第一節　總則

一、制定《條例》的目的

本條明確了制定《條例》的目的，主要有圖1-1所示的兩個方面。

二、物業管理的基本內涵

本條明確了物業管理的基本內涵。

物業管理，通常是指物業服務企業受業主的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。實行物業管理是為了發揮物業的最大使用功能，使其保值增值，并為物業所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，最終實現社會、經濟、環境三方面效益的統一和同步增長。關于物業管理的基本內涵，可從以下幾個方面進行分析。

（一）物業管理關系的主體：業主和物業服務企業

物業管理關系的主體如圖1-2所示。

（二）物業管理關系產生的依據：物業服務合同

物業服務合同是廣大業主選舉出來的業主委員會（簡稱業委會）與其選聘的物業服務企業之間簽訂的委托物業服務企業對物業進行綜合管理的法律文件。物業服務合同由業主委員會代表全體業主起草并與物業服務企業共同簽署，所以該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達全體業主的要求。物業服務合同主要包括以下幾個方面的內容。

（1）確定所管理的物業，闡明所管理的物業坐落何處，產權歸誰所有。

（2）委托管理決議，闡明業主委員會經過討論研究，最后作出決議。

（3）委托管理的工作范圍，如保安、綠化、衛生、清潔、維修保養、財務管理、管理費及維修基金的安排使用，有關健身、娛樂及商業設施等。

（4）業主委員會和物業服務企業的聯合會議制度，由物業服務企業定期向業主委員會報告并討論重大管理事項。

（5）報告制度，業主委員會要求物業服務企業定期報告工作，定期公布賬目，接受全體業主監督。

（6）其他，如保密條款、違約責任、續約條件與方法、爭議的解決等。

（三）物業管理的基本內容

物業管理的基本內容按服務的性質和提供的方式可分為常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類，如圖1-3所示。

物業服務企業在實施物業管理時，常規性的公共服務是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身的能力和業主的要求，確定針對性專項服務和委托性特約服務的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為核心，做好物業項目的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。

三、選擇物業服務企業的方式——市場競爭機制

本條明確了國家提倡的選擇物業服務企業的方式，即市場競爭機制。

（一）提倡市場競爭機制的必要性

物業管理是市場經濟的產物，而市場經濟的主要特征就是通過公開、公平、公正的競爭，達到買賣雙方等價交換的目的。因此，競爭是物業管理得以生存和發展的活力所在。

從目前的物業管理實踐來看，能夠提供物業服務的企業組建形式大致有圖1-4所示的幾種。

這些物業服務企業，或附屬政府管理部門，或附屬開發商，有的缺乏市場服務意識，這不僅使物業管理難以達到專業化、社會化、規范化的要求，長期下去，還會因行業本身缺乏活力而衰竭不振。因此，打破這種由主管部門或開發單位指定“終身制”物業管理者的模式，是物業管理市場發展到一定階段的必然趨勢。

從物業管理的發展歷程來看，物業管理逐步走向市場化、專業化、規范化是必然的發展趨勢，那種隸屬于開發商或由房管所派生出來的物業服務企業會因先天不足而越來越不適應社會的發展和業主的需要。

（二）提倡市場競爭機制的益處

（1）促使物業服務企業正視競爭，通過招投標方式，接受業主委員會的委托。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權利與義務。

（2）確立價格機制的權威，規范物業管理行為。價格是市場的靈魂，沒有權威的價格機制，就不可能有公平競爭行為，也就不可能有規范的管理行為。當然，確立價格機制的權威，并不是由政府部門制定一個強制執行的價格水平，而是由市場定價。政府主管部門只需根據市場定價的原則進行監督和指導。

四、國家鼓勵依靠科技進步提高物業管理和服務水平

本條是關于國家鼓勵依靠科技進步提高物業管理和服務水平的規定。

物業管理作為我國新興的轉型性行業，正在迅速發展與崛起，它是改革開放以及建立社會主義市場經濟的客觀需要，是我國城鄉住宅房屋管理體制由粗放型管理向集約型與現代化管理轉變的客觀需要。因而，物業管理與服務職能的發揮，必須最大限度地使用科技創新手段、計算機管理手段等，去實施硬件（如房屋、設備與設施等）和軟件（如產權、產籍、組織制度、管理方法等）的科學管理，通過內部不同層次的管理活動，達到科學化、制度化與規范化管理以及管理層與作業層人員素質不斷提高的目的，即實現管理現代化，從而不斷提高物業服務水平。

五、物業管理活動的監督管理機關

本條明確了物業管理活動的監督管理機關。

（一）物業管理活動的監督管理機關

物業管理活動的監督管理機關如圖1-5所示。

（二）政府對物業管理市場的管理

政府對物業管理市場的管理主要指宏觀管理，通過法規來實現管理目標，把物業管理市場置于法規監督之下。政府對物業管理市場的管理，主要體現在四個方面。

（1）制定物業管理的政策法規。

（2）對物業服務企業進行管理，包括領導和實施物業管理質量評優工作，制定物業管理的標準，對物業服務企業進行資質管理，指導、幫助和監督物業服務企業的工作。

（3）指導和幫助業主委員會的工作。

（4）協調、解決物業管理市場運作中出現的情況和問題。

（三）政府管理的具體職能

政府管理的具體職能，可以分為前期物業管理中的政府管理（主要著眼于對房地產開發公司的監督和幫助以及對業主利益的維護）、房地產行政主管部門對物業服務企業的管理、物業管理具體工作中的政府管理，如表1-1所示。