——解析《商品房買賣合同司法解釋》[7]第一條

王金龍[8]

案情回顧

業主與開發商簽訂商品房預售合同購買的經濟適用房，是否屬于法律意義上的商品房？遇到法律爭議時，能不能按照最高人民法院《商品房買賣合同司法解釋》解決？這可能是很多業主買房時容易忽視的問題。但是，在合同履行中出現爭議或訴訟時，就需要考慮如何選擇維護權利的路徑。如果雙方理解不一致導致目標不對、方向選錯了，浪費時間還損失訴訟費，“賠了夫人又折兵”。這不，老王就遇到這樣一檔子煩心事。

2014年，老王與開發商簽訂《北京市商品房預售合同（經濟適用住房）》，購買了一套經濟適用房，90平方米，40萬元，房子按期入住。但最近一年多，老王總聽不同鄰居念叨：“開發商答應在2017年6月辦完‘大證’[9]的，都兩年多了一直沒辦下來，咱們房子‘小證’[10]也辦不了，他應該賠償。”這也正是老王的想法。為此，老王和幾個鄰居一起多次去物業詢問，每次答復都是開發商現在確實辦不了大證，具體時間也定不了，責任在政府，不會賠償。老王很生氣，辦不了證還有理了？我這房子想賣賣不了，萬一房價跌了怎么辦？不賠錢沒道理啊。老王又聽人說，有業主委托律師說有個法律可以要違約金。于是，老王就跟著其他業主一起提起了訴訟。

老王起訴稱：開發商逾期辦大證，雖合同中未約定違約責任，但根據原《商品房買賣合同司法解釋》第十八條[11]規定，請求：1.開發商支付違約金，標準是按已付購房款總額，參照人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息；2.開發商承擔訴訟費。

開發商到庭答辯：不同意業主的全部訴訟請求，不能按照《商品房買賣合同司法解釋》規定的標準支付違約金。一是合同沒有約定逾期辦小證的違約責任；二是司法解釋規定承擔違約責任的前提是開發商有責任，但大證不能辦理的原因在于政府，其沒有過錯。

開庭后，法官找老王和鄰居談話：“你們雖簽訂了商品房預售合同，但寫明的是經濟適用房。《商品房買賣合同司法解釋》第一條規定，只有可上市交易的商品房才能適用解釋，而商品房有特殊定義，經濟適用房雖然可上市交易，但不是該司法解釋規定的商品房，所以大家的訴訟請求不能得到支持。”

面對老王等人一臉的疑惑和不解，法官又說：“大家簽訂預售合同，到售樓處簽合同、辦貸款，都改變不了經濟適用房與商品房的本質不同，尤其是政策依據、價格、交易限制。但如果逾期辦理大證確實給你們造成了損失，可起訴賠償。只是建議等損失數額確定、收集齊證據再起訴，本案件可先撤訴，避免損失訴訟費和時間。”在法官的一番解釋下，老王明白了自己法律依據找得不對，于是辦理了撤訴手續。其他業主堅持繼續訴訟的，最終全部被法院駁回。

法理分析

本案的爭議焦點為經濟適用房是否屬于法律意義上的商品房。這需要根據《商品房買賣合同司法解釋》的規定逐層分析。

（一）《商品房買賣合同司法解釋》的適用范圍

《商品房買賣合同司法解釋》第一條規定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”

可見，該司法解釋只適用于買賣商品房的合同。換句話說，是在合同法基礎上，對商品房買賣合同產生爭議的法律規則做了深入解釋。而現實生活中的房屋多種多樣，哪些能適用該司法解釋？這就需要進一步分析什么是商品房。

（二）商品房的概念、分類和特征

1.概念

目前，在《城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》等規范性文件中，都使用了“商品房”的表述，但都沒給出具體定義。而社會大眾認為，商品房就是能買賣的房屋，站在市場交易角度，這樣理解沒問題，但只看到了商品、沒看到房。可見，目前廣泛使用的“商品房”，并非嚴格意義上的法律用語，很容易造成概念混亂，并導致爭議解決時基礎不一致。那么，商品房的準確定義又是什么呢？

從法律角度而言，商品房，是指具有經營資格的房地產開發企業，通過出讓方式取得國有土地使用權后開發建造，進行市場化銷售或出租等經營的住宅、商業用房等建筑物。基于此，房地產開發企業開發房地產項目，需申請通過審批后，方能獲得市場經營主體資格。開發建設房屋的目的是向社會大眾出售并獲取利潤。商品房作為一種商品，除受限購、限貸等政策調控外，可在市場上自由交易，產權人享有最為完整的所有權。

2.分類

商品房最基本的分類是期房和現房，標準是根據房屋是否建設完成、通過規劃驗收。期房是指房屋尚在建設過程中、未完成規劃驗收的房屋。現房是已竣工并經規劃驗收合格的房屋。由此，目前商品房買賣合同分為商品房預售合同、商品房現房銷售合同。此外，根據用途劃分，商品房還有普通商品住宅、公寓、別墅、商鋪等種類。各種類之下還有細致劃分，政策限制也不同，購買房屋時需要特別注意。

3.特征

（1）出賣人須有開發資格。房地產開發企業必須具備相應法定條件，獲得房地產開發資格。

（2）土地來源須為出讓。國有土地使用權系以出讓方式取得，交納土地出讓金。

（3）上市交易一般不受限制。除部分地區部分時間內的限價措施外，可以自由上市銷售，一般以預售為主，也有部分現房銷售，通稱為“一手房”。

（4）銷售對象一般不受限。除受各省市或地方政府限購、限貸等市場調控政策規制外，社會大眾可自由購房、不受限制。

知識拓展

（一）商品房以外可預售的房屋

除商品房外，很多房屋可按預售程序上市預售，現根據北京市保障性房屋管理政策予以列舉。

1.經濟適用房

經濟適用房，又稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應的政策保障性住房。經濟適用房的特殊之處在于：一是供應對象為符合政策條件的中低收入家庭；二是土地使用權取得方式為劃撥；三是產權性質為經濟適用房；四是交易政策限制較多，如新房老房、限制交易期、土地收益比例、優先回購權等。

簡單介紹下經濟適用房的新房老房。以2008年4月11日為分界點，北京市的經濟適用房分為“老房”和“新房”，二者最大的區別是適用不同政策，即“老房老辦法、新房新辦法”，具體有“政府是否放棄優先回購權”“土地收益比例不同”兩大區別。“老房”上市交易時，按出售價格的10%補交土地收益，政府放棄優先回購權利；“新房”上市交易時，征得管理部門同意，按原購房價格和出售價格差價的70%補交土地收益，同等價格下政府有優先回購權。無論“新房”“老房”，一手購房人在補交土地收益后可將經濟適用房改為商品房性質。

2.按經濟適用房管理的房屋

按經濟適用房管理的房屋，又稱二類經濟適用住房或參經房屋，是單位給予職工的優惠住房、租賃住房或拆遷安置住房，參照經濟適用房價格出售給職工、承租人或被拆遷人。土地使用權取得方式為劃撥，權屬證書上的房屋性質為“按經濟適用住房管理”。它不是經濟適用房，也非商品房，主要來源于安居房、康居房、回遷房、適用綠化隔離政策房屋等。上市交易沒有時間限制，只需按出售價格的3%補交土地收益，相對于經濟適用房而言補交比例較低。上市交易后，產權性質為商品房。

3.定向安置住房

定向安置住房，是指因城市規劃、土地開發等原因，定向安置給被定向人或承租人居住使用的房屋。最典型的是“三定三限三結合房屋”，“三定”是定性、定向、定量，“三限”是限戶型、限價、限銷售。土地使用權取得方式為出讓。房屋權屬證明上房屋性質為“定向安置住房”。交易限制有：取得權屬證明或契稅完稅證明之日起5年內不得上市交易，確需轉讓的，由政府指定機構按原銷售價格回購；5年后可上市交易、不補交土地收益。

4.兩限房

兩限房，全稱為限房價、限套型普通商品住房，是指在限制套型比例、限定銷售價格基礎上，以競地價、競房價方式，招標確定住宅項目開發建設單位并按約定標準建設，按約定價位向符合條件居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。土地使用權取得方式為出讓。交易限制有：取得權屬證書后5年內不得轉讓，確需轉讓的由住房保障管理部門回購；5年后轉讓的，應按同時同地段普通商品住房差價的35%交納土地收益。

5.自住型商品房

自住型商品房，全稱為自住型改善型商品住房，是指房地產企業通過限房價、競地價等出讓方式公開競得土地并開發建設后，以特定優惠價格面向特定對象銷售的商品房。土地使用權取得方式為出讓。自住型商品房銷售均價原則上比同地段同品質商品房降低30%左右。交易限制有：取得權屬證書后5年內不得轉讓，5年后轉讓的，應按同時同地段商品房與原購房價格差價的30%交納土地收益。

6.共有產權房

共有產權房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，低價配售給符合條件的保障對象的房屋，保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方產權份額、上市交易條件、價款分配份額。土地使用權取得方式為出讓。雙方按出資比例共同擁有房屋產權，個人承擔居住使用期間的公共維修基金、物業費用、供暖費及水電燃氣費，可向政府購買產權份額。房屋購買5年后，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額，代持機構在同等條件下有優先購買權；代持機構放棄優先購買權的，其他符合共有產權住房購買條件的家庭可以購買。

（二）法律與司法解釋

這里補充講解一些專業知識，法律和司法解釋有什么不同。

法律是由立法機關行使國家立法權，依照法定程序制定、修改并頒布，并由國家強制力保證實施的基本法律和普通法律的總稱。法律可劃分為憲法、法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例。此處要注意，法律是有廣義、狹義之分的。廣義的法律包括全部法律性文件，狹義的法律僅指文件中的一類。

司法解釋，是指在適用法律過程中，國家最高司法機關對法律的具體應用問題所作的解釋，包括審判解釋和檢察解釋。審判解釋，是指最高人民法院對審判工作中具體應用法律問題所作的解釋，對各級人民法院審判案件具有約束力。如《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，就是對合同法中買賣合同的解釋。檢察解釋，是指最高人民檢察院對檢察工作中具體應用法律問題所作的解釋，對各級人民檢察院具有普遍約束力。

那么，已經有那么多法律了，為什么還要司法解釋？首先，法律規則是對社會現象歸納總結后的抽象規定，但社會現象極其復雜，法律難免存在漏洞。其次，法律畢竟是用語言表達而成，語義、邏輯難免會有漏洞。再次，法律制定后不能隨意修改、廢止，不斷變化、發生的新情況，也需要及時規制。最后，法律有滯后性，只能分析解決已發生的矛盾，并根據現有經驗做一定預測，不可能預見未來所有新的情況。總而言之，司法解釋就是用來彌補法律的“漏洞”，確保適用法律正確和案件裁判公正的。必須指出，司法解釋只是對某一部法律、某部法律的某些條文作出的解釋，而且不能超出法律的規定。

普法提示

（一）擦亮慧眼，購買時看清房屋類型

在任何時期，房屋都是個人或家庭較為重大的財產。“房子是用來住的，不是用來炒的。”但由于我國房地產市場本身尚未完全成熟，市場環境和交易規則也經常發生變化，政府根據經濟變化頻繁進行政策干預，導致房屋在交易流轉環節極易出現法律糾紛。分析北京市第二中級人民法院近些年的商品房預售合同糾紛類案，可以發現一個必須予以重視的問題：不是所有預售的房屋都是商品房。

第一，購買預售房屋時須關注房屋類型，不能只看價格。

前面提到了多種政策保障性住房，交易價格、上市期限、稅費成本等都受到政策限制，但都可以通過預售方式出售，在廣告宣傳、現場售房、簽訂合同、銀行貸款等方面甚至都按商品房流程處理，包括簽訂的合同，都是工商行政管理部門和房屋行政管理部門推薦的合同模板。因此在看房、簽約時，一定要注意詢問房屋最終產權性質到底是不是商品房、土地使用權年限多少，不能只看價格是否合適。

第二，不同類型房屋對家庭有不同影響，要仔細分析政策規定。

受中國人買房置地傳統習慣影響，房屋作為家庭重大財產，與居住、共有、出租、贈與、買賣、析產、繼承、婚姻等百姓生活中常見的財產處理方式都息息相關。如果房屋受到政策限制，在小區環境、物業管理、位置格局、上市年限、交易對象、價格確定、稅費繳納等方面都會不同。比如，共有產權房屋遇到繼承問題時，要求繼承人也具備共有產權房屋購房人資格，否則不能直接繼承房屋，只能繼承房屋個人共有部分對外出售或政府回購后的價款。又如，夫妻購買共有產權房屋后離婚的，要面臨房屋歸屬、各自資格、折價處理等多種問題。

（二）耳聽八方，訴訟時注意法官釋明

首先，要理解法官的釋明。為節省訴訟資源、降低訴訟成本，根據訴訟請求、案件事實、法律依據，法官在審理中對案件會有一個總體判斷。如果訴訟請求存在方向性錯誤，法官一般會釋明。對于釋明，其實法官也有一定心理壓力。如果釋明錯誤，當事人改變請求或策略，雖然最終決定權在當事人，但至少會造成當事人對法官專業上的輕視。但是，不能因此放棄釋明。釋明是法官的權力，也是義務，更是法官根據專業知識和審判經驗做出的指引。當然，法官釋明不能胡來，要有扎實的法律基礎、豐富的實踐經驗，準確認定訴訟請求、證據和事實，準確把握類案處理思路。

其次，要學會聽取各方意見。在法官釋明時，當事人要學會甄別、咨詢后再作出判斷。無論做出何種選擇，責任都要自行負擔，不能因為法官釋明，萬一有錯誤就回來找法官“算賬”。如果認為法官是正確的，可接受其釋明建議，或在本案中變更訴訟請求，或撤回起訴另行通過其他途徑解決。可詳細向法官咨詢再行起訴可能面臨的風險、依據的法律等。當然，最終如何選擇訴訟方式、理由及法律，還要當事人自行決定。

如果認為自己的意見正確，也可堅持不變，但要及時反饋給法官。此時又面臨兩種可能：一是意見正確、溝通有效，法官仔細分析后審理并作出判斷，當然結果并非一定符合當事人訴求。二是訴訟請求被駁回，導致時間和訴訟費的雙重耗費。當訴訟請求被駁回時，首先要認真分析判決理由，然后做出選擇：如果認為法官確實理解有誤，可通過上訴，由二審法院確定最終結果；如果認為理由充分，可根據法官指引改變訴訟請求，尋求解決方法。

最后，找到下決心的方法。面對法官釋明，可能要做出幾次選擇，如何甄別并正確判斷呢？

一是聽從法官的合理建議。畢竟法官經驗相對豐富，而且法律也來源于生活，道理上講得通自然可以相信。二是咨詢可信之人。找到穩妥可靠值得信任的律師或懂法律的朋友，根據權威解答比較法官釋明。三是檢索類案裁判標準。近些年，最高人民法院一直致力于司法公開工作。中國裁判文書網有8000多萬份各類文書，通過搜索同類案件文書，就可找到類案裁判標準。此外，還有各類法律檢索平臺供大家使用。最后提醒，人的共同點是都相信自己愿意相信的。但自己愿意相信的是否正確，最好通過多種途徑綜合判斷。