第1章 緒論

1.1 復習筆記

第一節(jié) 資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展

一、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展階段

（一）簡單評估階段

簡單評估是對財產(chǎn)的偶然的、直觀的評價。具有如下特點：

1．直觀性；

2．非專業(yè)性；

3．無償性。

（二）經(jīng)驗評估階段

與簡單評估階段相比，經(jīng)驗評估階段的評估結(jié)果比較可靠，但還未能實現(xiàn)評估工作的規(guī)范化。具有如下基本特點：

1．評估人員具有一定的評估經(jīng)驗和專業(yè)水平，評估業(yè)務也比較頻繁；

2．評估人員對資產(chǎn)評估業(yè)務進行有償服務；

3．估價對象的種類、估價活動、估價手段與方法等帶有個別性、偶然性、經(jīng)驗性。

（三）規(guī)范評估階段

規(guī)范評估是在經(jīng)驗評估的基礎上發(fā)展而來的。資產(chǎn)評估管理機構(gòu)或行業(yè)自律協(xié)會開始制定統(tǒng)一的評估準則，對評估師的職業(yè)道德規(guī)范和評估工作程序作出明確、具體的規(guī)定。

（四）科學評估階段

科學評估是指把現(xiàn)代科學技術(shù)和管理方式引用到資產(chǎn)評估中來，采用科學的方法和手段對被評估資產(chǎn)進行評估的過程。具有如下特點：

1．現(xiàn)實性；

2．市場性；

3．預測性；

4．公正性；

5．咨詢性。

二、中國資產(chǎn)評估的發(fā)展演進過程

（一）探索階段

在探索階段，資產(chǎn)評估工作還不完善、不規(guī)范，也缺乏科學的估價方法。嚴格地說，它只屬于清產(chǎn)核資（清查資產(chǎn)、核實資金）。

（二）確立階段

在我國，真正科學意義上的資產(chǎn)評估行為和資產(chǎn)評估行業(yè)產(chǎn)生于20世紀80年代末期。

（三）快速發(fā)展階段

第二節(jié) 資產(chǎn)評估的定義、特點與作用

一、資產(chǎn)評估的定義和基本要素

（一）資產(chǎn)評估的定義

資產(chǎn)評估，即資產(chǎn)價值形態(tài)的評估，是指專門機構(gòu)和專門人員，按照國家法律法規(guī)和評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照規(guī)定的程序和標準，運用科學的方法和統(tǒng)一的價值尺度，對評估時點資產(chǎn)進行評定與估算的行為。

（二）資產(chǎn)評估的基本要素

一項資產(chǎn)評估工作至少應該包括以下六個基本要素：

1．資產(chǎn)評估的主體，即從事資產(chǎn)評估的專門機構(gòu)和人員；

2．資產(chǎn)評估的客體，即被評估的對象；

3．資產(chǎn)評估的目的，即需要進行資產(chǎn)評估的原因；

4．資產(chǎn)評估的標準，即資產(chǎn)評估機構(gòu)在資產(chǎn)評估中所遵循的時間標準和價格標準等；

5．資產(chǎn)評估的程序，即資產(chǎn)評估具體進行的環(huán)節(jié)、步驟；

6．資產(chǎn)評估的方法，即評估運用的符合國家規(guī)定的各種專門的方法。

二、資產(chǎn)評估的特點

（一）市場性

市場性是資產(chǎn)評估區(qū)別于其他會計活動的顯著特征。資產(chǎn)評估的市場性表現(xiàn)在以下兩個方面：

1．資產(chǎn)評估需要模擬市場來作為資產(chǎn)估價的依據(jù)；

2．評估結(jié)果的有效性要受市場檢驗。

（二）公正性

資產(chǎn)評估的公正性是指資產(chǎn)評估行為相對于評估當事人具有獨立性，資產(chǎn)評估過程及其結(jié)果只服從于資產(chǎn)評估對象及評估時的各種主客觀條件，而不傾向于各當事人的任何一方。資產(chǎn)評估的公正性表現(xiàn)在以下兩個方面：

1．資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員保持超然獨立的地位，這是公正性的組織基礎；

2．資產(chǎn)評估人員必須按公允、法定的準則和規(guī)程執(zhí)業(yè)，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎。

（三）咨詢性

咨詢性是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務提供的專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資產(chǎn)業(yè)務定價決策負責。

（四）動態(tài)性

資產(chǎn)評估確定的是交易時點所顯現(xiàn)的資產(chǎn)價值，由于資產(chǎn)價值因其交易環(huán)境、要素配置條件的不同而不斷變化，因而資產(chǎn)評估的資產(chǎn)價值計量是動態(tài)的。

三、資產(chǎn)評估的作用

（一）咨詢作用

咨詢的作用是指資產(chǎn)評估的結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，該意見本身雖然沒有強制執(zhí)行的效力，但可以作為當事人要價和出價的參考。資產(chǎn)評估給相關(guān)當事人提供的有關(guān)資產(chǎn)交換價值方面的專業(yè)判斷或?qū)＜乙庖姡荒芤膊粦撊〈Y產(chǎn)交易當事人的交易決策。

（二）鑒證作用

鑒證由鑒別和舉證兩個部分組成。鑒別是專家依據(jù)專業(yè)原則對資產(chǎn)交易的現(xiàn)時價格做出的獨立判斷，而舉證則為該判斷提供理論和事實支撐，使之做到言之有理、持之有據(jù)。

資產(chǎn)評估的鑒證作用主要表現(xiàn)在：

1．資產(chǎn)評估是以從事專業(yè)鑒別和舉證為主要內(nèi)容的服務性活動；

2．資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展狀況和水平在很大程度上與資產(chǎn)價值鑒證（非權(quán)屬鑒證）方面所具備的整體能力相關(guān)；

3．盡管資產(chǎn)評估的這種鑒證活動一般并不具有法律效力，但仍然是資產(chǎn)業(yè)務當事人各方進行決策的重要依據(jù)，評估師必須對自己的行為承擔相應的專業(yè)責任、民事責任和刑事責任。

（三）促進作用

資產(chǎn)評估是揭示、發(fā)現(xiàn)、公正衡量資產(chǎn)價值的專業(yè)手段，通過專業(yè)性服務，資產(chǎn)評估在市場經(jīng)濟中的促進作用日益增強：

1．促進市場資源優(yōu)化配置；

2．推動資本市場良性運行；

3．維護社會公共利益；

4．提升行業(yè)社會公信力；

5．提高行業(yè)規(guī)范化水平和執(zhí)業(yè)質(zhì)量；

6．維護市場經(jīng)濟秩序以及對外開放環(huán)境下的國家利益。

第三節(jié) 資產(chǎn)評估的對象、目的和價值類型

一、資產(chǎn)評估的對象

（一）資產(chǎn)的概念

資產(chǎn)，是指經(jīng)濟主體擁有或控制的、能以貨幣計量的、能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)具有以下基本特征：

1．資產(chǎn)必須是經(jīng)濟主體擁有或控制的；

2．資產(chǎn)必須能以貨幣計量；

3．資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源。

（二）資產(chǎn)的分類

1．按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類

按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，資產(chǎn)可以分為單項資產(chǎn)、資產(chǎn)組合和企業(yè)整體資產(chǎn)。

2．按資產(chǎn)的存在形態(tài)劃分

在我國的資產(chǎn)評估中，按資產(chǎn)評估客體的存在形態(tài)劃分，通常可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。

3．按資產(chǎn)能否獨立存在劃分

按資產(chǎn)能否獨立存在劃分，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

4．按資產(chǎn)的工程技術(shù)特點劃分

按資產(chǎn)評估客體的工程技術(shù)特點劃分，可以分為流動資產(chǎn)、機器設備、無形資產(chǎn)、房地產(chǎn)、長期投資、金融不良資產(chǎn)。

（三）需要利用評估技術(shù)服務的其他經(jīng)濟事項

需要利用評估技術(shù)服務的其他經(jīng)濟事項是指只要能以貨幣計量，而且這種計量需要利用估值的理論、思路和技術(shù)才能實現(xiàn)計量目的的經(jīng)濟事項。例如債務、成本費用、獲利能力等。

二、資產(chǎn)評估的目的

資產(chǎn)評估的目的是指資產(chǎn)評估服務于什么樣的資產(chǎn)業(yè)務。資產(chǎn)評估的目的分為一般目的和特定目的，一般目的包含特定目的，特定目的則是一般目的的具體化。

（一）資產(chǎn)評估的一般目的

資產(chǎn)評估的一般目的是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。如果暫且不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評估的特殊需求，資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。公允價值之所以能夠成為資產(chǎn)評估的一般目的，這與公允價值自身的特性是緊密相關(guān)的，即與公允價值的表現(xiàn)形式具有集合性、相對性和時間性特點緊密相關(guān)。

1．集合性

公允價值的集合性主要表現(xiàn)在它可以是各種資產(chǎn)在與之相匹配的市場及交易條件下合理交易結(jié)果的估計值的集合和概括。

2．相對性

公允價值的相對性主要是指，對于具體資產(chǎn)而言，公允價值不是一個確定不變的值，而是一個相對值。當該資產(chǎn)處于正常使用及正常市場條件下時，存在一個與此條件相對應的合理價值；而當該資產(chǎn)處于非正常使用及非正常市場條件下時，同樣存在一個與之相對應的合理價值。

3．時間性

公允價值的時間性是指公允價值隨時間的變化而變化的特性。

（二）資產(chǎn)評估的特定目的

資產(chǎn)評估的特定目的是評定與估算特定資產(chǎn)在給定條件下的公允價值。通常把資產(chǎn)業(yè)務對評估結(jié)果用途的具體要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的。我國資產(chǎn)評估實踐主要用于以下方面：

1．資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；

2．企業(yè)兼并；

3．企業(yè)出售；

4．企業(yè)聯(lián)營；

5．股份經(jīng)營；

6．中外合資、合作；

7．企業(yè)清算；

8．抵押；

9．擔保；

10．企業(yè)租賃。

（三）資產(chǎn)評估的特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用

1．資產(chǎn)評估的特定目的是界定評估對象的基礎；

2．資產(chǎn)評估的特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型選擇具有約束性；

3．資產(chǎn)評估的特定目的對于資產(chǎn)評估中具體參數(shù)的選擇具有約束性。

三、資產(chǎn)評估的價值類型

（一）資產(chǎn)評估的價值屬性

資產(chǎn)評估的價值屬性是指資產(chǎn)的交換價值或資產(chǎn)的價格（范疇），主要解決資產(chǎn)價格的決定與量化問題。

（二）資產(chǎn)評估的價值類型的概念

資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式，是資產(chǎn)評估價值“質(zhì)”的規(guī)定性，即價值內(nèi)涵。

（三）資產(chǎn)評估的價值類型內(nèi)涵

1．市場價值

市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

市場價值的特征表現(xiàn)在：

（1）市場價值是一種經(jīng)過嚴格定義的價值，只有同時滿足該定義中的全部條件才能構(gòu)成市場價值；

（2）市場價值是一種理想狀態(tài)下的價值；

（3）市場價值是交易假設條件下與資產(chǎn)最佳用途相對應的價值；

（4）市場價值不是個性化的價值。

2．市場價值以外的價值（非市場價值）

市場價值以外的價值也稱非市場價值、其他價值，是一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合。主要包括：

（1）投資價值

投資價值，是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額，也稱特定投資者價值。

（2）在用價值（持續(xù)經(jīng)營價值）

在用價值是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)并按其正在使用的方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻的價值估計數(shù)額。

（3）清算價值

清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。

（4）殘余價值

殘余價值是指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額。

（四）價值類型與特定目的、評估方法的關(guān)系

1．價值類型與特定目的的關(guān)系

資產(chǎn)評估的特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定資產(chǎn)業(yè)務所決定的，對資產(chǎn)評估價值類型的選擇具有約束作用。在具體評估操作過程中，評估結(jié)果的價值類型要與已經(jīng)確定了的時間、地點及市場條件下的資產(chǎn)業(yè)務相匹配、相適應。

2．價值類型與評估方法的關(guān)系

資產(chǎn)評估價值類型說明的是資產(chǎn)評估價值的內(nèi)涵，具有質(zhì)的規(guī)定性，評估方法則是評估價值的量化過程。評估價值是價值類型與評估方法即評估價值質(zhì)的規(guī)定和量化過程共同作用的結(jié)果。引起評估價值差異的因素，既有價值類型不同的原因，也有方法運用差異的原因。科學選擇資產(chǎn)評估價值類型是資產(chǎn)評估具有科學性和有效性的根本前提。

第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設與原則

一、資產(chǎn)評估假設

資產(chǎn)評估假設，是對資產(chǎn)評估領(lǐng)域未知的事物，根據(jù)客觀的存在狀況和發(fā)展趨勢所做出的合乎邏輯的認定。

（一）基本情景假設

資產(chǎn)評估的基本情景假設即交易假設。交易假設是指假定被評估資產(chǎn)已處于交易過程中，根據(jù)交易條件等模擬市場進行估值。交易假設是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設。

（二）市場條件假設

1．公開市場假設

公開市場，是指一個有眾多買者和賣者的充分競爭性的市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的。資產(chǎn)交易雙方都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非在強制或不受限制的條件下進行的。買賣雙方都能對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。公開市場假設是假定資產(chǎn)擬進入的市場是一個公開市場。公開市場假設還假定資產(chǎn)用途可以隨便選擇，從而發(fā)揮其最大、最佳效用，即資產(chǎn)可以被用于法律和政策允許的最佳用途，從而為其持有人帶來最大收益。

2．非公開市場假設

非公開市場假設是對所有不能滿足公開市場假設條件的其他市場條件的界定，如有限交易主體假設、關(guān)聯(lián)交易主體假設、快速變現(xiàn)假設等。在非公開市場假設下，市場交易價格可能會偏離正常的市場價格。

①有限交易主體假設

該假設是假定交易時間或參與交易的市場主體數(shù)量有限的市場，這樣的市場并非一個充分活躍的市場，市場可能會出現(xiàn)買方或賣方市場；

②關(guān)聯(lián)交易主體假設

該假設是假定參與交易的市場主體存在著某種利害關(guān)系，這樣的市場并非充分競爭的市場；

③快速變現(xiàn)假設

該假設是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被追出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明，即假設資產(chǎn)所有者在某種壓力下，或經(jīng)協(xié)商，或以拍賣方式將其資產(chǎn)強制在公開市場上出售，這種情況下的資產(chǎn)評估具有一定的特殊性。

（三）交易對象狀況假設

1．持續(xù)使用（持續(xù)經(jīng)營）假設

持續(xù)使用假設是指設定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用（經(jīng)營）下去。持續(xù)使用假設要求一般情況下不能按把資產(chǎn)拆零出售所得收益之和來評估資產(chǎn)價格，即應該把資產(chǎn)看成一種獲利能力而不是物的堆積。

資產(chǎn)繼續(xù)使用的方式有：

（1）在用續(xù)用；

（2）轉(zhuǎn)用續(xù)用；

（3）移地續(xù)用。

2．利用程度假設

評估對象利用程度假設是對評估對象利用程度和效果的一種界定或假定說明。根據(jù)評估對象的差異，評估對象利用程度假設可以劃分為整體資產(chǎn)利用程度假設和單項資產(chǎn)利用程度假設。

（四）環(huán)境假設

環(huán)境假設是對評估對象使用或經(jīng)營的外部環(huán)境以及進行資產(chǎn)評估時所面對的條件的界定或假定性說明，包括宏觀環(huán)境假設和微觀環(huán)境假設。

1．宏觀環(huán)境假設

宏觀環(huán)境假設主要是對國家產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟政策、稅收貨幣政策、價格利率匯率政策等全局性的外部因素，以及行業(yè)競爭、市場競爭等因素的界定或假定性說明。

2．微觀環(huán)境假設

微觀環(huán)境假設主要是對資產(chǎn)評估的具體條件（如資料信息來源的可靠性、完整性和真實性）的界定或假定性說明。

資產(chǎn)評估假設除了從限定條件約束的內(nèi)容角度分類外，還可以根據(jù)評估假設設定條件的真實程度劃分，可以分為真實性條件假設（一般假設）、不確定條件假設（特別假設）和非真實性條件假設等。

二、資產(chǎn)評估的基本原則

（一）資產(chǎn)評估的工作原則

1．獨立性原則；

2．客觀性原則；

3．科學性原則；

4．專業(yè)性原則。

（二）資產(chǎn)評估的技術(shù)原則1．預期收益原則；

2．供求原則；

3．貢獻原則；

4．替代原則；

5．評估時點原則。