1.2　高校物業管理的概念、類型、特征和內容

1.2.1　高校物業管理的概念

高校物業管理是高等教育管理體制改革和后勤社會化改革的產物，是高校后勤服務與專業化物業服務的結合。本指南所稱的高校物業管理是指物業服務機構受高等院校的委托，依照國家有關法律法規的規定和物業服務合同的約定，對學校已經建成并投入使用的各類建筑物及其附屬設施設備、綠化、衛生、交通、治安和環境等管理項目進行維修、養護和管理，并向物業所有人和使用人提供多層次、綜合性的有償服務。

為高校提供服務的物業服務機構既包括高校內部成立的物業服務機構，也包括通過社會化選聘方式委托的社會物業服務企業。高校各類建筑物及其附屬設施設備主要包括高校的各類教學樓、科研樓、圖書館、體育設施、辦公樓、學生公寓、教工住宅及其相關的設備設施、道路和場地等。高校物業管理服務是一種集保障、服務、管理、經營為一體的系統工程。具體而言，高校物業管理服務可分為教學科研區的物業管理、學生生活區的物業管理和教職工生活區的物業管理。

1.2.2　高校物業管理的類型

在高校物業管理進程中，圍繞著高校物業管理的特點，目前形成三種物業管理方式：

1.后勤自行管理

后勤自行管理包括兩種類型，一種是在高校后勤社會化改革初期，為實現新舊體制的平穩過渡，高校總務處（或相關機構）代表高校與高校后勤物業管理機構簽訂合同。基本實現了模擬市場化的運行機制，雙方的關系基本上仍然以行政為紐帶，后勤資產的產權關系不順；另外，高校后勤服務機構沒有完整的經營自主權，未實現真正的市場運作；其次，管理層次和人員增加，組織成本加大，后勤物業服務機構需要對學校多個管理部門（如后勤處、計財處、資產處等）負責；最后，雙方責權難以界定清晰，無法形成市場核算關系。一種是學校后勤與行政分離，以后勤占用學校固定資產和后勤積累的資金注冊，成立后勤產業公司，學校職能部門后勤管理處代表學校對后勤進行規劃建設、質量監控、經濟核算、組織協調。這種管理方式在理順資產關系的前提下，實現事企分開、兩權分離。此外，成熟先進的管理理念，可以節約辦學成本，消除制約教學的“瓶頸”。但是，物業管理機構缺乏物業管理經驗，人員專業素質和服務意識參差不齊，與專業化、社會化、市場化的物業服務企業相比，存在一定差距。

2.單項委托外包管理

高校物業管理實體分成兩個部分，一部分仍然是原來的高校物業管理實體，對于符合外包條件的單項服務則采取充分競爭的方法，從社會上引入專業物業服務企業進行管理，通過競爭比較，有利于提高單項服務的管理服務水平，帶動高校物業管理服務整體水平的提升。但是，由于高校物業管理服務整體仍屬于高校行政管理的一部分，并沒有進行實質的剝離，后勤物業管理機構受自身專業水平和管理水平等要素的限制，較難對專業外包服務企業形成真正市場化管理和監督。

3.全委托管理

高校后勤物業管理機構遵循“小機關，多實體，大服務”的格局，通過引入專業物業服務企業參與后勤物業管理，并以市場競爭機制來保障服務質量，促進高校物業管理服務水平和質量不斷提高。但由于物業管理的專業性特征，一方面對后勤管理部門的監管水平和專業能力要求較高；另一方面社會物業服務企業和高校后勤管理部門的合作是在利潤的驅使下進行的，高校物業管理服務具有教育屬性和公共服務特性，必然形成雙方目標的差異性，這就需要完善物業服務合同、暢通雙方的溝通協調渠道和有效的監督管理機制。

1.2.3　高校物業管理的特征

從高校物業的使用角度看，高校物業可以分為：教學科研辦公物業、學生公寓物業、教職工住宅小區物業、文化體育類物業、服務接待類物業等，除教職工住宅小區物業外，其他物業產權基本上屬于國家所有或企業法人所有。高校物業產權和使用的特殊性決定了高校物業管理除了具有社會一般物業管理的社會化、專業化和市場化等特征外，還具有如下特點：

1.教學和科研保障為首要職能

高等院校的首要職能為教學和科研，高校物業服務必須緊密圍繞這個職能開展。在物業服務方案設計方面，要充分考慮教學和科研使用需求，確保物業在教學和科研保障方面的功能正常。在使用需求發生沖突時，應在確保教學和科研正常使用的前提下，兼顧其他需求。例如，教學區周邊道路交通，為確保教學區授課環境，在特定的時間內予以封閉管理。

物業管理充分利用好教學活動的時間規律，才能提供與之相適應、相配套、具有針對性、可操作性的個性化物業管理。如：寒暑假是設施設備集中維修、調試、養護的最佳時期，課后、雙休日是設施設備小型維修、急修、日常巡檢和各類植物日常養護的時間。崗位設置、服務工作調整、假期工作安排等都應考慮時間因素。

2.業態復雜多樣，管理難度大

高校物業是保證高校正常的教學和科研活動及廣大師生生活活動順利進行的重要基礎，高校校園內物業業態復雜多樣，包括有教學樓、科研樓、辦公樓、公寓、住宅、文化體育場館以及復合功能性樓宇，有的學校還包括校醫院。多個不同業態的物業在一個管理項目中，使得物業管理服務相對較復雜，對物業管理服務人員的綜合性要求較高。

3.服務對象具有規律的流動性

一般的物業管理對象都具有固定性，例如住宅小區，其服務對象主要是本小區的業主。但是高校物業管理的對象具有較強的流動性，每年都有學生畢業，有新生入學。每一屆的學生，其生活方式都可能存在一定的差異，這就需要物業服務企業能夠不斷發掘新的需求，適應新的變化。

4.安全穩定是管理服務中的重中之重

高等院校被稱為“象牙塔”，是國家培養高等人才的基地，校園內的安全穩定工作不能出任何問題，否則將帶來極大的社會影響。高校的安全穩定工作既體現在對物的管理上，也就是要杜絕安全隱患，做好應急預案并落實；同時也體現在對人的服務上，高校學生是一個活躍敏感的群體，在對學生的服務中，一定要注意方式方法，不能激化矛盾，導致惡性事件的發生。

5.管理育人、服務育人

現代高校物業管理中，管理育人、服務育人已經越來越成為物業管理工作的一個重要職能。物業服務企業應緊密圍繞教學和科研工作的開展，通過良好的工作、學習環境保障，培養在校學生良好的生活習慣、自覺遵守公共秩序的習慣、強烈的安全意識和安全防范意識，擔負起“管理育人、服務育人”的責任和義務，成為高校培養人才的有機組成部分。

1.2.4　高校物業管理的內容

由于各高校后勤社會化改革發展階段不同，為高校提供物業管理的機構性質不同，高校物業管理的內容也存在較大不同。一般情況下，高校物業管理的內容主要包括：

1.房屋維修與保養服務

高校房屋建筑多以教學樓、科研樓、辦公樓、學生公寓等為主。物業管理應定期掌握房屋的基本情況，對這些建筑要經常養護、維修和管理，使其保持完好、整潔和美觀。特別是學生公寓樓，入住的人較多，損壞相對比較快且嚴重，因此每學期可利用寒暑假對其全面檢修或保養，檢修內容可涉及水、電、暖是否通暢，門窗是否損壞，墻面是否剝落，是否需要粉刷等。

2.設施設備運行與保養服務

物業管理人員要經常對供電、供水、排水、消防、公共照明等公用設施進行維護檢查，保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設備設施正常使用，道路、便道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢，發現問題，及時處理，保障學校正常的教學、生活秩序。

3.公共秩序維護與管理

校園內人員流動性較大給高校物業的安全管理帶來難度，加之學生防范意識不足等原因，導致校園內極易發生各種安全事故。這就要求物業管理確立安全第一、規范操作、責權統一的理念，將安全保衛、車輛管理及消防工作作為物業服務工作中的重中之重。保衛人員對校園進行24小時保安執勤，設立固定崗位和流動崗位；對學校及外來的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序；同時要保持消防通道的暢通，做好消防器材的維護及消防知識的宣傳和消防演練工作，確保師生、員工的人身財產安全。

4.環境衛生管理服務

環境衛生管理服務是物業管理的最基本服務。校園環境衛生不僅是學生對學習和生活環境的基本要求，也是學校形象和面貌的綜合體現。因此，學校對環境衛生的要求要遠高于其他物業服務對象對環境的要求。為高校服務的物業公司要確立專業操作、保持整潔、服務教學的目標，要引入相關質量標準，嚴格參照標準進行規范化、程序化實施，為學生和教師營造優美、整潔、舒適的學習、生活環境。

5.綠化養護管理

綠化養護管理是物業管理的基本服務之一，綠化作為校園環境的重要組成部分，對校園環境影響很大，綠化人員應當加強對校園公共綠地、風景林地、防護綠地、行道樹、綠化景點的綠化養護和管理，為師生創造優美、整潔、舒適的生活、學習環境。

6.教學和科研保障服務

在做好以上基礎物業服務的基礎上，物業服務企業在高校物業服務中，還應做好教學和科研的保障輔助性服務工作。具體包括教室、教師休息室、科研用房、實驗室、文化體育場館等的專業管理服務，如按照課表開啟關閉教室及教學輔助設備、配備教具等。

7.各類大型活動保障服務

高校為了順利完成教學和科研任務，每年都要有較多的大型活動，需要物業服務企業予以配合保障輔助性服務工作，如開學典禮、畢業典禮、大型國際會議、招生就業宣講活動以及學生會組織的各類活動等。這些活動往往參加人員眾多，人數無法準確預估，這就要求物業服務企業要有良好的現場管控措施和應急預案，防止人員擁擠、踩踏等事故發生。