第4問：爛尾樓形成的原因和普遍存在的問題是什么？

爛尾樓成因復雜，總結起來，主要有以下幾個方面：

第一，開發商在缺乏足夠建設資金的情況下，僅靠部分啟動資金盲目建設，后期可能由于自身實力不足或經營不善，未能如期收回投資，進而導致項目建設停滯；

第二，開發商對市場供求產生錯誤判斷，項目操作資金過于龐大，房屋大面積空置，資金長期積壓并最終無法承受形成停滯；

第三，受大環境沖擊等不可抗力因素影響，造成項目“下馬”；

第四，開發樓盤已經完工，但因欠費等致使相關手續不齊全，無法辦證等。

每一棟爛尾樓的背后都涉及多方利益，從而引發種種矛盾，主要表現在：

第一，無法向業主交付房屋。爛尾樓表面上看是資金問題，本質上是資金、運作模式等各種利益的交織，導致長時間無法向購房業主或回遷業主交付房屋，時間拖延越久，矛盾就越突出。

第二，民間借貸關系中債權人的維穩問題。大部分房地產企業難以獲取正常的銀行貸款，只能以名為購房實為借款的形式向民間資本借貸，一旦出現問題樓盤，民間借貸債權人的利益難以獲得與一般購房人和金融機構一樣的保障，從而可能采取更為激烈的手段維權。

第三，欠付大量工程款，難以啟動恢復工程建設。開發企業資金緊張或資金鏈斷裂后，施工單位最簡單的維權方式就是停止施工，導致欠付建筑工人工資，甚至通過訴訟拍賣變現在建工程，加劇購房人恐慌。但在前期工程款未獲清償，后期工程款也無保障的前提下，爛尾樓是否恢復施工以及如何恢復施工亟待解決。

第四，法律關系錯綜復雜。房地產企業的債權人不僅包括常規的金融機構、稅務機關、職工、民間借貸債權人等，還涉及公積金中心、購房者、建設工程承包商、材料供應商、進城務工人員等特殊主體。同時在建工程抵押權、建設工程優先權以及消費性購房優先權三種權利相互交織，房地產企業深陷多重債務，各種訴訟保全和執行中查封措施形成新的連環法律問題，以上各類問題環環相扣，矛盾層層疊加。