第3問：困境房地產企業申請破產的情形有哪些？

《企業破產法》第二條規定：“企業法人不能清償到期債務，并且資產不足以清償全部債務或者明顯缺乏清償能力的，依照本法規定清理債務。企業法人有前款規定情形，或者有明顯喪失清償能力可能的，可以依照本法規定進行重整。”由此可知，房地產企業滿足以下法定情形時，可依照《企業破產法》的規定啟動破產重整或和解程序。

一、企業法人不能清償到期債務

“企業法人不能清償到期債務”是指債務人已全面停止償付到期債務，而且沒有充足的現金流量償付正常營業過程中到期的現在債務。房地產企業全面停止付款的標志包括債務人未能支付租金、稅款、薪金、員工福利、貿易款、工程款、材料款等應付款和其他應付費用。借助這一標志，可以使房地產企業在財務困難期間盡早啟動破產程序，盡量降低資產減少的風險，避免因債權人爭奪資產而造成債務人資產被瓜分，進而對全體債權人不利。

當然，債務人無能力償還債務的認定，不以債權人提出請求為必要條件，也不以窮盡訴訟、執行等其他救濟方式為債權人申請的前提。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定（一）》第二條規定：“下列情形同時存在的，人民法院應當認定債務人不能清償到期債務：（一）債權債務關系依法成立；（二）債務履行期限已經屆滿；（三）債務人未完全清償債務。”

二、資產不足以清償全部債務

“資產不足以清償全部債務”又稱“資不抵債”，主要指企業賬目上全部資產少于對外全部債務。實踐中，企業是否存在資不抵債情況，在債務人企業正常經營或者故意不披露情況下，債權人難以得知。因此這僅是會計審計核算的計量標準。

關于如何認定債務人資不抵債，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定（一）》第三條明確規定：“債務人的資產負債表，或者審計報告、資產評估報告等顯示其全部資產不足以償付全部負債的，人民法院應當認定債務人資產不足以清償全部債務，但有相反證據足以證明債務人資產能夠償付全部負債的除外。”

三、資產明顯缺乏清償能力

以“明顯缺乏清償能力”替代“資不抵債”作為與“不能清償到期債務”并列的條件，是對后者的一個限定。根據這一限定，一時不能支付但仍有清償能力的企業不適用破產程序，因為在市場經濟環境下，企業都可能存在短期償債困難的情形，不能把企業一時困難認定為企業具備破產條件。

在判斷企業是否缺乏清償能力時，應當以其自身財務狀況為準，其關聯企業或者連帶債務人的財務狀況，不能作為判斷依據。但有時候在企業資產負債表顯示企業財務狀況正常或者良好的情況下，也可能成立無力償債的破產原因。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定（一）》第四條規定：“債務人賬面資產雖大于負債，但存在下列情形之一的，人民法院應當認定其明顯缺乏清償能力：（一）因資金嚴重不足或者財產不能變現等原因，無法清償債務；（二）法定代表人下落不明且無其他人員負責管理財產，無法清償債務；（三）經人民法院強制執行，無法清償債務；（四）長期虧損且經營扭虧困難，無法清償債務；（五）導致債務人喪失清償能力的其他情形。”