摘要
PREFACE

目前，國內學者對土地發展權的認知尚未統一，甚至存在對立、沖突、混亂的情況，在我國現行的制度體系與框架下，土地發展權市場的功能和定位也并不明晰。本書比較了英美法系和大陸法系的土地發展權形式及特點，分析和論證了英美法系土地發展權在我國不同視域下的對應形式，并借鑒兩大法系國家（地區）土地發展權轉移的理論及經驗，探索我國土地發展權轉移機制設計的原理與技術路徑，為將發展權市場引入我國土地用途管制框架提供理論和技術支撐。本書的主要研究內容和結論如下：

（1）厘清兩大法系的發展權形式及特點。在英美法系權利束范式下，發展權屬于權利束中的一項權利，具備獨立性和可讓渡性。在大陸法系物權范式下，所有權和使用權中都有發展的權能，但不是一項物權，不具備獨立性和可讓渡性。發展權在英國具體表現為發展許可；在美國具體表現為地上空間開發強度的改變和土地用途的轉換，通常由單位面積允許建造的住宅單元、容積率等予以度量。在大陸法系國家（地區），發展權表現為一種可轉讓的公權力管制配額，通常其被量化為容積率和建筑密度。兩大法系國家（地區）的發展權轉移經驗顯示，發展權市場是人為創設的市場，普遍以項目的形式開展；且在轉移的過程中，發展權在讓渡出的土地上被作廢，發送區的該處土地不再被用作其他開發活動，從而獲得永久保護。

（2）由于土地利用分區管制的存在，兩大法系國家（地區）均存在國家介入發展權的情形。第一種情形是切除發展權，即國家運用公權力對發展權進行限制或切除，切除是永久性的，不存在補償問題，之后也不會被恢復；第二種情形是凍結發展權，即由國家通過公權力將發展權予以凍結，凍結是暫時性的，發展權的實質還存在，產權人通過與國家達成協議，解凍發展權，即可獲得發展權，但只可自用，不能轉移；第三種情形是轉移發展權，即國家通過賦予土地產權所有人相應的發展權，使其能夠與其他交易主體達成協議，實現發展權轉移。

（3）將英美法系的發展權納入我國不同視域進行分析，論證了在中國物權體系中創設或增列土地發展權是不可行的，同時區分了土地發展權與土地增值收益的關系。我國空間用途管制視域下的發展權主要表現為兩種形式：一種是容積率，另一種是建設用地指標。對照國際經驗，在我國城鄉規劃背景下，國家對發展權的介入屬于凍結發展權的情形；在我國土地用途管制背景下，國家對發展權的介入屬于切除發展權和轉移發展權兩種情形。

（4）土地發展權轉移機制設計的本土經驗顯示，地方實踐本質上是一個土地發展權市場交易和空間配置的過程；各地實踐以發揮市場主導功能為出發點，通過市場機制形成發展權交易價格；發展權市場運作存在項目化和制度化兩種方式；相對于其他各國（地區）的發展權轉移，中國國內的發展權交易對已經實現發展權交易的土地并未實行永久保護或做出其他相關規定，這是我國與其他國家（地區）在發展權交易中最大的區別。

（5）發展權轉移機制設計的目標是將土地發展權市場作為土地用途管制的一種輔助和補充，解決剛性的土地用途管制帶來的利益不公問題；通過引入市場機制，對其進行修正和設計，再將修正后的市場機制與土地用途管制協同在一起，形成土地發展權轉移機制。本書通過土地發展權市場與一般商品市場、土地市場的比較，在理論上進一步論證了我國土地發展權市場是一個人工市場。首先，交易對象是由政府創設形成的一種擬制物；其次，發展權的供給與需求并非在市場中自發形成的，而是由政府創造的，當政府創造了供給，確定了需求，再由人造的供給和需求來決定價格，進一步地講，這是政府人為創造的一種價格。上述土地發展權市場的分析可以說明，發展權的供需不完全符合經濟學的供求規律，并不是一個真正的市場，不具備通常意義上市場的功能。

（6）土地發展權轉移機制設計的技術路徑有兩種：項目化和制度化。以項目化機制設計的發展權市場具有特定性，即事先指定一一對應的發送區和接收區，每個項目都是一事一議，服從于一個特定的目標，并針對特定的目標和特定交易主體建立一套交易規則，有交易時間和交易總量的限制，適用于解決指定區域范圍內的具體問題。項目化機制更具有靈活性和針對性，其交易風險較小，但可能出現交易成本過高的問題。以制度化機制建立的發展權市場具有普遍性和適用性，沒有事先指定一一對應的發送區和接收區，沒有限定的交易主體，沒有交易時間、交易空間、交易總量的限制，是一個永續的、可重復性的、周而復始的交易活動，適用于解決一個區域內的普遍問題。制度化機制的實行相對簡單，應用范圍較廣，市場作用較強，但可能面臨相應的市場風險和制度風險。