第1版前言

納稅籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法治化及公民依法納稅意識的提高而出現的。隨著市場經濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。

合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節稅、轉稅，規避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的代理活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的。

2009年，對全國房地產企業是個新的考驗。為控制房地產價格過高、投資過熱，國家密集下發宏觀調控政策，4月底中央銀行宣布加息，5月出臺“國六條”。隨后“國六條”細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文件，一系列宏觀調控政策及配套細則的出臺，使房地產企業的納稅籌劃更具有戰略意義。

納稅籌劃是近年來在我國發展迅速、方興未艾的一個新興領域。所謂“納稅籌劃”，是指納稅人在不違反現行法律規定的前提下，通過對其應稅行為的事前、事中進行合理籌措和安排，盡可能減少納稅的數額或者推遲納稅時間而取得稅后利益最大化的經濟行為。

納稅籌劃作為一項專業性極強的經濟活動，有著極其明顯的特征：其一是超前性，即納稅籌劃應當在事先進行，一旦業務已經發生，納稅義務已經形成，此時便已沒有了籌劃的空間；其二是預期性，即納稅籌劃應當是在對未來將要發生的事項所作預測的基礎上進行的事先規劃；其三是全局性，即納稅籌劃方案的選擇可能影響企業最終的整體決策，而且納稅籌劃由于其復雜性，往往需要企業的多個部門合作完成；其四是成本性，即納稅籌劃需要付出資金成本、時間成本和機會成本，成本與回報的比值決定著某一納稅籌劃方案的優劣；其五是專業性，即納稅籌劃具有很強的專業要求，最好由專業機構、專業人士負責完成。

納稅籌劃對于納稅人而言，具有相當重要的意義。因為企業所支付的各種稅金，大多直接計入企業的經營成本中，尤其是企業所得稅更直接減少了企業當年的利潤，那么在企業總收入暫時無法大幅度增長的前提下，減少企業當年的成本支出無疑等同于直接增加企業的收益，這是每個納稅人都夢寐以求的結果。雖然納稅籌劃可以直接給納稅人帶來可觀的收益，但是納稅人在進行籌劃之時千萬不能被一時的利益得失蒙蔽了雙眼，做出不擇手段的籌劃行為。因為納稅籌劃作為一項特殊的專業性經濟活動，必須遵循一定之規——納稅籌劃的原則：一是合法性原則，這是納稅籌劃最為基礎、最為根本的原則，即納稅籌劃必須在法律許可的范圍之內進行，法律是一切籌劃行為的基準，這也是納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅等違法行為最本質的區別；二是利益最大化原則，納稅人之所以千方百計地進行納稅籌劃，其根本目的就是追求個人或企業的財富最大化、利益最大化，失去這一原動力，納稅籌劃也就失去了最具有生命力的活力之源；三是可操作性原則，納稅籌劃必須具備可操作性，否則，再好的方案也無法實施，而無法實施的方案僅具有理論價值，不具有現實意義。

近年來，我國房地產行業發展十分迅猛，已成為我國國民經濟的重要支柱產業之一，同時該行業也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產開發企業開發一個項目所獲得的收入規模相當大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元。房地產開發企業的納稅籌劃活動目前雖然尚處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種正當理財行為，很有必要對本企業的稅收成本做出計劃和安排，否則很可能“一著不慎，滿盤皆輸”。房地產開發企業的納稅籌劃活動可以通過稅務籌劃顧問、注冊稅務師、注冊會計師、稅務律師及企業內部專業人員來開展，具體應當視企業的實際情況而定。但是，任何企業的納稅籌劃實踐，都始終應當圍繞如何實現成本最小化進行。因此，作為企業內部財務管理人員，應當在精通業務，能夠對稅法及其相關法規進行合理而有效的理解、掌握和運用的基礎上，盡己所能地為企業進行合理的納稅籌劃。合格的企業財務人員必須具備法律、稅收、會計、財務及金融等方面的專業知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、合同法、證券法等有關法律規定，還應了解本企業的經營、投資、營銷、會計處理、納稅歷史等相關的業務流程，以便具有一定的統籌謀劃的能力。

當今社會，納稅和企業經營、發展之間的關系越來越密切，依法納稅是納稅人的義務，而合法節稅更應當是納稅人的權利。隨著社會的發展和進步，我國的法制必將越來越趨向健全，國家稅務部門的執法力度也必將越來越加強，這一切現實的情勢都迫切需要房地產開發企業自身練好內功，正確樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業提高經濟效益；另一方面納稅人正確的納稅籌劃活動也會促進國家稅務部門相應地完善稅制，堵塞稅收法律、法規中的漏洞。同時，隨著越來越多的納稅人樹立正確的納稅籌劃意識，偷稅、漏稅、抗稅等不良社會現象必將逐漸減少直至最終消失，稅務工作和納稅籌劃必將共同迎來一個良性發展的美好明天。

房地產行業涉及的稅收政策和稅種比較多，在房地產購置環節，涉及契稅、印花稅及交易手續費；在房地產出售環節，涉及營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、堤防費、地方教育發展費、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅及交易手續費；在房地產出租環節，涉及營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅及交易手續費；在房地產持有環節，涉及房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產稅及土地增值稅。由于篇幅有限，本書僅就營業稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅及有關稅種進行論述，一些金額較小的稅種沒有涉及，請讀者見諒。

本書由孫長舉、趙德芳和翟繼光合作完成，孫長舉主要負責基本稅收政策部分，趙德芳主要負責實務操作部分，翟繼光主要負責節稅籌劃部分，全書由翟繼光統稿和定稿。

作者

2010年3月1日