同意將防盜網(wǎng)安裝在室內(nèi)。

解答8：如何加強(qiáng)裝修現(xiàn)場(chǎng)管理

對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)的管理，可從如下圖所示的4個(gè)方面入手。

裝修現(xiàn)場(chǎng)的管理措施

1.嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無(wú)序狀態(tài)

由于裝修工人的來(lái)源控制有極大的不確定性，施工過(guò)程中的自我約束不足，施工單位管理不力，物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位應(yīng)嚴(yán)格物業(yè)區(qū)域的出入口（包括電梯）人員和材料管理。凡未佩戴物業(yè)裝飾裝修施工標(biāo)識(shí)的施工人員和其他閑雜人員，一律禁止入內(nèi)，使裝修人員管理有序化、規(guī)范化。

2.加強(qiáng)巡視，防患于未然

物業(yè)裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝修管理巡視力度，對(duì)有違規(guī)違章苗頭的裝修戶，要重點(diǎn)巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章，要曉之以理，動(dòng)之以情，必要時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門處理。同時(shí)，檢查施工單位施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理施工證，強(qiáng)化施工人員管理。

3.控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益

物業(yè)裝修管理要特別注意裝修施工（尤其是拆打）的作業(yè)時(shí)間，避免影響其他業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活工作秩序。另外還應(yīng)針對(duì)不同的物業(yè)類型，制訂相應(yīng)的管理規(guī)定，區(qū)別對(duì)待。

4.強(qiáng)化管理，反復(fù)核查

物業(yè)集中裝修期間，要增派人力，實(shí)施普遍巡查和重點(diǎn)檢查相結(jié)合。

（1）檢查裝修項(xiàng)目是否為已登記的項(xiàng)目，其中：一是要檢查裝修項(xiàng)目是否申報(bào)；二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無(wú)私自增加。巡視過(guò)程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項(xiàng)目需指導(dǎo)用戶及時(shí)申報(bào)，辦理相關(guān)手續(xù)。

（2）檢查施工人員的現(xiàn)場(chǎng)操作是否符合相關(guān)要求。如埋入墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管；施工現(xiàn)場(chǎng)的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場(chǎng)的材料堆放是否安全；垃圾是否及時(shí)清運(yùn)，有無(wú)亂堆放，裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生等。

下面提供一份××物業(yè)公司二次裝修管理規(guī)定的范本，供讀者參考。