第二章 城市土地集約利用的理論基礎(chǔ)

一、城市土地集約利用內(nèi)涵界定

（一）城市土地及研究范圍界定

在現(xiàn)代城市地域結(jié)構(gòu)研究中，頗具影響力、至今仍被普遍應(yīng)用的理論成果是20世紀(jì)70年代提出的“區(qū)域城市結(jié)構(gòu)”。它將區(qū)域城市從城市建成區(qū)向外劃分為以下幾個(gè)地帶：①城市市區(qū)土地，即我們所稱的城市建成區(qū)土地；②城市規(guī)劃區(qū)土地，包括城市規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)的近郊區(qū)的農(nóng)田和村鎮(zhèn)建設(shè)用地；③城市行政區(qū)劃分的土地，包括城市和城市所轄縣（區(qū)）的廣大農(nóng)村范圍內(nèi)的土地。上述三個(gè)層次的土地構(gòu)成了城市土地的范圍。本章研究對(duì)象主要為上述城市土地的第一層次，即赤壁市城市建成區(qū)，包括實(shí)際已成片開發(fā)建設(shè)、市政公用設(shè)施和公用設(shè)施基本具備的區(qū)域。

（二）城市土地利用系統(tǒng)及特點(diǎn)

城市是個(gè)開放的、復(fù)雜的、高度人工化的巨系統(tǒng)。城市土地利用系統(tǒng)是指某一區(qū)域城市土地與人類利用城市土地的方式及關(guān)系的總和，是一個(gè)典型的自然——社會(huì)——經(jīng)濟(jì)——環(huán)境復(fù)合系統(tǒng)。城市中一定的土地單元的氣候、地貌、巖石、土壤、植被、水文、基礎(chǔ)地質(zhì)等自然要素共同構(gòu)成了一個(gè)自然生態(tài)系統(tǒng)；面對(duì)這樣一個(gè)土地單元，人們通過多種投入活動(dòng)而使其產(chǎn)生一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效果，由此又構(gòu)成了一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。這兩個(gè)系統(tǒng)相互作用、相互交織、相互滲透從而構(gòu)成了一個(gè)有一定結(jié)構(gòu)和功能的統(tǒng)一整體，即土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)巨系統(tǒng)。在該系統(tǒng)里，土地資源環(huán)境組成土地生態(tài)子系統(tǒng)的實(shí)體，它為人類提供各種物質(zhì)產(chǎn)品和生態(tài)效益，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)提供物質(zhì)基礎(chǔ)；社會(huì)經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)表現(xiàn)為勞動(dòng)者、勞動(dòng)工具、科學(xué)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理以及人與人的社會(huì)關(guān)系等多種要素的有機(jī)組合。人類通過社會(huì)經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)作用于土地資源環(huán)境，從而獲得人類必需的財(cái)富，兩者的相互作用造就了整個(gè)巨系統(tǒng)的存在，并推動(dòng)其不斷運(yùn)行和發(fā)展。

受自然和人工過程的復(fù)合影響，城市土地利用涉及眾多影響因素，與其他類型用地系統(tǒng)相比，城市土地利用系統(tǒng)具有較為明顯的復(fù)雜關(guān)聯(lián)性、開放性、動(dòng)態(tài)性等特征。作為一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，其主要特點(diǎn)表現(xiàn)在：①土地的承載性；②利用的高效性；③區(qū)位的極端重要性；④利用空間的多維性；⑤用地功能結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性；⑥利用方式的相對(duì)穩(wěn)定性；⑦環(huán)境生態(tài)的敏感性。

從上述特點(diǎn)看，由于城市土地承載著城市各種社會(huì)、經(jīng)濟(jì)生活的活動(dòng)，對(duì)其利用必然接受法律法規(guī)的約束，直接體現(xiàn)到城市土地多維空間的利用時(shí)，必然要受到城市規(guī)劃和城市管理的制約，而我國當(dāng)前有關(guān)城市規(guī)劃制定的一系列技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是作為國家和地方法律法規(guī)體系的組成部分，應(yīng)作為城市土地利用的指導(dǎo)和約束準(zhǔn)則。但是，這些相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)更多地從社會(huì)和生態(tài)效益角度著眼，現(xiàn)實(shí)的土地利用必須進(jìn)一步考慮市場環(huán)境下的土地經(jīng)濟(jì)效益發(fā)揮。如果較好地將城市規(guī)劃制定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要素和市場條件下可能形成的土地經(jīng)濟(jì)效益狀況結(jié)合，將促進(jìn)城市更快地實(shí)現(xiàn)土地的集約利用。

（三）城市土地集約利用內(nèi)涵界定

1．學(xué)術(shù)界關(guān)于城市集約利用的幾種基本觀點(diǎn)

目前有關(guān)城市土地集約利用內(nèi)涵的界定在學(xué)術(shù)界存在著三種基本觀點(diǎn)，它們之間關(guān)系密切，不可分割，每一種觀點(diǎn)都是對(duì)前一種觀點(diǎn)的補(bǔ)充和擴(kuò)展。

（1）強(qiáng)調(diào)城市土地集約利用與農(nóng)業(yè)土地集約利用的目的基本一致，主要是為了獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益，通過增加對(duì)土地的投入，以達(dá)到提高土地的利用率和生產(chǎn)率。這一觀點(diǎn)是對(duì)城市土地集約利用最基本含義的闡述，僅注重其經(jīng)濟(jì)效益最大化，完全屬于經(jīng)濟(jì)范疇的概念。國外學(xué)者的代表觀點(diǎn)主要有大衛(wèi)·李嘉圖的地租理論、馬克思和伊利的經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)等，前文已有論述，不再加以贅述。

國內(nèi)學(xué)者代表觀點(diǎn)有：馬克偉認(rèn)為，“土地集約經(jīng)營是土地粗放經(jīng)營的對(duì)稱。是指在科學(xué)技術(shù)進(jìn)步的基礎(chǔ)上，在單位面積土地上集中投放物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)，以提高單位土地面積產(chǎn)品產(chǎn)量和負(fù)荷能力的經(jīng)營方式。……在建筑業(yè)中，集約經(jīng)營則是通過對(duì)單位土地面積多投放活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，來提高土地利用率，增加建筑物層數(shù)，提高土地的經(jīng)濟(jì)功能和負(fù)荷能力”。周誠也持類似觀點(diǎn)。畢寶德認(rèn)為，“所謂集約度，就是指單位土地面積上所投資本和勞動(dòng)的數(shù)量。所投入資本和勞動(dòng)越多，則集約度越高；反之，則越低?！藗?cè)谡劦酵恋丶s經(jīng)營時(shí)，往往是指耕地，言及非農(nóng)用地的很少。非農(nóng)用地的效益可分為兩類：用于住宅建設(shè)的是所建房屋的面積；用于工業(yè)、商業(yè)和交通運(yùn)輸?shù)脑谟谒@經(jīng)營利潤。前一類是實(shí)物性的，后一類是價(jià)值性的。但兩者集約經(jīng)營的共同點(diǎn)是力爭獲得單位土地面積上的最大收益”。龔義和歐陽安蛟則用經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)解釋，由于報(bào)酬遞減規(guī)律的作用，土地利用集約度的提高是有限度的，理論上，當(dāng)對(duì)土地連續(xù)投入資本和勞動(dòng)力達(dá)到經(jīng)濟(jì)上的報(bào)酬遞減點(diǎn)，即邊際收益等于邊際產(chǎn)出時(shí)，經(jīng)營者將不會(huì)追加投入，這一臨界點(diǎn)就是土地利用的集約邊界，達(dá)到了集約邊界的土地利用稱之為理論上的集約利用，反之，未達(dá)到集約邊界的土地利用稱之為理論上的粗放利用。持此觀點(diǎn)的還有陳書榮等。林堅(jiān)等人在國土資源大調(diào)查項(xiàng)目設(shè)立的《城市土地價(jià)格調(diào)查和土地集約利用潛力評(píng)價(jià)》子課題的基礎(chǔ)上，充分總結(jié)和考慮了7個(gè)試點(diǎn)城市對(duì)土地集約利用內(nèi)涵的不同界定，提出自己的觀點(diǎn)：城市土地集約利用是以符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及相關(guān)法規(guī)為導(dǎo)向，通過增加對(duì)土地的投入，不斷提高土地的利用效率和經(jīng)濟(jì)效益的一種開發(fā)經(jīng)營模式，目的在于挖掘土地使用潛力，節(jié)約寶貴的土地資源。無疑，城市土地集約利用內(nèi)涵的界定，需要圍繞這一內(nèi)涵的起源和發(fā)展，不應(yīng)脫離經(jīng)濟(jì)問題這一基本屬性。事實(shí)上，若用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語言來描述，城市土地集約利用將是約束條件下的目標(biāo)最優(yōu)化問題。其中，最優(yōu)化目標(biāo)為土地總的投入產(chǎn)出差距最大化，而此最優(yōu)化目標(biāo)的約束條件便為土地投入量不能超過相關(guān)法規(guī)所限制的量。

（2）在對(duì)以上集約利用觀點(diǎn)的認(rèn)可下，特別強(qiáng)調(diào)城市土地集約利用不完全是經(jīng)濟(jì)范疇，還要考慮土地的利用結(jié)構(gòu)和布局的優(yōu)化問題，即除了提高經(jīng)濟(jì)效益外，還要綜合考慮社會(huì)效益和生態(tài)效益，在集約用地的基礎(chǔ)上追求城市的可持續(xù)發(fā)展和適宜人居的根本目標(biāo)。Cervero Robert等人認(rèn)為，從工業(yè)化前期向工業(yè)化的過渡過程中，城市中房地產(chǎn)業(yè)的競爭促進(jìn)了城市土地的集約利用，特別是進(jìn)入工業(yè)化時(shí)期后，城市土地利用在空間上的重新組構(gòu)使得土地集約利用由兩種力分別推動(dòng)，一種稱為向心力，即促進(jìn)了傳統(tǒng)意義上的土地集約利用的進(jìn)一步發(fā)展，形成了城市的商務(wù)中心（CBD），這種功能性組織使得城市土地的布局更加合理，為城市帶來了更大的經(jīng)濟(jì)效益，如美國紐約的時(shí)代廣場；一種稱為離心力，即在注重達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)了土地的社會(huì)和生態(tài)效益，如提倡城市綠地的增加。曲福田等認(rèn)為，追求單位土地產(chǎn)出的高效性，生態(tài)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一性，將當(dāng)代人的利益和后代人的利益恰當(dāng)?shù)亟Y(jié)合起來，謀求土地的可持續(xù)利用與人類的永恒發(fā)展是集約用地的最終目標(biāo)。陶志紅認(rèn)為，城市土地集約利用的內(nèi)涵為：以合理布局、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和可持續(xù)發(fā)展的思想為依據(jù)，通過增加存量土地投入、改善經(jīng)營管理等途徑，不斷提高土地的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。石小平等也認(rèn)為，城市土地集約利用與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化的目標(biāo)是完全一致的，只有不斷提高土地的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益，才能促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

（3）在以上兩點(diǎn)的基礎(chǔ)上，還進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)城市土地集約利用是在特定時(shí)段中、特定區(qū)域內(nèi)的一個(gè)動(dòng)態(tài)的、相對(duì)的概念，不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有不同的土地利用集約程度的標(biāo)準(zhǔn)，城市土地的集約利用是隨著時(shí)間、空間的改變而不斷地發(fā)展和變化的。何芳認(rèn)為，不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，城市土地利用最佳集約度的內(nèi)涵是不同的，它是個(gè)動(dòng)態(tài)的概念。這既與人們認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)（從僅追求經(jīng)濟(jì)效益到追求綜合效益）有關(guān)，又與不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所賦予的條件（如小轎車的普及、交通通訊的完善等）和客觀因素造成的限制（如土地利用現(xiàn)狀、土地面積的短缺、景觀環(huán)境的限制等）有關(guān)，也就是說，城市土地利用最佳集約度與城市化水平密切相關(guān)。城市化的不同階段，對(duì)應(yīng)著城市土地利用的不同集約強(qiáng)度、利用形式和類型。所以，研究我國城市土地集約利用的前提是，充分研究城市化水平及發(fā)展階段和特征，充分研究我國城市化水平的不平衡分布和土地資源的不平衡分布。陶志紅（2000）也認(rèn)為，城市土地集約利用是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，而不是一個(gè)靜態(tài)的終極目標(biāo)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，城市用地的效率將會(huì)不斷地提高，因此，土地集約利用應(yīng)是我們不斷追求的一個(gè)長遠(yuǎn)的目標(biāo)。

2．城市土地集約利用內(nèi)涵

結(jié)合城市土地利用系統(tǒng)的特點(diǎn)和學(xué)術(shù)界關(guān)于城市土地集約利用的幾個(gè)基本觀點(diǎn)，本書將其內(nèi)涵理解為：在特定的時(shí)段和區(qū)域內(nèi)，在城市存量土地上，以符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及相關(guān)法規(guī)為導(dǎo)向，通過增加對(duì)土地的投入，不斷提高土地的利用效率和經(jīng)濟(jì)效益的一種開發(fā)經(jīng)營模式，目的在于挖掘土地使用潛力，節(jié)約寶貴的土地資源。城市土地集約利用是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、漸進(jìn)發(fā)展的過程。具體而言，城市土地集約利用內(nèi)涵包括以下幾個(gè)方面：

（1）以符合城市用地空間的合理布局和結(jié)構(gòu)優(yōu)化為前提

城市土地是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)載體，城市發(fā)展和更新過程中的一切內(nèi)容都落實(shí)在城市土地資源開發(fā)過程中。同時(shí)城市具有多種社會(huì)、經(jīng)濟(jì)功能，土地集約利用不能就簡單局限于經(jīng)濟(jì)投入和產(chǎn)出效益的提高。大量研究表明，城市用地空間結(jié)構(gòu)的合理布局和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，將使城市用地達(dá)到結(jié)構(gòu)有序、相容互補(bǔ)，提高城市整體功能，并獲得經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益兼顧的最佳土地利用方式。因此，一定程度上講，城市土地集約利用是在城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化的基礎(chǔ)上追求土地經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會(huì)效益的最大化。

（2）以城市土地投入產(chǎn)出效果為核心

從城市土地集約利用的起源和發(fā)展過程可以看出，城市土地集約利用的核心在于通過各種有效的投入，不斷提高土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)利用效率和效益。城市土地集約利用最直觀的表現(xiàn)形式就是城市土地利用程度。一般而言，城市土地利用程度越高，城市集約利用水平也相應(yīng)地高。當(dāng)然，也不能簡單地將集約理解為土地利用的高強(qiáng)度開發(fā)，而是兼顧社會(huì)和生態(tài)層面，通過合理投入，有效利用有限土地資源獲得較高產(chǎn)出的同時(shí)力爭在更高層次上，形成有序的利用結(jié)構(gòu)，使土地利用達(dá)到最有效的狀態(tài)。

（3）以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市質(zhì)量為目標(biāo)

城市既是人們從事各項(xiàng)生產(chǎn)活動(dòng)的場所，又是人們生活、娛樂的場所。人類對(duì)城市土地資源利用過程，實(shí)際上是人類與城市生態(tài)環(huán)境的互動(dòng)過程，人類利用城市土地的活動(dòng)必然會(huì)改變和影響整個(gè)城市生態(tài)環(huán)境。因而，城市在獲得最佳效益的同時(shí)，要按照以人為本的發(fā)展思想，不斷改善城市生態(tài)環(huán)境、提高城市人居環(huán)境質(zhì)量。在城市發(fā)展過程中，遵循城市土地生態(tài)發(fā)展規(guī)律，通過城市園林綠化面積的增加、城市環(huán)境污染的綜合治理。建筑密度和建筑容積率的適當(dāng)提高，不斷優(yōu)化城市生態(tài)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的有效保護(hù)。

（4）充分考慮城市土地集約利用水平的時(shí)空差異性

我國地域遼闊，城市所在的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)條件差異很大；同時(shí)城市土地集約利用是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、發(fā)展的過程，城市化的不同階段客觀上對(duì)應(yīng)著城市土地利用的不同集約強(qiáng)度以及不同集約利用形式和內(nèi)容，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高、人類需求偏好的改變和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，城市土地集約利用程度將會(huì)不斷提高。因此不可能用一些類似的指標(biāo)去衡量城市土地集約利用狀況，并且不同性質(zhì)和功能的城市，衡量的標(biāo)志也存在差異。所以，對(duì)于城市土地集約利用研究，要將城市用地置于區(qū)域這一宏觀范圍，綜合考慮研究區(qū)域背景資料；然后再考慮內(nèi)部用地差異性。

（四）城市土地集約利用的類型

根據(jù)集約經(jīng)濟(jì)增長理論，勞動(dòng)力集約度是指經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)出量的增長中，在勞動(dòng)力數(shù)量不變的條件下由勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高引起的產(chǎn)出量的增加所占的比重，即其對(duì)總產(chǎn)值的貢獻(xiàn)率；資金集約度是指經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)出量的增長中，在資金投入量不變的條件下由資金產(chǎn)出率提高引起的產(chǎn)出量的增加所占的比重，即其對(duì)總產(chǎn)值的貢獻(xiàn)率；對(duì)應(yīng)地，勞動(dòng)力粗放度是指經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)出量的增長中，在勞動(dòng)生產(chǎn)率不變的條件下由勞動(dòng)力數(shù)量的增加引起的產(chǎn)出量的增加所占的比重，即其對(duì)總產(chǎn)值的貢獻(xiàn)率；資金粗放度是指經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)出量的增長中，資金產(chǎn)出率不變的條件下由資金投入量的增加引起的產(chǎn)出量所占的比重，即其對(duì)總產(chǎn)值的貢獻(xiàn)率。據(jù)此，土地集約度是指經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)出量的增長中，在土地投入量不變的條件下由土地產(chǎn)出率的提高引起的產(chǎn)出量的增加所占的比重，即其對(duì)總產(chǎn)值的貢獻(xiàn)率；對(duì)應(yīng)地，土地粗放度是指經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)出量的增長中，在土地生產(chǎn)率不變的條件下由土地?cái)?shù)量增加引起的產(chǎn)出量增加所占的比重，即其對(duì)總產(chǎn)值的貢獻(xiàn)率。這是一種理論度量，同時(shí)也表達(dá)了土地集約的類型。

根據(jù)集約的程度和內(nèi)涵的不同，可以將城市土地集約利用劃分為以下幾種形式：

（1）粗放利用：對(duì)土地低度投入或土地閑置、浪費(fèi)。

（2）過度利用：對(duì)土地過度投入，造成土地報(bào)酬遞減，或者土地利用的外部不經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致土地利用綜合效益下降。

（3）集約利用：對(duì)土地利用程度適宜，既達(dá)到了規(guī)模效益，又達(dá)到結(jié)構(gòu)和強(qiáng)度合理性，且沒有擁擠成本，實(shí)現(xiàn)城市土地經(jīng)濟(jì)效益的最大化，充分挖掘了土地經(jīng)濟(jì)潛力。

根據(jù)集約要素的特征，可將土地集約利用劃分為以下幾種類型：

（1）勞力資本型集約：在城市發(fā)展的初始階段，對(duì)土地的投入主要以勞力和資本為主。

（2）資本技術(shù)型集約：在城市發(fā)展較高水平成熟階段，對(duì)土地的投入主要表現(xiàn)在資本和技術(shù)的含量。

（3）結(jié)構(gòu)型集約：在城市化發(fā)展的后期階段，城市土地利用結(jié)構(gòu)通過不斷調(diào)整、置換逐步合理。

（4）生態(tài)型集約：城市發(fā)展的最高階段，城市用地結(jié)構(gòu)、利用空間和利用強(qiáng)度合理配置，既達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益的最佳，同時(shí)又保護(hù)了生態(tài)效益。