這類綜合性房地產項目追根溯源，應該是20世紀90年代來自香港房地產商的概念。既然來自香港地區，我們就不必有多少疑問，畢竟香港地區土地資源緊張，開發商采取這種發展模式也實在是不得已而為之。正如上面所談到的，這種綜合房地產容易產生諸多矛盾，從而影響商鋪的投資收益，既然如此，商鋪投資者在投資選擇時必須就到底投資在哪種商鋪上進行判斷，是投資專業商鋪，還是其他類型的商鋪。

八大指數決定商鋪投資價值

房地產是最具投資價值的商品之一，這樣的事實已經被無數城市發展的經驗所驗證。然而在一個城市中什么樣業態的房地產產品投資收益率最大，卻是一個相對專業和復雜的話題。下面總結的“八大指數”，可以稱得上是攻玉的他山之石。

（1）方便生活

無論是投資商業還是住宅，擁有方便的生活環境是投資能否穩當的一個基本要素。

尤其是商業地產，方便生活意味著人氣旺盛，人氣旺盛自然價值就越大。如今，在重慶，類似解放碑、觀音橋等商圈附近的生活區域已經非常成熟，如果在這些成熟區域合理投資，將擁有良好的投資回報。

當然，這些成熟區域的問題在于：投入資金的門檻不低，轉手的門面或者住宅數量不多，同時購房者的競爭大。因此，投資者也可以到一些新區域尋找更多的投資機會。不過，投資者在投資前，應盡可能地了解新區域未來的發展前景和投資潛力。如果未來發展是值得肯定的，那即使這個區域現在生活不方便，但如著眼長遠，卻意味著將有更高的收益回報，投資者一定要有前瞻性的投資眼光。

（2）時尚活力

一個有時尚感的社區環境首先來自建筑本身提供的時尚外觀，在目前大部分情況下，通常是現代風格、簡潔的材料、透明的空間和體型，也許有明快的色彩穿插其中。在如今的重慶房地產市場上，這樣的小區很多，快節奏的生活讓人們越來越喜歡簡單同時有特色的建筑小區，像同天·觀云邸、一米陽光等項目的外立面都有讓人過目不忘的建筑風格。

其實，從長遠來看，傳統風格、同樣有特色的建筑盡管不容易讓人心潮澎湃，但是其流行的時間也許更為持久。例如在重慶，類似慶隆·南山高爾夫、保利國賓上院、金科10年城這樣的項目盡管外立面是傳統的風格，但是其流行的持久程度卻可能更加久遠，其在市場上的熱銷也證明了這一點。

（3）自然環境

美麗自然、燦爛陽光、清新空氣、休閑環境，一直是在繁華都市里生活逼仄的人們的居住理想。因此花園洋房是重慶人的最愛之一（別墅也喜歡，但是投資門檻有點高），而在花園洋房里，帶花園的1樓或者帶屋頂花園的頂樓往往最先被賣完，同樣也是價格最昂貴的。

一個享有優越自然環境社區的形成無非是兩種可能，一種是在山川湖泊、森林公園等自然風景區旁邊得天獨厚占據了一個好地塊；另一種是從無到有地造一個好環境，沒有天然山水，可以積土成山、挖地成池。

例如像上海等其他城市的市民很少見江水，看到不錯的沿江項目就會顯得很興奮，興奮之余的舉動就是頻頻投資，如今沿江物業的購房比例居高不下就是一個證明。

（1）公共關系

看一個小區的住宅是否值得投資，其中一個方式就是看這個小區的未來業主的素質是怎樣的，他們的職業、他們的生活狀況、他們所代表圈層的興趣愛好、生活格調是怎樣的，這是中國人以類聚觀念在居住上的具體表現。

住宅很講究圈層概念，而商業地產投資同樣要注重圈層，說得直白一點，就是你要投資的商鋪周圍聚集了一些什么樣的人，聚集了一些什么樣的生意，這些環境對投資將產生何種影響。畢竟，做生意最重要的就是和氣生財，對自己的客戶如此，對周圍的商家伙伴也是如此。

（5）容積率

其實容積率對于任何一個項目而言都是最重要的參數之一，然而對于投資物業來說，容積率的高低對于投資物業的潛力并沒有直接影響。

打個比方，都市中心的物業（如寫字樓、高層住宅）往往容積率就高，有的甚至高達5以上，但是這個容積率并不影響這些物業價值攀升；而對于相對郊區的物業（如花園洋房、別墅）往往容積率低，有的甚至低于0. 5，但是在歷年來房價上漲的過程中，往往就是這些低容積率物業價格上升最快。

因此，容積率盡管重要，但是只要一個項目的地段合理，其容積率高低不過于離譜，對投資性物業影響不大。

（6）安全

安全才安心。然而對于一個小區而言，安防系統做到什么程度和這個區域的治安有很大關系，一個到處以鐵柵封閉門窗的城市環境的潛臺詞就是這個區域沒有安全感。好在重慶如今各大小區先進的門禁系統，良好的物管保安培訓讓投資者人身和財產安全得到前所未有的加強。

值得一提的是，在重慶投資，不安全的影響開始來自一些目前不可預期的因素。比如，投資的這個小區開發商實力是不是夠強，能不能保障小區配套完善形成成熟社區；小區所在的規劃是否合理，是否存在市政建設同小區建筑沖突等問題。

（7）安靜

安靜的居住環境盡管非常重要，但那是對于住宅投資而言，商業地產卻意味著越熱鬧越好。

所以安靜這個指數可以從兩個方面來權衡：要想投資商業地產，最好選擇車水馬龍的鬧市，人多車多生意多；而要想投資住宅，則盡可能地需要個安靜的居住環境，休息和休閑畢竟需要安靜和輕松的心情。即使在最熱鬧的地段進行投資，都不妨選擇一個噪聲污染和光污染相對輕微的朝向和樓層。

（8）人文環境

近幾年出現了幾個中國傳統文化主題的產品：北京有觀唐，廣州有清華舫，成都有芙蓉古城，長沙有個汀湘十里。

西方的現代居住環境比東方更科學，但是東方住宅形態中卻有一種西方住宅所沒有的人文因素，它可能不是物理性的，但絕對是心理性的，能夠打動業主的內心。人文環境既與建造者有關，也與居住者有關。這種氛圍是一種共同的人文表現，能直接反映一個社區的底蘊。相對而言，人文環境更多影響居住者的心情。

投資者如何評估店鋪價值

（1）如何評估商鋪的價值

經常被問及這樣的問題：這個鋪值多少錢？其實這個問題的答案不在任何專家或發展商那里，也許投資人應當自己去作一些小的研究，答案就在我們自己的手中。

商鋪屬于生財工具，一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢，這樣才能保證自己的回報長期穩定可靠，因為沒有人愿意賠本租場地的，所以必須研究各種行業的成本模型。

我們在一個適于經營服裝業的地段考察一個鋪位，首先應當去了解周邊服裝鋪的經營狀況，比如衣物的檔次、每周的出貨量、顧客的種類等。

一般而言，場地成本占其總成本的1／5 ~ 1／1，對于一個10平方米的服裝鋪而言，若平均單件價格為100元，每周出貨約30件，那么每日的營業額為130元，考慮每年四個月的淡季營業額對折，所對應的單位營業額為36元／平方米。按照1／5的場地成本、8年的物業投資回報期計算，凈售價應當為21021元／平方米。這里還沒有考慮稅收、空租、傭金等因素。

當然，剛才的算法是靜態的，適用于成熟地區。對于新興地區商鋪的估價就復雜多了，必須考慮市政交通、新建住宅等等預期帶來的人流量，存在較多的不確定因素。在這樣一個短小的篇幅，不能盡言詳細的方法，但是最簡單的辦法是考察同規模同檔次的成熟地區，再考慮新地區的建設周期，畢竟消費模式不會有大的差距。

評估商鋪的價格，也不能簡單地說是該地區住宅售價的多少倍，因為即便是同樣地區的商鋪，可能因為適用于不同的經營種類，就導致價值的迥異。

（2）什么是好的商鋪

好的商鋪一般具備如下特性：適用行業廣泛、人流量大、目標人流檔次高。在這個意義上，一些甲級商廈的低層商鋪是最佳的商鋪，商業街帶來天然的人流量，甲級寫字樓的大量人流代表高的消費力量……事實上，一些含金量高的商鋪物業往往被發展商所保留作為長期投資，能夠進入市場流通的較少。

應當認識到，能夠在市場以出售形式換現的商鋪，往往已經屬于第二流的品種，投資的時候才應當慎之又慎。在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠遠好于在樓上的鋪位；同時，要區分人流的種類，休閑人流的價值要遠遠高于交通人流，前者如商業中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等。

人氣也是另外一個重要指標，要看看周邊商業是否已經或者預期成勢，周邊是否有重要的顧客來源等，值得提出的是，狹窄街道形成的雙邊型商鋪結構比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結構有利得多；商鋪平面結構也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

現在，較多出售的是位于商廈內部的分割鋪位，這是商鋪投資中風險因素最多的一種。因為位于商廈內部，會受到商廈管理者經營思想和經營水平的制約，還會受到商廈內其他經營者的影響。無論怎樣，首先應該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內部和外部左右逢源之勢，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當其沖。

商鋪的選擇是一個需要全方位考慮的問題，投資者不能只關注于租金或是客流量，綜合考慮，你才能發現各方面的問題，更能找到各方面都是最好的商鋪。

黃金商鋪與邊緣商鋪利潤倒掛

隨著各大商業項目的崛起，投資者瀏覽著大量的商鋪信息與漫天的廣告，不禁開始迷茫：選商鋪，到底應該把握哪些要素？而隨著城市中心商鋪門檻越來越高以及城市發展速度越來越快，有些投資者開始懷疑：城市中心商鋪，就一定比邊緣商鋪好嗎？

商鋪的投資已進入高潮期，越來越多的投資人士關注著商鋪投資中的寶藏，顯然商鋪已經結束了可以輕易買到原始股的童話時代。

下面給投資者進行了售價與租金回報分析，同時也為投資者算一筆清晰的投資賬。

（1）以某廣場的某一商業項目為例

假設目前售價10000元／平方米、租金10元／平方米／天、面積為100平方米的商鋪，出售總價為1000000元、月租金回報30000元、年租金為360000元。

除去每年最少一個月的空置期，需負擔物業費36000元（30元／平方米／月）和供暖費15000元（50元／平方米，按3個月算）外，該商鋪的年租金實際收益為360000元- 30000元（空置期一個月租金）-物業費36000元-供暖費15000元＝279000元。

年投資回報率為7%，投資回報年限為11. 3年。

（2）以邊緣地段的商鋪投資為例

假設目前售價為12000元／平方米、租金5元／平方米／天、面積為100平方米的商鋪，出售總價為1200000元，月租金回報15000元，年租金為180000元。

除去每年最少一個月的空置期，需負擔物業費30000元（25元／平方米／月）和供暖費15000元（50元／平方米，按3個月算）外，該商鋪的年租金實際收益為180000元- 15000元（空置期一個月租金）-物業費30000元-供暖費15000元＝120000元。

年投資回報率為10%，投資回報年限為10年。

注：年收益回報率＝（年度租金收益-年度物業費-年度取暖費）÷投資總額×100%。

通過以上的對比我們不難看出，一個是投資黃金旺鋪，一個是投資邊緣商鋪，但測算結果卻是出人意料。這種黃金商鋪與邊緣商鋪利潤倒掛的現象已經引起了眾多投資者的關注。

我們知道，回報率一直是商鋪投資的關鍵，投資就是為了回報。按照這幾年的形勢來看年回報率平均高于7%的商鋪投資都是不錯的投資選擇。如果是資金投入比較大的項目，年平均回報率高于5%的商業地產也可考慮，但投資商鋪決不能盲目追求位置。

如果小業主以高價購買了商鋪，那必然要求高租金，就給經營造成巨大壓力。而在返租的銷售方式下，租金和售價就更容易脫節，因為開發商承諾了若干年的固定回報，掩飾了實際可能的租金。這樣過高的售價其實是有泡沫的售價，有時還造成不斷漲價的假象，使原本就不夠理性的投資者越發頭腦發熱，這實際上是一個殺雞取卵的危險做法。

投資者應量力而行，充分估計未來的收入水平及支付能力。因為商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風險也就越高，最終將影響商鋪投資的收益。此外還要注意商鋪周邊房地產發展的狀況及趨勢。商鋪價值提升是一個動態的過程，要充分考慮房地產價格變動及資金占壓的成本。

商鋪選址投資指南

正確選擇店址是開店賺錢的首要條件。一個運營項目很好的店鋪，若選錯了店址，小則影響生意興隆，大則還可能導致“關門大吉”。科學選址將使你獲得“地利”優勢而生意興隆。因此，投資者在選擇商鋪的時候，應考慮店鋪的運營。