第3章 資產評估的基本方法

3.1 復習筆記

第一節 收益法

一、收益法的概念及前提條件

（一）收益法的概念

收益法又稱收益現值法、收益還原法、收益資本金化法，是指通過估算被評估資產的未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。計算公式為：

式中，V表示被評估資產的收益現值，Ai表示第i年被評估資產的未來預期收益值，r表示折現率或資本化率，n表示被評估資產總的收益期限。

（二）收益法的前提條件

1．被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；

2．資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可用貨幣衡量；

3．被評估資產預期獲利年限可以預測。

二、收益法的基本程序和基本參數

（一）收益法的基本程序

1．搜集并驗證與評估對象未來預期收益有關的數據資料；

2．分析測算被評估對象未來到期收益；

3．確定折現率或資本化率；

4．用折現率或資本化率將評估對象未來預期收益折算成現值；

5．分析確定評估結果。

（二）收益法的基本參數

1．收益額

收益額是指根據投資回報的原理，資產在正常情況下所能得到的所有權人的所得額。收益額有兩個特點：

（1）收益額是資產未來預期收益額；

（2）收益額通常是資產的客觀收益。

經濟收益與會計收益的差異主要體現在確認和計量方面，具體歸納為以下四個方面：

（1）收益確認的時點不同

經濟收益要求在資產價值發生變動時確認，而不要求在取得現金或現金要求權時確認；會計收益則只有當價值變化在某項交易中確實發生時才加以確認。

（2）收益確定的方法不同

經濟收益把所有資產看作未來可望帶給企業的經濟利益，期初、期末凈資產差異代表了收益，因此，收益確定的主要問題在于會計期初與期末預計未來經濟利益的資本化價值的對比，體現的是以現行價值或公允價值為基礎的“資產—負債觀”；

會計收益則強調已實現收入與相關的歷史成本相配比，其差額代表收益，體現的是以歷史成本原則和實現原則為基礎的“收入—費用觀”。

（3）資本保持的概念不同

經濟收益依據的是實物資本保持概念，收益的前提是在期末和期初保持一樣的狀況；會計收益則依據的是財務資本保持概念，收益是現行收入扣除所費歷史成本的財務資本所得。

（4）計量的可靠程度不同

經濟收益是面向未來的，基于對現在尚未發生但將來可能發生的交易的估計，因而是主觀的、易變的；會計收益則是面向過去的，建立在過去實際已經發生的交易的基礎之上，主要采用歷史成本計量，確保了其客觀性和可檢驗性的特點。

2．折現率

折現率是一種期望投資報酬率，是指在投資風險一定的情況下，投資者對投資所期望的回報率。

（1）折現率確定的一般原則

①折現率必須高于無風險利率；

②折現率應體現投資回報率；

③折現率要能夠體現資產的收益風險；

④折現率應與收益口徑相匹配。

（2）折現率的構成

從構成上看，資產評估中的折現率應由兩部分組成：一是無風險報酬率；二是風險報酬率。即

折現率=無風險報酬率+風險報酬率

如果風險報酬率中不包含通貨膨脹率，則折現率又可表示為：

折現率=無風險報酬率+風險報酬率+通貨膨脹率

（3）資本化率與貼現率

①資本化率

資本化率，又稱本金化率、還原化率。在具體評估操作中，折現率和資本化率沒有本質的區別，只是適用場合不同。折現率是將未來一定時期的收益折算成現值的比率，而資本化率是將未來永續收益折算成現值的比率。二者是否相等，主要取決于同一資產在未來長短不同的時期所面臨的風險是否相同。

②貼現率

折現與貼現的算法幾乎是一樣的，但這兩個詞用在不同的領域。折現一般是個財務（金融）的概念，所用的折現率是對未來市場收益率的一種預測。貼現通常是用在票據（銀行）上，所用的貼現率一般都是市場當時的利率。

（4）折現率的確定方法

①風險累加法；

②市場比較法；

③資本資產定價模型（CAPM模型）法；

④加權平均資本成本模型（WACC模型）法。

3．收益期限

收益期限是指資產具有獲利能力持續的時間，通常以年為時間單位。它由評估人員根據被評估資產自身效能及相關條件，以及有關法律、法規、契約、合同等加以測定。

三、收益法中常用的計算公式

（一）預期收益值不變

1．預期收益值每年不變，資本化率固定且大于零，收益期無限

其基本公式為：

2．預期收益值每年不變，折現率固定且大于零，收益期有限

其基本公式為：

式中，在資產評估和財務管理等領域常被稱為年金現值系數，用（P/A, r, n）來表示，則上式可以寫成：

V=A×（P/A, r, n）

（二）預期收益值在m年后保持不變

1．資本化率固定且大于零，收益期無限

其基本公式為：

2．資本化率固定且大于零，收益期有限

其基本公式為：

（三）n年內一定的預期收益值，第n年資產價格為Pn

1．前n年（含第n年）預期收益值不相等，第n年被評估資產價格為Pn，折現率固定且大于零

其基本公式為：

2．前n年（含第n年）預期收益值相等，第n年被評估資產價格為Pn，折現率固定且大于零

其基本公式為：

（四）預期收益值按等比級數變化

預期收益值按等比數遞增，逐年遞增比例為g，且滿足r>g>0，設第1期被評估資產的預期收益值為A，則第2期被評估資產的預期收益值為A（1+g），第i期被評估資產的預期收益值為A（1+g）i-1。其基本公式為：

四、收益法的優缺點

（一）收益法的優點

1．可以比較真實和準確地反映企業本金化的價格，與投資決策緊密結合，應用收益法評估的資產價格易為買賣雙方所接受；

2．收益法從資產經營的根本目的出發，緊扣被評估資產的收益進行評估，真正體現了資產商品化在交易市場上的實際價值；

3．適用于具有連續性、高效益的資產，特別是整體資產評估，應用收益法較為方便，評估過程簡單，評估結果準確。

（二）收益法的缺點

1．預期收益預測的難度較大，不僅受主觀判斷的影響，而且還直接受到未來收益不可預見因素的影響；

2．評估方法一般只適用于企業整體資產和可預測未來收益的單項生產經營性資產的評估，局限性大；

3．折現率和資本化率比較難以確定；

4．沒有獨立收益能力和連續性收益或收益達不到一定水平的資產，不能采用收益現值法。

第二節 成本法

一、成本法的概念及前提條件

（一）成本法的概念

成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產已存在的各種貶值，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。成本法的基本公式為：

資產評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值

（二）成本法的使用

成本法從再取得資產的角度反映資產價值，即通過資產的重置成本扣減各種貶值來反映資產價值。成本法主要適用于繼續使用前提下的資產評估。在運用成本法時，要求被評估資產具有以下前提條件：

1．被評估資產處于繼續使用狀態或被假定處于繼續使用狀態，被評估資產的實體特征、內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產具有可比性；

2．被評估資產應當具備可利用的歷史資料；

3．被評估資產必須是可以再生的或可以復制的；

4．必須是隨著時間的推移具有貶值特性的資產，否則不能運用重置成本法。

（三）重置成本法的使用

重置成本法充分考慮了資產的有形和無形貶值，因而對于一切以資產重置、補償為目的的資產業務都是適用的，是資產評估中最基本的方法之一。以下情形普遍運用重置成本法評估資產的價值：

1．通貨膨脹造成被評估資產的現行市價大幅度提高；

2．社會技術進步因素導致被評估資產，尤其是生產設備等固定資產出現較大的無形損耗；

3．因對現有資產進行技術更新或改造，使被評估資產的使用效益大幅度提高；

4．因被評估資產的使用年限的估計偏大或偏小，而使被評估資產計提的折舊同資產的自然損耗不相吻合。

二、成本法的基本參數

（一）資產的重置成本

資產的重置成本是指資產的現行再取得成本，分為以下兩類：

1．復原重置成本是指在評估基準日，用與估價對象同樣的生產材料、生產及設計標準、工藝質量，重新生產與估價對象全新狀況同樣的資產即復制品的成本；

2．更新重置成本是指在評估基準日，運用現代生產材料、生產及設計標準、工藝質量，重新生產一項與估價對象具有同等功能效用的全新資產的成本。

（二）實體性貶值

資產的實體性貶值又稱有形損耗，是由于資產使用磨損和自然損耗造成的貶值。

（三）功能性貶值

功能性貶值是指由于技術進步引起的資產相對落后而造成的資產價值貶值。

（四）經濟性貶值

經濟性貶值是指由于外界經濟環境變化而引起的資產價值貶值。

三、成本法中各個參數的確定方法

（一）重置成本的估算方法

1．重置核算法

重置核算法利用成本核算的原理，根據重新取得資產所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產的重置成本。

（1）購買型資產

購買型是以購買資產的方式作為資產的重置過程，如果被評估資產屬于需要運輸、安裝的資產，資產的重置成本具體由資產的現行購買價格、運雜費、安裝調試費以及其他必要的費用構成。如果不需運輸與安裝，購買價就是重置價。

（2）自建型資產

自建型把自建資產作為重置方式，它根據重新建造資產所需的料、工、費及必要的資金成本和開發者的合理收益等計算資產的重置成本。

2．價格指數法

價格指數法是指利用與資產有關的價格變動指數，將被評估資產的歷史成本（賬面價值）調整為重置成本的一種方法。計算公式為：

重置成本=資產的賬面原值×價格指數

或：重置成本=資產的賬面原值×（1+價格變動指數）

式中，價格指數可以是定基價格指數或環比價格指數。

（1）定基價格指數

定基價格指數=（評估基準日價格指數÷資產購建時的價格指數）×100%

（2）環比價格變動指數

X=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）×…×（1+an）×100%

式中：X——環比價格指數；ai——第i年環比價格變動指數，i=1,2,3, …, n。

3．功能價值類比法

功能價值法是指利用某些資產的功能（生產能力）的變化與其價格或重置成本的變化呈某種指數關系或線性關系，通過參照物的價格或重置成本以及功能價值關系估測評估對象價格或重置成本的技術方法。

（1）生產能力比例法。計算公式為：

這種方法運用的前提條件和假設是資產的成本與其生產能力呈線性關系，生產能力越大，成本越高，而且是呈正比例變化。

（2）規模經濟效益指數法。規模經濟效益指數法假定資產的生產能力與其重置成本之間呈非線性關系，其關系表示為：

即：

公式中的x被稱為規模經濟效益指數，通常是一個經驗數據。

4．抽樣統計分析法

運用統計分析法確定某類資產的重置成本的步驟如下：

（1）在核實資產數量的基礎上，把全部資產按照適當標準劃分為若干類別，如把機器設備按有關規定劃分為專用設備、通用設備、運輸設備、儀器、儀表等，把房屋建筑物按結構劃分為鋼結構、鋼筋混凝土結構等。

（2）在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性的資產，應用重置核算法、價格指數法、生產能力比例法或規模經濟效益指數法等方法估算其重置成本。

（3）估算被評估資產的重置成本，計算公式為：

（二）實體性貶值的測算方法

1．觀察法

觀察法又稱成新率法，是一種綜合判斷方法，即將多種復雜因素對資產實體性貶值的混合影響簡單定量化。計算公式為：

資產實體性貶值=重置成本×（1-實體性成新率）

或：實體性貶值=重置成本×實體性貶值率

2．使用年限法

使用年限法是利用被評估資產的實際使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進而估測資產的實體性貶值。

（1）一般情形（未更新改造）

在一般情形下，使用年限法通用的計算公式為：

式中，總使用年限=實際使用年限+尚可使用年限；實際使用年限=名義已使用年限×資產利用率。

資產利用率的計算公式為：

①當資產利用率＞1時，表示資產超負荷運轉，資產實際已使用年限比名義已使用年限要長；

②當資產利用率=1時，表示資產滿負荷運轉，資產實際已使用年限等于名義已使用年限；

③當資產利用率＜1時，表示開工不足，資產實際已使用年限小于名義已使用年限。

（2）更新改造情形

對更新改造問題，一般采取加權法來確定資產的實體性損耗，即先計算加權更新成本，再計算加權平均已使用年限。計算公式為：

加權更新成本=已使用年限×更新成本（或購建成本）

3．修復費用法

修復費用法是指利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法。如果資產可以通過修復恢復到其全新狀態，可以認為資產實體性損耗等于其修復費用。

（三）資產的功能性貶值的測算方法

功能性貶值是由于技術相對落后造成的貶值。功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：

1．對比被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本的差異；

2．確定凈超額運營成本；

3．估計被評估資產的剩余壽命；

4．以適當的折現率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估資產功能性損耗（貶值）。計算公式為：

式中：T為適用的所得稅稅率；r為折現率；m為尚可使用年限；C1k為第k年被評估資產的運營成本；C2k為第k年新資產的運營成本；C1k-C2k為第k年被評估資產的超額運營成本。

若在剩余壽命內每年的超額運營成本C1k-C2k等于一個常數Cd，則計算公式為：

式中，（P/A, r, m）為年金現值系數。

（四）資產經濟性貶值的估計

1．直接計算法

（1）計算出被評估資產由于生產能力下降而減少的年收益；

（2）扣除所得稅的影響，計算減少的年收益；

（3）將每年減少的年凈收益在剩余壽命期內進行折現，折現值之和則為經濟性貶值額。計算公式為：

式中，Ce為年損失額；T為適用的所得稅稅率；r為折現率；m為尚可使用年限；（P/A, r, m）為年金現值系數。

2．間接計算法

（1）計算經濟性貶值率；

（2）經濟性貶值率與被評估資產重置成本的乘積即為經濟性貶值。計算公式為：

式中，x為功能價值指數，實踐中多采用經驗數據，數值一般在0.6～0.7之間。

經濟性貶值的計算公式可以表示為：

經濟性貶值=重置成本×經濟性貶值率

四、重置成本法的優缺點

（一）重置成本法的優點

（1）評估前后資產不改變其原來的用途；

（2）評估對象可以重置再建；

（3）評估對象隨著時間的推移，具有損耗和貶值屬性；

（4）具有一定的科學性和可行性，對于一些存在無形損耗、貶值或貶值不大的資產評估，操作簡便，而對一些沒有收益的單項資產及市場上很難找到交易參照性的評估對象，如社會公用設施，重置成本法更為適用。

（二）重置成本法的缺點

（1）用重置成本法對整體資產進行評估，需要將其分解為單項資產逐項評估，然后匯總，比較費時；

（2）各類貶值因素較抽象，難以準確量化；

（3）商譽等無形資產無法單獨用重置成本法進行評估，需要與其他方法結合評估。

第三節 市場法

一、市場法的概念及前提條件

（一）市場法的概念

市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。

（二）市場法的前提條件

1．要有一個活躍的公開市場；

2．公開市場上要有可比的資產及交易活動；

3．參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；

4．參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性．包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件；

5．參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長．應在一個適度的時間范圍內，同時，時間對資產價值的影響是可以調整的。

二、市場法的基本程序

（一）選擇參照物

對參照物選擇主要考慮兩方面關鍵因素：

1．參照物的可比性，包括功能、市場條件及成交時間等；

2．參照物的數量問題，盡可能選擇多個參照物。

（二）選擇比較因素

雖然影響資產價值的基本因素大致相同，但具體到每一種資產時，影響資產價值的因素又各有側重。因而要針對不同種類資產價值形成的特點，選擇影響較大的關鍵因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。

（三）指標對比并量化差異

根據前面所選定的對比指標，在參照物及評估對象之間進行比較，并將兩者的差異進行量化。

（四）修正參數

市場法以參照物的成交價格作為評定估算評估對象價值的基礎，在這個基礎上將已經量化的參照物與評估對象對比指標差異進行調增或調減，就可以得到以每個參照物為基礎的評估對象的初步評估結果。

（五）綜合分析確定評估結果

由于運用市場法通常應選擇三個以上參照物，相應地，運用市場法評估的初步結果也在三個以上，而正式的評估結果只能是一個。評估人員需要對若干評估初步結果進行綜合分析，以確定最終的評估值。如果參照物與評估對象可比性都很好，評估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽，一般可考慮采用算術平均法或加權平均法確定最終結果。

三、市場法的評估方法

（一）基本公式

假設某類資產價值受n個因素共同影響，這些因素分別用指標factor1, factor2, factorn表示。若選擇的參照物有m個，分別標號為1,2, …, m，待估資產的標號為0。參照資產的市場價格分別為price1, price2, …, pricem。資產k（k∈{0,1, …, m}）修正后的指標值分別為factork1, factork2, …, factortorkn。

則待估資產與參照資產i相比較后的比準價格的公式為：

式中，為因素x的修正系數。

此外，還有修正系數累加形式：

估價對象價格=可比實例價格×（1+修正系數1+修正系數2+…+修正系數n）

若采取簡單算術平均法確定結果，則市場法的基本公式為：

四、市場法的優缺點

（一）市場法的優點

1．市場法是國際公認的資產評估三大基本方法之一，適用面廣，凡是現行市場有交易的，包括整體資產和無形資產，一些流動資產及很多單項資產均可采用；

2．市場法充分考慮了現時市場變化因素，符合實際情況；

3．評估方法直觀、簡單，又能比較準確地反映被評估資產的現在價值，評估結果容易被交易雙方接受。

（二）現行市價法的缺點

1．運用現行市價法評估資產價值必須具備一個公平、活躍的交易市場，這使得該方法的運用受到一定的局限；

2．不適用于專用設備、機器、大部分無形資產以及受到地區、環境等因素嚴格限制的一些資產的評估；

3．確定比較項目的差異難度較大，在很多情況下難以用數學公式進行量化，往往要靠評估人員的經驗判斷，從而影響評估結果的準確性。

第四節 評估方法的比較與選擇

一、資產業務與資產評估的價格匹配原則

不同資產業務在評估中適用不同的價格標準。特定資產業務的目的不同，在評估其現行價格時具體條件也有所不同，因而評估時依據的價格標準和評估的基本方法也不同。同時，不同的評估目的和不同的評估條件也必須選擇相應的價格標準和評估方法。這就是不同資產業務在評估中適用的價格匹配原則。

二、各種評估方法的比較與選擇

（一）三個層面的選擇

評估方法選擇本身，實際上包含了不同層面的資產評估方法的選擇過程，即以下三個層面的選擇：

1．關于資產評估技術思路層面的選擇；

2．在各種資產評估技術思路已經確定的基礎上，選擇實現各種評估技術思路如具體評估技術方法；

3．在確定了資產評估具體技術方法的前提下，對運用各種具體技術評估方法所涉及的經濟技術參數的選擇。

（二）選擇評估方法的影響因素

在評估方法的選擇過程中應注意以下因素：

1．評估方法的選擇要與評估目的、評估時的市場條件、被評估對象在評估過程中所處的狀態，以及由此所決定的資產評估價值類型相適應；

2．評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態等因素制約；

3．評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數據資料及主要經濟技術參數能否搜集的制約；

4．資產評估人員應當清楚，在選擇和運用評估方法時，如果條件允許，應當考慮三種基本評估方法在具體評估項目中的適用性，如果可以采用多種評估方法時，不僅要確保滿足使用各種方法的條件要求和程序要求，還應當對各種評估方法取得的各種價值結論進行分析，分析可能存在的問題并做相應的調整，確定最終評估結果。

3.2 課后習題詳解

一、簡答題

1．什么是復原重置成本？什么是更新重置成本？

答：資產的重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩類。

（1）復原重置成本是指在評估基準日，用與估價對象同樣的生產材料、生產及設計標準、工藝質量，重新生產與估價對象全新狀況同樣的資產即復制品的成本。

（2）更新重置成本是指在評估基準日，運用現代生產材料、生產及設計標準、工藝質量，重新生產一項與估價對象具有同等功能效用的全新資產的成本。

在計算重置成本時，如果同時擁有計算更新重置成本和復原重置成本的資料，應選擇計算更新重置成本。一方面，更新重置成本比復原重置成本便宜，因為新技術提高了勞動生產率，使采用新技術生產相同功能的資產所需的必要勞動時間減少。根據資產評估的替代原則，應選擇更新重置成本。另一方面，采用新型設計、材料、工藝制造的資產，無論從使用性能還是成本耗費方面都會優于舊資產。由此可見，更新重置成本與復原重置成本的差異體現在超額投資成本和超額運營成本兩個方面。

2．實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值的內涵是什么？

答：（1）實體性貶值

實體性貶值即資產的有形損耗，是由于資產使用磨損和自然損耗造成的貶值。由于評估對象一般都不是全新狀態的資產，因此大多存在實體性貶值。實體性貶值通常依據新舊程度包括表體及內部構件、部件的損耗程度來確定。

（2）功能性貶值

功能性貶值是指由于技術相對落后而造成的資產價值貶值。由于效能更高的資產廣泛使用，原有資產顯得生產效率差、精度低下、勞動投入大、產品成本高、質量下降、市場競爭力不強，從而使企業投入相對增加、產出相對下降，這就是被估資產相對于更新資產的功能性貶值。

估算功能性貶值可采用兩種方法：一種方法是將復原重置成本與更新重置成本比較，復原重置成本大于更新重置成本的差額，即為一次性投資的功能性貶值；另一種方法是用技術陳舊過時的資產生產成本與新技術資產的生產成本比較，如比較能源、原材料、人工消耗等的高低，從而估算由于過時的陳舊技術使生產成本比新的先進技術增大支出的部分，即營運性貶值，以此來確定功能性貶值。

（3）經濟性貶值

經濟性貶值是指由于外界經濟環境變化而引起的資產價值貶值。如市場變化導致工廠開工不足或產品價格下降等經濟因素使企業收益下降而帶來的資產貶值。我國在采用重置成本法進行單項資產評估時，一般不考慮資產的經濟性貶值。

3．成本法、市場法、收益法的適用范圍是什么？各有什么優缺點？

答：（1）適用范圍

①成本法適合評估勞動創造的可復制的資產、專用資產和單項資產；

②市場法適合評估具有一定通用性、能夠在公開市場上出售的資產；

③收益法適合評估資源性資產、無形資產和企業整體資產。

當然評估方法與評估對象相適應也存在交叉的情況，例如通用性資產同時適合采用成本法和市場法進行評估。

（2）成本法的優缺點

成本法的優點：成本法具有一定的科學性和可行性，對于一些存在無形損耗或貶值不大的資產評估，操作簡便。對一些沒有收益的單項資產及市場上很難找到交易參照性的評估對象，如社會公用設施，成本法更為適用。

成本法的缺點：①對整體資產進行評估，運用成本法，需要將其分解為單項資產逐項評估，然后匯總，比較費時；②各類貶值因素較抽象，難以準確量化；③商譽等無形資產無法單獨運用成本法進行評估，需要運用其他方法結合評估。

（3）市場法的優缺點

①市場法的優點

a．市場法是國際公認的資產評估三大基本方法之一，適用面廣，凡是現行市場有交易的，包括整體資產和無形資產、一些流動資產及很多單項資產，均可采用；

b．市場法充分考慮了現時市場變化因素，符合實際情況；

c．評估方法直觀簡單，又比較準確地反映被評估資產的現行價值，評估結果容易被交易雙方接受。

②市場法的缺點

a．運用市場法評估資產價值必須具備一個公平、活躍的交易市場，這使得該方法的運用受到一定的局限；

b．不適用于專用設備、機器、大部分無形資產以及受到地區、環境等因素嚴格限制的一些資產的評估；

c．確定比較項目的差異難度較大，在很多情況下難以用數學公式進行量化，往往要靠評估人員的經驗判斷，從而影響評估結果的準確性。

（4）收益法的優缺點

①收益法的優點

a．收益法可以比較真實和準確地反映企業本金化的價格，而且與投資決策緊密結合，應用此法評估的資產價格易為買賣雙方所接受；

b．這種方法從資產經營的根本目的出發，緊扣被評估資產的收益進行評估，真正體現了資產商品化在交易市場上的實際價值；

c．對具有連續性、高效益的資產，特別是整體資產評估，收益法具有獨特的優越性。當資產數量大、單項資產數量多時，成本法、市場法工作量大，而用收益法較為方便，只要掌握資產的收益額、折現率、收益期限三項參數，評估過程簡單，評估結果準確。特別是一些成本法和市場法難以解決的問題可以迎刃而解。

②收益法的缺點

a．預期收益預測的難度較大，不僅受主觀判斷的影響，而且還直接受到未來收益不可預見因素的影響；

b．評估方法一般只適用于企業整體資產和可預測未來收益的單項生產經營性資產的評估，折現率和資本化率比較難以確定。沒有獨立收益能力，沒有連續性收益，或收益達不到一定水平的資產，不能采用收益法。

4．功能性貶值的估算應按什么步驟進行？

答：估算功能性貶值，主要是估算資產的效用、生產加工能力、工耗、物耗、能耗水平等方面的差異造成的成本增加或效益降低，可以按下列步驟進行：

（1）對比被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本的差異；

（2）確定凈超額運營成本

由于企業支付的運營成本是在稅前扣除的，企業支付的超額運營成本會引致稅前利潤額下降、所得稅額降低，使得企業負擔的運營成本低于其實際支付額。因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。

（3）估計被評估資產的剩余壽命；

（4）以適當的折現率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估資產功能性損耗（貶值）。計算公式為：

式中：C1i——第i年被評估資產的年運營成本；C2i——第i年新資產的年運營成本；C1i-C2i——第i年被評估資產的超額運營成本；T——適用的所得稅稅率；r——折現率。

此外，功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同功能性貶值，計算公式為：

功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本

5．如何確定折現率？

答：折現率是一種期望投資報酬率，是指在投資風險一定的情況下，投資者對投資所期望的最低報酬。折現率由無風險報酬率和風險報酬率組成。無風險報酬率一般是參照同期國庫券利率。風險報酬率是指超過無風險報酬率以上部分的投資報酬率。在資產評估中，因資產的行業分布、種類、市場條件等的不同，其折現率亦不相同。

確定折現率常用的方法有市場比較法、資本資產定價模型法及加權平均資本成本法。

（1）市場比較法

市場比較法可以通過市場上相似資產投資收益的調查和比較得到被評估資產的折現率。例如，在資產交易市場上調查，得到三個與待評估機器設備同類的資產交易事例，經分析，它們的投資收益回報率分別為11%、12%、13.6%，則取其平均數12.2%作為被評估資產的折現率。

（2）資本資產定價模型法

資本資產定價模型法是通過一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率來衡量該投資的風險補償。當然應該明確的是該模型確定的折現率是資產的權益成本，而非資本成本。資本資產定價模型法的折現率確定公式為：

資產期望報酬率=無風險利率+（資產平均回報率-無風險報酬率）×β

其中資產期望報酬率即我們所要求的折現率。

（3）加權平均資本成本法

加權平均資本成本法既考慮權益資本成本，也考慮債務資本成本，同時還要考慮債務利息可以抵減所得稅的問題。加權平均資本成本的計算公式如下：

加權平均資本成本=權益成本×權益比例+債務成本×（1-所得稅稅率）×債務比例

其中，加權平均資本成本即我們所要求的折現率。

二、練習題

1．某被評估資產1991年購建，賬面價值為60萬元，2013年進行評估，1991年、2013年該類資產的定基物價指數分別為120%、170%，則被評估資產的重置成本為多少？

答：被估重置成本=60×（170%÷120%）×100%=85（萬元）。

2．現評估某企業某類通用設備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設備6臺，估算其總重置成本為45萬元，從會計記錄中查得這6臺設備的歷史總成本為60萬元，該類通用設備的賬面歷史總成本為600萬元，則該類通用設備重置成本為多少？

答：重置成本與歷史成本之比K=45÷60=0.75；

該類通用設備重置成本=600×0.75=450（萬元）。

3．某被評估的生產設備每月可生產8000套產品，生產每件產品的工資成本為20元，而目前的新式同類設備生產每件產品的工資成本僅為16元。假定待評估設備與新設備的運營成本在其他方面相同，待評估設備資產還可以使用6年，所得稅稅率為33%，適用折現率為12%。根據上述調查資料，求被評估資產相對于同類新設備的功能性貶值。

答：年工資成本超支額=（20×8000-16×8000）×12=384000（元）；

年工資成本凈超支額=384000×（1-33%）=257280（元）；

功能性貶值額==1057782.88（元）。

4．某類設備的價值和生產能力之間呈非線性關系，市場上年加工2500件產品的該類全新設備價值為35萬元，現已八成新的年加工1600件產品的被評估設備的價值為多少？（其中規模效益指數為0.6）。

答：資產評估價值=35×80%×（1600÷2500）0.6=21.42（萬元）

5．預計某企業未來5年的稅后資產凈現金流分別為25萬元、32萬元、38萬元、45萬元和50萬元，假定該企業資產可以永續經營下去，且從第6年以后各年收益均為50萬元，折現率為10%，確定該企業持續使用假設價值。

答：利用收益法，則該企業的持續使用假設價值為