第一編　城市共同體時代（11—15世紀）

第一章　11世紀始歐洲城市普遍興起

與亞洲城市發展具有較強的連續性不同，歐洲城市是在日耳曼人進入、西羅馬帝國境內原有城市多被夷為平地、城市發展經歷了五六百年（5—10世紀）斷裂期這一特殊歷史背景下，24從11世紀起重新興起的。25

一、中世紀歐洲城市興起的經濟動因

前人對歐洲中世紀城市興起原因的探討

歐洲城市在11世紀后普遍興起，本身就是一個極具意義的歷史現象。學術界對此長期關注并深入探討，早在19世紀便有各種觀點精彩紛呈。26

羅馬起源論認為11世紀后興起的城市是羅馬城市的直接后裔。這種觀點在19世紀上半葉成為主流。這種觀點的明顯不足是，起碼德國的中世紀城市興起與羅馬無關，因為它不在羅馬帝國版圖之內。1847年，小黑格爾（大哲學家黑格爾之子）出版《意大利城市制度史》，指出意大利中世紀城市并沒有起源于羅馬時代的足夠證據，所有意大利城市都是起源于中世紀的。作為羅馬帝國中心地區的意大利尚且如此，其他國家更不待言了。

羅馬起源論銷聲匿跡后，歐洲城市起源問題在19世紀后期引起了更廣泛的討論。“基爾特說”認為，基爾特（行會）尤其是早期的商人基爾特是中世紀城市的核心組織，城市起源當與其有關。“馬爾克說”提出，中世紀德國城市是從日耳曼人馬爾克公社（農村公社）發展而來的。“特權說”把神圣羅馬帝國皇帝奧托一世賜給德意志各大主教的特權當作城市興起的原因，說主教們憑此特權在自己領地上建立城市，以優惠條件吸引工商業者。“市場法說”認為凡有法律保護市場的地方，工商業就會繁榮，并會逐步發展為城市。“封建領地說”強調是封建領主鼓勵在自己的領地上建立城市。“堡壘說”指出，9—10世紀時，為了防止北歐諾曼人的侵擾，法、德、英等國的國王和諸侯修建了許多軍事堡壘。堡壘地區受到保護，環境安定，吸引了工商業者聚居，逐步發展為城市。這些觀點都有合理成分，但都未能對11世紀以來歐洲城市興起的基本原因做出充分解釋，從而難以為學界所普遍認同或普遍接受。

20世紀對中世紀城市起源的探討更加深入，這與對中世紀城市顯著特征的認識有關。即是說，中世紀歐洲城市最初大多是作為工商業中心出現的，或者說，它們基本都是“工商業者的聚居地”，而不像古代羅馬城市或中國古代城市那樣最初多是作為政治中心出現的。它們的產生，是工商業發展到一定階段的產物，是各個地方社會經濟發展的結果。因此討論城市的興起，必須與工商業的發展相聯系，二者不可割裂開來認識。由此，史學界形成了兩種不同的經典理論。

西方學界流行“商業起源論”，力圖以貿易發展來解釋中世紀城市起源。商業起源論最早由比利時學者亨利·皮雷納提出，認為城市興起是國際貿易發展的產物。他于1925年出版的著作《中世紀的城市》，將以往的“堡壘說”和“市場法說”結合起來，認為城市是商人圍繞設防地點（城堡和堡壘）的聚居地。其思路是：8世紀阿拉伯人的征服和堵塞商道，引起了地中海貿易的衰落。11世紀，隨著商道暢通和商業恢復，最早的城市作為商業據點出現在地中海沿岸，特別是意大利。由于商業發展和范圍擴大，越來越多的城市出現，尤其在波河流域“那個令人神往的平原上，城市像莊稼一樣茁壯成長”；然后商業越過阿爾卑斯山，來到歐洲內陸，凡是商道經過的地方，都出現了城市。同時，歐洲北部諾曼人航海活動，也刺激了北海岸邊佛蘭德爾一帶工商業發展，11世紀出現了一大批工商城市。商業從南北發端，迅速擴散到歐洲各地，城市也就普遍興起了。27

但商業起源論不能解釋歐洲廣大地區中小城鎮的興起。特別是那些遠離國際貿易路線的地區如英國，大部分中小城鎮并非是作為國際貿易據點出現的。此外，西歐新興城市里手工業在經濟生活中所占比重可能更大，而商業起源論卻基本上沒有做出說明。當然，商業起源論確實揭示了西歐許多大中城市興起和成長的客觀過程，也揭示了商業的重要作用（雖然沒有說明商業為什么對于西歐特別重要），所以至今仍是西方的主流觀點。但修正者也有之。

西方最新的權威著作《新編劍橋中世紀史》，仍然持商業起源論。書中認為，從中世紀晚期以來人們所熟知的那種城市形式，出現于10世紀。中世紀城市的快速發展階段則開始于11世紀晚期，在13世紀達到了頂點。城市基本元素之所以能聚集，則是因為從9世紀末至11世紀早期的過渡期間開始了商業革命。城市作為一種社會組織形態再度興起，肯定與貿易的擴展和強化密切相連，商人也因之成了促進中世紀城市（連同城市形態、城市制度和其社會網絡）形成的一個重要群體。他們的活動最具機遇性，影響最深刻，偶爾還蓋過了其他動力因素的貢獻和活動。28不過，該書在論述以新興城市為根基的新經濟形式出現時，認為雖然離不開國際貿易的聯系，但還是依賴手工業生產來維系。29

西方一些新近研究也在修正商業尤其長程貿易是經濟和城市發展動力的觀點，認為那是過于強調外來變量突然促動了歐洲內部的靜態系統。他們強調系統內部的動力促進了物品流通，強調大封建地產的經營受一定的利潤意識支配，強調他們須從他地取得產品，強調地方市場的擴張，強調城市需要的某種連續性，強調商人階級的持續成長，甚至強調河流貿易的重要性，等等。30這說明商業起源論在西方學術界也在被質疑。城市史專家劉易斯·芒福德和法律史家伯爾曼的視野更為寬泛。他們認為，中世紀城市出現的經濟原因不僅必須歸結為商業擴張和商業階層的興起，31而且必須歸諸農業擴展和工匠、手藝人和其他工業生產者階層的興起。伯爾曼還認為，中世紀城市興起除了經濟因素外，還有社會因素、政治因素、宗教因素和法律因素的共同作用。32西方馬克思主義史家則重視小城鎮的興起，認為這是農民經濟力量增強的結果。如英國著名經濟史家希爾頓及弟子戴爾教授就對小城鎮興起特別關注。33

“手工業起源論”可謂另一種經典理論。這一理論是蘇聯史學界提出，為馬克思主義史學界所堅持。我國編纂的幾種代表性世界史教材，也基本持這種看法。這一觀點的經典表述是：11世紀前后，歐洲封建制度即莊園制、農奴制最后形成，社會生產力無論農業還是手工業都有了顯著進步。隨著生產力提高，一方面農產品有了剩余，可以投入市場養活專門手工業者；另一方面，手工業技術日趨復雜，需要熟練技巧，莊園農民無法繼續兼營。這樣，專門手工業者的出現既成為必要，也成為可能。手工業者需要和農村居民交換產品，交換由此發展起來，作為交換中介的商人亦日益增多。工商業者聚居在交通便利、生產便利或交換便利的地方，這些地方經過一段時間發展，便成長為城市。因此，中世紀城市尤其是中小城市主要應是各地經濟發展的自然結果。

著名世界史專家吳于廑先生進一步認為，歐洲中世紀手工業比較發達，與其農本經濟中畜牧業比重較大的特點有關。畜牧業發達使得毛紡業發達。由于消費者對織的需求彈性較大，而織又不同于耕，它可以使前后生產環節在同一地方同時進行，并且可以不固著在某一處，而向著靠近市場或方便交換的地方移動和集中。這樣，手工業特別是紡織業發展就能為城市興起創造條件。34還有學者認為，歐洲中世紀手工業發達，是因其農產品變成直接消費品的勞動鏈條較長。單純作為消費品而生產的農產品勞動鏈條較短，如淀粉植物→食物；飼料種植→牲畜飼養→食物；植物種植→植物纖維紡織→衣物。中國古代就屬這種類型。而作為手工業原料或商品而生產的農產品要變成直接消費品，則勞動鏈條較長，即中間多了個加工環節（手工業），如飼料種植→牲畜飼養→牲畜毛絨紡織（手工業）→衣物，或飼料種植→牲畜飼養→奶酪品制造（手工業）→食物。歐洲屬于這一類型，因此它的手工業勞動部門就比較發達。35

手工業起源論正確地從生產力發展來分析廣大中小城市興起的社會經濟原因，但對歐洲那些大工商業城市的成長背景揭示不夠；不強調商業特別是國際貿易對城市興起的作用，似乎又走向了另一種片面性。因此，對于歐洲中世紀城市普遍興起的原因問題，還有進一步思考的空間。

“生產不足”：中世紀城市興起的經濟動因

這是本書著者幾十年來研習歐洲城市史的心得之一。一般地說，城市興起是農業經濟發展到一定程度的結果。也就是說，當農業發展水平提高，生產的糧食除滿足農耕者及家庭自身需要外還有些剩余，可以供應非農業人口的基本生活需要時，才可能使這些非農業人口聚集起來，形成工商業城市。這是一條基本規律。但在10—11世紀的歐洲，農業生產雖然進步不小，但其“剩余”尚不足以支撐或維持歐洲廣泛興起的城市人口的生活基本所需。或者說，歐洲農業生產技術水平顯然要比中國、印度等東方國家的傳統精耕細作農業低，而其城市發展特征卻顯然要比東方更為顯著。這之間存在的程度差，說明歐洲城市的興起背景和發展道路必然具有某種特殊性，這種特殊性顯然不能從上述基本規律而得到充分闡釋。因此，對歐洲城市興起問題須做些與習慣思維相異的非常規思考，筆者提出“生產不足論”參與討論。

1.何為“生產不足”？

歐洲城市之所以會在一個較短時期里廣泛興起，其中必有深刻的經濟社會原因。可以說，城市興起是歐洲社會基本矛盾運動的產物。這一基本矛盾，是歐洲不斷增長著的人口的生活需要與其生產力水平相對落后不能滿足這種需要。由于各個層次的經濟體（或系統）在生產上不足以滿足自身消費需要，因而必須尋求外部養分來填補需求缺口，工商業發展和城市興起便是這種尋求展開的產物。這一看法可概括為“生產不足論”。

農業技術水平相對低下，是10世紀前后歐洲生產不能自足的根本原因。歐洲農業生產力水平低下，有自然和傳統兩方面因素。從自然條件看，西歐并不很適合農業。氣候上歐洲北部偏冷，降水量全年均勻分布；南部地中海地區則夏季高溫干燥，降水卻以寒冷的冬季為主。雨、熱不同期，是歐洲氣候的典型特點，不利于需要高溫高濕的高產農作物如水稻、甘薯等的生長。歐洲北部由于降水量冬季偏多，土壤排水性能較差，土壤黏性大難以翻耕。而歐洲南部地中海干熱地區，為了保墑而不能深耕土地，致使土壤耕作層淺，供應給作物的養分不足。這種氣候與土壤條件，決定了中世紀歐洲農民普遍種植黑麥、燕麥等粗劣又低產的糧食作物，小麥雖然也種植，但品種差、產量低。早在19世紀，英國實證主義史學家巴克爾在論述“自然定律”對人類歷史發展的作用時就認為，歐洲自然條件的優越性在于有“舒爽的氣候”，從而造成人類“有效的工作”，而不像亞非那樣擁有“肥沃的土地”，從而造成“豐富的收獲”。“土壤之豐腴”對古代農業社會的影響是最大的。36而歐洲恰恰不具備這一點。

從傳統因素看，日耳曼人農業起點低。他們在公元初期才過渡為簡單定居農業。在成為歐洲土地的新主人后，他們并沒有繼承羅馬的先進農業技術，而是讓自身原有的落后生產方式普遍流行，以至于像意大利這個歐洲自古以來的糧食產地，其農業狀況十分“凄慘”，谷物收獲不夠，一般年成下，小麥還需要不斷輸入。法蘭克王國查理曼時代，許多年成的播種與收獲之比是小麥1∶1.7，大麥1∶1.6，黑麥1∶1.1。37雖然這可能是非常態下的歉年狀況，但所占年份較多，而豐年并不多見，平均起來收成還是很低的。

如前所述，9世紀歐洲封建化過程完成，10世紀后農業因使用鐵制農具等技術而有較大進步，但仍然相對落后，休耕制本身就是面對落后而做出的反應。即使休耕制本身也不能使所有可耕地（arable）得到最大程度的利用。休耕制有多種形式，三圃制是三年中休耕一年，二圃制是兩年中休耕一年，還有一種情況是特別貧瘠的土地三年中休耕二年。據估算，在16世紀以前的任何一年里，歐洲都有五分之二的可耕地不進入生產狀態。38土壤和水量條件還使農民難以精耕細作。如歐洲北部土壤黏性，翻耕需用重犁，農民必須組成犁隊，即四牛拉二犁，至少是二牛拉一犁，英國農村的犁隊（plough team）甚至多達八頭耕牛。這樣在分配犁地時間時，必然會有土地耽誤農時。份地因犁隊難轉彎等原因而形成條田。條田窄而長，肥料難以送達遠頭；農戶間條田緊挨，但作物不一定相同，刮風下雨時容易引起種子混雜，也不利于田間管理。

在理論上，封建化過程完成促進了生產力發展，但實際效果如何則要深入考量和分析。在封建關系下，農民最初多以服勞役作為地租，每周在領主莊園領地上勞作不少于三天。盡管中世紀農民忠厚本分，盡管有莊園監工在身邊，但農奴們服勞役時不可能有很大勞動熱情，也不可能有最好的勞動質量，因此領主自領地盡管最肥沃，也很難有最佳的收成。農民在自己的份地上勞動當然會盡心，但由于每周先得去領主莊園里服勞役，因此份地上的生產有時會耽誤農時。而且農奴的份地不可能是最肥沃的好地，而是貧瘠土地占多。許多地方領主占有“肥料權”（即全莊園的羊都圈在領主自領地上過夜下糞），農民份地幾乎無肥可施。即使是到13世紀，歐洲最先進的巴黎周圍地區，土地仍大約是每九年施用一次肥料。39因此，農奴份地也不可能有很好收成。

粗放落后的耕作方式，使農業單產量非常低。英國學者貝內特估計英國小麥單產量，1200年為每英畝6蒲式耳左右，1400年為6—9蒲式耳。產量最低的某些莊園，13世紀時每英畝僅2.25蒲式耳，14世紀為3.25蒲式耳。401267—1268年英國林肯郡擁有35英畝土地的農戶，產糧可達100蒲式耳左右，41平均每英畝3蒲式耳左右，正好印證了貝內特的估計。為了便于理解，可將其換算成中國市制，1英畝=6市畝，3蒲式耳小麥重量約為150市斤，則每市畝僅產小麥25斤，這是相當低了。

歐美學者喜用收獲量與播種量之比來衡量生產水平。據比利時著名農業史學者范·巴思估算，42英國小麥、大麥、黑麥、燕麥四種糧食作物之平均產量，1200—1249年收獲量與播種量之比為3.7∶1；1250—1499年為4.7∶1。他還單獨估計了英國的小麥產量，其計算出的收獲量與播種量之比是：

杜比等人則對法國農業產量進行了估算。法國大部分地區收獲量與播種量之比值為4—6。最發達的巴黎盆地，14世紀中期曾達8—10，但多數地區仍平均為4。43即使在17世紀，巴黎附近和阿爾薩斯等地這一比例仍為8—10，法國南部則為3—6不等，伯里地區甚至只有2。44

畜牧業經濟在歐洲占有重要地位，或許還是種植農業收入不足的一種補充。份地糧食產量低，而飼養牲畜則可不受土地的限制和數量的限制，西歐農村長期實行“敞地制”，誰家的牛羊都可在公共牧場、休耕地和收割后的莊稼地放牧。不過，雖然動物產品即肉和奶的消費是中世紀西歐人的重要生活習慣，但畜牧產品的比重不可估計太高。因為中世紀牲畜受品種和飼料不足的影響，牛羊的體重較輕，如直到17世紀，意大利較好的牧場里，成年公牛平均個重僅400—500磅，母牛220磅上下，只有20世紀的五分之一左右。奶牛產奶量也不大，14世紀英格蘭每頭奶牛產奶量約為500公升，只及現代的五分之一，而且含脂量低。45

2.莊園“生產不足”促使中小城鎮興起

農奴家庭經濟和領主莊園經濟，同為中世紀歐洲最基層的經濟體。兩者各自存在不能自足的特征，成為各地工商業發展和中小城鎮廣泛興起的基本背景。

就農奴家庭來看，其生產糧食不足導致分離出多余的人口，這些人口中的一部分變成了城市興起所需要的專門工商業者。在典型的西歐封建社會里，農奴是主要的生產者，擁有份地的農奴家庭，是最基本的生產消費單位和經濟細胞。農奴家庭男耕女織，具備了適應衣食基本需求的生產結構。當然除衣食之外，農奴也有一些自身不能生產的必需品如鹽鐵等，需要從外部輸入和城市來提供。最關鍵的是，由于作為生產資料的份地其面積不能增加甚至不斷減少，農奴家庭的生產能力便大受局限。如就12世紀末13世紀初英國農民的份地保有情況來看，持有1維爾格特（virgate）46以上土地的農民可視為上等農戶，持有0.5維爾格特土地的算作中等農戶，持有0.25維爾格特土地的農戶都歸入下等農戶，則各等農戶所占比例是：上等農戶，22%；中等農戶，33%；下等農戶，45%。據著名經濟史家波斯坦估計，0.5維爾格特土地的產出僅夠維持一個普通農戶的最低生計，47也就是說，低于0.5維爾格特土地的農戶僅靠土地是無法維持生計的。

布羅代爾曾舉了一個意大利村莊農民生活困苦的例子。這個村莊位于米蘭和熱那亞之間，300多人，不到500公頃土地。16世紀被熱那亞多利亞大家族購買為領地，雖然農民自由了，可以隨意去留，但生活特別貧困。當時一個四口之家最低的消費標準是每年吃9.5公擔的谷物和板栗，喝560公升葡萄酒。而全村54個家庭中，只有8家達到或超過這一標準。其他家庭則是長年處于半饑半飽狀態，居住條件也非常差，是木板和黏土搭成的窩棚。災荒年成還經常添丁增口，最后僅剩下一公頃壞地可種時，就只能到外地覓食或打工。4816世紀的先進地區意大利尚且如此，幾個世紀前的其他落后地區更不待言了。

原有份地難以維持人口的基本生活需要，就會產生兩種解決方式，其一是農奴必須從事工副業或靠出賣自己的勞動力來補充家用；其二是分離出一部分剩余人口。這些多余人口又從多條途徑溢出。他們要么去墾殖邊際土地，包括開墾莊園內的邊緣荒地，成為“茅舍農”（cottager）、“邊農”（border）等；要么離開土地專門從事工商行業，這就為城市興起提供了勞動力和人口來源。這樣，“從中世紀的農奴中產生了初期城市的城關市民”49。不過，與其說中世紀城市是由逃亡農奴建立的，不如說主要是由離開土地的農奴子弟所建立。生產力雖不斷提高，但生活水準也在提高，農奴份地始終難以滿足家庭人口增長的需要，所以農奴家庭便不斷離析出一批批勞動力，其子弟紛紛以進城當學徒的形式流入城市。中世紀城市在發展過程中的人口增長，也主要依賴于從農村莊園里遷移來的農民，特別是進城當學徒的農民子弟。

就領主莊園來看，其生產結構不完整導致領主不能依靠莊園生產來完全滿足自身消費和奢侈需要，必須有專門的工商業者為其提供服務或進行生產，這就提供了城市工商業產品的銷售市場，這是城市工商業興起的市場前提。在領主經濟中，莊園融生產和消費為一體，但在生產結構上存在欠缺，即領主不能從莊園直接取得高檔手工業品和奢侈品。莊園不具備這些高檔品的生產機制和生產水平，這就為工商業專門化、集中化提供了市場需求。而莊園糧食等農產品除滿足領主家庭消費外，顯然有大量剩余，領主可以在市場上出售，再換取手工業品和奢侈品。如英國馬歇爾伯爵的肯尼特莊園1270—1271年總收入為69英鎊，其中出售產品收入為53英鎊，占比近80%；1305—1306總收入97英鎊，出售產品收入為81英鎊，出售的產品種類主要是谷物、羊毛、家畜、黃油奶酪等農牧產品。50溫切斯特主教所屬32個莊園1208—1209年小麥出售量占生產量的48.5%；1299—1300年，該主教所屬42個莊園小麥出售量占生產量的70%。51領主輸出多余糧食等農產品，能為專門工商業者提供生活品保障。因此，由那些溢余出來的農村人口去專門從事工商業便成為可能。“商業和工業最初從沒有土地的人們中間獲得發展。”52工商業者聚居在一起，城市尤其是各地中小城鎮便因此而興起。

這樣，由農奴家庭提供人口和勞動力，由領主莊園提供工商業品的市場需求并供應工商業者所需的糧食生活品，城市的興起便具備了基本的前提。農奴家庭經濟、領主莊園經濟和城市工商業經濟，組構了一個個地區的經濟運行體系，這是11世紀以后歐洲最基本、最廣泛的經濟社會模式。從本質上說，這種模式所蘊含的仍然是農業社會本質，所體現的仍然是鄉村社會氣息。

3.地區“生產不足”促使大中城市成長

歐洲各地區在自然條件、技術水平及作物種類等方面千差萬別，由此便呈現出農牧經濟的不同特點。例如，英國的密德蘭地區生產糧食和羊毛，東盎格利亞地區盛產糧食，西南部地區盛產優質羊毛。法國北部和巴黎盆地糧食種植業發達，西南部則普遍栽培葡萄。德國的糧倉在西里西亞，亞麻種植則多在南方。意大利的糧食產地是北方波河流域和南方西西里島。在資源方面也各有特色。如德國南部銀礦銅礦蘊藏量豐富，英國肯特郡韋爾德地區鐵礦儲量大，西南的德文郡和康沃爾郡盛產錫和銻，各國沿海有大量的水產品資源等。地區性的農業特點和資源優勢，產生了各具特色的地區手工業。如法國巴黎和諾曼底地區的亞麻紡織業、西南地區的葡萄酒釀造；英國西南部和東盎格利亞的毛紡業、韋爾德和第因森林的煉鐵業；德國遍及全國的麻紡業、東南部的金屬礦開采、南部的鐵器制造、黑森地區的木器加工；尼德蘭南部不拉奔地區的紡織業，北部荷蘭的奶酪品制造、鯡魚捕撈和加工等。地區性手工業的發展實質是各地希望交換外部產品而利用本地資源優勢的結果。這些具有地區特色的手工業產品，一般都面向外地市場和國際市場。地區性手工業的集中，使許多較大的手工業城市產生。地區間的物資和產品的流通及調劑，促使一些較大的商業交換中心，即地區性的商業城市出現。許多性許多較大的手工業城市產生。由地區間的物資流通和調劑，這樣，地區經濟的不能自足，使得一批地區性工商業城市成長。這些地區性城市大致包含三類，有的是手工業特色城市，有的主要是商業交換中心，更多的地區性城市兼有特色手工業中心和商業中心兩大功能。

盡管有地區間的物資流通，但歐洲在總體上仍然難以自足。發展中的西歐不僅需要外部世界供給高級消費品和奢侈品，也需要外部世界供給一定的生活必需品。這些消費品和奢侈品的取得主要依靠南邊的地中海東方貿易和北邊的北海波羅的海貿易。兩個貿易區往西運送的商品中，有香料、絲綢、珠寶等奢侈品和貴重物品，也有生活必需品。如谷物就是地中海貿易的主要貨物之一。53由承擔這種對外商業職能的需要，便在地中海和北海波羅的海成長了一批國際性貿易城市。如熱那亞商人主要經營谷物、棉花和鹽等生活資料，54它在愛琴海、黑海有不少供應糧食的殖民地。威尼斯幾乎所有的生活必需品都是從國際貿易中取得的，包括小麥、黑麥、肉畜、奶酪、蔬菜、酒類、油類、木材、石材等。55在北方，從波羅的海東部往西運的貨物中，也主要是毛皮、木材和糧食等基本用品。56谷物則主要運往佛蘭德爾和低地國家諸城市。57

要與東方維持穩定的貿易，歐洲就須有可供交換的產品，因而在國際貿易線路附近，或利用國際貿易網絡，發展了面向東方和波羅的海市場的手工業品生產。意大利佛羅倫薩的毛紡業，佛蘭德爾毛紡城市，明顯具有這種功能。這樣，由于西歐整體上不能自我滿足，從而產生了職能是調節這一整體與外部的物資交換以及為調節服務的國際工商業城市。佛羅倫薩毛織品，一部分銷往西歐市場，大部分銷往東方。佛蘭德爾的毛紡業產品，一部分作為半成品運往佛羅倫薩進行最后加工，一部分輸往波羅的海東部直至諾夫哥羅德、俄羅斯。

由于西歐自身生產不足，連自身的需要都不能滿足，運往貿易對方的商品就更屈指可數了，因此基本上不能維持貿易平衡。在波羅的海上，許多東行的西歐船只，由于無貨可載，常常是帶著重重的壓艙石空船航行。58

這些與東方或東歐進行貿易往來的城市是為整個西歐服務的，因此它們輻射的區域也是整個西歐，它們所能攝取的資源也能來自整個西歐，故此，它們的成長速度也是最快的，發展規模是最大的。像地中海邊的威尼斯、熱那亞、佛羅倫薩，北海波羅的海岸邊的佛蘭德爾城市、盧卑克、漢堡等，都是西歐位居一流的大城市。

4.對“生產不足論”進一步論證

由生產不足而促使工商業發展和城市興起，與工商業發展基于社會生產力提高的基本規律并不相悖。這種不足，不是絕對的不足，而是相對不斷增長著的社會需求而言的；而消費需求的不斷增長，又受到了社會生產力不斷提高的促進。因此，“生產不足論”與史學界認為西歐城市基于10世紀以來生產力較大提高的觀點，兩者的認識基點是一致的。

同時，生產不足所刺激的商業的發展，也植根于超越西歐的更大范圍地域經濟水平較高的基礎上，也就是說，植根于東方世界生產力和經濟發展水平較高的基礎上。當時，由亞歐大陸南端以及北非構成的農耕世界中，沒有一個文明區的生產發展水平低于西歐，相反恰恰是高得多。西歐有兩大近鄰。一是東歐的拜占庭帝國。它繼承了古代羅馬帝國的部分物質基礎，并在8世紀左右完成了封建化過程，10—11世紀是其社會經濟發展的極盛時期。首都君士坦丁堡人口達50萬之多，工商業繁榮程度令西歐人極為向往。另一近鄰是阿拉伯帝國，8—9世紀為其黃金時代，它高度發達的生產力、繁榮的社會經濟，也要超出歐洲很多倍，歐洲人艷羨不已。在歷史橫向發展規律的作用下，歐洲人創造出了商業貿易機制，溝通自身與這些發達地區的聯系，用東方的剩余產品來補充自身的生產不足。同樣，東方和歐洲之間的貿易又是極不平衡的。如在11世紀，拜占庭帝國從從事東方貿易威尼斯商人和倫巴第商人那里收到的出口稅，八倍于同時所收的進口稅。59這說明西歐極少有商品可運往東方。

按說，消費需求應與其生產水平相適應，但在西歐消費需求超出了生產發展所能承擔的程度，有一些特殊因素在起作用。其一是消費習慣。古代羅馬人的消費水平高，特別是上層社會生活奢華，這可能為取代了羅馬人的日耳曼人所模仿和承繼。而且，日耳曼人乃游牧民族出身，還曾長期處于遷徙狀態，因而不宜攜帶財產移動而慣于隨時盡興消費。其二是受拜占庭和東方影響。與拜占庭的聯系，組織和參加十字軍，使西歐大小封建主親眼目睹東方高度發達的物質文明，羨慕拜占庭貴族和阿拉伯貴族奢華的物質生活，其消費欲必然大受刺激，生活要求越來越高，社會中上層普遍存在超前消費現象，這種風氣勢必影響全社會。

而且，由生產不足引起的商業發展，比基于生產剩余而導致的商業活動，可能更具必要性。我們會經常看到戰爭和饑饉年代物質短缺時候商業往往畸形發展，雖然這是一種短暫現象，但并不是虛假的。農業發達使剩余農產品增多，當然會促進商業繁榮；但這種商業往往是產品豐富后溢余的產物，成為一種點綴，一種錦上添花，有可，無也不可，缺乏推動力，更缺乏外張力，有時還被農業社會的統治者視為有害之物而加以抑制。而在不能自足的社會里，商業反而易于成為經濟生活中不可或缺的東西，引進生活物資的商人也會有較高的社會地位。沒有商業，就不能調劑城鄉間的余缺，不能調劑地區間的物資流通，不能從外部輸入生活資料，就會影響人們的正常生計，影響社會中上層的奢侈生活。因而，這種商業反倒是農業經濟非常必要的補充，起著“雪中送炭”作用，不過其繁榮不一定是與社會經濟繁榮成正比例的尺子。

正因為如此，從東方和東歐輸入消費品和奢侈品的國際貿易，便成了中世紀歐洲的重要生命線。若這條生命線被掐斷，歐洲社會經濟生活就會陷入混亂。所以，當15世紀中期后地中海東方貿易通道被堵塞時，歐洲人不得不尋找通往東方和亞洲的新航路。因此，新航路開辟的動機，更應歸結于歐洲內部生產不能自我滿足需求。否則就無法解釋：當東西方貿易通道堵塞時，為什么東方商人如阿拉伯商人、印度商人并沒有開辟通往西歐商路的動機和行為，而偏偏只是歐洲人要尋找通往東方的商道？今天，即使是正統的西方史家也在思考這一疑問時產生了類似認識。《新編劍橋中世紀史》作者就指出：“雖然亞洲貿易對一些歐洲人很重要，雖然某些亞洲商品廣泛傳播于歐洲，但也必須嚴肅地認識到，歐洲在整個歐亞貿易框架里所占的重要性很小，畢竟歐洲能給世界其他地方的東西不多，僅有優質麻布和一些毛織品而已。14世紀上半期僅靠大量船運白銀而達到平衡”，到14世紀下半葉，歐洲人仍然要向外大量地船運貴金屬。60

同東方的貿易對西歐社會來說實在是太重要了。以往有研究者認為開辟新航路是出于對東方黃金的渴求。這個不假，但這時渴求黃金并非要積累資本，而是要用黃金來購買東方商品。以往還有說法稱西歐人開辟新航路是為了擴大市場，這是把結果當成了原因。當時西歐市場完全能容納西歐水平并不高數量也不豐富的商品，雖然客觀上地理大發現和新航路開辟為歐洲打開了世界市場。新航路開辟后的東西方貿易中，仍然是歐洲人大量購買東方的香料、絲綢、瓷器、茶葉等貴重高檔物品，為補償入超，他們將從美洲獲得的白銀源源不斷輸往東方。

生產不足造成東西方貿易不平衡的情況，在中世紀尤為嚴重。歐洲拿不出產品與東方交換，其貴金屬又極其有限，因此對東方財富垂涎三尺的大小封建主們便生出非分之想。不能維持基本生活的西歐農民也視東方為人間天堂。在教會鼓動下的十字軍東征，其實質是奔著東方的富裕和財富而去的。這樣，我們看到的是十字軍騎士在耶路撒冷剖開當地居民的尸體而尋找金幣，看到的是拜占庭的銅像被鑄成銅幣，古墓被盜挖、殉葬品被盜盡。用這些錢幣，反過來又購買東方來的物品。十字軍騎士團還在東歐和東方建立了一些國家，那只不過是西歐安置自身多余人口的一種方式，將生產不足的矛盾轉移到外部土地而已。

教皇烏爾班二世在煽動農民參加十字軍時所道出的西歐貧困和東方富足，未必不是當時的真相：東方“那個地方，如同《圣經》上所說，遍地流奶與蜜糖。……是另一個充滿歡娛快樂的天堂”。61歿于1124年的法國教士吉伯爾·諾戎，也對十字軍東侵前歐洲人的困苦生活做了描述：“在那個時候，由于糧食的普遍缺少……窮苦群眾尋找野生草根以果腹。”62

由于商業的必要性，商業和商人的地位便在中世紀歐洲多少得到了一些承認。雖然西歐統治者也實行重農抑商政策，但其多停留在精神上的抑商。63相反，教俗封建主還在不同程度上鼓勵商業，保護商人。城市大多由國王或教俗領主頒賜特許狀允其經營商業。英國最多。64相當一部分城市是由領主出于財政原因而主動建立。不少統治者還獎勵商業，如德國的薩克森王朝，又如法國國王腓力二世對香檳集市上外國商人所賜的豁免權，這都是對商業和商人在社會經濟中所具必要地位的一種認可。

保護商人、鼓勵商業的政策，到中世紀盛期演變為重商政策的萌芽。13世紀英國的愛德華一世建立了英國在安特衛普的羊毛貿易，將商業控制在本國人手中；14世紀愛德華三世延展這一經濟控制政策，極力鼓勵發展國內毛紡業；15世紀愛德華四世親身經商，有“商人國王”之稱；亨利七世支持航海探險活動，保護商人利益。15世紀法王路易十一建立里昂集市，更被認為是重商主義的萌芽。中世紀統治者對商業和商人地位這種自覺不自覺的認識，成了后來重商主義的思想源流。他們的某些措施，可看成重商主義理念的早期實踐。

二、“原生”與“新植”：城市產生路徑

中世紀西歐城市的興起，一般認為是在11世紀進入高潮階段的，13世紀達到頂峰。至14世紀初，當歐洲人口發展到一個高點之時，西歐土地上的城市分布也達到了一定的“飽和”狀態。中世紀興起的西歐城市，按照經濟史家諾爾曼·龐茲的說法，大致有“原生”城市（organic town）和“新植”城市（planted town）兩種類型。“原生”和“新植”這兩個概念，也是龐茲的創造，故此他有較多論述，本節多采用他的說法。65

“原生”城市

中世紀城市興起運動浪頭，當在10世紀前。從那時起，先后大約自發出現了四類“原生”城市。

第一類是羅馬時代遺留下來的城市居民點，它們仍具有某些類似于城市的功能。中世紀模式的城市在這些地方出現時，多是利用這里既有的道路、橋梁、街區布局等。作為舊有城市遺址，它們多在選址上具有優勢（如區位、地形、交通、資源等）。這類城市數量雖不多，但有的后來成長為歐洲一流城市，如羅馬、倫敦、巴黎和科隆等。

第二類是西羅馬帝國崩潰后幾個世紀里，為適應西歐、北歐貿易發展而涌現的城市，特別是北歐一些地方，是維京人用劫掠品交換東歐和中東產品的場所，如波羅的海岸邊的伯爾卡、居姆納和海塔布，英國的伊普斯威奇和諾里奇等。貿易的興亡決定了這些城市的生存，因此它們并非都存在下來，或者在后世并沒有大的發展，尤其是北歐一些早期貿易城市。與地中海國際貿易相聯系, 9世紀起在地中海沿岸出現最早的貿易城市，如威尼斯。

第三類是因防衛需要而興起的城市。9—10世紀西歐國王們為防止北歐維京人入侵而建立了許多城堡或要塞。一些主教或領主也把自己的駐地要塞化。英語中的“博羅”（borough）、德語中的“伯格”（burg），原意都是“堡壘”（fortress）。有的堡壘因其能提供防衛功能，從而成功地吸引了經商者聚居，最終成長為城市。這些商人聚居區有時被叫作“faubourg”，意即“堡壘之外”。許多歐洲城市特別是北方城市，都經歷了“先有堡壘中心、再有周圍聚集區”這樣兩個階段。66德國人向東遷移過程中（12—13世紀），也出現了一批將商業和防衛功能結合起來的城市。這類城市的興起同樣具有較大的自發性。

第四類是圍繞新建的修道院尤其是本篤修道院而建立起來的城市。修道院本身連同前來拜謁的香客，創造了對產品和服務的需求，而滿足對他們的供應的商人和手工業者們聚集在修道院旁邊，也就形成了小小的城鎮共同體。

后三類城鎮的共同點，是作為“原生”城市自發成長起來的，一般都沒有早期的檔案記錄，因而難以明確其起源時間。原生型城市在法國、意大利、德國、英國都有不少。

按龐茲的說法，這些城市大多起源于前封建時代，即封建土地所有制確立之前，或通常所說的封建莊園制形成之前。那時還是個較為自由的時代，封建性的限制還未曾強加，建立城市尚無須誰授權。但當10世紀西歐封建主義制度完全確立后，一方面從領主角度來說，不能讓這些城市游離于封建體制之外，以免其對體制構成威脅；另一方面從城市角度來說，它們亦有受封建主保護的需求，否則自身的生存也存在一定危險。這樣，這些已然存在的既定城市必須要與新確立的封建體制相契合。

這種“契合”通過兩種截然不同的途徑而達到。一是封建主在這些已有的城市中強制性地建立城堡，試圖將城市市民置于自己的控制之下，并派出官員駐守。城堡一般建于市區一角，既維持它對城市和市民的監視，又讓自身安全性得到保障，也不讓市井生活打擾自己。這種現象在英國、法國和意大利普遍存在。英國的倫敦塔就是這樣一個對倫敦市（London city）進行控制的國王城堡。類似情況還在坎特伯雷、埃克塞特、約克、切斯特、溫切斯特和諾里奇等城市出現。《末日審判書》記載，為了建這種城堡，城市的許多原有房宅被摧毀。在城市未獲自治權時，城內的城堡一直是封建領主對抗和壓制市民的堡壘。

另一條途徑是封建主以軟化手段將城市吸收到封建秩序之內，賜予其自治權。領主頒給城市自治權，其出發點是為了從城市獲利，實質上隱含著領主對城市有轄屬關系或領有關系。而在城市一方，也樂得自己有“名義”上的歸屬，從而能夠在一定程度上抵擋別的封建主的侵奪。領主所賜的自治特許狀，除認可城市的自治權外，也對城市特權和權利進行界定與限制，對城市管理模式做出規定，如規定市政官的挑選和市政會的選舉程序，界定城市的商業權利，確認城市的法律地位和司法范圍等。這種特許狀，其實就是領主和市民階級間的一種契約。

“原生”型城市逐漸獲得特許權并確立其法律地位，有助于自身快速成長，這是城市興起運動的重要組成部分。

“新植”城市

11—13世紀興起的城市，大多為領主“新植的”城市。這時候西歐版圖已被各級領主分封也即分割完畢，工商業者完全自發地在某一個地方形成“原生”型城市，爾后再由領主將其納入統治體制之內的途徑已被堵死。領主通常的做法是仿照已有的工商特權城市，在自己的領地上新建城市，也就是在自己領地上選擇某些地點“植入”城市，或者說，是為自己的利益“精心創建”城市。還有一個重要原因，那就是有的統治者在新征服的土地上，為穩固統治，按照自己以往領地的既有模式“植入”城市。如諾曼征服之后，諾曼王朝就按照原諾曼底城市布勒特伊（Breteuil）模式（即授予在新城堡下發展起來的居民點以城市特權，稱“布勒特伊法”），給了英格蘭中部、西南半島、威爾士、愛爾蘭不少地方以城市特權，著名的如赫里福德、什魯斯伯里等。67一個多世紀后，英國國王還在威爾士和蘇格蘭邊界“植入”最后一批城市，如卡那封、康威爾、特維德河畔伯里克等。68

在那些適宜進行工商業活動的地方，領主們主動建立城市并賦予一定工商經營特權，吸引甚至招徠工商業者。領主的初衷是多重的。其一是為了滿足自己對城市才能生產或經營的高檔手工業消費品及奢侈品的需要。其二是為了獲得更多的財政收入：一方面可以直接獲得城市稅收，另一方面能促進領地上經濟繁榮和人丁興旺，從而達到增加歲入之目的。

領主通常的做法是，先選擇一個地點，預留出足夠建一座城市的土地，有時甚至還規劃了街道，劃出一塊塊房舍用地，或稱建筑地塊（burgage）；同時給這個地方預賜一個特許狀，聲稱這里需要更多的工商市民，入遷的條件將會非常優厚，得到的特權將很廣泛。除了房宅用地外，領主還在預設的“城市”內留下供交易用的市場地塊，個別城市還預留了“集市”用地，供交易稀缺商品所用。

至于城市選址，可以是古代城市舊地，也可以是交通要道、河津海港之類，但必須具有需要工商服務活動的需求，否則領主的建城企劃就會流產。總之，城市作為一個社會經濟體或居民點出現，一定與領主的活動有某種聯系。

在領地上“植入”城市是領主主觀所為，一般未充分論證建城的必要性和可行性，所以在中歐和西歐出現了不少“未成城市”（failed towns）。這實際上是領主不懂城市存在必須符合本地區經濟社會需求的必要性。一個鄉村地區的人口不多，它對工商產品的需求是有限的，有一個城市存在就能滿足這些需求，再在本地區內或鄰近多建幾個城市，其結果要么是有的城市“流產”，要么是所有的幾個城市都衰落。“蛋糕”（市場需求）就這么大，要么是有些城市分不到，要么是所有城市分到的份額減少。英國西南部德文郡托特內斯就是一個典型例子。該城由領主建于1100年左右，規劃得很好，領主收益也不錯。鄰近領主見此，便在托特內斯的對岸也先后預建了兩座城市，但其中一座只取得小小的成功，另一座還未建成就夭折了。后來，歐洲許多地方有了這樣一種做法，即在授權建立新的城市或市場之前，多要進行“危害質詢”，弄清楚這座要新建的城市或市場，會對鄰近城市的工商業有多大危害，最終形成了一個普遍規則，即任何新建城市離附近的已有城市不能少于一天路程。69凡可能對已有集市和市場造成損害的新市場和新集市，都不能建立。1318年，科爾切斯特城的一個陪審團發現，東倫敦的巴克修道院未經批準，就于每個禮拜日在薩爾科特舉辦市場，結果損害并妨礙了科爾切斯特的市場。該城于是將此情況申訴至國王。70因此總的來說，由領主新建城市的情況并不特別多。

三、城市的地理分布與規模

中世紀城市興起的地理過程

1.意大利與地中海沿岸城市的興起

從地理上看，中世紀城市的興起在時間上是有先后差異的。站立中世紀城市興起潮頭的，應該是意大利等地中海沿岸地區。尤其是意大利，被認為是“城市觀念作為主要的生活原則而深深扎根的地區”。71意大利中部和北部是中世紀西歐城市發展的核心地區之一。

嚴格地說，意大利作為古代羅馬帝國的中心地區，多少還有一些羅馬時期的城市殘存下來。雖然我們不同意皮雷納有關6—9世紀地中海商業仍然活躍，工商業城市仍然大量保持的觀點，但他認為教會組織在日耳曼人到來后沒有任何改變，6世紀以后“城市”一詞常常具有主教管區中心的特殊含義，同時也是一個交換中心的說法，還是有一定客觀性的。如托斯卡納區靠近地中海岸的城市盧卡就是這樣，在8—10世紀，它既是社會政治中心，也是社會經濟中心，該主教區（diocese）的教俗領主常出現在這里，盧克西亞（Lucchesia，即以盧卡為中心的地區）的剩余農產品也大多涌向這里。72換言之，這種具有粗放式工商業交換功能的“準”城市，在中世紀早期意大利是有一定存在的。

然而，只有到了10—11世紀，隨著地中海貿易范圍的擴大，越來越多的工商業城市才在地中海岸涌現。這些國際貿易城市有意大利的阿馬爾菲、威尼斯、比薩、熱那亞，以及倫巴第地區諸城市；有西班牙的巴塞羅那、塞維利亞、科爾多瓦和格拉納達等；有法國的港口馬賽等。

最早的地中海貿易城市是意大利南部西岸的阿馬爾菲。阿馬爾菲早期商業繁榮的關鍵在于它與穆斯林世界的密切聯系，包括西班牙的安達盧西亞、馬格里布和西西里港口，以及東方的開羅、君士坦丁堡和安條克等。它興起于9世紀，受到拜占庭帝國一定保護，從事地中海三角貿易，即把意大利南部的小麥、木材、呢絨和水果等運到北非沿岸，從那里交換橄欖油、蠟和黃金等，再運往君士坦丁堡，換取絲綢、香料等東方產品，以及珠寶、高級服裝等，運回歐洲。11世紀中期是這個當時意大利最大商業城市的鼎盛時期。1077年北歐諾曼人來到這里后，該城商業地位下降，成為一個地區性商品集散地，但在12世紀早期還能維持重要貿易城市的地位。73

11世紀，意大利半島東北沿海的威尼斯、西海岸的比薩和熱那亞開始興起。威尼斯是一個島嶼，原為一小漁村，居民以捕魚和煮鹽為生。8世紀開始發展與拜占庭的航海貿易，輸入東歐商品。9世紀時因斯拉夫人等占領巴爾干，威尼斯基本壟斷了君士坦丁堡、小亞與西歐之間的貿易。幾乎與此同時，威尼斯又發展了與埃及的貿易，從那里交換來自印度和遠東的香料、絲綢等奢侈品，運回西歐，利潤極大，據估計，商船往返一次最高可達1200%的利潤。74十字軍東侵時，威尼斯又將貿易活動發展到地中海東岸，即所謂“利凡特”（Levant，“東方”之意）地區，從此控制了地中海貿易，它也就成長為西歐最大的國際商業城市。在其最盛期，威尼斯發展為領土大帝國（威尼西亞共和國），在亞得里亞海東岸的達爾馬提亞，甚至希臘南部伯羅奔尼撒、克里特都擁有大片土地。帝國總人口達150萬，財政歲入160多萬杜卡特（ducat），超過了人口十倍于己的法蘭西王國（人口1 500萬，財政歲入100萬杜卡特）。75

在意大利半島西海岸北段，比薩、熱那亞先后作為海上貿易中心興起。12世紀曾有“比薩時代”之謂，在第四次十字軍東征中，比薩提供的艦隊超過了威尼斯和熱那亞。熱那亞則是在12世紀與比薩的合作和競爭中崛起的，它主要從事西地中海貿易，也與非洲沿岸建立了商業聯系，后來又把觸角伸到了東地中海直至黑海和塞浦路斯等地，與東方貿易直接相連。由于與威尼斯競爭激烈，熱那亞最終退守西地中海，成為西地中海貿易霸主，并在后來西班牙的美洲探航和美洲金銀交易活動中起到關鍵作用。

11、12世紀，隨著國際貿易的推進，意大利內陸逐漸興起了許多工商業城市，如托斯卡納地區的佛羅倫薩、錫耶納等，倫巴第平原上的米蘭、帕多瓦、維琴察、維羅納、皮亞琴察等。

在意大利中世紀城市的發展中，威尼斯、熱那亞、米蘭、佛羅倫薩成為最大城市，它們的人口最多時都在80 000人以上。每個城市都有自己的經濟特色。威尼斯有地中海東方貿易，造船業、絲織業和玻璃制造業也是其支柱產業。米蘭以制作武器和甲胄聞名，城里有數不清的工匠在制作馬鞍、馬勒、踢馬刺和馬鐙等，1288年，單是馬蹄鐵匠就有80人。76米蘭工匠制作的盔甲種類在當時歐洲無與倫比，既有批量生產、適合普通步兵穿戴的制式盔甲，又能為諸侯大貴族用手工精心制作量身定制的昂貴盔甲。77佛羅倫薩的呢絨加工業、毛紡業和銀行是其三大經濟支柱。如呢絨業，1338年時，維系了佛羅倫薩大約30 000人的生計。78熱那亞也以地中海貿易為主，后期的金融業在全歐首屈一指。幾大城市之間的經濟聯系也比較密切。特別是米蘭和佛羅倫薩，它們作為內陸城市，與兩個對外大港口來往甚多。佛羅倫薩商人須依靠威尼斯將其呢絨產品運往利凡特，米蘭的經濟既依賴威尼斯（在那里還有一條米蘭街），也與熱那亞保持貿易聯系。79

而像法國南部沿海的馬賽、土倫、海列斯（Hyeres）、納爾榜和蒙彼利埃等城市，則在13世紀初沖擊著熱那亞和比薩在法國南部的商業霸權。80至于西班牙加泰羅尼亞的巴塞羅那，則自成一體，經營著西地中海西岸的國際貿易。

2.西北歐和中歐城市的興起

10—11世紀的西北歐洲，也有一些羅馬城市復興，如法國北部的巴黎、圖爾、魯昂、蘭斯和阿拉斯。1200年，法國擁有5000名居民以上的城市30座左右。后來不斷有新城市誕生。14世紀后期有570個地方都可稱得上城鎮！81佛蘭德爾地區的杜埃、伊普雷斯、里爾、布魯日和根特，不拉奔地區的布魯塞爾和列日，都在這一時期興起。從這個北海南岸一直延伸到萊茵河流域，被認為是中世紀西歐城市發展的又一個核心地區。82

10世紀末，中歐特別是德意志的城市開始發展，科隆、雷根斯堡、斯特拉斯堡、沃姆斯、美因茲，都是這個時候出現的。這些城市的興起與神圣羅馬帝國皇帝南下意大利，將國內事務委托給科隆、美因茲、特里爾三大主教有關系。主教們利用這些特權，在領地內建立了一批城市。除此之外，德意志還出現了一大批帝國城市，它們從皇帝手中獲得建城特許狀，名義上直接受皇帝管轄，實際上是自由城市。在德意志南部，為承接從意大利地中海貿易推進的國際貿易，誕生了一批中心城市，如奧格斯堡、紐倫堡、雷根斯堡、拉文斯堡和烏爾姆等。12—13世紀，德意志中部城市有較大發展。如在38 000平方公里的威斯特伐利亞地區，1180年前只有6個城市，1180—1350年出現了36個，1240—1290年興起了39個，1290年后發展了57個，至1350年共達138個。83這時，德國北部因北海波羅的海貿易84興起而使一批重要城市成長起來，如盧卑克、漢堡、不來梅等，它們后來還結成了著名的漢薩同盟。13、14世紀也是德意志民族東進遷徙的時期，移民們沿途建立了一大批城市，包括布拉格、柏林等在內的重要城市，多是在這個時期誕生的。梅克倫堡地區約有一半城鎮是在1250—1350年興起的。85

到中世紀盛期即13、14世紀之交時，西歐的城市城鎮總數達到了一萬個左右，86平均約每500平方公里就分布有一個，或者說每隔20多公里就能看到一個城鎮。即使根據有些學者較高的城鎮標準，中世紀西歐的城市數量也有兩三千座。87城市最發達的地區宛如一個“香蕉形”地帶，即從意大利中北部向西北方向延伸，經過德國南部和西部，到達低地國家南部，直至英格蘭東南部，西側另有一分支從巴黎伸展到法國南部。

中世紀城市在初期還有許多農業社會的特征，甚至還有相當比例的居民以農業為主業，但它們的本質特征是工商業中心。任何被稱為城市的地方，至少有一個商品交易市場。誠如馬克斯·韋伯所說，經濟意義上的城市，必有一個地方市場作為定居點的經濟中心。88

隨著城市的普遍興起，城市的社會經濟地位也日益重要。譬如從人口來說，950—1200年，歐洲人口大約翻了一番，而城市的數量幾乎翻了兩番。89

3.英國城市的興起

英國城市的興起有一定的特殊性。英國是一個島嶼，遠離中世紀歐洲中心地區，工商業和城市的發展遠沒有大陸國家那樣出色。除倫敦等個別城市外，英國多數地區與國際市場聯系不多，受外界因素的干擾和影響相對較小，因此城市的興起與發展更帶有自然性、原發性。

英國城市的最初發展始于羅馬不列顛時期，即公元1—5世紀。在不列顛的東部、南部和中部，都分布有一些羅馬人建立的類似于軍事堡壘式的城市。為防御凱爾特人，城市多有城墻，居民是羅馬軍人與非軍人。其中大者如倫丁尼（倫敦），城墻內面積有330英畝。90小者則有賽倫賽斯特、羅克塞特、威魯拉密厄姆等。行政管理和政治教化是羅馬不列顛城市的主要功能，后又衍生了面向地方的社會和經濟功能。5世紀初羅馬人撤出，隨后盎格魯-撒克遜人涌入，島上本來就不多的城市基本毀于一旦。

到盎格魯-撒克遜時代后期，即7—10世紀，隨著經濟發展和生產分工，具有工商功能的城市又有出現，但不成氣候。這一時期的城市發展可分兩個階段。在7世紀時，有些城市作為海岸或通航河流的“威克”（wik，港口）而發展起來，如倫敦在7世紀初叫作“倫登威克”。604年左右，倫敦作為一個商業中心，吸引著許多從海路和陸路來的人進行貿易。91此后出現的類似城市還有肯特郡的福德威奇、桑德威奇，漢普郡的漢威奇，北方的埃奧菲爾威奇（約克），多塞特的斯旺納威奇，東盎格利亞的伊普斯威奇和諾里奇。這些城市的出現與工商業有關，但規模很小。同時還出現了一批王室或教會建立的城市，如坎特伯雷、溫切斯特、羅切斯特、伍斯特等，它們也逐步衍生了工商業中心的功能。92

10世紀左右又有一批新城市萌芽，它們多被稱為“堡”（burh）。堡本為設防阻止丹麥人入侵的工事，由附近居民奉國王之命而守衛，受到了王權保護，因此有較高的安全系數，工商業活動便逐漸在堡的周圍集中。幾乎每一個堡都有市場，交易活動在市場進行。不過這時的城市還屬于莊園管轄，要為莊園負擔租役。93

各類城市規模逐漸擴大，數目也逐漸增多。到11世紀《末日審判書》時代，英格蘭大小城市有100多座。人口在1 000以上的30余座，著名者如埃克塞特、奇切斯特、牛津、南安普敦、北安普敦、施魯斯伯利、沃里克、劍橋、林肯、切斯特、科爾切斯特、萊斯特、亨廷頓、諾丁漢等。人口不滿1 000的城鎮60多個，如布里斯托爾、格洛斯特、斯塔福德、德比、達拉姆、圣阿爾班、貝德福德等。94后來一些著名城市，大多在11世紀就已存在。

11世紀諾曼征服，促使英國封建化過程最后完成和莊園經濟體制最終確立，社會生產力顯著提高。12—14世紀是英國城市大發展時期。其中12—13世紀屬于城市蓬勃興起階段，到1200年，英格蘭雖然不是歐洲的高度城市化地區，但城鎮總數也達到了230個左右，其中5000人口以上的城市約為20—25個，95比偌大的法國也不見少。14世紀屬于英國城市穩定發展階段。在這個時期里，城市數量增加到300個左右。96此外，還有許多定期或不定期開市的市場（market），甚至還有一些全國性或國際性的市集（fair），這些市場和市集到后來慢慢形成為工商人口定居地。雖然其中大多數并沒有取得特許狀，甚至當時沒被當作城市來對待，但其經濟功能完全可屬城市范疇。這些地方一般被稱作“市鎮”（market town）。這樣的市鎮全英格蘭大約有300—500個。總體上，到1350年時，英國有600個自治市。16世紀初，英格蘭有市場的城市共為742個。97

有的研究者估計，從城市規模來說，到14世紀早期時，英國有80 000人以上城市一個：倫敦。10 000人以上的城市4個：約克、溫切斯特、諾里奇和布里斯托爾。2 000—10 000人的中等城鎮50—100個。2 000人以下的小城鎮大約有400多個。98

英國遠離中世紀國際貿易中心區，與國際貿易體系聯系并不很密切，事實上英國也很少出現大的國際貿易城市。英國城市的興起基本上是本土經濟發展的自然結果，用皮雷納那種“商業起源論”來解釋英國中世紀城市興起顯然行不通。

中世紀城市的規模

中世紀城市的規模較小，絕不能以現代標準去衡量它們。在1200年以前，西歐沒有一個城市的居民超過30 000人。99若以人口指數衡量，經濟史家龐茲對1275—1325年中世紀盛期及其后城市的劃分可資參考。100

超過50 000人的城市被稱為“巨大城市”（giant city）。這是歐洲中世紀城市中的最高層次，在全歐洲也不過10個左右。意大利有威尼斯（90 000人）、熱那亞（接近90 000人）、佛羅倫薩（黑死病前夕，90 000人）、米蘭（1288年，不少于75 000人）。拜占庭的君士坦丁堡（據說6世紀查士丁尼時代曾達50萬人，這顯然有夸大，隨后幾個世紀其人口逐漸減少，1453年被土耳其人攻陷時約為80 000人），西班牙的阿拉伯人城市塞維利亞、科爾多瓦、格納那達，也應進入了這一行列。阿爾卑斯山以北，法國的巴黎（1328年包括郊區曾擁有63 449個爐灶）不應少于10萬人；低地國家的根特、布魯日達到了50 000人，不拉奔地區的布魯塞爾在15世紀也達到了50 000人。這些城市又是財富積聚城市，如14、15世紀之交意大利四大城市的年收入：熱那亞300萬金佛羅林（1395年），佛羅倫薩400萬金佛羅林（1423年），米蘭1000萬金佛羅林（1423年），威尼斯1 100萬金佛羅林（1423年）。101

25 000—50 000人的城市被認為是“特大城市”（very large city），不超過20個。有意大利倫巴第平原的帕多瓦、博洛尼亞、維羅納、帕維亞，托斯卡納城市盧卡，以及羅馬、那不勒斯、巴勒莫。有西班牙的巴塞羅那、巴倫西亞，14、15世紀葡萄牙的里斯本，法國的圖盧茲、波爾多、魯昂、里昂，德國的科隆、盧卑克、紐倫堡，波希米亞的布拉格，以及英國的倫敦等。

10 000—25 000人的“大城市”（large city）數目就很多了。如意大利倫巴第平原諸城市克雷莫納、曼圖亞、莫德納、帕爾馬、萊米尼、佛爾利、法恩扎、拉文納、塞西納；意大利半島城市奧爾維托、佩魯賈、錫耶納、皮斯托亞、比薩；南意大利和西西里島城市巴里、墨西拿、敘拉古、恩納。西班牙城市薩拉戈薩、瓦拉多利迪、薩拉曼卡、塞戈維亞和博爾格斯。低地國家的阿貝維爾、亞眠、阿臘斯、杜埃、伊普雷斯、里爾、瓦倫西恩內斯、蒙斯、盧萬、列日、安特衛普等。法國的博韋斯、夏特里斯、特魯瓦、第戎、阿維尼翁、米勞、卡斯特里斯、阿爾比、馬賽等。德國的美因茲、法蘭克福、斯皮耶、沃姆斯、斯特拉斯堡、巴塞爾、不來梅、繆斯特、奧斯納布呂肯、馬格德堡，波羅的海港口羅斯托克、維斯馬、斯特拉爾桑德、柯尼斯堡、里加、里瓦爾，德國南部的奧格斯堡、烏爾姆，瑞士的蘇黎世，德國東部和波蘭城市愛爾福特、布列斯勞和克拉科夫等。英國的布里斯托爾、約克、諾里奇。按照有些經濟史家的估計，歐洲10 000人以上城市人口所占總人口的比例，公元1000年時為6%左右，公元1500年時仍在6%左右。10210 000人以下的中小城鎮，則遍布西歐各地。如果將其再細分，則2 000—10 000人的可看作中等城鎮，2 000人口以下的為小城鎮。中等城鎮大多是一個較小地區如英國的郡、德國的邦的中心城市。小城鎮多為遍布各地農村擁有周市的小集鎮。一般來說，由于大城市的輻射范圍較大，它周圍的中小城鎮就要少些；如果一個地區缺乏大城市，那么該地區的中小城鎮數量就要多些。

對城市人口有多種估計。有一種估計列出了1330年人口排前30位的西歐城市，見表1-1。103

表1-1　1330年人口前30位的西歐城市

相對來說，英國的城市比大陸歐洲更小。只有倫敦這個城市達到了歐洲大陸二流城市的標準（25 000—50 000人），與德國科隆，佛蘭德爾的伊普雷斯、根特，法國里昂、馬賽，意大利的倫巴第城市差不多。大陸那種三流城市，英國只有布里斯托爾、約克和諾里奇勉強達到，有10 000人，而且不穩定。英國的地方城市一般在2 000—10 000人，最多相當于大陸歐洲的中等城鎮。英國的中小城鎮約為500—2 000人。許多中小城鎮只有一條街道，或縱橫兩條街道，十字街口往往就是市場地，一座小城不需一小時便可走完。即便如倫敦，16世紀旅行家利蘭曾說，他一個下午就步行走完了倫敦全城。

不過，英國作為一個獨立的地理單元，逐步形成了由三個層次構架的城市體系。最基層也是最廣泛的，是數百個中小城鎮，它們是周圍方圓數十英里地區的工商業活動中心地。中間層次是一百個左右的地方城市，包括稍小一些的郡城、港口城市，一般以本郡為腹地；也包括五六個稍大一些的地區中心城市，即東盎格利亞的諾里奇，西部的布里斯托爾，西南的埃克塞特，中部的考文垂，北部的約克等，它們的輻射區域在兩個郡以上。地方城市一般是工商并重，但也有城市具有特色手工業；有些是港口商業城市，與國內外市場有一定聯系。最上是倫敦，它是首都，是全國最大的工商業中心，輻射整個英格蘭，并同國際市場有較多的商業貿易聯系。

總起來看，隨著城市在11—13世紀廣泛興起，歐洲城市人口占總人口的10%左右。在人口稠密的低地國家和意大利中部北部地區，城市占總人口的比例則達30%左右。104

圖1-1為中世紀晚期歐洲大中城市的分布。它們主要集中于低地國家和意大利北部、中部。

圖1-1　中世紀晚期歐洲大中城市的分布

資料來源：Norman Pounds, The Medieval City, p.76。

不僅人口不多，中世紀城市的城區面積也不是很大。如德國科隆，城墻所圈面積從最初的122公頃（1.22平方公里）發展為1106年時223公頃（2.23平方公里），1180年又新修城墻，城區總面積為403公頃。意大利博洛尼亞城區面積在5世紀時僅為25公頃，12世紀后期則增加到100公頃。12世紀，阿馬爾菲城區從17公頃擴大到42公頃，佛羅倫薩擴大了3倍，也只有75公頃，阿勒佐從17公頃擴大到42公頃，比薩從30公頃擴大到114公頃，熱那亞的防衛區從1150年的22公頃擴大到1200年的52公頃。英國北安普頓在12世紀為100公頃，布里斯托爾12世紀圈占的城區為64公頃，倫敦在1200年為134公頃，其司法管轄權區域也不過259公頃。牛津在12世紀從24公頃擴大到36公頃，瓦林福德（Wallingford）在900年時為45公頃。低地國家的杜埃從10世紀的6公頃擴大到12世紀的48公頃，布魯日從9世紀的2公頃擴大到1127年的76公頃，阿拉斯從羅馬時代的11公頃擴大到12世紀初的100公頃。巴黎在1190—1208年為273公頃，米蘭為200公頃。12世紀在100—150公頃之間的城市還有斯特拉斯堡、錫耶納、圖盧茲、梅茲（Metz），蒙彼利埃、里爾（Lille）、戈斯拉（Goslar）約為80公頃，巴塞羅那為60公頃，波爾多為50多公頃。一些小城鎮的城區，面積更不堪提。如牛津附近的伍德斯托克（Woodstock）為16公頃；德國的弗賴堡僅5公頃。105

四、城區結構與空間形態

城區結構多樣化

城市建設有無規劃是相對的。最早時期的城市是自然聚集的，其建設當然也就沒有事先的周密規劃。中世紀西歐有些城市在羅馬時期城市原址上建設，羅馬的城市規劃自然會留下一些痕跡。新建的城市多少也會有些模仿。此外，每一個城市在興建的時候都會考慮到城市功能的需要和城市功能區的劃分，因此，所謂有規劃、未規劃，只是規劃的程度不同而已。如同龐茲所論，“沒有一座城市是完全無規劃的、住房和公共建筑的散亂集合。每個城市都有其功能明確的核心”。106

大部分城市街區集中，圍繞一個中心而四向伸展，特別是中小城鎮，其進一步擴張進程類似于近現代城市的“攤大餅”模式。這種“單核形”模式是中世紀西歐城市最普遍的城區結構。

也有很多城市是“多核形”模式，它們的各個街區多圍繞不同的中心衍生而來，城堡、大教堂、修道院和市場地等都能構成中心，以它們為中心形成街區。如德國西北部的希爾德塞姆，就有四個以上的獨立街區，各自有自己獨特的起源。最先是大教堂區多姆伯格，隨后在半英里外出現了圣米歇爾修道院區，接著自發出現了中世紀城區，即“老城”阿爾斯塔德，最后是經過規劃而建設的“新城”紐斯塔德。

“雙核形”模式在中世紀也相當多。在那些曾是羅馬城市的地方，舊城區一般成了地方行政中心和教會中心，往往在中心廣場兩側，大教堂和市政廳或會所相對而立。后來出現了修道院，但它們很少修建在人口稠密的老市區，那里既沒有足夠地盤，也不合乎修道需要私密空間、靜養心性的本性。隨著時間推移，修道院附近吸引了一批工商業者，有時其聚集規模和重要性還超過了老市區。這樣的例子如法國北部的阿拉斯，其西市區源于羅馬時期老城區，圣阿瓦斯特修道院所在的城區也變成了興旺的大型工商業區。在法國的里姆斯和特魯瓦，以修道院為聚核的商業區，是在早期的行政和主教區旁邊成長起來的。英國的坎特伯雷是前羅馬城區變成了商業中心區，東面的城郊建立了圣奧古斯汀修道院。倫敦從羅馬時期的倫丁尼發展而來，成了英格蘭的都城，也是主要的工商業區。11世紀初，本尼迪克修道院建立在西邊兩英里外的威斯敏斯特，這里也成了英國王宮“威斯敏斯特宮”所在地。國王從原來的王宮、擁擠而不舒適的倫敦塔離開了。在相當長時間里，倫敦市（包括圣保羅大教堂）與威斯敏斯特的修道院及政治中心是分隔開來的，中間是田野和草地，后來才建滿了宮殿、民宅和店鋪。

雙核形模式中還有一種是河畔城市。原在渡口兩岸分別發展，后架起了橋梁將兩者連為一體，城市于是成雙核或多核狀。如倫敦在泰晤士河以南出現了南沃克手工業區。匈牙利的布達佩斯、波希米亞的布拉格，都在多瑙河兩岸各有城區。

無論是哪種模式的街區結構，每個城市都有功能區之分。一般來說，城市市民大多按行業而劃地塊居住，因此幾乎所有城市都有手工業區和商業區之分。在手工業區里，又因行業差異而形成不同功能的街道，如紡織街、鐵匠街。在商業區，也有綜合市場區及各種專門產品買賣區，如谷市、魚市、羊毛市場等。與之相聯系，很多城市還形成了富人區和窮人區。這種區分在今天的歐洲城市里還可以覓其蹤跡。

城市景觀

中世紀城市星羅棋布地散布在西歐大地上。不但其社會本質與農業社會截然不同，而且也與廣大農村地區形成迥然相異的景觀效應。中世紀城市的景觀形態主要由城墻、街道和房屋建筑構成。

城墻。在中世紀西歐，即使最小的城市也有城墻。曾有一種觀點認為，如果一個地方不被石頭墻所環繞，那它就不能算作城市。107完備的城墻體系由城墻、城門和城樓組成。如德國巴伐利亞的美因伯恩海姆（Mainbernheim），殘存1 000米左右城墻，卻有兩道城門和若干城樓，而城墻所圈面積不過8公頃，估計居民不會超過500人。108西歐和南歐的城墻多模仿羅馬時代留下的樣本，中歐和東歐的城墻則多是中世紀人的創造。城墻有諸多功用。其一，保護城市不受外來力量侵犯，保護市民，增加其安全感。對城市的侵犯，不但來自強大的封建國王、諸侯等政治勢力，來自敵對的城市或領主，還來自偶爾出現的小股匪幫的騷擾。因此，幾乎沒有市民愿意生活在城墻之外。環繞城墻之外，大多有一道防御性的護城河，或護城溝塹。其二，城墻是將城市與四周農村分割開來的象征，城墻強化了城市與鄉村之間的對比，可以加強市民的認同感和歸宿感，對市民共同體有一定凝聚作用，也可以加深外來者對城市的印象和認可。因此，城墻常關乎城市榮耀，其圖案還被刻在城市圖章里。其三，城墻的修建便于城市管理，還可限制城市無序擴張。當然這一功能的另一面是導致城墻內街道和建筑過于擠密，不利于城市發展。因此，大城市在成長過程中總是不斷地在更外面修建城墻，圈括更大的區域。109城門和城樓在城墻整體中最為重要，既是城市的地標性建筑，也具有防衛功能，又是城市與外界交往的第一道窗口。在城墻外環繞的護城河上，進城橋梁設在城門外。今天的英國切斯特城還保留有相當完整的中世紀城墻、城樓和護城河。110城墻的建設頗耗財力。如在法國，建一道長2 000米的普通城墻，或建造4道城門和30座塔樓，約需80 000利弗爾（livre）。1342年，卡俄斯（Cahors）重建城墻花掉67 000 利弗爾,蘭斯城墻的修繕工作需要15萬利弗爾，相當于建2 000所房屋的資金。中世紀晚期，很多城市的大部分財政收入用于城墻防御系統，有些城市高達70％—80％。111

街道。中世紀城市興起后，基本奠定了后來一千多年的街道結構。大多數城鎮的街道多圍繞城市中心點呈放射狀或網格狀，或者是幾種形式的結合。成為城鎮中心點的，有城堡（如英國諾丁漢、林肯），也有市政廳（如德國法蘭克福、比利時布魯塞爾）；有教堂（如意大利佛羅倫薩、德國科隆），有河邊碼頭（如葡萄牙里斯本），也有海濱港口（如西班牙巴塞羅那、法國馬賽）；不少城市以市場、廣場或公園為中心。多數城市只有一個市中心，也有不少城市因各種緣由而有兩個以上中心。如倫敦有以倫敦塔（舊王宮）為中心的倫敦老城，還有以威斯敏斯特大教堂為中心的西城；布達佩斯有以皇宮和貴族宅邸為中心的布達，隔河相望有以商業交易市場為中心的佩斯。有的城市街道沿河流的曲折而蜿蜒，有的城市街道依山勢的起伏而上下，有的城市街道沿大路的變化而伸展。無論哪種形態，大部分城市的街道布局及走向多順依自然地形。

城墻內的城區都有街道相通。在大中城市，城區里有多條街道或垂直交叉，或任意交叉；在中小城鎮，一般都是兩條主要街道成十字交叉，有的甚至只有一條長街。中世紀城市街道的道路水準較低。街道較窄，通常還有點坡度，但不是兩邊修有水道、中間向兩邊傾斜，而是街道的中間低、兩側高。這樣，積水就能遠離街兩邊的房屋，從兩旁屋檐直接下泄到路中間低洼處，再流入下水道。大雨過后，街道中間排水不暢，也就成了小小的水道。兩邊很少有人行道，行人盡可能避走街中間，以防濺上牲畜或車輛經過所激起的水花。英國諾里奇著名的二十多條商業街道“諾里奇巷”（Norwich Lanes），這種外觀至今猶存。住房沿街道兩旁排列，住房后面各有后院和菜地或花園。不少房屋的樓層還伸到街道上，稱之為“挑樓”，致使街道中間的天空變窄，光線變暗。居民們常將垃圾扔至街道，使得街道衛生狀況較差。市政配有專門的垃圾收集人員，但處理方式只是將其倒進附近的河流而已。不少中小城鎮的居民還放養牲豬，因此街道上遍地豬糞。街道路面很早就硬化，多用砂石或灰石鋪路。其中一種最具創意的鋪路法，是將長方體石塊像楔子一樣嵌入路面，路面上只露出頂端，道路特別牢固，如巴黎香榭麗舍大街。13、14世紀后，對街道的管理更為嚴格、成熟，譬如約束那些破壞街道外觀整體美、妨礙交通通暢的塔樓、走廊和陽臺之類建筑；如何使排水管、輸水管等的建設與街道相匹配等。112

房屋建筑。中世紀西歐城市的住房大致有“橫向”和“縱向”兩種樣式。“橫向”房的走向與街道平行，進深較短，占有較長的街面。這種情況在土地寬裕的中小城鎮較多，或者是富裕市民有財力占有較大地產，效仿鄉下領主修建闊氣的住宅。“縱向”即“排房”，這是土地緊張人口擁擠的大中城市最普遍的住房模式。這種住宅只有一間房子排列在街面上，面街寬度有限，一般為五米甚至更窄。113房屋的縱深與街道線成垂直角度，僅一門通向街道，房子往后延伸，進深較長。面街那間房子多用于工商業活動，一樓是前店鋪后作坊或庫房，其后是生活起居炊廚用房、雜屋及豬廄之類，再后面是花園或菜地等；人的排泄通常在屋子里，底樓挖有便池。二樓為房主即工商業者夫婦全家居住，上面的閣樓則由學徒幫工擠住。許多住宅還在底層建有地窖，從街道上修臺階而下，為避免行人掉下發生事故，臺階旁須修欄桿。

隨著城市發展，人口增加，大多數城鎮里的建筑變得越來越密集，于是房子便向空中發展。城市顯貴或富有者一開始就有建造高樓大宅的規劃，其宅邸都比較堅固。如1200年，意大利佛羅倫薩有這樣的建筑一百座左右，其中大多數都在150英尺以上。114貴族們的這些石結構豪宅和塔樓，勾畫著佛羅倫薩的天際線。115意大利中北部城市的富人宅邸，大都建有防衛性塔樓，一個城市一般有一百多座。當時的訪問者敘說，熱那亞居民在其房屋頂上都建有塔樓，比薩有這樣的塔樓達一萬余座。11世紀博洛尼亞的一座塔樓高達93米，可能是當時歐洲的最高建筑。116這些建筑很多還作為遺產傳承到今天。而更多的做法是在已有的平房建筑上再加建二樓、三樓甚至更多樓層。由于加建樓層時沒有事先考慮加固底樓，結果城市的普通住宅一般都不穩固。房子的墻不垂直，樓板不平整，部分原因是使用了未干透的木板，部分原因是太多的重量壓在下層結構上。經濟利益還驅使不少人熱衷于建造城市住房以獲取租金。如巴黎的教俗領主都醉心于獲得房地產收益，但建筑用地是有限的，因此房子不得不往高發展，從而使得“房高有時達五或六層樓，上層的樓面還向外擠到了街道上”。117當城墻內再也沒有空間時，市民們開始冒著受不到保護的危險在城墻外的郊區建房。

城市住宅建筑多為木結構，由于沒有防腐涂料而極易腐爛，從而導致建筑物坍塌。取熱和炊廚時用明火，極易引發大范圍火災。由于人口密集、118住房擁擠，衛生條件差等原因，疾病在城市里傳播極快，城市的死亡率遠大于鄉村。1348—1350年歐洲黑死病期間，城市損失的人口比例比農村高得多。

城市還有相當多的教會建筑和公共建筑。教會建筑包括大教堂、堂區教堂、小禮拜堂等，它們往往是中世紀城市的標志性建筑，許多教堂、大教堂歷經幾百年，至今還是一些城市的地標。1200年前修建的教堂為羅馬式風格，墻體厚重，門窗略小，上頂為半圓形，意大利比薩大教堂是其代表。1200年后，西歐建筑風格轉向哥特式，教堂是主要代表。其特點是窗戶寬大，采光充足，屋內空間大，門窗成尖頂拱形，屋頂尖塔指向天空，將人們的目光引向縹緲的“天堂”。法國巴黎圣母院、德國科隆大教堂和英國索爾茲伯里大教堂是著名代表。城市還有許多堂區教堂。例如在12世紀的倫敦，老城城墻內區域1平方英里（2.5平方公里），就有教堂104座。119

世俗公共建筑的修建一般是在13世紀以后。1250年前，就連富有的意大利城市佛羅倫薩都沒有幾棟公共建筑，城市行政官員經常在私人家里開會。12013世紀后期起，開始出現公共建筑修建熱潮，包括市政廳、市場等，一般都宏大、堅實、莊重，有的至今猶存。大部分城市都在中心廣場附近或教堂建有鐘樓建筑。它們是城市的地標性建筑，更是城市自由和獨立的象征。121如佛羅倫薩的巴爾吉洛宮（Bargello）、威尼斯的杜卡爾廣場（Palazzo Ducale）等。122錫耶納市政廳旁邊的鐘塔高達百米，市政廳前廣場呈160度角扇面，半徑近百米，拾級而上，弧段皆為高大圍廊，五道大門通往廊外街道，宏偉至極。

城市街區結構和景觀形態的不斷變化，既是城市功能不斷變化的結果，反過來又大大促進了城市在整個社會體系中的作用和功能的發揮。