第一章 總則

第1條 制定目的

為了更好地維護房屋租賃合同糾紛訴訟法律服務委托人的合法權益，提高律師提供房屋租賃合同糾紛訴訟法律服務的質量，在總結律師提供房屋租賃合同糾紛訴訟法律服務經驗的基礎上制定本操作指引。

第2條 適用范圍

本操作指引適用于律師在中華人民共和國境內從事的房屋租賃合同糾紛訴訟法律服務。

本操作指引所稱的房屋租賃合同，是指出租人將房屋交付承租人占有、使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。本操作指引所稱的房屋，主要指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的房屋，但不包括承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經濟適用房，因前述住房所涉及的房屋租賃關系具有社會福利性和保障性，合同雙方當事人的權利義務都由法律、法規(guī)強制性規(guī)定，所以這類房屋的租賃行為不屬于完全的民事法律行為。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋占地性質為農村集體所有制土地，與城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的房屋在性質上、法律適用上存在差異。律師為此類房屋租賃合同糾紛提供法律服務可以參照本操作指引執(zhí)行，但應注意法律、法規(guī)以及相關政策的限制性規(guī)定。

第3條 房屋租賃合同的法律特征

3. 1 房屋租賃合同是轉移房屋使用權的合同，這一點將其與商品房買賣合同區(qū)分開來。后者以轉移物的所有權為目的。由于房屋租賃合同僅轉移房屋的使用權，所以承租人僅能依合同約定對租賃房屋進行占有、使用、收益，而不享有租賃物的處分權。在承租人破產時，除未完租期的用益物權外，租賃房屋的所有權不得列入破產財產，出租人有權收回出租房屋。

3. 2 房屋租賃合同是諾成、雙務、有償合同。房屋租賃合同自雙方當事人達成協(xié)議時成立，而不以房屋交付為合同的成立要件，故系諾成合同而非實踐合同。出租人取得租金權利的前提條件是，應將符合租賃合同約定條件的房屋交付給承租人，因此，雙方當事人互負權利義務，為雙務合同。出租人出租房屋的目的在于獲取租金，而承租人支付租金的目的在于取得房屋的使用權，故租賃合同為有償合同。

3. 3 房屋租賃合同具有期限性。房屋租賃合同讓渡的是租賃房屋的使用權，故租賃期限不宜過長，否則將與臨時讓渡房屋使用權的目的不符，也容易因房屋返還產生爭議。而且，租賃合同屬于債權關系，與物權具有永久性不同，如租賃期限過長，也不利于租賃房屋的維護和修繕。因此，《中華人民共和國民法典》第705條規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

第4條 編寫依據

本操作指引涉及的主要編寫依據為：

法律類：《中華人民共和國民法典》 (以下簡稱《民法典》 ) 、《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產管理法》)、《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(以下簡稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》)、《中華人民共和國消防法》(以下簡稱《消防法》)、《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱《建筑法》)、《中華人民共和國民事訴訟法》(以下簡稱《民事訴訟法》)等。

行政法規(guī)類：《建設工程質量管理條例》 (以下簡稱《質量管理條例》 )等。

司法解釋類：最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》(以下簡稱《民法典時間效力若干規(guī)定》)、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋(一)》[以下簡稱《物權編解釋(一)》]、最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《房屋租賃合同司法解釋》)、最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》(以下簡稱《民訴證據規(guī)定》)、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同糾紛司法解釋》)、最高人民法院《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》)等。

部門規(guī)章類：住房和城鄉(xiāng)建設部《商品房屋租賃管理辦法》(以下簡稱《租賃管理辦法》)等。

若房屋租賃糾紛的法律事實發(fā)生在《民法典》施行前，則按《民法典時間效力若干規(guī)定》選擇適用法律和司法解釋。

律師提供房屋租賃合同糾紛訴訟法律服務時應當注意，具有立法權的各級地方立法機關(包括省、自治區(qū)、直轄市人民代表大會及其常務委員會和人民政府，較大的市的人民代表大會及其常務委員會和人民政府)為加強本地區(qū)房屋租賃管理，維護本地區(qū)房屋租賃市場秩序，各自制定了相關的地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章。盡管地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章的內容不能決定房屋租賃合同的效力，但是房屋租賃合同當事人違反地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章的規(guī)定，仍應承擔相應的法律責任。因此，律師在提供房屋租賃合同糾紛訴訟法律服務時，必須詳細了解租賃房屋所在地的地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章，避免不必要的法律風險。需注意的是，若地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章的相關規(guī)定與《民法典》施行后的相關法律法規(guī)相沖突，則不應適用或者參考。

第5條 聲明

本操作指引僅供律師在提供房屋租賃合同糾紛訴訟法律服務過程中參考。本操作指引的內容對律師不具有強制性，也不保證涵蓋房屋租賃合同糾紛訴訟法律服務的全部內容。在提供房屋租賃合同糾紛訴訟法律服務的具體操作過程中，律師應當根據我國現行法律、法規(guī)，結合案件的實際情況，自行判斷運用本操作指引的內容。律師根據本操作指引為委托人提供房屋租賃合同糾紛訴訟法律服務所產生的一切風險，由該律師以及該律師所屬的律師事務所自行承擔，本操作指引對此類風險不構成任何明示或默示的擔保。本操作指引也不作為對律師相關工作內容、方式和成果的評價、考核、處罰等的依據。