序言

新時(shí)代下的金鵬律師與房地產(chǎn)并購(gòu)法律實(shí)務(wù)

20世紀(jì)90年代，隨著改革開放步伐的加快，我國(guó)開啟了城鎮(zhèn)住房制度改革，開啟了城鎮(zhèn)住房的商品化，從而也催生了房地產(chǎn)行業(yè)和繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)。30多年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展的時(shí)期，并且已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著行業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)的成熟，房地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)也越來(lái)越活躍，行業(yè)和市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)并購(gòu)的合規(guī)以及法律風(fēng)險(xiǎn)防范的需求也越來(lái)越強(qiáng)烈，對(duì)律師提供并購(gòu)法律服務(wù)的深度、廣度以及律師的專業(yè)能力也提出了更高的要求。如今房地產(chǎn)并購(gòu)律師已是房地產(chǎn)并購(gòu)交易中不可或缺的角色，是發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)和設(shè)計(jì)交易架構(gòu)、起草協(xié)議條款的重要力量。由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性和房地產(chǎn)并購(gòu)涉及的法律專業(yè)知識(shí)的專門性、復(fù)合性，未經(jīng)過(guò)專門、系統(tǒng)學(xué)習(xí)和訓(xùn)練的律師無(wú)法擔(dān)綱這一角色。房地產(chǎn)專業(yè)律師隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而一同成長(zhǎng)，不少律師也已經(jīng)總結(jié)出了自己的經(jīng)驗(yàn)和方法，并著書立說(shuō)，但這些書籍和專業(yè)文章大多集中于一般性的房地產(chǎn)法律事務(wù)，集中研究和探討房地產(chǎn)并購(gòu)的法律實(shí)務(wù)書籍屈指可數(shù)，這與越發(fā)活躍的房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)、越發(fā)需要專業(yè)房地產(chǎn)并購(gòu)律師團(tuán)隊(duì)和服務(wù)產(chǎn)品誕生的法律服務(wù)市場(chǎng)不相匹配。正是在這樣的背景下，作為探討房地產(chǎn)并購(gòu)法律實(shí)務(wù)問(wèn)題和介紹房地產(chǎn)并購(gòu)律師實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的專著，本書應(yīng)時(shí)代的發(fā)展和市場(chǎng)的需求而問(wèn)世。

廣州金鵬律師事務(wù)所成立于1993年1月，房地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)一直以來(lái)都是該所的核心業(yè)務(wù)之一，廣州金鵬律師事務(wù)所及本所呂春華律師團(tuán)隊(duì)近30年來(lái)為廣東省人民政府、廣東省地產(chǎn)商會(huì)、貴州茅臺(tái)集團(tuán)、廣州城投集團(tuán)、廣州市市政集團(tuán)、廣州發(fā)展集團(tuán)、廣州商控集團(tuán)、廣州基金、廣州金控、廣百百貨、南沙城投、中國(guó)鐵建房地產(chǎn)、碧桂園地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)、融創(chuàng)地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、招商蛇口、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行、光大銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行、陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)、珠江人壽等政府機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、知名房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、海外企業(yè)的投資并購(gòu)業(yè)務(wù)提供過(guò)法律服務(wù)，在房地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。如今金鵬律師事務(wù)所已步入新時(shí)代，在成立30周年之際，本所律師將自身的專業(yè)知識(shí)、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)寫進(jìn)本書之中，以作為對(duì)金鵬律師事務(wù)所發(fā)展成果的總結(jié)，也對(duì)30年來(lái)與金鵬律師事務(wù)所共同成長(zhǎng)的客戶表示衷心感謝。

本書所寫內(nèi)容大多是對(duì)過(guò)往房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)的總結(jié)，不少內(nèi)容是本所律師獨(dú)創(chuàng)的服務(wù)成果，例如書中所列盡職調(diào)查清單模板、并購(gòu)協(xié)議的模板就是本所為某些知名房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目專門制作的工作文本，法律盡職調(diào)查所需調(diào)取的檔案清單和網(wǎng)絡(luò)核查清單也是本所律師專門為房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目而制作。同時(shí)，在積累自身的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，本書也不忘吸收和總結(jié)行業(yè)已有知識(shí)成果和權(quán)威實(shí)務(wù)指引，不少內(nèi)容和觀點(diǎn)都借鑒和參考了中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)、廣東省律師協(xié)會(huì)、浙江省律師協(xié)會(huì)、山東省律師協(xié)會(huì)等行業(yè)協(xié)會(huì)的規(guī)則和關(guān)于并購(gòu)項(xiàng)目的實(shí)務(wù)操作指引，本書對(duì)律師行業(yè)共同體專業(yè)精神和奉獻(xiàn)精神表示感謝，同時(shí)也希望本書能夠?yàn)樾袠I(yè)的發(fā)展作出微薄的貢獻(xiàn)。

僅僅總結(jié)經(jīng)驗(yàn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，法治的發(fā)展、法律的修訂和完善、法律實(shí)踐的與時(shí)俱進(jìn)都需要房地產(chǎn)并購(gòu)律師“且將新火試新茶”，不斷了解和學(xué)習(xí)最新的法律規(guī)則、法學(xué)理論、政府部門政策以及司法觀點(diǎn)。因此本書所有的內(nèi)容都盡量以最新的法律和案例為討論對(duì)象，例如《中華人民共和國(guó)民法典》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》《中華人民共和國(guó)民法典》出臺(tái)后最新修訂的與房地產(chǎn)并購(gòu)相關(guān)的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》等司法解釋以及對(duì)司法實(shí)踐帶來(lái)較大影響的2019年發(fā)布的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》等都成了本書涉及的內(nèi)容，以確保本書的內(nèi)容和觀點(diǎn)具有準(zhǔn)確性、時(shí)效性和實(shí)用性。本書共分為五章，第一章主要是作者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和并購(gòu)業(yè)務(wù)的觀察以及并購(gòu)基礎(chǔ)理論和法律服務(wù)的概述，讓讀者對(duì)房地產(chǎn)并購(gòu)有一個(gè)初步的了解。第二章主要論述房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目的盡職調(diào)查實(shí)務(wù)以及盡職調(diào)查應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的法律問(wèn)題，旨在為法律和相關(guān)行業(yè)人員提供實(shí)務(wù)指引。第三章主要描寫了并購(gòu)協(xié)議的起草和履行的相關(guān)事項(xiàng)，旨在為交易文件制作等法律服務(wù)提供指引和參考。第四章重點(diǎn)剖析了房地產(chǎn)并購(gòu)當(dāng)中時(shí)常發(fā)生的糾紛，分析了法律規(guī)定、案例裁判觀點(diǎn)以及交易各方特別是并購(gòu)方在交易中應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題和防范的風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為，只有更好地了解糾紛和爭(zhēng)議焦點(diǎn)，才能更好地進(jìn)行盡職調(diào)查和起草交易文件。第五章是關(guān)于跨境房地產(chǎn)并購(gòu)和困境房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目的盡職調(diào)查實(shí)務(wù)，筆者的一些經(jīng)驗(yàn)可供參考。

總之，希望本書能夠?yàn)橥袠I(yè)專業(yè)人員提供有用的實(shí)務(wù)指引、帶來(lái)專業(yè)能力的提升，也希望房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)的人員以及參與房地產(chǎn)并購(gòu)交易的工作人員能夠通過(guò)本書了解律師提供房地產(chǎn)并購(gòu)法律服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，并就法律風(fēng)險(xiǎn)的防范獲得行之有效的建議。如讀者有任何疑問(wèn)或者建議，歡迎隨時(shí)與金鵬律師聯(lián)系和溝通，期待進(jìn)一步的交流。

廣東省律師協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)

廣州市律師協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)

廣州金鵬律師事務(wù)所創(chuàng)始人

王波

二零二三年一月