2007年10月8日。一副黑鏡框的“中國潘”和一頭挑染黃發(fā)的“美國張”，歷經(jīng)12年時間激烈的磨合與碰撞，最終在香港聯(lián)合交易所里綻放出璀璨的財(cái)富之花。

當(dāng)天上午9時30分，SOHO中國（香港交易所代碼：410）在香港聯(lián)合交易所主板正式掛牌交易。上市首日以10.10港元開盤，收盤報(bào)9.55港元，較8.30港元的發(fā)行價(jià)上漲了15.06%。以當(dāng)日收盤價(jià)計(jì)算，SOHO中國總市值已經(jīng)達(dá)到了477億港元。潘石屹和張欣夫婦是SOHO中國的實(shí)際控制人，兩人（以張欣名義持有）通過Capevale（Cayman）間接持有SOHO中國33.241億股，占總股本的66.48%。以此計(jì)算，潘石屹、張欣夫婦的身價(jià)一飛沖天至350億港元，成為中國最富有的夫妻。

也就是在那一天，《2007年福布斯中國富豪榜》如影隨形而來。根據(jù)這家全球權(quán)威的財(cái)經(jīng)雜志發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2006年，潘石屹、張欣夫婦在排行榜上列第235位，擁有個人財(cái)富12.50億元人民幣，而短短的一年后，他們已經(jīng)躍升至第7位，擁有個人財(cái)富高達(dá)30.8億美元。股市以其魔術(shù)般的手段，讓這對夫婦從眾多富豪中脫穎而出，搖身一變成為數(shù)百億身價(jià)的巨富。

12年艱辛創(chuàng)業(yè)

一個男人和一個女人，用12年的時間來做夫妻，是件很難的事情；這12年當(dāng)中，兩人不但晚上要搭伙過日子，白天更要合伙去做生意，這真是件難上加難的事情；而用短短的12年時間，夫妻倆搖身變?yōu)榘賰|富豪，那簡直是難于上青天的事情。但現(xiàn)齡43歲的潘石屹和42歲的張欣卻把這些難事一一踩在了腳下。

1994年4月，剛從海南的房地產(chǎn)泡沫中“勝利大逃亡”來到北京發(fā)展的潘石屹，經(jīng)過馮侖的介紹認(rèn)識了在華爾街高盛銀行工作的張欣。“土鱉”與“海龜”的愛情在半年時間內(nèi)迅速開花結(jié)果，兩人于當(dāng)年10月舉行了婚禮。新人需要新面貌。1995年9月，潘石屹在妻子鼓舞下離開萬通，一起創(chuàng)辦了紅石實(shí)業(yè)。

在一位當(dāng)年的創(chuàng)業(yè)伙伴眼里，這對夫妻倆的一幕給他留下了深刻的印記：“開始時張欣還沒有從她任職的單位辭職，仍在國貿(mào)中心三十幾層的辦公樓內(nèi)上班。有時我和潘石屹去找張欣，三個人常常站在臨窗的辦公室里，潘石屹興奮地指著遠(yuǎn)處建外SOHO和現(xiàn)代城的兩塊地說，這就是我們的地盤啊！我們聽了熱血沸騰，有干一番大事業(yè)的強(qiáng)烈沖動。”

婚后一段時期，兩人的創(chuàng)業(yè)生活并不是那么默契，而是充滿了分歧與爭執(zhí)，甚至一度非常激烈。比如在開始推廣“SOHO”概念時，國內(nèi)對這一概念并不接受，甚至頭幾年都伴隨著很激烈的批判聲。其實(shí)當(dāng)時老潘對這一概念也并不完全接受，他堅(jiān)持認(rèn)為，房地產(chǎn)就是要蓋好房子，把它賣出去，概念再好，房子賣不出去，變不了現(xiàn)，都白搭；而張欣堅(jiān)持的觀點(diǎn)是，國內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)太濫，沒有章法，亂造房子，遲早會成為泡沫，要在未來立于不敗，必須了解國際最新潮流，并且領(lǐng)先一步。

雖然爭吵一度非常激烈，但經(jīng)過幾年的磨合，這對“夫妻檔”合作得日益默契，就連張欣的名字后來都改成了潘張欣。兩人逐漸形成了“張欣造房子，潘石屹賣房子”的合作模式，公司所有與國外的關(guān)系、商業(yè)決定以外的事情，像建筑設(shè)計(jì)工程管理等由張欣來做；而談判、銷售、政府關(guān)系和所有與錢有關(guān)的事情都是潘石屹來負(fù)責(zé)。潘石屹曾打過一個非常形象的比喻：“就像以前耍猴賣藝的，我是先出來敲鑼的，然后張欣出來耍猴，最后再出來拿帽子收錢的又是我。”正因?yàn)檫@番旗鼓相當(dāng)?shù)暮献鳎S后開創(chuàng)出了SOHO中國的大局面。

趕上一個好時機(jī)

在上市之前的9天時間內(nèi)，潘石屹、張欣夫婦走完了香港、新加坡、倫敦、法蘭克福、迪拜、紐約、波士頓和舊金山8個城市，進(jìn)行了繁忙的路演。

辛苦換來了回報(bào)。在香港，SOHO中國上市得到了諸多大財(cái)團(tuán)的支持，機(jī)構(gòu)投資者共認(rèn)購了此次SOHO中國全球發(fā)售股份數(shù)的18.2%，占全部已發(fā)行股本的5.6%。其中，嘉里集團(tuán)主席郭鶴年認(rèn)購6億港元，九龍倉主席吳光正認(rèn)購6億港元，渣打集團(tuán)、中銀投資、新加坡政府投資機(jī)構(gòu)GIC、中信泰富、華人置業(yè)主席劉鑾雄各認(rèn)購2.28億港元。嘉里建設(shè)和九龍倉均為香港商業(yè)地產(chǎn)巨頭級企業(yè)。潘石屹稱，一些香港發(fā)展商希望將來與SOHO中國合作。

在定價(jià)方面，潘石屹并未“利欲熏心”，主動放棄了中途“加價(jià)至8.8港元”的機(jī)會，最終定價(jià)為8.3港元，位于指導(dǎo)價(jià)格區(qū)間（6.30～8.30港元）的高端。

作為2007年在港上市的明星地產(chǎn)股，SOHO中國此次集資128.6億港元，與當(dāng)年上半年締造了內(nèi)地新首富的碧桂園旗鼓相當(dāng)。SOHO中國開盤報(bào)10.1港元，較招股價(jià)8.3港元漲21.69%，午后雖隨大市走低有所回落，但仍收報(bào)于9.55港元，較招股價(jià)高出15.06%，是當(dāng)天香港市場成交金額第三大的股份。該公司目前總股本為50億股（不包括超額配售權(quán)行使所發(fā)股份），以當(dāng)天收盤價(jià)9.55港元計(jì)算，公司總市值為477.5億港元。

SOHO中國此次在全球發(fā)售約15.49億股，占發(fā)行后總股本的30.99%。扣除發(fā)行費(fèi)用和其他應(yīng)付開支，共募集資金98.63億港元，如果全面行使超額配股權(quán)，還可以再額外發(fā)售原發(fā)售股份的15%。

潘石屹稱，股市所籌集的資金將主要用于SOHO未來收購北京前門地區(qū)11塊地塊，還將為開發(fā)長城腳下的公社項(xiàng)目、建設(shè)光華路SOHO、三里屯SOHO項(xiàng)目提供資金及償還債務(wù)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，SOHO中國土地儲備重質(zhì)量不重?cái)?shù)量，以名牌地產(chǎn)主攻商業(yè)，從而獲得投資者青睞。據(jù)當(dāng)時的SOHO中國招股書披露，該公司2007年盈利將超過16億元。

但也有分析人士認(rèn)為，從基本面看，SOHO中國的估值過高。以首次公開募股價(jià)8.30港元計(jì)算，其資產(chǎn)凈值約為171億港元，合每股3.33港元，估值較資產(chǎn)凈值存在大幅溢價(jià)，因此建議投資者等待觀察更多記錄數(shù)據(jù)。

據(jù)稱，SOHO中國的土地儲備不足200萬平方米，而碧桂園（2007.HK）的市值為2156億港元，土地儲備有5740萬平方米。即使假設(shè)SOHO中國土地儲備的價(jià)值是碧桂園的4倍（因?yàn)榍罢叩耐恋貎渲饕糜谏虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而后者主要用于住宅項(xiàng)目），該股估值仍然非常高。

從1992年萬科上市，一直到2003年前，只有合生等極少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)掛牌上市。從2003年前后開始，尤其是近幾年，情況發(fā)生了翻天覆地的變化。廣州富力地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)紛紛上市。2007年4月，繼碧桂園、SOHO中國成功上市后，中遠(yuǎn)地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、方恒地產(chǎn)等眾多開發(fā)商都傳出計(jì)劃上市的消息。

國泰君安（香港）地產(chǎn)行業(yè)分析師DENNISYAO分析，“當(dāng)年富力赴港IPO（首次公開募股），融資不過區(qū)區(qū)20多億元，富力的土地儲備顯然在SOHO中國之上，但那只能說IPO生不逢時。SOHO中國的上市剛剛趕上了一個好時機(jī)，潘石屹趕上內(nèi)地地產(chǎn)的牛市，還趕上了各路資本云集港股的好時機(jī)。撤離A股的QFII、QDII，還有港股直通車，等等。”據(jù)悉，2007年以來內(nèi)地地產(chǎn)股赴港上市備受追捧，已形成了一個示范效應(yīng)。

再次上演“雞蛋換糧票”

錢多壯膽。手里攥著還冒熱氣的148億港元，潘石屹開始四處出擊，尋找自己的“獵物”。

2007年11月6日，潘石屹和任志強(qiáng)兩個房地產(chǎn)大腕的手又緊緊握在了一起——剛剛上市的SOHO中國以約24億元的總代價(jià)購入原北京民源大廈項(xiàng)目和“燕莎圈”高檔住宅項(xiàng)目，這兩個北京CBD核心區(qū)物業(yè)將搖身變?yōu)楣馊A路SOHO2和SOHO北京公館。這兩個項(xiàng)目的原東家便是北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司及其附屬公司。SOHO中國董事長潘石屹用手里的“進(jìn)口雞蛋”（資金）換來了華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)手里的“糧票”（即項(xiàng)目）。早在2004年3月，兩人就曾上演過“雞蛋換糧票”的商業(yè)游戲——華遠(yuǎn)將尚都項(xiàng)目的二、三期轉(zhuǎn)讓給SOHO中國，華遠(yuǎn)利用回籠的資金策劃其他重大收購；而潘石屹則避開招拍會環(huán)節(jié)拿到更多的項(xiàng)目資源。

據(jù)SOHO中國公告，光華路SOHO2坐落在SOHO中國現(xiàn)開發(fā)物業(yè)光華路SOHO對面，總建筑面積18萬平方米。光華路SOHO2項(xiàng)目原名民源大廈，曾一度是北京著名的“半拉子”工程。目前，項(xiàng)目持有方為野力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（野力公司），出資人為華遠(yuǎn)持股99%，華遠(yuǎn)附屬公司尚城持股1%。此次，SOHO中國將收購100%的野力公司股權(quán)，總代價(jià)約10.29億元，先由北京國際信托以受托人身份買入55%股權(quán)，計(jì)6.95億元。等SOHO中國成立新投資公司后，再將55%股權(quán)轉(zhuǎn)給投資公司。2009年1月10日前，買方向華遠(yuǎn)支付剩余45%股權(quán)轉(zhuǎn)讓款約3.34億元。

另一個收購項(xiàng)目SOHO北京公館的開發(fā)商為北京千禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，目前股權(quán)比例為華遠(yuǎn)占48.96%，華遠(yuǎn)附屬公司首旅公司持股51.04%。項(xiàng)目為建筑面積6.63萬平方米的豪華住宅建筑，建成后包括220個高檔公寓單元，預(yù)售時間為2008年初。SOHO中國收購該項(xiàng)目的總代價(jià)約14.17億元。付款方式類似光華路SOHO2，以信托方式先行收購部分股權(quán)，再由新成立的投資公司受讓并繼續(xù)收購剩余股份。

而對于SOHO中國此次精心布置的分批次收購流程，分析人士指出，SOHO中國此舉有助于將收購資金分批次劃出，以解一次性支付的壓力。另外也給原項(xiàng)目公司理順股權(quán)關(guān)系提供了時間。

潘石屹的軟肋

潘石屹最大的軟肋是什么？自然是公司稀少的土地儲備量。

與其他房地產(chǎn)上市公司的土地儲備量相比較，SOHO中國堪稱“囊中羞澀”。根據(jù)這些上市公司中期業(yè)績報(bào)告顯示，截至2007年7月31日，保利地產(chǎn)的土地儲備增加到1007萬平方米，萬科則超過2000萬平方米，而另一地產(chǎn)巨頭碧桂園的土地儲備更是達(dá)到驚人的4500萬平方米，成為全國土地儲備最多的地產(chǎn)公司。

但潘石屹最大的優(yōu)點(diǎn)，就是善于把短小變成精悍。與碧桂園主要集中于住宅房地產(chǎn)開發(fā)不同，SOHO中國定位于成為行業(yè)領(lǐng)先的商用物業(yè)發(fā)展商，與香港大型物業(yè)發(fā)展商太古（0019.HK）有些類似。上市前后，SOHO中國已在北京CBD核心地帶共計(jì)開發(fā)面積超過155萬平米的項(xiàng)目，已經(jīng)完成和正在建設(shè)的項(xiàng)目包括：“SOHO現(xiàn)代城”、“建外SOHO”、“SOHO尚都”、“朝外SOHO”以及“光華路SOHO”；同時，SOHO中國在北京長城腳下和海南博鰲分別開發(fā)建設(shè)了全球知名前衛(wèi)的建筑項(xiàng)目“長城腳下的公社”和“博鰲凱賓斯基”等。正在開發(fā)的三里屯SOHO位居北京市中心著名的三里屯酒吧街南側(cè)，建筑面積47萬平方米，是其在當(dāng)時開發(fā)金額最大的綜合項(xiàng)目。

潘石屹有一種“咬定青山不放松”的韌勁。SOHO中國的業(yè)務(wù)極為倚重北京市場，該公司目前除博鰲凱賓斯基外，所有其他現(xiàn)有項(xiàng)目及已完工和接近完工的項(xiàng)目，均位于北京及周邊地區(qū)。SOHO此次上市所集資金也均投資于北京的項(xiàng)目。據(jù)招股書披露，募集資金中的21.63億港元用于收購北京天街（天安門南（前門）項(xiàng)目的項(xiàng)目公司）的權(quán)益，并為項(xiàng)目提供資金；7.72億港元用于三里屯SOHO項(xiàng)目；44.76億港元用于未來項(xiàng)目及收購，預(yù)計(jì)將為天安門南（前門）項(xiàng)目內(nèi)11塊地塊提供資金。

潘石屹宣稱，過去3年政府集中調(diào)控影響民生的住宅物業(yè)，并非針對商業(yè)物業(yè)，公司因此不會受到宏調(diào)政策的影響。公司未來仍以商業(yè)項(xiàng)目為主，大部分項(xiàng)目均會出售套現(xiàn)，相信不會受房產(chǎn)宏調(diào)以及樓市調(diào)整的打擊。潘石屹指出，內(nèi)地樓市的風(fēng)險(xiǎn)不外乎兩種：一是市場需求風(fēng)險(xiǎn)，二是政策風(fēng)險(xiǎn)。對于SOHO中國這種商業(yè)物業(yè)發(fā)展商來說，市場風(fēng)險(xiǎn)不大，因北京商業(yè)房產(chǎn)市場是內(nèi)地風(fēng)險(xiǎn)最低的，未來幾年商業(yè)樓市仍會上升，未來2～3年將繼續(xù)集中在北京發(fā)展；至于政策風(fēng)險(xiǎn)同樣不大，過去3年政府集中調(diào)控影響民生的住宅物業(yè)，并非針對商業(yè)物業(yè)，預(yù)期未來2～3年也不會有太多調(diào)控。潘石屹的信心來自于公司持續(xù)增長的利潤。據(jù)透露，SOHO中國2007年預(yù)測綜合利潤不少于16.24億元人民幣，比2006年3.4億元增長超過337%。

股市多風(fēng)浪，富豪排行榜上也充滿著跌宕起伏。在房地產(chǎn)泡沫論盛行的今天，潘石屹是一直獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，還是曇花一現(xiàn)？現(xiàn)在還是一個未知數(shù)。有人說，多元化投資的成功率僅為5%左右，而傅軍不過是其中的僥幸者罷了。但他本人顯然不認(rèn)同此種說法。傅軍的心中擱著一個“算盤”，在上面他運(yùn)指如飛，撥出了關(guān)于多元化的“加、減、乘、除”的精妙算法……