房產：哈佛精英為什么能用很少的錢投資房地產

對中國人而言，房子并不僅僅是一個遮風擋雨的地方，它賦予了我們更多的歸屬感。在辛苦工作一天之后，它是我們解除疲倦的溫暖之家；在外出漂泊之時，它是我們心底最美好的故鄉。所以，房子在中國人的心中擁有著重要的意義。

隨著經濟的發展，“炒房族”不斷涌現，他們靠倒賣房產而富甲一方。人們見此情景也都投入到購房潮中，或為跟風賺錢，或為自身需要，總之，購房隊伍日益壯大起來。但是，你知道怎樣才能花最少的錢買最好的房嗎？你又是否知道怎樣投資才能在炒房大軍中分得一杯羹？本章將圍繞這兩個最為實際的問題向大家介紹如何投資房地產。

房產沒有能不能投，只有會不會投

電影《甲方乙方》里有段經典對白--劉蓓說：“沒有愛情的婚姻是不幸福的。”葛優回答：“沒有房子的婚姻才是不幸福的。”可見房產在中國人心中的重要程度。但是提到買房，卻又是幾家歡喜幾家愁。在全球房價日益高漲的今天，普通工薪族想在短時間內購買一套屬于自己的房子，還是很困難的。

但不是房價高就不能買，相反，我們正可以利用目前房地產投資回報率高的時機，進行房產投資。

中央電視臺曾報道過英國一對傳奇的夫婦。他們從1990年起開始投資房地產，并一直堅持不懈。在他們房產最多的時候，共擁有900多套房子，市值最高達到1.8億英鎊。

現年61歲的弗格斯·威爾森和老伴朱蒂斯原本都是中學數學教師，每月薪水微薄。1975年，他們用省吃儉用所攢下的積蓄購買了一套三居室，價值8200英鎊，這是他們的第一套房產。幸運的是，他們買房選對了地點。20年后，這個地方因緊鄰英法海峽隧道的阿什佛德站，成為英國最熱門的房地產市場。當時英國房價飛漲，威爾森夫婦便產生了投資房產的念頭。

他們先把第一套房產租出去，用租金來付第二套房產的貸款，由此邁出他們進入房地產市場的第一步。1990年初，夫婦倆正式辭去教師工作，全心投資房產。他們繼續采用“以租養房”的投資方式，并始終堅持一個原則，就是不在自己不熟悉或太遠的地區投資。

雖然早已躋身億萬富豪行列，可是威爾森夫婦至今仍開二手車，生活非常簡樸，只有與房地產經紀人會面時才會穿著體面的服裝。

哈佛大學的商學教授認為：“增值是投資房地產最后的理由。”在威爾森夫婦手中，房產得到了增值最大化。對他們來說，投資房產是一項事業，而不是致富的手段。所以投資房產還要看它對投資者有沒有“內在價值”，看你是想要倒房變現，還是想要一個穩定的居所。

家住徐州的周潔在大學畢業后就打算買房，但這時的她才剛剛參加工作，手頭沒有太多積蓄。后來她看中某小區一套小戶型房，共48平方米，該房當時的售價是七萬兩千五百元。可周潔根本不可能立刻拿出這筆錢，于是她向銀行申請了70％的房貸，還貸期約定為五年。

在交了首付及相關手續費近三萬元后，她擁有了這套房產。當年五月，她就拿到了鑰匙。但她并沒著急入住，而是又花了一萬多元進行簡易裝修，再將其租賃給一家中介公司，每月能收到600元租金。當時她每月實際要還的房貸是764元，因此，她只要再補貼164元就可以輕松供房了。三年后，周潔的房產證就辦了下來，并抵押在銀行里。五年后，她還完了房貸，拿到了房產證。現在她有了自己的“小家”，雖然不大，她仍然很滿意，而她的同學很多還在為月付或者房租而奔波。

周潔的經歷告訴我們，房產投資沒有人們想象的那樣深奧，也沒有能不能投資一說，關鍵還要看你想不想投、會不會投、怎樣投。普通上班族固然沒有做房地產生意的實力，那么可以先從物色自己最滿意的居所開始，通常在選擇時可以注意以下幾點：

一、選擇房型時別盲目貪大。

雖然很多人都喜歡寬敞，但一定要根據自己的實際需要選擇合適的房型，否則過大或過小都有可能為生活帶來不便。例如，不打算要孩子的可以選擇小房型，和父母同住的可以考慮大一些的房型。

二、不必一味追求高樓層。

高樓層采光好，視野開闊，卻有因風大而不能隨意開窗、上下樓消耗時間過長等缺點，所以還是要結合自己的實際情況謹慎選擇。三、實用性比美觀更重要。很多女性喜歡在家里裝一扇大落地窗，近年也有不少商品房設計了這樣的戶型。雖然大窗美觀、采光好，但保溫性能卻很差。因為這個原因，就要求空調或暖氣都必須加大功率才能保證日常需求，這也是一筆不小的額外開支，所以可以多多考慮更實用的戶型。

四、手頭不富裕就選二手房。

擁有一套新房自然是“很有面子”的事，但如果自己的經濟條件不允許還執意投資，那就得不償失了。其實二手房除了選擇余地大，還可以立即入住，價格也較為便宜，是經濟實用的不錯選擇。總之，投資房產的過程中雖然有許多學問，但究其關鍵還是要看是否適合自己，是否能使生活錦上添花。買房對大多數人來說不是小事，一定要量力而行，不要勉強自己而最終成為“房奴”。

影響房地產價格的因素有哪些

影響房地產價格的因素有很多，國家的政策、城市發展的水平、建筑的地段、城市人口密集度及購買力、增值的可能性、“炒房”人數、建筑材料檔次等，都會對價格產生影響。

面對起伏的房價，普通人的經濟實力畢竟有限，更應該“量力而為”，結合自身條件及房產價值來決定最合適的投資方式。做到這些并不難，仔細分析下來，無非要注意以下幾點要領：

一、地段不同，價格懸殊

李嘉誠說：“買房子注意三點，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”在一定時期內，房屋建造成本不會產生太大波動，而土地的價格卻可以因城區發展、商業繁榮等客觀因素不斷攀升。比如，商業圈的鋪面雖然面積小，月租金卻也能過萬；郊區的房屋雖大，但因為遠離市區，交通多有不便，價格就便宜很多。

在好的地段投資房產，價格可能相對較高，但它的升值潛力非常大，所以也必然能得到可觀回報。

二、戶型好壞決定房產是否暢銷

中國人最理想的戶型是坐北朝南，但隨著近年高層住宅的興建，這條標準也越來越難以實現，好戶型就顯得愈加珍貴了，所以好戶型的價格往往較普通戶型高出幾倍。再比如，高端的別墅住宅區因其設計完美，配套設施完善，所以房價也比普通公寓高許多。

在同一個樓盤的銷售中，我們還可以看到開發商拋售一些“尾房”，這些“尾房”就是因為戶型、樓層等比較差而滯銷的。所以如果只是做房產投資的話，可以考慮以低于市價的價格將“尾房”買入，再等待時機將其以正常市價出售，從中賺取差價。

三、物業質量的高低影響到生活質量

人們都希望能住進物業設施完善的小區，比如，社區中房屋裝修、綠化、保安、清潔等等，這些都能成為判斷一個社區好壞的標準。

好的小區房屋裝修精良、綠化帶比重合理、安保工作到位、清潔程度高、儲藏室和車位安排充足……周到的服務需要相應的回報，所以像這樣條件精良的社區，房價必然也會高漲。

一些老式小區的物業設施不完善，比如房屋老舊、社區衛生不合格、車位短缺，有的甚至沒有配備保安。這種社區內的房產價格都較低，因為配套設施不到位，可能還有“壓價”空間，所以是低收入者的較好選擇。

四、周邊設施是否完善也影響房產價格

如今，不少名校周邊的房價漲幅驚人，即使做日租房生意也能得到非常可觀的利潤。房產的商業價值提高了，即使樓宇年頭兒較長，也照樣能售出高價。

房產周邊是否有良好的教育設施，是否鄰近醫院、銀行、農貿市場甚至商場等設施，都決定房價的高低。以生活的便捷程度衡量，一個生活設施配備齊全的成熟小區，其房價必然也是較高的。

五、城市基礎設施對房價也有影響

有些房產鄰近城市主干道或高架橋等城市基礎設施，這時房價的判定就比較靈活。例如交通方便的房產必然價格較高；而有些設施會給人們的正常生活造成干擾，價格相應會有下降空間。還有一些老式小區的房產緊鄰鐵路，由此可能產生的噪聲問題也影響到購房者的購買意向，所以價格也同樣有下降空間。

房價漲跌是各種力量使然：政府調控、經濟規律、地域差異、生活便利程度等，這些都有可能成為制約房價的因素。

在樓市局面尚不明朗的今天，作為普通工薪族更應擺正心態，從容應對變幻莫測的樓市。遇到合適的房子并且自己的條件允許，就適時出手，一時遇不到也不要因心急而去購置超出自己經濟承受范圍的房子，以免打亂自己的正常生活。

“面包”和“房子”總會有的，雖然擁有房子是很多人的目標，但選擇最適合自己的房產，在購買過程中盡量減少經濟負擔，讓自己生活得更美好，才是人生的上上策。

哈佛教授告訴你：什么樣的城市才有投資價值

古有“良禽擇木而棲”之語。優秀的鳥兒尚且選擇合適的樹為巢，更何況“行有所想，居有所思”的人呢？隨著社會經濟不斷發展，人們生活水平日益提高，人們對房產的要求也從單一的環境選擇向多維的比較選擇轉換，如房價、戶型、配套設施、自然環境、城市建設、發展潛力等。

近年來，海南三亞樓市的火爆讓不少人為之驚嘆。在奔向海南的投資大軍中，以北京和東北三省的投資者為多。除了有目的“炒房”的“投機客”，多數人表示想在海南“買房養老”，并且當時適中的價位也令人們十分心儀。

是什么原因造成這一現象呢？除了樓盤價位適中，四季如春的宜人氣候和毗鄰海岸的美好風光也是讓不少人心動的理由。可見，海南本身具備的旅游特質也成為它投資價值中的重要一環。那么，還有哪些影響城市房產投資的因素呢？

一、物流業發達與否

從古到今，發達的物流業必然會給城市帶來巨大利潤，例如河流沿岸、鐵路樞紐周邊的城市，通常經濟繁榮。

以天津為例，天津擁有優質港口設施、高速鐵路、高速公路和國際機場，這些成為帶動當地經濟發展的重要因素。交通發達帶來商業繁榮，因此也會吸引外資和外來人口不斷涌入，來此尋找商機。

由于城市開發的新增土地量有限，物流對貨物存儲的需求又不斷增長，出現土地緊缺進而導致新增廠房供給不足的現象，直接致使優質廠房租金攀升。在物流業發達的城市投資，除了住房買賣，還可以將重心放在投資商鋪、倉庫上。有當地經濟基礎做后盾，投資者可放心從中賺取租金。

二、城市產業園是否繁榮

產業園一般鄰近市區，產業資源豐富，是拉動城市經濟發展的重要區域，勢必會加速周邊地區的城市化腳步。寫字樓、酒店、公寓、文化中心、購物中心等配套地產項目也會被迅速提上日程。

所以，在有產業園區發展苗頭的城市搶占先機，等待商業發展后賺取差價，用最少的錢買最昂貴的地也是投資好方法。

三、城市的旅游資源是否豐富

隨著中國經濟飛速發展，旅游已成為人們休閑娛樂的重要方式，是城市中新的經濟增長點。人們開始考慮如何讓自己的旅行“更輕松更健康”。基于這一賣點，把旅游、休閑、房地產聯系在一起的投資，肯定會有廣闊的市場前景。

四、二、三線城市尚未發展成熟的地產業

一線城市因其繁榮的經濟和重要的地位，早已吸引了眾多投資商，房產已經到了一個比較高的價位，在一線城市投資所需要的資金量是比較大的。而二線城市，甚至是更低端的三線、四線城市，由于經濟還未全面發展，樓市的開發也處于起步階段，較之一線城市，價格更為低廉，適合小投資者以較低的資本投資房產。留待未來城市經濟揚頭時再看，升值空間必然可觀。

五、一線城市的繁榮發達

一線城市的投資價值異常大，關鍵還要看投資者有沒有相應的投資實力跟進。一線城市經濟發達，商業繁榮，各項硬件軟件設施都非常成熟。城市地位決定投資價值的持續性。如果有能力在一線城市投資，未來的回報定是以上幾項中最為驚人的。

哈佛大學教授曾在經濟學課上教導學生：“優秀的投資者應該是善于發現項目中潛在的投資價值，然后果斷出手。”也就是說，市場的大門會面向所有人打開，投資機會是均等的，能否得到利潤回報，還要看投資者是否擁有一雙挖掘潛在價值的慧眼。

怎樣的城市才更有競爭力、更有投資價值，影響其發展的原因不同，答案也不唯一。

巴菲特曾如此教人們“炒股”：“我們不能盲目跟風，要合理投資！”這一點在房產投資中同樣適用。投資不能隨大流，認為哪個項目投資的人多就必然是好的。投資者要學會從令人眼花繚亂的投資項目中，找到其價值回報最適合自己的。

二手房買賣交易面面觀

二手房因價格彈性大、即買即住等顯著優點，吸引了越來越多的人的目光。

家在深圳的張欣悅曾在羅湖區鴻翔花園看中一套45平方米的二手單身公寓，當時她與賣主談成的價格為51萬，再加各種交易費用約3萬，總共花費54萬即可入住。張欣悅原本考慮：“如果我首付10萬，貸款30年，每月月供1800元。鴻翔花園靠近帝王商圈，靠房屋租賃能收到2200元的租金，可以用租金抵月供。”雖然算盤打得響，但張欣悅猶豫了很久最終還是沒有購買。可令她沒想到的是，在這之后的半年內，深圳房地產一路飄紅，待那時她再去看房，那間房早已售出了。

“如今同樣的戶型，最便宜的也要60萬！”想到這里，張欣悅后悔不已，她想如果那時買下那套房產，幾個月后立刻轉手也能獲利至少六萬元。

像張欣悅錯失的這種贏利機會，幾乎每時每刻都存在，關鍵還要看你能否將其把握住。在機會來臨的同時，二手房市場也是魚龍混雜，那么如何才能淘到有投資價值的二手房呢？

首先，二手房交易要堅持三個原則：一、弄清房屋的產權歸屬在交易之前，首先要做的是和房主確定房屋的產權歸屬。如果該房產有產權糾紛，即使十分心儀也不要購買，以免給日后的產權確認帶來麻煩。另外，要特別注意房產證上寫明的房主和賣房者是否為同一人，最好去相關部門進行核實，避免被“二房東（可能只是該房的租借者）”蒙騙，造成巨大的財產損失。

二、仔細觀察房屋內部結構和質量

仔細觀察房屋的戶型是否合理。有的老式房屋因為設計不合理，即使現在買到手，未來出租或轉賣也比較困難。另外還要留意房屋是否有墻壁龜裂、天花板滲水等質量問題，這些因素對房屋價格也有很大影響。

除此以外，有的二手房在出售前會進行簡易裝修，以遮擋諸如墻壁返潮發霉等缺陷，所以在達成交易前一定要仔細觀察，將這些問題解決，否則將來再因此與物業公司交涉就會非常麻煩。

三、考察房屋周邊配套設施是否完善