前言

近年來，房地產業已逐步成為我國國民經濟的支柱產業。部分城市房價過高、過快增長，房地產市場供求矛盾突出等現象成為政府制定房地產相關政策法規時所關注的主要問題。房地產投資、房地產信貸、交易成本與宏觀經濟相互關系的研究也越發受到我國學者的重視。然而，研究者也面臨著前所未有的挑戰：不同于發達資本主義國家，我國在人口結構、城市化水平、金融市場發展、稅收政策、土地所有制甚至房地產市場的數據持續可獲性等方面都具有特殊性，這就意味著在研究我國房地產市場和宏觀經濟的關系時，既有的傳統研究方法將有很大局限性。如何對我國房地產市場與宏觀經濟變量之間的互動關系做出科學判斷，如何更加規范地進行房地產經濟學領域的學術研究，一直是相關領域研究者面臨的難題。

本書選擇了我國住宅房地產市場上不同年齡、收入能力和財富水平的世代交疊（Over Lapping Generation，OLG）消費者，在房地產和一般消費品兩個部門進行生產，且考慮存在資本調整成本和資本折舊、房產稅費交易成本、首付率限制等要素，研究了實施控制首付率、增加交易稅費等房地產調控政策對房價和宏觀經濟的影響。本書進一步考察了房地產相關政策對不同人群之間一般消費、房產財富和金融資產財富分配的影響。

本書第三章采用多種實證計量方法研究了房地產投資、房地產價格與一些重要宏觀經濟變量的關系。其中，特別考察了我國房地產市場的財富作用、房地產市場與股票市場的互動機制、金融信貸政策對房地產市場的影響，并簡單估算了近年來我國的房價泡沫走勢。以上內容為后文的理論模型提供了數據上的部分支持。

第四章基本模型部分建立了一個兩部門一般均衡模型，經濟初始條件包括初始的人口代際、金融財富水平和房產財富水平，受到兩部門技術沖擊的影響，經濟變量隨之發生變化。其中，兩部門生產型企業采用不同的技術使用勞動、土地和一般資本，生產房地產和一般消費品兩種產品，銷售收入除用于支付勞動工資、資本折舊和調整成本外，全部用于股票分紅，目標是最大化股東貼現總收益。企業可以從消費者手中借債以追加投資，新追加投資具有資本調整成本。此外，假設存在風險厭惡的世代交疊的生命周期消費者，具有不同的能力水平、收入和年齡特征，面臨著異質性風險和加總的一般風險，可以選擇下一期的房地產購買數量、無風險債券購買數量和風險資產投資數量，目標是最大化一般消費和房產財富構成的貼現總效用。

房地產不僅是一種特殊的商品，同時還具有消費和投資兩種功能。在考察房地產市場和宏觀經濟變量的互動關系時，價租比因其能夠較好地反映房產的投資收益率，從而體現其投資品性質，是本書經常使用的經濟變量指標。隨著經濟的內生波動，房產交易成本和首付率限制的變化對價租比有較為明顯的影響。當房地產交易成本和首付率上升時，價租比會下降。結合中國國家統計局公布的1998—2021年的數據，筆者發現：銀行金融信用總規模上升時，價租比同步上升；經濟增長形勢放緩時，金融信用總規模緊縮，價租比下降。

基于北京大學中國社會科學調查中心的家庭動態跟蹤調查（CFPS）數據，以及搜房網-中國指數研究院的近期數據，本書采用參數校準方法考察了以下問題：如果房地產政策降低了首付率要求和稅費交易成本，對宏觀經濟變量和房地產價格的短期波動和長期穩態有何影響？對金融市場和房地產市場的投資回報率會產生怎樣的影響？對不同年齡、收入的消費者群體的財富分配，會產生怎樣的作用？

最后，第五章對本書的主要結論進行了總結，提供了政策上可以探討的一些問題，指出研究上的不足和未來可能進一步改進的方向。

這本書的問世，要感謝方方面面的前輩、同志、親人和朋友。首先，必須要感謝我最敬愛的導師、北京大學光華管理學院的龔六堂教授。筆者從本科畢業在北京大學光華管理學院攻讀經濟學博士開始，就在龔老師的指導下研究房地產市場與宏觀經濟變量之間的互動關系。無論是學習工作，還是人生規劃，龔老師都不辭勞苦地給予了大量的指導和殷切的關懷。他帶領筆者從探索經濟學知識，尋找研究興趣，深入研習經典，到確立研究目標，撰寫并最終完成博士論文，這里的每一步，都包含了龔老師無數的心血。房地產經濟學的相關文獻零散，模型推算復雜，可獲數據很少，當我在各種困難面前感到挫敗和膽怯時，是他鼓勵我不要放棄，繼續鉆研。沒有他高水平的指導和耐心鼓勵，本書是不可能完成的。龔老師高尚的人格，淵博的知識，認真鉆研的態度，誨人不倦的風范，無論在學術研究還是人生態度上，都是我終身學習的榜樣。我還要感謝中國政法大學商學院的領導、前輩和同人，商學院為青年教師提供了良好的研究環境和融洽的人文氛圍，使我受益無窮。最后還要感謝我的家人、朋友及中國經濟出版社的同志，在他們的支持下，此書才得以問世。

本書的編寫受到中央高校基本科研業務費專項資金資助；北京高等教育“本科教學改革創新項目”：法商大數據分析創新型人才培養模式研究（京教函〔2020〕427號）資助；中國政法大學科研創新項目“新時代產業政策創新研究”（20ZFG79003）資助；中國政法大學新興學科培育與建設計劃資助；中國政法大學人文社會科學研究項目、中國政法大學青年教師學術創新團隊資助項目的資助。特此鳴謝！

由于時間和能力所限，書中的不當或疏漏之處在所難免，懇請同行和讀者批評指正。

霍　釗

2022年8月于軍都山