第一章 房地產(chǎn)并購(gòu)法律實(shí)務(wù)概述

第一節(jié) 房地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)概述

一、房地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)、市場(chǎng)與趨勢(shì)

當(dāng)前房地產(chǎn)并購(gòu)的進(jìn)行仍存在諸多困難。首先是并購(gòu)項(xiàng)目的成交難度大。由于項(xiàng)目超融嚴(yán)重，收購(gòu)方的利潤(rùn)無(wú)法覆蓋項(xiàng)目債務(wù)，其難以發(fā)現(xiàn)被收購(gòu)方的隱性債務(wù)與危機(jī)，使當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的并購(gòu)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)極大，成交困難。其次是部分房企對(duì)擬并購(gòu)項(xiàng)目所處的城市、區(qū)域、位置、銷售凈利率等提高了準(zhǔn)入要求，導(dǎo)致交易雙方的供需匹配度低。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，交易雙方針對(duì)項(xiàng)目本體的預(yù)期容易出現(xiàn)較大差異，遇到通過(guò)商業(yè)或產(chǎn)業(yè)勾地的（也含有住宅用地）項(xiàng)目，由于收購(gòu)方一般只愿意要住宅，而不愿意要非住宅，導(dǎo)致商業(yè)部分和產(chǎn)業(yè)部分如何分割與合作成為一大難題。又加上房地產(chǎn)并購(gòu)其實(shí)是對(duì)交易雙方利益的再分配，因此業(yè)務(wù)成交前即使經(jīng)過(guò)多輪博弈與斗爭(zhēng)，也依然無(wú)法成功交易。

在筆者看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)十幾年會(huì)進(jìn)入多元化或產(chǎn)業(yè)化時(shí)代，除了傳統(tǒng)的住宅、公共設(shè)施、商業(yè)配套建筑，行業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展將會(huì)集中在商業(yè)、旅游、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育、科技園、物流、文化、教育等產(chǎn)業(yè)化房地產(chǎn)需求領(lǐng)域。另外，相比傳統(tǒng)的項(xiàng)目建成后將其出售以實(shí)現(xiàn)盈利的模式，未來(lái)房企通過(guò)自持物業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利的情況也會(huì)增多，例如通過(guò)城市更新、商業(yè)或類商業(yè)化物業(yè)管理、輕資產(chǎn)管理等獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，包括辦公用途租賃、工商業(yè)和物流用途租賃、長(zhǎng)租公寓用途租賃等，也包括互聯(lián)網(wǎng)化和智能化的運(yùn)營(yíng)管理。在自持物業(yè)增多以后，房企可以通過(guò)多種方式將未來(lái)較為穩(wěn)定的長(zhǎng)期現(xiàn)金收入證券化以滿足融資需求，或者通過(guò)自持物業(yè)抵押、售后回租等方式融資，總之，房地產(chǎn)行業(yè)金融化也是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。隨著房企并購(gòu)業(yè)務(wù)的發(fā)展，大型房企資金、品牌、人才、拿地等優(yōu)勢(shì)的凸顯以及大型房企向三、四線城市的擴(kuò)張，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)集中化趨勢(shì)，百?gòu)?qiáng)房企占的銷售份額將會(huì)越來(lái)越大，操盤和投資的項(xiàng)目也會(huì)越來(lái)越多，隨之而來(lái)的將會(huì)是物業(yè)公司和商業(yè)地產(chǎn)公司集中化。

二、房地產(chǎn)并購(gòu)的政策動(dòng)向

（一）近年房地產(chǎn)并購(gòu)政策及動(dòng)態(tài)概覽

2021年以來(lái)，為緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行狀態(tài)，營(yíng)造良好的并購(gòu)融資環(huán)境，自2021年11月開(kāi)始，國(guó)家不斷出臺(tái)政策鼓勵(lì)房企進(jìn)行合理的兼并收購(gòu)，金融機(jī)構(gòu)也在努力從各方面逐漸加大對(duì)并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的支持力度，具體政策及動(dòng)態(tài)如表1-1所示。^[1]

（二）房地產(chǎn)并購(gòu)的并購(gòu)需求與規(guī)律

從并購(gòu)方角度看，除了通過(guò)“招拍掛”方式拿地以外，通過(guò)并購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)或直接從項(xiàng)目公司處收購(gòu)項(xiàng)目土地的方式是獲取項(xiàng)目資源最主要的方式。通過(guò)并購(gòu)，并購(gòu)方可以獲得區(qū)位、產(chǎn)品與并購(gòu)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相契合的項(xiàng)目或者獲取發(fā)展前景、預(yù)期收益較好并且性價(jià)比較高的項(xiàng)目。對(duì)于一些已經(jīng)完成拿地和前期開(kāi)發(fā)手續(xù)的項(xiàng)目，并購(gòu)方并購(gòu)之后項(xiàng)目能快速入市銷售、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，較快滿足并購(gòu)方投資目的。

從被并購(gòu)方的角度看，完成并購(gòu)交易能夠使被并購(gòu)方立即獲得現(xiàn)金，解決自身資金困難。并購(gòu)能夠使被并購(gòu)方盡快從項(xiàng)目中脫離出來(lái)，完成的投資開(kāi)發(fā)成果通過(guò)出售的方式固定下來(lái)，將當(dāng)前的市場(chǎng)利好價(jià)值變現(xiàn)，消除或減輕后續(xù)的業(yè)務(wù)或投資風(fēng)險(xiǎn)。還可以通過(guò)獲得的并購(gòu)對(duì)價(jià)清償被并購(gòu)方及相關(guān)債務(wù)人員的債務(wù)，解除自身存在的擔(dān)保等法律風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)化解債務(wù)糾紛。引入并購(gòu)方開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，可使項(xiàng)目的融資渠道和合作協(xié)同的機(jī)會(huì)增加，同時(shí)向作為大企業(yè)的并購(gòu)方學(xué)習(xí)更好的管理經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)模式，從而帶來(lái)附加收益。

根據(jù)上文所述房地產(chǎn)并購(gòu)政策及新聞內(nèi)容，結(jié)合筆者在實(shí)務(wù)過(guò)程中的觀察，筆者認(rèn)為目前乃至近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)都可能存在以下規(guī)律和趨勢(shì)。在2021年央行接連的鼓勵(lì)政策之下，越來(lái)越多的房企積極接手出險(xiǎn)房企，比如保利、招商蛇口、華潤(rùn)等積極向11家出險(xiǎn)房企提供并購(gòu)的流動(dòng)性支持。除此之外，對(duì)于擁有較好并購(gòu)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)操作團(tuán)隊(duì)的房企，尤其是區(qū)域深耕型以及地方性的穩(wěn)健房企已經(jīng)在謹(jǐn)慎中主動(dòng)收購(gòu)不良的地產(chǎn)項(xiàng)目。近兩年市場(chǎng)上一直存在較多并購(gòu)機(jī)會(huì)，在政策暖風(fēng)的催化下，房企呈現(xiàn)加速并購(gòu)的局面，但由于資金無(wú)法在短期內(nèi)迅速回暖，房企整體并購(gòu)?fù)七M(jìn)速度不會(huì)太快。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)可知，房地產(chǎn)業(yè)土地購(gòu)置面積累計(jì)值自2021年以來(lái)增長(zhǎng)緩慢，房地產(chǎn)新開(kāi)工施工面積累計(jì)值與竣工面積增速放緩，同比都處于下降趨勢(shì)，可以看出房企資金收緊，這也是影響并購(gòu)交易成功與增長(zhǎng)的一大原因。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)300城各類用地和住宅用地成交面積來(lái)看，可能由于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍度不足、企業(yè)資金壓力大等因素，2022年上半年政府供地力度進(jìn)一步放緩，推出面積和成交面積均有不同程度的下降。^[2]

筆者認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)端明顯走弱，庫(kù)存維持高位，短期庫(kù)存出清壓力大、周期可能會(huì)延長(zhǎng)。而需求端受到居民預(yù)期收入走弱以及市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)定等因素的影響，剛需置業(yè)群體觀望情緒重，剛需客戶買房意愿持續(xù)走低。結(jié)合來(lái)看，住宅用地供需規(guī)模同比大幅下降，市場(chǎng)仍舊處于低溫態(tài)勢(shì)。受到房地產(chǎn)銷售層面的影響，房企到位資金也會(huì)下降，房企資金壓力持續(xù)增長(zhǎng)。

筆者認(rèn)為，未來(lái)幾年甚至十幾年的房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)是房地產(chǎn)并購(gòu)將呈區(qū)域性地繼續(xù)擴(kuò)張，如果說(shuō)往年的房地產(chǎn)并購(gòu)主要大規(guī)模地集中在長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和以北京、天津?yàn)橹鞯娜A北地區(qū)的話，今后全國(guó)性的、區(qū)域性的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)重點(diǎn)向同樣具備市場(chǎng)潛力和消費(fèi)需求的二、三線中心城市，省會(huì)城市及其輻射地區(qū)聚焦，從而形成多個(gè)規(guī)模化的并購(gòu)業(yè)務(wù)區(qū)域。此外，由于城市土地儲(chǔ)備越來(lái)越少、獲取土地的成本越來(lái)越高，在金融監(jiān)管更加審慎、房地產(chǎn)企業(yè)融資更加困難的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張和穩(wěn)健需要兩手抓，甚至?xí)萑胗窒肽庙?xiàng)目又面臨資金短缺、銷售回流慢等兩難境地。在前述背景下，部分房企可能面臨經(jīng)營(yíng)、債務(wù)困境，但部分穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的大型房企會(huì)強(qiáng)者越強(qiáng)，由此房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)聲譽(yù)、排名、上市等品牌化方式的需求也越來(lái)越強(qiáng)。現(xiàn)在并購(gòu)項(xiàng)目的趨勢(shì)是并購(gòu)方不會(huì)以單一投資者的心態(tài)出現(xiàn)，而是更多地在并購(gòu)時(shí)就考慮后續(xù)項(xiàng)目融資的問(wèn)題，考慮后續(xù)項(xiàng)目是否能夠獲得其他前端融資方和金融機(jī)構(gòu)的融資，即以融資為導(dǎo)向設(shè)計(jì)、開(kāi)展并購(gòu)，例如在并購(gòu)之前就已經(jīng)開(kāi)始設(shè)計(jì)可行的融資方式、尋找后續(xù)的融資渠道，又如計(jì)劃在后續(xù)的開(kāi)發(fā)貸進(jìn)來(lái)以后，及時(shí)清償并購(gòu)方和其他股東方投入的資金和項(xiàng)目公司欠款（包括股東借款、工程款欠款等），以減輕并購(gòu)方和其他前期投資方的投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)，防止在并購(gòu)后又產(chǎn)生新的融資困難或問(wèn)題，從而導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行或出現(xiàn)僵局，最終導(dǎo)致投資失敗。也就是說(shuō)，各方在并購(gòu)時(shí)，就已經(jīng)打算在解決各自的融資需求以及項(xiàng)目公司的需求以后，再進(jìn)一步推動(dòng)并購(gòu)交易。