第三節(jié)　城市更新商業(yè)街的類別

慢速交通意味著富有活力的城市。

——《交往與空間》

在英國城市充斥著高密度的高層公寓樓的時期，由錯誤的成本預算標準和租金補貼政策所推動的高層建筑項目令成本不降反升，因此，對英國住宅部來說，應矢志不移地提醒官方注意，高層公寓樓只能作為一種針對個別居民而實施的提高城市密度的輔助手段，而低層住宅項目才應該是建筑開發(fā)的主角。

——《緊縮城市——一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài)》

美國人口正在經(jīng)歷老齡化，人口數(shù)量也趨于平穩(wěn)；因此，問題就顯得不是要為急速增長的人口解決住宅，而僅僅是重新分布靜態(tài)的人口。

——《美國大城市的死與生》

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2019年我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過60%，接近國際城市化穩(wěn)定期70%的標準（英國2019年城鎮(zhèn)化率90%，美國2017年城市化率82%）。由于人口深度老齡化、出生率嚴重下降、經(jīng)濟增長放緩等問題，廣州已提前進入后城市化階段。城市建成區(qū)面積由7 000多平方千米增加至2018年的58 456平方千米，2017年我國人均建成區(qū)面積已達到152平方米/人。西方城市化經(jīng)歷城市化—郊區(qū)城市化—逆城市化—再城市化的過程。中國一、二線城市的城市化一直圍繞城市中心區(qū)有機疏散及環(huán)境品質提升項目展開，城市人口從未遠離城市經(jīng)濟帶的核心區(qū)域，是異于西方國家常規(guī)城市化的后城市化表現(xiàn)。廣州外來人口不斷涌入，本地老齡化人口也不斷增加。既要創(chuàng)造就業(yè)，促進經(jīng)濟發(fā)展，又要提升居住環(huán)境品質，實現(xiàn)全齡友好、提高幸福感、增加就業(yè)率等社會目標，是城市更新規(guī)劃設計的重要課題。

一、城市更新類別

“有機更新”理論由吳良鏞教授最早提出。這一理論主要運作模式是政企合作，提升效率。根據(jù)歐美城市更新經(jīng)驗，開發(fā)主體由政府、企業(yè)、城市開發(fā)公司組成，開發(fā)資金、管理也遵循政府主導—企業(yè)開發(fā)—社會綜合管理的發(fā)展模式。城市更新的核心手段主要分政策、土地、財政三方面：政策方面控制審批權限，土地方面完善開發(fā)模式，財政方面統(tǒng)籌各類資金。20世紀末，羅杰斯倡導“以設計為主導”的城市更新，該思想在21世紀初推動了英國“設計引導城市復興”的全國性實踐，2018年以后倫敦提倡的健康街道模式是這種價值觀的體現(xiàn)。彭特等人強調了城市設計對于城市更新工作的全局領導作用，認為城市設計的優(yōu)劣是影響城市更新開展和發(fā)揮良好作用的前提條件。戈斯波迪尼進一步指出城市設計帶來的空間品質提升是強約束條件下城市更新成本與效益相平衡的價值來源。目前，城市更新工作在我國主要劃分為三類：重建型改造、調整型改造、控制型改造。

1.重建型改造

重建型改造是指傳統(tǒng)舊城項目推倒重建模式，需要政府強力介入與協(xié)調。廣州市近年來的改造項目，政府提供政策、土地支持；大型開發(fā)商提供資金、技術總包；村集體與村民公眾配合參與、監(jiān)督等。重建街道土地價值高、社會關注度高、政府企業(yè)開發(fā)力度大、村集體與村民獲益多。但重建型改造過程對原有商業(yè)街基本肌理造成破壞，對祠堂、寺廟、歷史文化保護建筑外的街道保護較弱。2021年8月31日，《住房和城鄉(xiāng)建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》提出：“除增建必要的公共服務設施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設規(guī)模，不突破原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上更新單元（片區(qū)）或項目內拆建比不應大于2?！痹撏ㄖ哉咭龑В瑢ξ磥碇亟ㄐ团f改模式持保守態(tài)度。

2.調整型改造

調整型改造是對舊城項目周邊社區(qū)、商業(yè)區(qū)的功能進行優(yōu)化，以項目主體的差異決定不同的操作模式。城市公共空間改造、三舊改造多屬于這一類別項目。由于廣州歷史城區(qū)、舊城區(qū)密集，大量市政配套、環(huán)境品質與現(xiàn)代社會的差距較大，部分舊城區(qū)建筑戶內甚至沒有廁所、洗浴空間，更不能奢談戶外的消防、通勤、公園、醫(yī)院、商業(yè)等現(xiàn)代城市生活需求。調整型改造項目針對這一類區(qū)域有較高的可實踐性。本書案例中“北京路”“西堤”“社區(qū)改造”等項目都屬于同類改造。多數(shù)項目采用“有機更新”“微改造”的策略，把違建、危樓、違法用地作為基本土地儲備，為區(qū)內提供道路、停車場、公園等基礎設施，提升周邊行政區(qū)、社區(qū)、商區(qū)的環(huán)境品質，進而帶動經(jīng)濟升級、環(huán)境改造。

3.控制型改造

控制型改造屬于“小政府”型弱控制開發(fā)模式，是指在保留村落中大部分建筑的基礎上對老舊建筑進行改造，控制新建建筑，對舊區(qū)、舊村進行整體外立面整飾。這類改造較適合主體單一的改造項目，減少了舊改過程的阻力，為改善舊城區(qū)經(jīng)濟、社會、環(huán)境提供了可實施的操作模式。通過編制村莊規(guī)劃、開發(fā)導則等工具管控，并結合工程設計，對項目進行有序、分期改造，本書案例中“七個街區(qū)實驗”屬于這種模式。項目改造資金以社會資金為主，因此開發(fā)不穩(wěn)定、不可控，舊改商業(yè)街改造需要通過政策、標準及開發(fā)導則等進行指引。歐洲多數(shù)國家采用這種模式，編制設計導則、眺望系統(tǒng)、視廊控制、建設控制、借景控制等技術文件進行城市管治。

二、商業(yè)步行街類別

根據(jù)嶺南特色商業(yè)街的特色，可以將城市更新商業(yè)街區(qū)劃分為以下四種類別：

1.歷史公共商業(yè)街區(qū)

國家歷史文化街區(qū)或傳統(tǒng)風貌街區(qū)內商業(yè)街：廣東省廣州北京路、上下九、龜崗步行街，廣東省潮州市太平街義興甲巷，海南省?？谑序T樓老街等。歷史公共商業(yè)街區(qū)是城市歷史文脈的載體，也是地方民俗、社會交往的綜合載體，以歷史保護為主。歷史公共商業(yè)街區(qū)內建筑、市政設施須根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)功能進行活化。上海新天地、佛山嶺南新天地以及成都寬窄巷子都是優(yōu)秀項目案例。隨著時代的進步，社會、經(jīng)濟、生態(tài)、人文保護越來越受到關注，編制上位保護規(guī)劃、環(huán)境評估、文化評估等技術文件。城市更新結合傳統(tǒng)街區(qū)的多種要素研究，以保護維育為主，活化商業(yè)街區(qū)的環(huán)境、建筑、設施，整合歷史商業(yè)街風貌是整體化設計的主要特點。

2.“三舊改造”商業(yè)街區(qū)

“三舊改造”商業(yè)街區(qū)即舊廠、舊村、舊城鎮(zhèn)改造商業(yè)街，如廣州琶醍酒吧街、芳村酒吧街、紅磚廠藝術文化街區(qū)，深圳筍崗步行街，香港海港城、西港城等。傳統(tǒng)村落、工業(yè)、居住、倉儲區(qū)因城市功能升級置換，發(fā)展商業(yè)或混合商業(yè)功能，對原有建筑進行活化，適應商業(yè)街區(qū)功能，以城市更新為主。改造過程中保護傳統(tǒng)文化載體區(qū)域以及功能置換是其主要特點。這是國內外城市城區(qū)發(fā)展的重要課題，也是商業(yè)步行街現(xiàn)代化、地域化的重要階段。

3.新城商業(yè)街區(qū)

廣州的新城商業(yè)街區(qū)有金融城、設計之都、楊箕村等大型重建工程。項目內包括大規(guī)模居住、工作、娛樂、交通規(guī)劃。項目經(jīng)歷全面開發(fā)、拆遷的過程，以新城建設為主。項目開發(fā)過程中面臨經(jīng)濟發(fā)展控制和建設效果控制，需要滿足建設、管理、公眾監(jiān)督等多種因素的制約，因此，街景設計思維、成果表達等應脫離傳統(tǒng)設計流程。這屬于快速城市化階段的設計模式，項目的景觀設計通常包括詳細風貌規(guī)劃專項研究、城市設計、方案設計等技術文件。常規(guī)的設計文件里附帶導則體系，涵括了風格、細部等管控，是全周期的街景風貌管治手段。

4.聯(lián)合開發(fā)綜合體

聯(lián)合開發(fā)綜合體即廣州萬達廣場、五號停機坪、地鐵站上蓋商業(yè)城等，特指依托交通樞紐，規(guī)模巨大，聯(lián)合開發(fā)，集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或半室內半露天的商業(yè)街區(qū)，是大型交通居住商貿(mào)模式。由于近年來國內“城市化”階段已過度飽和，面臨萎縮，現(xiàn)代城市大型購物中心、購物商場以及室內商業(yè)街是城市、地區(qū)開發(fā)的發(fā)動機。在TOD模式、公交樞紐聯(lián)合開發(fā)模式、城市綜合體模式中，強調商業(yè)綜合體的多樣性，有機結合了交通人流和商業(yè)人流，提升了城市的商業(yè)活力和經(jīng)濟發(fā)展活力。