三、國內外相關研究動態

（一）土地集約利用相關理論研究

城市土地集約利用的概念是從農業土地利用的研究中發展起來的。隨后，土地經濟學、地理學以及城市規劃等學科在城市土地方面的研究對城市土地及集約利用有很大的推動作用。

國外研究有關城市土地利用的理論有許多，如在城市地理和土地經濟領域產生了城市土地利用的地域結構理論、地租理論、區位理論、土地報酬遞減理論、門檻理論及空間均衡理論等，在城市規劃領域產生了田園城市理論、有機疏散理論、區劃理論、混合功能區理論，等等。這些研究城市土地合理利用的理論都有一個共同點就是加強土地的集約利用。對土地集約利用規律研究在德國經濟學家杜能的《農業區位論》中就有提及。杜能通過對城市周圍農業土地利用類型的空間分布研究，提出同心圓布局原理，并認為：農業土地利用的合理集約度按土地區位地租高低，即距離市場遠近配置，將區位與土地利用合理集約度研究結合在一起。

最直接研究土地合理集約度的經典理論是土地報酬遞減理論。該理論認為在一定科技條件和若干要素投入量保持不變的情況下，土地收益隨某一投入量不斷增加將出現由遞增到遞減的現象。著名劍橋學派的創始人英國經濟學家馬歇爾還認為：報酬遞減規律適用于各業中為了生產和生活而對土地的利用。顯然地報酬遞減規律所闡述的就是土地的合理投入問題，研究的是土地的合理集約度。

20世紀90年代，國內關于土地集約利用的研究隨著國家經濟增長方式的轉變而受到學術界和國土資源管理部門的重視。

國內關于土地集約利用的理論研究是在借鑒國外相關研究的基礎上，如農業區位理論、土地報酬遞減規律、田園城市論、有機疏散理論等有關城市規劃理論，結合我國國情，探討與城市土地集約利用相關的理論問題。學者對城市土地資源合理配置問題的研究，認為土地置換是實現土地集約利用的重要手段，并對產業用地置換做了初步研究。土地儲備制度的建立與實施，適時進行土地收儲與供應是城市土地集約利用的重要手段之一。城市化發展與土地集約化的類型呈現出從勞動力資本型集約到資本技術型集約，再到結構型集約，最后到更高層次的生態型集約的發展過程。有的學者引入城市可持續發展理論，探討城市土地可持續利用與集約利用關系。研究指出，可持續的土地利用發展觀是城市土地集約利用的指導思想與依據，城市土地利用既要求節約用地，追求土地產出效益，又要注重土地潛力的適度挖掘。城市土地集約利用與“公平、效益與環境協調統一”可持續發展是一致的。國土資源部也將土地利用覆蓋變化過程及效用，作為2001年科技專項研究計劃重點項目。2000年國土資源部也開始實行城市土地集約利用潛力評價工程，并制定了《城市土地集約利用潛力評價技術規程》（試行），以指導城市土地集約利用潛力評價工作。目前，成都、濟南等大城市已初步完成城市土地集約利用潛力評價工作，對城市發展和政策制定提供了科學合理的依據。

近幾年來，城市土地集約利用專題研究不多，相關的成果有：從理論和實踐上認識到土地配置不僅是對土地資源的配置，更重要的是對土地資產的配置，將城市土地資源潛力的挖潛與城市級差地租顯化、土地使用制度改革結合起來，將城市土地增量擴張的發展模式轉移到城市土地存量盤活模式上，將土地資源的配置與土地利用產出效益結合起來，等等。但這些研究更多的是從城市土地資源集約利用的必要性、集約利用方式和手段等方面定性研究城市土地利用潛力的挖潛，對究竟怎樣才是最集約利用城市土地，即城市土地集約利用合理度的系統性理論研究及定量評價幾乎空白。

（二）與城市土地集約利用相關的指標研究

雖然對城市土地集約利用的直接研究不多，但與城市土地集約利用相關的指標研究有不少。

1．城市人地關系研究

城市人地關系的研究與城市土地集約利用直接相關。土地和人口的依存關系密切，城市建設的諸多指標都直接與城市人口數量相關，尋求合理的城市人地比例實際上是在保護耕地和確定城市土地利用合理集約度之間尋求一種平衡。我國目前使用的城市規劃用地標準是1992年頒布的《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GBJ137-90），此標準由中國城市規劃設計院牽頭，根據我國222個城市用地統計資料，結合我國土地稀缺的實際制定的。但究竟各個城市的人口與土地的關系怎樣為宜，城市人均用地指標、人口密度、城市人口規模、城市用地規模以及城市用地增長彈性系數（城市用地增長率/城市人口增長率）怎樣為合理，農業用地與非農用地如何協調等等，一直是研究者研究和關注的問題。

2．建筑規劃控制指標

城市土地利用是城市規劃的核心內容，建筑規劃控制指標中與城市地塊集約利用直接相關的主要有建筑層數、建筑密度和建筑容積率等。

（1）建筑層數、建筑密度指標研究。對建筑層數和高度的研究可以說一直貫穿著城市建設的始終。由于工業化和城市化的迅猛發展，城市土地日益緊張，地價飆升，摩天大樓作為城市經濟及科技實力的標志一度在西方和亞洲的現在蓬勃興起。然而這個概念目前已經被西方國家所拋棄。因為高層建筑會影響城市原有的環境尺度和文脈，影響光線、陰影、空氣流動、景觀視覺通廊、人的心理感覺，還會帶來密集人口、局部交通擁擠與空氣污染等問題。因此有學者從減少土地耗費、增加城市公共空間、構造城市空間美感、節約材料、能源等方面研究建筑高度和密度；從綜合建筑造價（單位面積建筑造價與土地造價之和）最小化的經濟角度分析最佳建筑層數；對上海中心城區高樓密集，城市土地利用政策只考慮經濟效益而忽視人居環境的舒適性的高強度土地利用提出質疑。有學者提出不宜在小城市建設發展高層住宅，像北京這樣的大城市建設高層住宅也是沒有必要的；也有學者認為北京住宅應提高密度，改善環境，以高層為主綜合運用低、多層大進深住宅；前蘇聯學者則通過大量的經濟成本分析研究了建筑層數的合理性問題，認為高層住宅與五層住宅相比，就用地的經濟性而言，九層住宅最經濟。

（2）土地容積率指標研究。容積率是城市建筑規劃設計的一個重要綜合指標，也可以說是反映土地利用集約程度的一個重要指標，目前已對此開展部分研究。有通過綜合建筑造價最小化的經濟分析研究考察容積率，如研究地價變化對土地容積率的影響、研究建安成本隨建筑容積率增高的變化影響、研究綜合建筑造價隨容積率變化的影響等；有從純建筑技術角度如建筑進深、建筑層高、建筑層數等來研究地塊建筑容積率；有從要素影響角度定性研究容積率；宋啟林則提出容積率研究不能就單個地塊面積逐一確定，應適應不同規劃階段、分層次確定總平均容積率進行宏觀調控的理念；梁鶴年認為城市是人口聚集點，密度越高，活力越強，用地越少，基礎建設越劃算，因此，城鎮土地容積率應定在經濟、社會和技術條件所允許的最高限度；建筑以中層高度相連式為主等等。他們均是在某個側面研究了地塊最佳容積率問題，缺少綜合各方面因素定量分析區域土地的利用合理強度。

（三）提高土地集約利用程度的策略研究

在提高土地集約利用程度的策略研究方面，國內外學者也做了許多工作。陶黎新指出發達國家的農業大多采用集約經營，集中表現為機械化操作和大量工業物資與能源的投入。這些年來，在尋求農業的持續發展中，又呈現出不同的特點。美國、荷蘭、法國的農業發展中有許多寶貴的經驗值得我們學習。荷蘭由于人多地少，非常注重發展生物技術以提高單位面積產量，發展高效農業并依靠先進的生產加工技術，提高產品的市場競爭力，保持農業持續發展。農業生產集約化、規模化、專業化。荷蘭溫室農業無論是蔬菜還是花卉，一般都是專業化生產，多品種經營。這種專業市場有利于設施專業化配置、降低生產成本，提高產品質量并形成規模效益。完善的農業科研、教育和推廣體系，知識和科技是農業創新的手段。美國通過加強農業教育、科研和推廣，進行專業化生產、集約化經營、企業化管理來實現其農業現代化進程。法國則通過增加農業投入，實行優惠的農業政策，實施土地集中的政策，擴大農業經營規模，推進農業機械化，重視農村人力資源開發，提高農民素質等一系列措施提高土地利用效率，促進土地集約高效利用。

阿根廷是世界農牧業大國之一，土地規?；徒洜I專業化是阿根廷農業優勢的來源之一。據阿根廷農業部門的統計，阿根廷農場的平均面積是美國農場的兩倍。在阿根廷，100hm2以下的農場一般被認為是小農場，100～500hm2算是中型農場，500hm2以上才算大農場。

莊慶德等在研究日本集約農業的模式時指出，日本與中國的農業發展條件有不少相似之處，歷史上都是長期的封建小農經濟；在氣候上兩國都以溫帶季風氣候為主，農作物品種相似；都是人多地少的國家；耕地中糧食作物特別是水稻占較大的比例。但日本通過因地制宜的品種改良，適度的規模經營，制定相關農業政策等一系列措施，不斷提高耕地集約利用水平和利用效率，從而使其農業現代化水平也隨之提高。

在研究國外土地集約利用先進經驗的基礎上，國內許多學者針對我國具體國情提出了如何提高我國耕地集約利用水平的建議和意見。

有學者提出建立耕地地力保養和環境保護制度，做到用地和養地結合，依靠科學技術進行土地綜合整治，切實加大土地改造投入，依靠科學技術，改變耕地質量日益下降的狀況，充分挖掘耕地增產潛力，加強土地整理，依靠科學技術，提高土地的產出率，優化農業用地結構，提高農業土地利用綜合效益。何偉等提出科學編制和嚴格執行土地利用總體規劃，規范土地市場，合理配置土地資源。陳寶蘭從農業生態可持續——生態農業、農業經濟可持續——規模效益農業和農業社會可持續——人本農業角度將三個子系統組合成一個系統整體——現代集約可持續農業，從理論上構建我國農業可持續發展模式，提出了實現現代集約開創性農業的途徑。她指出現代集約可持續農業是指在實現社會主義市場經濟和農業現代化的過程中，調整結構、優化產業和產品構成；增加投入，提高農業綜合生產力；依靠科技增加資源產出率；防止污染，保持農業生態平衡；增加收入，清除貧困，走向共同富裕；逐步建設成為一個資源節約型、經營集約化、生產商品化的現代農業?，F代集約可持續農業是中國農業現代化發展中的一個歷史階段和過程。它將隨著科學技術和農村工業化過程不斷發展而逐步完善。

（四）國內外研究進展評述

綜上所述，我國城市土地集約利用研究已取得了重大的成果，主要包括：從理論和實踐上，認識到城市土地集約利用的必要性；對城市土地集約利用的內涵進行了深入的探討；提出了城市土地集約利用潛力評價的一些方法，構建了相對完備的評價指標體系，并進行了實證研究；對促進城市土地集約利用提出了一系列寶貴意見等?？傮w而言，己有的城市土地集約利用研究有以下特點：

（1）側重于單學科的研究，較少涉及多學科綜合以及系統化的研究。

（2）側重于宏觀尺度的研究，而對中觀及微觀尺度的城市土地集約利用研究較少。

（3）側重于城市土地集約利用的內涵、集約利用潛力評價以及城市土地集約利用對策的研究，忽略了城市土地集約利用的影響因素、驅動機制的研究。

（4）城市土地集約利用評價的理論研究尚不系統完整，尤其是評價標準的確定，多針對某一具體研究需要制定，缺乏系統化后的理論基礎，不具備可比性。

（5）城市用地合理與最佳集約度的系統化、定量化研究尚為空白。

（6）城市土地集約利用研究未充分考慮到城市化進程的影響。

對處于探索階段的中國城市土地集約利用研究來說，還有許多方面的問題需要深入：

（1）開展全面、系統科學的城市土地集約利用研究。從已有研究成果來看，城市多側重從單向、宏觀角度的研究，綜合性和微觀的研究成果較少。今后需要從多學科出發，繼續加強對城市土地集約利用系統理論的研究，加強城市土地集約利用的發展變化規律和機制研究，加強對土地粗放利用造成的經濟、社會和生態環境的綜合效應研究。

（2）積極開展我國城市土地集約利用評價基礎理論和方法研究。城市土地集約利用評價是合理配置土地資源、提高土地利用效率的基礎，是城市土地集約利用研究領域的重點，國內外學者取得了一定的研究成果，部分成果在實踐中得到應用，但這些研究仍處于初期階段，仍需要進一步研究與完善。一是評價方法一般采用定性與定量相結合及區域對比方法，缺乏系統的評價理論和方法支持。因此應加強符合我國城市發展階段的土地集約利用評價基礎理論和方法，形成統一的土地集約利用評價方法與程序。二是城市土地集約利用的評價指標體系多為單向指標和定性指標，綜合性、多因素指標較少，尚未形成統一的指標體系。今后的研究應注重指標的指向性和綜合性，體現社會、經濟和環境效益的統一，切實增強指標體系的可操作性，形成適合于我國的科學合理的指標體系標準。

（3）進一步探索城市土地集約利用機制研究。目前的城市土地集約利用基本是基于市場和政府宏觀調控開展的，基于公眾參與機制的相關措施研究，以及集約利用的監督與反饋機制研究少有論及。因此，今后應加強能夠協調政府、各利益集團和公眾利益的城市土地集約利用綜合機制研究，通過公眾監督機制與市場機制、政府調控機制相互配合，有效提高城市土地集約利益的程度。