第二章 城市土地集約利用的理論基礎

一、城市土地集約利用內涵界定

（一）城市土地及研究范圍界定

在現代城市地域結構研究中，頗具影響力、至今仍被普遍應用的理論成果是20世紀70年代提出的“區域城市結構”。它將區域城市從城市建成區向外劃分為以下幾個地帶：①城市市區土地，即我們所稱的城市建成區土地；②城市規劃區土地，包括城市規劃控制區內的近郊區的農田和村鎮建設用地；③城市行政區劃分的土地，包括城市和城市所轄縣（區）的廣大農村范圍內的土地。上述三個層次的土地構成了城市土地的范圍。本章研究對象主要為上述城市土地的第一層次，即赤壁市城市建成區，包括實際已成片開發建設、市政公用設施和公用設施基本具備的區域。

（二）城市土地利用系統及特點

城市是個開放的、復雜的、高度人工化的巨系統。城市土地利用系統是指某一區域城市土地與人類利用城市土地的方式及關系的總和，是一個典型的自然——社會——經濟——環境復合系統。城市中一定的土地單元的氣候、地貌、巖石、土壤、植被、水文、基礎地質等自然要素共同構成了一個自然生態系統；面對這樣一個土地單元，人們通過多種投入活動而使其產生一定的社會經濟效果，由此又構成了一個社會經濟系統。這兩個系統相互作用、相互交織、相互滲透從而構成了一個有一定結構和功能的統一整體，即土地生態經濟巨系統。在該系統里，土地資源環境組成土地生態子系統的實體，它為人類提供各種物質產品和生態效益，為社會經濟子系統提供物質基礎；社會經濟子系統表現為勞動者、勞動工具、科學技術、經濟管理以及人與人的社會關系等多種要素的有機組合。人類通過社會經濟子系統作用于土地資源環境，從而獲得人類必需的財富，兩者的相互作用造就了整個巨系統的存在，并推動其不斷運行和發展。

受自然和人工過程的復合影響，城市土地利用涉及眾多影響因素，與其他類型用地系統相比，城市土地利用系統具有較為明顯的復雜關聯性、開放性、動態性等特征。作為一個復雜的系統，其主要特點表現在：①土地的承載性；②利用的高效性；③區位的極端重要性；④利用空間的多維性；⑤用地功能結構的復雜性；⑥利用方式的相對穩定性；⑦環境生態的敏感性。

從上述特點看，由于城市土地承載著城市各種社會、經濟生活的活動，對其利用必然接受法律法規的約束，直接體現到城市土地多維空間的利用時，必然要受到城市規劃和城市管理的制約，而我國當前有關城市規劃制定的一系列技術標準是作為國家和地方法律法規體系的組成部分，應作為城市土地利用的指導和約束準則。但是，這些相應的技術標準更多地從社會和生態效益角度著眼，現實的土地利用必須進一步考慮市場環境下的土地經濟效益發揮。如果較好地將城市規劃制定的技術標準要素和市場條件下可能形成的土地經濟效益狀況結合，將促進城市更快地實現土地的集約利用。

（三）城市土地集約利用內涵界定

1．學術界關于城市集約利用的幾種基本觀點

目前有關城市土地集約利用內涵的界定在學術界存在著三種基本觀點，它們之間關系密切，不可分割，每一種觀點都是對前一種觀點的補充和擴展。

（1）強調城市土地集約利用與農業土地集約利用的目的基本一致，主要是為了獲得更高的經濟效益，通過增加對土地的投入，以達到提高土地的利用率和生產率。這一觀點是對城市土地集約利用最基本含義的闡述，僅注重其經濟效益最大化，完全屬于經濟范疇的概念。國外學者的代表觀點主要有大衛·李嘉圖的地租理論、馬克思和伊利的經濟學觀點等，前文已有論述，不再加以贅述。

國內學者代表觀點有：馬克偉認為，“土地集約經營是土地粗放經營的對稱。是指在科學技術進步的基礎上，在單位面積土地上集中投放物化勞動和活勞動，以提高單位土地面積產品產量和負荷能力的經營方式。……在建筑業中，集約經營則是通過對單位土地面積多投放活勞動和物化勞動，來提高土地利用率，增加建筑物層數，提高土地的經濟功能和負荷能力”。周誠也持類似觀點。畢寶德認為，“所謂集約度，就是指單位土地面積上所投資本和勞動的數量。所投入資本和勞動越多，則集約度越高；反之，則越低。……人們在談到土地集約經營時，往往是指耕地，言及非農用地的很少。非農用地的效益可分為兩類：用于住宅建設的是所建房屋的面積；用于工業、商業和交通運輸的在于所獲經營利潤。前一類是實物性的，后一類是價值性的。但兩者集約經營的共同點是力爭獲得單位土地面積上的最大收益”。龔義和歐陽安蛟則用經濟學的觀點解釋，由于報酬遞減規律的作用，土地利用集約度的提高是有限度的，理論上，當對土地連續投入資本和勞動力達到經濟上的報酬遞減點，即邊際收益等于邊際產出時，經營者將不會追加投入，這一臨界點就是土地利用的集約邊界，達到了集約邊界的土地利用稱之為理論上的集約利用，反之，未達到集約邊界的土地利用稱之為理論上的粗放利用。持此觀點的還有陳書榮等。林堅等人在國土資源大調查項目設立的《城市土地價格調查和土地集約利用潛力評價》子課題的基礎上，充分總結和考慮了7個試點城市對土地集約利用內涵的不同界定，提出自己的觀點：城市土地集約利用是以符合城市規劃、土地利用總體規劃及相關法規為導向，通過增加對土地的投入，不斷提高土地的利用效率和經濟效益的一種開發經營模式，目的在于挖掘土地使用潛力，節約寶貴的土地資源。無疑，城市土地集約利用內涵的界定，需要圍繞這一內涵的起源和發展，不應脫離經濟問題這一基本屬性。事實上，若用經濟學的語言來描述，城市土地集約利用將是約束條件下的目標最優化問題。其中，最優化目標為土地總的投入產出差距最大化，而此最優化目標的約束條件便為土地投入量不能超過相關法規所限制的量。

（2）在對以上集約利用觀點的認可下，特別強調城市土地集約利用不完全是經濟范疇，還要考慮土地的利用結構和布局的優化問題，即除了提高經濟效益外，還要綜合考慮社會效益和生態效益，在集約用地的基礎上追求城市的可持續發展和適宜人居的根本目標。Cervero Robert等人認為，從工業化前期向工業化的過渡過程中，城市中房地產業的競爭促進了城市土地的集約利用，特別是進入工業化時期后，城市土地利用在空間上的重新組構使得土地集約利用由兩種力分別推動，一種稱為向心力，即促進了傳統意義上的土地集約利用的進一步發展，形成了城市的商務中心（CBD），這種功能性組織使得城市土地的布局更加合理，為城市帶來了更大的經濟效益，如美國紐約的時代廣場；一種稱為離心力，即在注重達到經濟效益的同時，強調了土地的社會和生態效益，如提倡城市綠地的增加。曲福田等認為，追求單位土地產出的高效性，生態效益和社會效益的統一性，將當代人的利益和后代人的利益恰當地結合起來，謀求土地的可持續利用與人類的永恒發展是集約用地的最終目標。陶志紅認為，城市土地集約利用的內涵為：以合理布局、優化用地結構和可持續發展的思想為依據，通過增加存量土地投入、改善經營管理等途徑，不斷提高土地的使用效率和經濟效益。石小平等也認為，城市土地集約利用與經濟發展、城市化的目標是完全一致的，只有不斷提高土地的使用效率和經濟效益，才能促進城市的可持續發展。

（3）在以上兩點的基礎上，還進一步強調城市土地集約利用是在特定時段中、特定區域內的一個動態的、相對的概念，不同的經濟發展水平有不同的土地利用集約程度的標準，城市土地的集約利用是隨著時間、空間的改變而不斷地發展和變化的。何芳認為，不同經濟發展階段，城市土地利用最佳集約度的內涵是不同的，它是個動態的概念。這既與人們認知標準（從僅追求經濟效益到追求綜合效益）有關，又與不同經濟發展水平所賦予的條件（如小轎車的普及、交通通訊的完善等）和客觀因素造成的限制（如土地利用現狀、土地面積的短缺、景觀環境的限制等）有關，也就是說，城市土地利用最佳集約度與城市化水平密切相關。城市化的不同階段，對應著城市土地利用的不同集約強度、利用形式和類型。所以，研究我國城市土地集約利用的前提是，充分研究城市化水平及發展階段和特征，充分研究我國城市化水平的不平衡分布和土地資源的不平衡分布。陶志紅（2000）也認為，城市土地集約利用是一個動態過程，而不是一個靜態的終極目標。隨著經濟發展水平和科學技術的進步，城市用地的效率將會不斷地提高，因此，土地集約利用應是我們不斷追求的一個長遠的目標。

2．城市土地集約利用內涵

結合城市土地利用系統的特點和學術界關于城市土地集約利用的幾個基本觀點，本書將其內涵理解為：在特定的時段和區域內，在城市存量土地上，以符合城市規劃、土地利用總體規劃及相關法規為導向，通過增加對土地的投入，不斷提高土地的利用效率和經濟效益的一種開發經營模式，目的在于挖掘土地使用潛力，節約寶貴的土地資源。城市土地集約利用是一個動態的、漸進發展的過程。具體而言，城市土地集約利用內涵包括以下幾個方面：

（1）以符合城市用地空間的合理布局和結構優化為前提

城市土地是城市社會經濟發展的物質載體，城市發展和更新過程中的一切內容都落實在城市土地資源開發過程中。同時城市具有多種社會、經濟功能，土地集約利用不能就簡單局限于經濟投入和產出效益的提高。大量研究表明，城市用地空間結構的合理布局和結構優化，將使城市用地達到結構有序、相容互補，提高城市整體功能，并獲得經濟、社會和生態效益兼顧的最佳土地利用方式。因此，一定程度上講，城市土地集約利用是在城市用地結構優化的基礎上追求土地經濟、生態、社會效益的最大化。

（2）以城市土地投入產出效果為核心

從城市土地集約利用的起源和發展過程可以看出，城市土地集約利用的核心在于通過各種有效的投入，不斷提高土地的社會經濟利用效率和效益。城市土地集約利用最直觀的表現形式就是城市土地利用程度。一般而言，城市土地利用程度越高，城市集約利用水平也相應地高。當然，也不能簡單地將集約理解為土地利用的高強度開發，而是兼顧社會和生態層面，通過合理投入，有效利用有限土地資源獲得較高產出的同時力爭在更高層次上，形成有序的利用結構，使土地利用達到最有效的狀態。

（3）以實現經濟、社會和環境協調發展，提高城市質量為目標

城市既是人們從事各項生產活動的場所，又是人們生活、娛樂的場所。人類對城市土地資源利用過程，實際上是人類與城市生態環境的互動過程，人類利用城市土地的活動必然會改變和影響整個城市生態環境。因而，城市在獲得最佳效益的同時，要按照以人為本的發展思想，不斷改善城市生態環境、提高城市人居環境質量。在城市發展過程中，遵循城市土地生態發展規律，通過城市園林綠化面積的增加、城市環境污染的綜合治理。建筑密度和建筑容積率的適當提高，不斷優化城市生態系統結構，實現對土地的有效保護。

（4）充分考慮城市土地集約利用水平的時空差異性

我國地域遼闊，城市所在的自然、社會、經濟、生態條件差異很大；同時城市土地集約利用是一個動態的、發展的過程，城市化的不同階段客觀上對應著城市土地利用的不同集約強度以及不同集約利用形式和內容，隨著經濟發展水平的提高、人類需求偏好的改變和科學技術的進步，城市土地集約利用程度將會不斷提高。因此不可能用一些類似的指標去衡量城市土地集約利用狀況，并且不同性質和功能的城市，衡量的標志也存在差異。所以，對于城市土地集約利用研究，要將城市用地置于區域這一宏觀范圍，綜合考慮研究區域背景資料；然后再考慮內部用地差異性。

（四）城市土地集約利用的類型

根據集約經濟增長理論，勞動力集約度是指經濟系統產出量的增長中，在勞動力數量不變的條件下由勞動生產率的提高引起的產出量的增加所占的比重，即其對總產值的貢獻率；資金集約度是指經濟系統產出量的增長中，在資金投入量不變的條件下由資金產出率提高引起的產出量的增加所占的比重，即其對總產值的貢獻率；對應地，勞動力粗放度是指經濟系統產出量的增長中，在勞動生產率不變的條件下由勞動力數量的增加引起的產出量的增加所占的比重，即其對總產值的貢獻率；資金粗放度是指經濟系統產出量的增長中，資金產出率不變的條件下由資金投入量的增加引起的產出量所占的比重，即其對總產值的貢獻率。據此，土地集約度是指經濟系統產出量的增長中，在土地投入量不變的條件下由土地產出率的提高引起的產出量的增加所占的比重，即其對總產值的貢獻率；對應地，土地粗放度是指經濟系統產出量的增長中，在土地生產率不變的條件下由土地數量增加引起的產出量增加所占的比重，即其對總產值的貢獻率。這是一種理論度量，同時也表達了土地集約的類型。

根據集約的程度和內涵的不同，可以將城市土地集約利用劃分為以下幾種形式：

（1）粗放利用：對土地低度投入或土地閑置、浪費。

（2）過度利用：對土地過度投入，造成土地報酬遞減，或者土地利用的外部不經濟，導致土地利用綜合效益下降。

（3）集約利用：對土地利用程度適宜，既達到了規模效益，又達到結構和強度合理性，且沒有擁擠成本，實現城市土地經濟效益的最大化，充分挖掘了土地經濟潛力。

根據集約要素的特征，可將土地集約利用劃分為以下幾種類型：

（1）勞力資本型集約：在城市發展的初始階段，對土地的投入主要以勞力和資本為主。

（2）資本技術型集約：在城市發展較高水平成熟階段，對土地的投入主要表現在資本和技術的含量。

（3）結構型集約：在城市化發展的后期階段，城市土地利用結構通過不斷調整、置換逐步合理。

（4）生態型集約：城市發展的最高階段，城市用地結構、利用空間和利用強度合理配置，既達到經濟效益的最佳，同時又保護了生態效益。