第二章 房屋租賃合同糾紛訴訟的一般規定

第6條 訴訟主體的確定

6. 1 一般規定

依據《民事訴訟法》第51條、第55條、第59條、第122條等規定，原告、被告和第三人應當是與案件糾紛有利害關系的自然人、法人和其他組織。

6. 2 律師提供法律服務的業務

律師應根據案情分析確定適格的訴訟主體。一般情況下，當事人應為簽訂租賃合同的雙方主體，即出租人和承租人，或者是簽訂轉租合同的承租人和次承租人。如房屋租賃通過中介進行，則中介公司的租賃合同文本通常會同時包含一份居間合同和一份房屋租賃合同，出租人、承租人與中介公司之間形成三方法律關系，此時中介公司亦可能成為訴訟當事人。除此之外，一些特定關系人也可能成為訴訟當事人。故根據《房屋租賃合同司法解釋》和《租賃管理辦法》的規定，以下與租賃合同有關聯的第三方亦可能成為案件的當事人：

6. 2. 1 次承租人

(1)租賃合同糾紛案件，與次承租人有利害沖突的，次承租人可以作為第三人參加訴訟。

(2)因承租人拖欠租金、出租人請求解除合同的，次承租人可以請求代付租金和違約金以抗辯合同解除權。

(3)房屋租賃合同無效、解除或履行期滿后，出租人可以請求實際使用租賃物的次承租人騰房并支付逾期占有使用費。

6. 2. 2 房屋受讓人

房屋出租后，租賃物被抵押、拍賣或者轉讓的，承租人可以請求房屋的受讓人繼續履行原租賃合同，或可以主張優先購買權而使受讓人成為訴訟當事人。

6. 2. 3 共同經營人或合伙人

承租人租賃房屋用于個人經營或合伙經營的，承租人在租賃期間死亡或宣告失蹤的，其共同經營人或合伙人可以成為權利主體。

6. 2. 4 房屋的繼承人

出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人可以繼續履行原租賃合同。

6. 2. 5 與承租人生前共同居住的人

承租人在租賃期限內死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

6. 3 律師提供法律服務的重點內容

6. 3. 1 出租人、承租人與中介公司簽訂三方租賃合同發生糾紛的，律師應審查租賃合同的具體內容，決定是否將中介公司列為被告或第三人；出租人、承租人與中介公司對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

6. 3. 2 房屋所有權人將房屋委托給第三方管理，再由該受托人出租房產而產生的糾紛，應當區分情形對待：

(1)承租人訂約時，知道所有權人與受托方存在委托代理關系的，則該合同直接約束所有權人和承租人。

(2)承租人訂約時，不知道所有權人與受托方存在委托代理關系的，則：①承租人違約時，受托方應向所有權人披露承租人，所有權人可以行使受托人對承租人的權利；②所有權人違約時，受托方應向承租人披露所有權人，承租人可以選擇相對人主張權利。

6. 3. 3 在房屋所有權人將房屋以固定價格租賃給中介公司，再由中介公司出租給承租人的案件中，應分別依據兩個租賃合同解決訴訟主體問題。

6. 3. 4 因原租賃合同解除導致次承租人不能繼續使用租賃物的，次承租人只能向轉租人主張違約責任或損害賠償責任，不能要求出租人承擔責任。

6. 4 律師提供法律服務時的風險提示

律師應審查相關文件及案件材料，把握案情以確定適格的訴訟主體，不要遺漏或者選錯訴訟主體。對于其他當事人主張或者人民法院追加的不適格主體，應當及時提出異議。

在辦案過程中，律師與委托人溝通重要事項時，應根據委托人和案情的必要性制作談話筆錄。筆錄可分為如下幾種類型：

(1)律師告知、提示類筆錄。例如，律師向委托人提示其應當如實陳述，提供真實、來源合法的涉案材料；訴訟活動中重要決策的后果及風險、提供或不提供某些證據材料的后果及風險、案件可能的處理結果及風險；報告律師工作內容和進展。

(2)委托人陳述類筆錄。記錄委托人對案件關鍵事實的陳述，例如，委托人承認其他當事人陳述或者舉證的證據，委托人改變原來的陳述，委托人無法提供佐證的陳述，委托人對與關鍵證據相關聯事實的陳述，委托人對提供的證據作出與該證據矛盾的解釋等。

(3)委托人指示律師實施重要訴訟活動的筆錄。例如，確定調解方案，變更、撤銷訴請，申請鑒定，提交證據材料，申請人民法院調查，申請訴訟保全等。

第7條 訴訟管轄的確定

7. 1 一般規定

房屋租賃合同糾紛的級別管轄應根據各地高級人民法院發布的本區域內各級人民法院級別管轄的規定確定。依據《民事訴訟法》第34條的規定，因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。

7. 2 律師提供法律服務的業務

律師應告知當事人因不動產糾紛提起的訴訟，屬專屬管轄，合同約定的協議管轄因違反專屬管轄的法律規定而無效。在地域管轄確定后，根據該地的級別管轄標準確定有管轄權的人民法院。

7. 3 律師提供法律服務時的風險提示

律師應遵循當事人意見，注意在仲裁與訴訟中選擇一種解決爭議的方式。

對于違反專屬管轄的案件應及時提出異議，注意避免因未及時提出異議而導致繼續審理或程序無效而重新審理的情況。

第8條 訴訟時效的審查

8. 1 一般規定

依據《民法典》第188條的規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為3年。

8. 2 律師提供法律服務的業務

律師在審查訴訟時效時，應注意審查是否超過訴訟時效期間，有無訴訟時效中斷、中止的事由。對于在訴訟時效內的案件，應告知當事人及時起訴；對已經超過訴訟時效的案件，應告知當事人采取補救措施或者提出時效抗辯。

8. 3 律師提供法律服務的重點內容

8. 3. 1 作為原告代理人時，應當注意收集相應的中斷時效的資料，比如口頭協商的見證人，房租繳納證明、收據，房屋修理記錄，水電費的繳款單，等等。

8. 3. 2 作為被告代理人時，對已超過訴訟時效的案件，應告知當事人進行時效抗辯。

8. 4 律師提供法律服務時的風險提示

律師應當告知當事人在時效期間內提起訴訟。對于超過訴訟時效的案件，代理原告的，應告知其訴訟風險，并做告知筆錄；代理被告的，應提出時效抗辯。

第9條 財產保全

9. 1 一般規定

依據《民事訴訟法》第103條、第104條的規定，對于可能因當事人一方的行為或者其他原因，使判決不能執行或者難以執行的案件，對方當事人可以申請財產保全。

財產保全包括訴前保全和訴訟中保全。財產保全的對象一般為被告享有無爭議物權權益的不動產、銀行存款、股權以及其他屬于被告享有無爭議物權權益的動產等。

9. 2 律師提供法律服務的業務

律師作為原告或有獨立請求權的第三人或反訴原告的代理人，可以依照當事人的要求，提出財產保全申請，并應提交申請人身份證明、財產保全申請書、被申請人的房地產、車輛或銀行賬戶等財產線索，同時應提供人民法院認同的相應擔保。

如采取訴前保全的，律師應告知上述當事人在人民法院采取保全措施后的30日內提起訴訟。

若被申請人提供了可執行的有效擔保，律師應當建議申請人向人民法院申請解除財產保全。

律師作為被告代理人時，應對申請保全的金額與人民法院采取保全措施的合法性及財產價值的對等性進行審查，若保全措施不適當或被保全財產價值不對等，應告知當事人向人民法院提出異議。

律師應與委托人制作保全談話筆錄，將包括但不限于保全標的物、保全金額所產生的法律后果等記錄在案。

9. 3 律師提供法律服務的重點內容

律師應提醒當事人財產保全的重要意義，在條件允許的前提下一般均應采取保全措施，以充分維護申請人的合法權益。同時應該告知申請人保全費最高為5000元，在撤訴與和解的情況下，保全費不能退還。

9. 4 律師提供法律服務時的風險提示

律師應注意審查因保全不當或面臨敗訴風險而可能承擔的賠償責任并告知申請人。同時還應注意人民法院對不同性質的財產的保全期限，提醒申請人在保全期限屆滿前及時申請續保，并以書面形式明確該申請續保責任由申請人承擔，以避免因律師延誤申請續保時間而產生被索賠的重大風險。

第10條 訴訟提起

10. 1 一般規定

起訴應當符合《民事訴訟法》第122條的規定，有明確的原告、被告，有具體的訴訟請求，并闡明起訴的事實和理由，適用的法律依據；依據《民訴證據規定》第1條的規定，還應提供符合起訴條件的相應的證據材料。

10. 2 律師提供法律服務的業務

律師向人民法院申請立案時，應提交起訴狀、證據目錄和證據材料，并按對方人數提供副本和證據份數，同時，還應提交委托書、律師事務所公函以及原告、被告身份情況證明。

在中國沒有住所的外國人、無國籍人、外國企業和組織在中國境內訴訟的，其提交的授權委托書和身份證明應經當事人所在國公證機關證明，并經過中國駐該國使領館認證。

當事人為臺灣地區居民的，其委托手續和身份證明應經臺灣地區法院公證；當事人為香港特別行政區居民的，其委托手續和身份證明應經香港特別行政區律師認證。

律師在接到人民法院的受理通知書后，應通知當事人及時交納訴訟費。律師在接到人民法院不予受理的裁定書后，應及時告知當事人，并可依據當事人的委托提起上訴。

10. 3 律師提供法律服務的重點內容

律師應根據案件的具體情況，準備齊全的文件。對于提交的證據清單及其證明對象須征得當事人的同意，最好由當事人自行簽署、提交。

涉及起訴狀、答辯狀、證據清單、質證意見、申請書等文書，凡能交由當事人簽名的，都應當交當事人簽名，律師不應當代當事人簽名，即便在特別授權的情形下，都應高度重視并評估代為簽名的風險。特別是對于重要的訴訟文書，律師一律不得代當事人簽名。

10. 4 律師提供法律服務時的風險提示

律師在代原告起訴前，應對被告的財產狀況有所了解，并告知當事人可能出現的風險，有條件的情況下盡量采取財產保全措施。

10. 5 訴訟過程中，涉及案件事實的陳述，律師應當盡可能交由當事人自述，代理詞等律師單方制作的文書，當事人能夠簽名確認的，盡可能完善當事人簽名的認可手續，以免造成律師代為“自認”的法律風險。

第11條 訴訟請求的確定

11. 1 一般規定

律師在代當事人起訴前，需分析本案的法律關系，選擇合適的訴訟請求，提出恰當的訴訟請求標的和金額。

11. 2 律師提供法律服務的業務

針對房屋租賃合同的特點，律師可以提出交付房屋、支付租金等請求，按照確認之訴、給付之訴、形成之訴的分類，將房屋租賃合同糾紛的訴訟請求進行歸納。

確認之訴針對房屋租賃合同的效力，包括確認有效和確認無效兩種情形。房屋租賃合同的效力首先取決于標的物房屋是否可出租，《租賃管理辦法》第6條規定了四種不得出租房屋的情形。結合《房屋租賃合同司法解釋》第2條、第3條等規定，收集證據，予以證明。

給付之訴的訴訟請求包括交付房屋、支付裝飾裝修補償金、支付租金、占有使用費、恢復原狀、騰房、賠償損失、支付違約金等。

形成之訴的訴訟請求是解除合同。合同解除有約定解除與法定解除兩種情形，《民法典》第563條第1款規定了五種法定解除合同的情形，具體到房屋租賃合同則主要是不交付房屋、長期拖欠租金且經催告后仍不履行、未經同意私自改變房屋結構或進行裝修等情況。

對于承租人行使優先購買權的情況，若請求的是賠償損失，則屬于給付之訴；若請求的是撤銷出租人與第三方間的買賣合同，并主張與出租人在同等條件下達成買賣合同，則應屬于形成之訴。

11. 3 律師提供法律服務的重點內容

依據《民法典》第717條的規定，承租人經出租人同意后將承租的房屋轉租，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，該超過部分除當事人另有約定外，應當認定對出租人不具有法律約束力。

房屋租賃合同被認定無效后，出租人可以請求承租人按合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，并可以請求賠償因合同無效造成的損失。

承租人希望提前解除租賃合同的，如果租賃合同約定了“可以以支付違約金為代價解除合同”，則出租人可以請求支付違約金；若合同僅約定了租賃期限，沒有違約責任的約定，則出租人可以請求承租人繼續履行租賃合同。

承租人有以下行為之一的，出租人可以請求解除合同，返還租賃物，并請求賠償損失：

(1)未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使受損的；

(2)未經過出租人同意，承租人轉租的；

(3)經過催告，在合理期間內仍拖欠租金的；

(4)不定期租賃。

依據《房屋租賃合同司法解釋》第2條、第3條的規定，有下列情形的，承租人可以請求確認合同無效：

(1)將未取得建設工程規劃許可證或未按建設工程規劃許可證的規定建設的房屋進行出租而簽訂的租賃合同，且在一審辯論終結前未能補正的；

(2)將未經批準或未按批準內容建設的臨時建筑進行出租而簽訂的租賃合同，且在一審辯論終結前未能補正的；

(3)將獲批建設的臨時建筑進行出租而簽訂的租賃合同，租賃期限超過使用期限的超期部分，且在一審辯論終結前未能獲批延長使用期限的。

有以下情形之一的，承租人可以請求解除合同：

(1)因租賃物部分或全部滅失致使無法實現合同目的的；

(2)不定期租賃；

(3)租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格。

依據《民法典》第724條的規定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃房屋無法使用的，承租人可以解除合同：

(1)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押的；

(2)租賃房屋權屬有爭議的；

(3)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情形。

有以下情形之一的，承租人可以請求減少租金：

(1)經承租人請求，出租人不履行維修義務，承租人自行維修的，出租人除應承擔維修費外，對因維修租賃物影響承租人使用的，應當減少租金或延長租期；

(2)因第三人主張權利致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或不付租金；

(3)因不可歸責于承租人的事由致使租賃物全部或部分毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或不付租金。

因出租人未及時修復房屋影響承租人正常使用的，承租人可以請求賠償損失。

出租人在租賃合同有效期內以與抵押權人協議折價變賣租賃房屋等方式轉讓租賃房屋所有權，承租人有權主張同等條件下的優先購買權。

11. 4 律師提供法律服務時的風險提示

確認之訴、給付之訴、形成之訴三者之間存在交叉關系，律師在確定訴訟請求時，應首先審查合同的效力，如果合同存在效力爭議的，可以單獨提起確認之訴或者在給付之訴中解決合同效力問題。給付之訴與形成之訴也可能并存，律師應根據案情實際，提出不同的訴訟請求。律師代理原告時，應告知當事人如果要變更訴訟請求的，應當在法庭辯論結束前提出。

第12條 舉證責任

12. 1 一般規定

律師對當事人提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任根據《民事訴訟法》第六章和《民訴證據規定》的規定要求委托人提供證據予以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，應告知負有舉證責任的當事人可能承擔的不利后果。

12. 2 律師提供法律服務的業務

12. 2. 1 律師應告知當事人依據《民事訴訟法》第66條的規定提交證據，并幫助當事人完成證據的收集。收集完成后，及時對當事人提供的證據進行梳理，制作證據目錄提交人民法院。證據目錄要對提交的證據材料逐一分類編號，寫明證據的來源、內容、證明對象，并簽名或者蓋章。

對方提交的證據，律師應圍繞證據的客觀性、關聯性、合法性、證明力、證明目的等方面發表質證意見，證據清單和質證意見由當事人簽名或蓋章。

12. 2. 2 律師在代理訴訟過程中，若發現對委托人有利的新的證據，應依據《民事訴訟法》第142條第1款的規定及時向法庭提交，并說明屬于“新的證據”的理由。

12. 2. 3 律師因合理理由不能及時調查、收集證據的，應向人民法院說明情況，并書面申請延期提交該證據。

12. 2. 4 當事人提供的公文書證系在中華人民共和國領域外形成的，該證據應當經所在國公證機關證明，或者履行中華人民共和國與該所在國訂立的有關條約中規定的證明手續。

中華人民共和國領域外形成的涉及身份關系的證據，應當經所在國公證機關證明并經中華人民共和國駐該國使領館認證，或者履行中華人民共和國與該所在國訂立的有關條約中規定的證明手續。

當事人向人民法院提供的證據是在香港特別行政區、澳門特別行政區、臺灣地區形成的，應當履行相關的證明手續。

12. 2. 5 屬于以下情形的，律師可以申請人民法院調查取證：

(1)證據由國家有關部門保存，當事人及其訴訟代理人無權查閱調取的；

(2)涉及國家秘密、商業秘密、個人隱私的材料；

(3)當事人及其訴訟代理人確因客觀原因不能自行收集的其他材料。

因客觀原因不能自行收集的證據，可以在舉證期限屆滿前書面申請人民法院調查收集。

12. 2. 6 當事人申請證人出庭作證，應當在舉證期限屆滿前向人民法院提交申請書，并經人民法院許可。

12. 3 律師提供法律服務的重點內容

除提供租賃合同外，律師應根據訴爭的內容，分別就產權歸屬、房屋信息、租金支付、修理記錄、通知義務的履行、房產的抵押和買賣等事實提供相應的證據。

如在規定的舉證期限內舉證有困難的，應及時向人民法院申請延期舉證；申請證人出庭作證、申請人民法院調查取證的、申請人民法院鑒定的，都應當在規定的舉證期限屆滿前提出。

12. 4 律師提供法律服務時的風險提示

律師應當告知當事人舉證責任和舉證期限的法律意義以及相應的法律后果。

律師應審查證據的客觀性、關聯性、合法性、證據能力及證明力問題，避免出現前后矛盾的地方。

律師提交證據時，應由當事人簽字確認，以免產生代理風險。

對涉及爭議焦點的事實，律師應當對當事人關于該事實的陳述形成工作底稿，并由當事人簽字確認。

對于對方提供的證據，注意發現出現矛盾的地方，有針對性地提交反駁證據。

第13條 庭審準備

13. 1 一般規定

律師收到開庭通知后，應立即將開庭時間、地點、審判人員組成等信息通知當事人，并詢問當事人對審判員、書記員、翻譯人員、鑒定人等是否提出回避請求及其理由。庭審兩日前，告知當事人開庭時攜帶證據原件、身份證件以及出庭注意事項。

律師在法律規定期限內，結合案件事實及法律法規規定，依法向法庭提出管轄權異議申請。

律師在開庭前應詢問當事人是否有調解意愿，如有，需要向當事人明確調解的方案。

13. 2 律師提供法律服務的業務

律師出庭訴訟應根據需要準備出庭的相關材料，開庭之前應將案卷材料重新熟悉一遍，了解案件的各個細節，檢查案卷材料是否完整，有否遺漏，證據是否在舉證期限內提交，證據是否按證據目錄的順序整理好，證人出庭事項是否安排妥當。涉及賠償損失的，計算方法是否明了。

13. 3 律師提供法律服務的重點內容

律師應熟悉案件情況和證據材料，明確案件的爭議焦點，查找出與請求權或抗辯權基礎相對應的法律規定。一般應從合同主體，合同內容，管轄和法律適用，違約事實和責任，證據的真實性、合法性、關聯性等方面對案件進行總體把握。

13. 4 律師提供法律服務時的風險提示

律師應避免在法庭上出現不了解案情、不熟悉證據、錯誤適用法律、遺漏案件材料等情形。

第14條 開庭審理

14. 1 一般規定

律師在法庭調查和法庭辯論階段對重要問題要做好庭審記錄。

律師在法庭上應根據自己的代理權限對訴訟請求答辯、對方抗辯、法官提問等行使確認、否定抗辯、解釋、變更等權利，但對案件事實陳述、確認或否定權，盡可能由委托人自行行使，以免產生代理人對事實“自認”的風險。

庭審結束后，除簡單或爭議不大的案件外，律師應及時向人民法院提交書面代理意見。

14. 2 律師提供法律服務的業務

律師在庭審時應當宣讀訴狀或答辯狀，對證據進行舉證和質證，就重點問題向對方進行詢問，圍繞案件爭議焦點進行法庭辯論和最后陳述。在授權范圍內參與調解、和解。

14. 3 律師提供法律服務的重點內容

律師應圍繞對方已提交證據的真實性、合法性、關聯性、證明力大小，闡述其能否作為證據，能否證明案件事實并達到證明目的。如果對其中任何一項有異議，應說明原因。律師應圍繞自己的思路闡明自己的觀點，反駁對方的觀點，切忌陷入對方設計的訴訟思路。律師可以引用相關法律法規、案例進行說理，以更好地說服法官。

14. 4 律師提供法律服務時的風險提示

未經特別授權，律師不得對委托人實體權利進行處分。

律師應認真核對當事人的個人信息，避免出現當事人信息錯誤、影響執行的情況。

律師應盡量回避庭審中陳述對己方不利的事實，回答對方的提問需高度謹慎，以免陷入對方設計的發問“陷阱”。

律師在核對庭審筆錄時，應對己方陳述、證人證言等內容認真核對，若發現錯漏，應及時要求補正，以免對己方產生不利影響，或遺漏對己方有利的內容。

律師收到一審判決書后，應及時與委托人溝通，以確定是服判還是上訴。決定提起上訴的，律師應告知當事人在上訴期限內提起上訴，如果不上訴的，應認真做好談話筆錄。

第15條 二審階段

15. 1 一般規定

律師代理二審案件，原則上依照一審辦案程序進行。

對財產案件提起上訴的，告知當事人應按照不服一審判決部分的上訴請求數額交納案件受理費。

上訴案件的案件受理費由上訴人依人民法院送達的受理案件通知書、預交訴訟費通知，按時、足額向指定賬戶預交訴訟費，以免產生因交費不及時，被視為撤回上訴的風險。

15. 2 律師提供法律服務的業務

律師應注意審查是否已過上訴期限。

律師可以根據二審當事人的請求，代其書寫上訴狀或答辯狀，并交當事人簽名確認。

對當事人在一審中已提出的訴訟請求或反訴請求，原審人民法院未作審理判決的，或判決結果超出訴訟請求范圍的，律師應代當事人請求二審人民法院調解或發回重審。

原審原告或有獨立請求權的第三人增加訴訟請求，或原審被告提出或增加反訴請求的，律師應建議二審人民法院調解或發回重審。此處僅列舉部分情形，具體規則可參照《民事訴訟法》第177條的規定。

律師代理二審案件，應注意有無新的證據和一審遺漏的重要證據需要提交，并注意新的證據提交的期限及對遺漏的重要證據補充提交的理由。

二審案件開庭審理的，律師參加庭審的規則與一審相同。二審案件不開庭審理的，律師應及時提交書面代理詞。

二審判決書由律師代簽的，律師在簽收后應立即轉交委托人，讓委托人簽收法律文書轉交單并保存好快遞憑證。

15. 3 律師提供法律服務的重點內容

沒有參加一審訴訟的律師擔任二審代理人，應及時到人民法院查閱案卷，并復制有關案卷資料，具體詳見本指引第15. 2條的規定。

15. 4 律師提供法律服務時的風險提示

律師應提示當事人按時、足額交納訴訟費，以免產生因交費不及時，被視為撤回上訴的風險。

律師應充分了解案情，熟悉證據。尤其是沒有代理案件一審的律師，應避免由于對案情不熟悉而給委托人造成律師不盡責的負面影響，甚至引發投訴或索賠的風險。

對于一審已進行訴訟保全的，二審律師應注意保全期限，并及時提醒委托人申請人民法院續封、續扣、續凍。

第16條 再審階段

16. 1 一般規定

律師應重點審查當事人的再審申請是否符合《民事訴訟法》第207條的規定。

根據《民事訴訟法》規定的審判監督程序審理的案件，當事人不交納案件受理費。但是《訴訟費用交納辦法》第9條規定的情形除外。

16. 2 律師提供法律服務的業務

律師應告知當事人，對已經發生法律效力的調解書提出證據證明調解違反自愿原則或者調解協議的內容違反法律的，可以申請再審。但是當事人對已經發生法律效力的解除婚姻關系的判決、調解書，不得申請再審。

16. 3 律師提供法律服務的重點內容

律師應注意申請再審的條件，所有的再審申請都將圍繞是否符合這些條件進行。

律師應告知當事人對已經發生法律效力的判決、裁定，認為有錯誤的，可以向上一級人民法院申請再審，但當事人一方人數眾多或者雙方為公民的案件，也可以向原審人民法院申請再審。

當事人申請再審的，律師應當告知當事人不停止原判決、裁定的執行。

人民法院審理再審案件，如果是按一審程序進行的，律師從事訴訟代理的規則與一審規則相同，如果是按二審程序進行的，則與二審規則相同。

16. 4 律師提供法律服務時的風險提示

律師應告知當事人可以提起再審的條件，避免誤導當事人。律師應注意再審提出的時限要求，同時對于個別的申請再審案件，要提醒當事人交納再審受理費用。

第17條 執行

17. 1 一般規定

發生法律效力的民事判決、裁定，以及刑事判決、裁定中的財產部分，由第一審人民法院執行。

法律規定由人民法院執行的其他法律文書，由被執行人住所地或者被執行的財產所在地人民法院執行。

17. 2 律師提供法律服務的業務

17. 2. 1 律師應分別從申請人和被申請人、案外人、第三人的角度審查申請執行的案件是否符合相應條件。

17. 2. 2 律師接受執行申請人的委托后，可為其代擬強制執行申請書。

17. 2. 3 律師擔任執行代理人到人民法院申請執行立案時，應按人民法院的規定提供相應的生效法律文書及相關委托手續、證明文件等。

17. 2. 4 律師為維護當事人、利害關系人和案外人的合法權益，根據《民事訴訟法》等法律規定可向人民法院提出執行異議和復議，并向人民法院提交申請書。申請書應當載明具體的異議或者復議請求、事實、理由等內容。

對人民法院依照《民事訴訟法》的規定作出的執行復議裁定不服的，可以向上一級人民法院申請執行監督。

17. 3 律師提供法律服務的重點內容

17. 3. 1 抵押不破租賃、買賣不破租賃均是有限制條件的，根據《房屋租賃合同司法解釋》第14條的規定，若房屋在出租前已設立抵押權或被人民法院依法查封的，則承租人不得請求所有權變動后的受讓人繼續履行原租賃合同。

需注意，實踐中出現了部分債務人與他人惡意串通，簽訂虛假的長達十幾年的租賃合同，并將租賃合同的簽訂時間倒簽至抵押權設定時間或相應債務發生時間之前，以逃避人民法院對房屋的執行。

有鑒于此，從平衡交易各方利益的角度看，未經登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。

但是目前并無全國統一性的規定，各地人民法院的做法也不一致。對該問題應當綜合合同登記備案、租賃物實際居住和使用、工商住所登記信息等證據加以認定。

如果承租人合法履行原租賃合同，所有權變動后的受讓人要求其移交占有的不動產的，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產，可以依據《執行異議和復議規定》第31條的規定，向執行法院提出執行異議。

17. 3. 2 在執行中，應特別注意對裝飾、裝修物的執行。盡管判決中已明確相應裝飾、裝修物的歸屬，但對于何謂“形成附合”本身即存在爭議，若是以金錢給付的，則相對簡單，若是存在拆除和補償行為的，則執行中對于如何拆除、拆除的界限、拆除造成毀損的賠償應給予關注。

17. 4 律師提供法律服務時的風險提示

律師應告知當事人：執行手段的有限性，申請執行不一定就能完全實現債權；執行申請需在法律規定的申請期限內提出；提供被執行人的財產線索。