婚姻法啟示錄

@拋磚引玉

2011年8月12日，最高人民法院召開新聞發布會公布《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》，共19條，于2011年8月13日正式實施。

（一）首次明確以結婚登記程序存在瑕疵為由主張撤銷結婚登記應提起行政復議或行政訴訟；

（二）明確規定親子關系訴訟中一方當事人拒絕鑒定將導致法院推定另一方主張成立的法律后果；

（三）首次明確夫妻一方個人財產婚后產生的孳息和自然增值不是共同財產；

（四）明確婚后一方父母出資為子女購買不動產且產權登記在自己子女名下的應認定為夫妻一方的個人財產；

（五）首次明確離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產應歸產權登記方所有；

（六）明確規定當事人協議離婚未成則事先達成的附協議離婚條件的財產分割協議不生效。

按《婚姻法》新司法解釋，婚前個人按揭買房，離婚時歸個人；婚后一方父母出資為子女購買不動產，且產權登記在自己子女名下的應認定為夫妻一方的個人財產。

（一）誰首付，離婚后房子歸誰；

（二）父母給買的房子，另一方無權分割；

（三）丈夫送老婆房子未過戶前可反悔，反之亦然；

（四）婚前一方付了首付，婚后共同還貸的房子，登記在誰名下房子就歸誰，但要給另一方補償。

這是新婚姻法實施后面臨的頭號爭議。

這個新的司法解釋究竟對夫妻間財產的分配有何顛覆性意義？真是在讓男人笑，女人愁嗎？

“嫁房子的拜金女們，你們這下傻了吧！”

“老公以后就變房東了？鐵打的房子，流水的媳婦兒。”

“開發商樂了，以后不論男女都得買房。”

很多女性認為這解釋對她們不公平，將來一旦離婚，女方很可能被“凈身出戶”。不過，該解釋也讓不少公婆放心：養兒子也不“虧”了，不用“防”著兒媳了；而淪為笑談的“丈母娘需求論”則可能進一步變異為一定要讓女方的名字“登上”房產證。

從另一個角度來說，這條普適性的規定不僅僅包含給兒子買房女方不得分，娘家為女兒買房也同樣適用。公婆買房，兒媳沒份；岳父母買房女婿同樣沒份。如果仍要堅持“男方必須買房”的傳統觀點，那只能說這些人自認男女不平等，并且安于女方弱勢的地位。

其實，拜金女、拜金男“嫁房子”或者“娶房子”的做法本來就不靠譜。但是這條婚姻法最大的弊端是，如果女方是家庭主婦，其對于家庭的付出，在離婚時缺少了最直接的變現的可能。

關于婚姻，歷來有著不同角度的描述和定義，浪漫者稱之為愛情的結晶，悲觀者稱之為愛情的墳墓，淳樸的百姓稱之為“搭幫過日子”，經濟學家稱其為“最小的合伙制股份公司”。而在所有描述之中，唯有最后一種具有法律的嚴謹，也唯有在這個剔除了任何浪漫色彩的屬性上，婚姻才受到法律的保護和約束。有人說新修訂的《婚姻法》像是一部“離婚法”：“房子要分清楚、債務要算清楚，就連養老金都要想到，太傷感情了。但是，婚姻是溫暖的，《婚姻法》應該是冰冷的。”

婚姻法的“新解釋”架空了目前流行的無房不嫁的扭曲婚戀觀。徹底毀滅了“干得好不如嫁得好”的觀念。但也對于想做“家庭主婦”的女人給予了很大的打擊。不是每個女人都一定要選擇到職場打拼。

如果說新婚姻法有什么積極意義，那就是告訴女人，嫁富二代不如找潛力股。男人的房不可靠，男人的父母更不要指望，女人靠自己最保險，女人要學會自立。對男女雙方來說，共同打拼，共同買房，婚后共享財產，也是好事。

限購時代，有哪些避限花招？

@錢多多

眼下，市場的當務之急已不是買不買得起房的問題，而是能不能買房。限購時代，房地產商、中介和買房人，都有哪些避限高招呢？這些招數真的靠譜嗎？

一、補繳稅款

“售樓小姐說，可以通過辦理假的納稅證明來買房。找一公司，冒充是其員工，補齊5年的稅款，加上給公司和黃牛的錢，5年的納稅記錄大概四五萬元就可以拿到。”北京一網友這樣介紹自己的經歷。

找“代辦公司”補交稅款。外地居民想買房，沒有個稅單或者社保單怎么辦？日前有代辦公司表示，只需付2400元，不管有沒有工作，都能幫你“整”出稅單。

弊端：

上海聯業律師事務所王展律師則認為，依法納稅是每個公民應盡的義務，如果外地人之前確實在上海工作，應當繳納個稅而未繳，因買房需要而補繳的，屬于依法納稅，并無風險；但是為購房虛構上海工作經歷或虛高應納稅額，則屬于為騙取貸款采取的欺詐行為，一經查實，銀行將有權取消貸款。

二、轉贈去名字

有購房者因為爸媽房子房產證上有自己的名字，自己還有套小房子，所以按照政策沒法再買了。這時銷售人員出招了：“你可以到交易中心去辦個‘贈予’，就是把你的名字從產證上去掉，只要幾千元就可以了。然后你再買房就算第二套了。”

弊端：

為了規避“被限購”的處境，不少人選擇在原有的房產證上“去名字”的做法。其實，就單次交易來看，“贈予”確實節省成本，但一旦市民選擇“贈予”，若再想進房產交易，可能將會面臨再多繳納20%個稅的窘境。

三、暫不過戶、假離婚

在網絡論壇上，“假離婚”也成為購房者津津樂道的一種規避方式。網友“麥斯”在論壇上就表示，去年二套房首付提升，限購剛剛開始的時候，中介就建議他們先離婚，以他的名義買一套大戶型，等銀行貸款辦下來再復婚。他那套房產仍是首套房，享受相應的優惠政策。“最終通過假離婚的方式，我以首套房標準，三成首付，利率8.5折買了一套108平方米的房子。如果按當時二套房首付5成，利率1.1倍計算，僅首付就少交了48萬元。”

據介紹，假離婚有兩種，一種是抓住目前民政系統婚姻狀況信息沒有聯網的漏洞，通過假證的方式，其實還是法定的婚姻；另外一種是夫妻雙方到民政部門協議離婚，等貸款手續辦妥再復婚，在法律上是“真離婚”。“一般我們都暗示客戶如果的確看中房子，卻受到限貸或限購影響，試試辦理法律上的‘真離婚’。”一位中介人士透露道。

弊端：

隨著新一輪調控的出臺，“假離婚”的成功率也在縮小。一家二手房中介的客戶經理坦言，現在銀行貸款額度本來就少，對于這類貸款開始緊起來了。“實際上去年我這里的確辦過幾筆，銀行看著離婚證上的日期也知道是怎么回事，由于沒有規定不可以這樣，審查時候一般也都不過問。”該經理說。不過到了今年，明顯感覺審批得更嚴了。他透露，前幾天就有一個離婚后獨自購房的客戶資料，送進去銀行就是壓著不給辦。

四、以公司名義“曲線購房”

網友“藍色樹”說：“二手房過戶給公司是可以操作的，只是成本要高一些。”上海一些中介告訴記者，近期有不少購房者來電詢問能否借用公司名義買房，“但契稅要全額繳納，還要繳納印花稅、房產稅。”

弊端：

借用公司名義買房，雖然不受買房套數限制，但一旦與公司關系破裂，與公司之間容易就房屋產權的歸屬產生爭議。對購房者來說，由于房屋產權登記在公司名下，該房屋有作為公司資產被法院強制執行還債的風險；對企業而言，因買房、貸款等合同均以企業名義對外簽署，則一旦個人在此過程中，未按約支付房款、貸款或相關費用，則對外首先由企業承擔付款責任。

五、掛靠集體戶口

昨日，有媒體報道稱，通過掛靠集體戶口，查不到婚姻狀況就能買房。而中行、工行、招行等負責個貸業務的相關人士坦言，類似集體戶口這樣的漏洞確實也存在，這就要看各家銀行審核是否嚴謹。記者采訪了多家中介機構發現，這種方式原則上沒問題，但卻最為忐忑。因為靠哪里，如何靠，費用你根本都不清楚。中介讓你交定金后，再通知你無法辦理，房沒買到，糾紛又起了。

“這種方式我們也有，現在最關鍵的是銀行認不認可，如果銀行認可，我們幫你辦集體戶口，你再出點錢就可以了。”在莘莊南廣場一家中介門店內，房產經紀人沈先生說。對于具體費用的情況，沈先生坦言，在1000元-2000元左右。“主要是現在能夠掛靠集體戶口的公司并不是那么容易進。”對于如何靠，靠了以后有什么后遺癥，沈先生頗為神秘地笑言：“這個你就放心了，只要你在這里看好房子，談好價格，我們都會幫你搞定的。”而其又暗示，這個需要支付意向定金。

六、“借殼”買房“避限”

目前項目開發商可以為購房者代理注冊“公司殼”，花兩三千塊錢現場注冊一個公司，注冊資金量沒有要求。“公司殼”的法人即是購房者。成功買房后，“公司殼”被注銷，房子也自動轉到購房者名下。目前在北京，通過第三方注冊代理公司，消費者最低只需6000元，就可成功辦理一個“公司殼”，然后通過此“公司殼”逃避限購令實現買房。

注冊“公司殼”的公司大多選文化、科技、商貿等行業，這些行業更容易注冊成功。購房者只需將要注冊公司的法人身份證原件等資料，再加40%的定金約2400元交給代理注冊公司，1個月后就可拿到公司執照，然后以此“公司殼”便可買房。

弊端：

這種方式要經歷四道程序：注冊公司、以公司名義買房、公司申請破產、將公司旗下住宅轉至個人名下，這些將會帶來相應的成本與風險。

以“公司殼”購買的普通住宅和非普通住宅，均需按房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優惠；其次，公司購房要多繳納房產稅和印花稅。即使是以本人名義注冊的公司，想把公司購房轉到個人名下，也須通過轉售程序，還需繳納相關稅費后辦理過戶手續，且接手個人仍然須具備外地人連續5年的納稅證明或社保證明的購房資格等。

另一個風險來自維護公司的成本、相應的稅費及偷漏稅，并且公司注銷時能否過戶，一定程度上也取決于房管局對于政策的理解和把握，具有不可控因素。一旦房管局政策變化，很可能被要求注銷公司的股東，即實際的購房人不具有購房資格。如果發生此情況，不但拿不到房產證，還有可能陷入產權不明的狀態。