問答環(huán)節(jié)

1. 杭州既是發(fā)展城市，也是旅游城市，按照孫老師說的，那到底可不可買呢？

杭州我挺看好的，新經(jīng)濟如火如荼，當?shù)孛駹I經(jīng)濟發(fā)達，老百姓喜歡買房子。

再加上過去幾年因為庫存太大，漲勢不猛，我認為杭州的庫存只要去完，會有一波行情。

2. 目前深中通道正在規(guī)劃建設(shè)，是否意味著中山的房產(chǎn)投資有很大潛力？

深中通道不是已經(jīng)讓中山漲了一波嗎？

我覺得這一階段差不多就這樣了。

深中通道建成后，對中山是最大的利好，但那是5年后的事情了。

在這五年時間里，深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基本會在東莞和惠州做完，中山那個時候吃不到多少東西了。

再加上五年之后，誰知道深圳經(jīng)濟還有沒有今天這么火？

中山要真正被帶動，可能還得靠南沙。

3. 西安投資買房如何？

西安屬于我剛才第一部分談到的“北方城市”“傳統(tǒng)城市”一類，缺乏新經(jīng)濟的概念。

但是西安的首位度高，在全省具備很強的統(tǒng)治效應(yīng)。

所以，這個城市的投資價值雖然不高，但是保值能力是沒問題的。

4. 自住的話，廣州市目前哪里性價比最高？投資的話哪里更有潛力呢？

廣州的話，我覺得哪里的性價比都不錯。

珠江邊上還有三萬不到的價錢，番禺房價這幾年也沒怎么漲，南沙自貿(mào)區(qū)的房價比隔壁虎門都低。

如果是投資，我的建議是珠江邊和南沙。

5. 如果有五十萬，是投資河北環(huán)京地區(qū)，還是在北京六環(huán)付個首付，更能保值增值？

按照我剛才的判斷，如果中國經(jīng)濟還繼續(xù)往上走，北京的房價就不會跌，而且北京的房價是控制得最厲害的。

所以，如果你有購房資格，這個時候買北京六環(huán)，當然比買河北更有投資價值。

買河北的話，暫時看不出北京有吃下廊坊的興趣。

6. 京津冀或者成渝哪個會更快地成為真正的城市群？

當然是京津冀。

京津冀的人口基數(shù)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、港口條件、政策支持都更好。

不過，這倒不是說成渝就沒有潛力，西部地區(qū)能冒出兩個大城市，本身已經(jīng)很牛了，再加上國家政策又支持，成渝不會差。

值得討論的倒是成渝誰更有前景。

我講一個小故事，前幾天在北京參加清華同衡學(xué)術(shù)周，一位做地產(chǎn)的老板說，他2006年到西部投資，面臨重慶與成都的選擇，就是說到底去哪個城市更有投資潛力。

當時他們?nèi)ギ數(shù)卣{(diào)查發(fā)現(xiàn)，一方觀點認為成都的國際知名度更高、跨國公司更多，另一派觀點認為重慶人周末加班沒問題，成都人周末不喜歡加班。

這位老板后來選擇了重慶，后來證明他的判斷是對的，相比而言，重慶的經(jīng)濟更有沖勁。

7. 2016年合肥房價暴漲，如何看待合肥房產(chǎn)未來發(fā)展？

合肥是我剛才提到的未來十年會有一個顯著提升的城市。米字型高鐵戰(zhàn)略，挺進巢湖，納入長三角經(jīng)濟區(qū)，都是很大的利好。

8. 天津的房地產(chǎn)今年漲幅比較厲害，會不會有下降的趨勢？您怎么看待它未來的趨勢？

天津可能是一個被大家低估的城市。雖然它要被歸納為“傳統(tǒng)的北方城市”一類，但很可能是北方城市中發(fā)展得僅次于北京的城市。

天津房價原來也不高，漲一點也正常。

至于會不會降，可能性不大。前幾天不是有人分析了嗎，在考一本大學(xué)這個方面，北京、上海、天津的錄取比例是最高的啊。

9. 中部地區(qū)，武漢、鄭州、長沙，您更看好哪個城市的發(fā)展？

現(xiàn)狀，武漢第一，而且首位度很高。

鄭州可能會跑得最快。因為背靠河南這個超級大省，而且鄭州是新興城市，轉(zhuǎn)型也快。

長沙的民營經(jīng)濟其實不錯。但是當?shù)乩习傩蘸孟窀啥加悬c像，喜歡悠閑，對發(fā)展經(jīng)濟的欲求沒那么強烈，所以你看他們的房價也不高。

10. 如何看待“失落的東北”——哈爾濱、長春、沈陽、大連的城市發(fā)展？

東三省基本可以歸納到一個經(jīng)濟區(qū)，要衰落也是整體的衰落，要振興也是整體的振興。

東北的底子是很好的，基礎(chǔ)設(shè)施、城鎮(zhèn)化水平、工業(yè)基礎(chǔ)，都在全國前列，問題出在經(jīng)濟發(fā)展的動力機制出了問題，不能再靠國企了，必須要靠民營企業(yè)。

而這個轉(zhuǎn)型，不知道怎么做，也許需要像當年搞深圳特區(qū)一樣，搞一批特區(qū)出來。

像深圳那樣搞經(jīng)濟特區(qū)，才能最大化地激活一個地區(qū)的創(chuàng)業(yè)活力。

11. 山東省經(jīng)濟GDP排名全國第三，您覺得濟南和和青島哪個城市更具有投資潛力？

青島不錯，前段時間還去過一次青島。

青島現(xiàn)在的口號是學(xué)深圳，我認為是找對了榜樣，我認為青島最有可能成為北方的深圳。

濟南的情況不是很清楚，但實際上肯定是被低估的一類。

12. 為什么廈門的房價那么高，還有投資價值嗎？福州的房子潛力大嗎？

我也認為廈門房價虛高。

不過，廈門的確有概念可以炒，自貿(mào)區(qū)、一帶一路，都沾得上邊。

但是，看福建現(xiàn)在的情況，有點全力支持福州的感覺。

若論投資潛力，可能福州更大一點。

13. 看好loft戶型么？對于想購買此類商業(yè)用地房的用戶有什么建議？

還是買住宅吧，無論是自住還是投資，住宅更好。

當然，也要看具體情況，比如那些有重大政策利好的地方，往往是住宅供應(yīng)過剩，寫字樓稀缺，這個還是可以考慮的。

14. 深圳有長期領(lǐng)跑全國房價的實力嗎？深圳和上海的房價會回調(diào)嗎？

深圳沒有這個實力，上海可以。前面說了，一線城市的發(fā)展基本是跟國運走的，中國經(jīng)濟只要往上走，上海深圳的房價就牛挺。

15. 溫州的房子還有投資價值嗎？

溫州的房價5年前不是已經(jīng)到天花板了么？

溫州人和溫州炒房團雖然很牛，溫州的土地供應(yīng)也比較稀缺，但我不是很看好溫州當?shù)氐姆慨a(chǎn)。

畢竟，這座城市對外來人口的吸引力在下降。

16. 廣東的二三線城市房子投資怎樣？您最推薦哪里？

現(xiàn)在來看，東莞漲勢最好。未來的話，珠海應(yīng)該最好。如果是投資，還是珠三角片區(qū)吧。

17. 當前市區(qū)（老城區(qū)）的好地段學(xué)區(qū)房和已經(jīng)在建的新開發(fā)區(qū)學(xué)區(qū)房，相對選擇哪邊會比較好呢？

如果價錢不是問題，當然是老城區(qū)的好。新城區(qū)的學(xué)位房，名義上可能是某些名校出品，但是質(zhì)量是沒法保證的。

18. 如何看待山西太原、甘肅蘭州、青海西寧三個城市的發(fā)展？

太原應(yīng)該是山西省內(nèi)唯一一個正增長的城市（名義增長率），這里再次反映出省會城市的抗擊打能力，太原靠的是第三產(chǎn)業(yè)。

蘭州、西寧的情況不是很清楚，抱歉。

不過，蘭州是有一個國家新區(qū)的，而且在國家戰(zhàn)略上，也是想把蘭州做起來的，但能不能做起來，要看當?shù)氐倪M取。

19. 江蘇蘇州、無錫、常州三個城市，您更看好哪個城市？

蘇州。不過，蘇州這兩年的增長慢了下來，這個是轉(zhuǎn)型升級的前奏。

當然，無錫其實也被嚴重低估的一個城市。常州的情況不是很清楚。

20. 最后一個問題，孫老師你覺得目前中國房價最被低估的五個城市是哪些？價格洼地TOP5是？

我只能說杭州、廣州、北京三個，其他的不好說。

多謝各位，拋磚引玉了。

有更多專業(yè)的意見，歡迎到我公眾號討論。最后補充一句，房地產(chǎn)投資是個理性兼感性的決策行為，大家要左右腦都用上。