優質房地產，也能抗通貨膨脹

從海外成熟市場的家庭資產配置情況來看，房地產是家庭資產占比很大的一項，占比能達到30%。這個比例在國內更高，目前國內普通家庭70%左右的資產都在房地產上。

未來，國內房地產在家庭資產中占比會逐漸降低，金融資產占比會提高，向海外成熟市場靠攏。不過房地產的占比還是會很高的。

那房地產一定可以跑贏通貨膨脹嗎？其實并不一定。只有優質的房地產，才可以跑贏通貨膨脹。

哪些城市擁有優質的房地產

像一些三、四線城市，人口凈流出，收入增長緩慢，房子其實是不值錢的。只有那些人口不斷流入的一、二線城市優質地段的房地產，才有可能抗通貨膨脹。

這是因為，房地產這類資產，最根本的收益來源，是生活在這個地區的人們。房子本身是不值錢的，值錢的是生活在這個地區的人。所以，當地人口的流入流出、收入的多少，是當地的房產能否抗通貨膨脹的重要的依據。

這是投資房地產的核心邏輯。

行業單一，人口凈流出的三、四線城市

一部分三、四線城市，比較依賴于某些行業。比如，有的城市是以強周期性行業為主，有的城市是以消費行業為主，有的城市是以制造業為主。那么，這些城市的未來就會有很大差別。

比如“百年煤城”黑龍江省鶴崗市，是一個以能源資源類強周期性行業為主的城市。2019—2020年，當地部分小區的房價只有300元/平方米，100平方米的房子也只要幾萬元到十幾萬元。這么低的價格，讓很多人都非常吃驚。

鶴崗煤炭資源豐富，當能源在景氣周期時，會吸引大量人口流入。但當資源衰竭、能源價格低迷時，鶴崗自身的經濟就會受到較大影響。

從圖1-8所示的鶴崗市GDP增速就可以看出來。

21世紀初煤炭價格較高的時候，鶴崗的日子很好過，GDP增速保持兩位數。

但2012—2013年，煤炭價格大跌。2013年鶴崗的GDP和財政收入都出現了負增長。之后煤炭價格持續低迷，鶴崗的GDP增速也一直不高。

不是鶴崗人不努力，而是行業特點決定的。煤炭屬于強周期性行業，遇到不景氣周期，再努力也沒用。所以，要發展一些其他行業，才能擺脫困局。并且這個其他行業，最好不要是能源或者資源類的強周期性行業，否則還是會面對一樣的問題。

其實，類似鶴崗這樣的城市還有很多，大家平?？葱侣?、短視頻，會看到一些“鬼城”。這些“鬼城”很多都是因為當初發現了一些資源，全國各地的人就聚集到了這里。但資源開采完之后，人就逐漸走了，留下很多空曠的房子。但是這些房子，很明顯并不具備投資價值。

我們再看一個城市——貴州省仁懷市。

仁懷市，是以消費行業，特別是白酒行業為主的城市，它下轄的茅臺鎮全國知名，貴州茅臺是仁懷市最主要的GDP貢獻者。消費行業是長期收益最好的行業之一，過去十幾年，消費行業的長期收益是能源行業的10倍。以消費行業作為主要收入來源，對應的城市也會發展得更穩健。所以，仁懷市的房價就比較穩定，這幾年整體也是上漲的。

仁懷市一定比鶴崗市努力很多嗎？其實不一定。但是，這就是“躺贏”的城市，因為主要行業的不同，可以享受消費這種好行業的長期好收益。就好比進入了一個好行業的人，不需要做什么，工資收入就比其他行業的人要高。

不過，過于依賴于某個行業，也是有風險的：抵抗風險的能力比較弱，從業人員的就業面會比較窄。比如，雖然白酒行業的長期收益不錯，但并不是每個人都想從事這個行業。

整體來說，依靠單一行業的三、四線城市，房地產投資價值相對還是比較低的。

行業多樣，人口凈流入的一、二線城市

真正有吸引力的，還是一、二線城市，這些城市擁有多個不同的好行業，可以持續吸引人才流入。這些城市優質地段的房地產，是有可能抗通貨膨脹的。

所以，很多人說要投資房地產，但不同城市的房地產差別是非常大的。

像人口凈流入的三大地區——京津冀地區、珠三角地區、長三角地區，房地產投資價值就會高一些。不過，雖然這三大地區都是人口凈流入，但是它們各有特點。

京津冀地區：新增人口平均學歷更高。北京地區的人口紅利，主要是“工程師紅利”。北京地區的高校密度大，很多人畢業后就留在北京工作生活，所以平均學歷更高。

珠三角地區：新增人口更年輕。珠三角地區的人口紅利，主要是“勞動力紅利”。深圳年輕人的比例高，像北京的公園里有很多老年人的情況在深圳就很少見。

長三角地區：新增人口的年齡和學歷都很均勻。長三角地區，包括上海、杭州、蘇州、南京等城市，非常均衡，流入人口整體的年齡和學歷都比較均勻，既有年輕人，也有高學歷者。

此外，還有一些省會城市，可以吸引自己省內周邊城市的人口。比如成都、武漢、西安、鄭州，都可以聚集自己周邊的人口，也是人口凈流入的。人口凈流入，人均可支配收入增長快，這些地區房地產的長期增值速度也會超過其他地區。

如何衡量房地產的投資價值

有沒有具體的數據，用來衡量一個城市房地產的投資價值呢？

我們先來了解一個指標：房價收入比。

房價收入比=城市住房的戶均平均市價/戶均家庭收入

可以理解為，一個家庭的當前收入，要多少年才能買到所在城市的一套房子。

不同城市的房價收入比差距巨大，來看表1-1所示的國內50個典型城市2020年的房價收入比。

從表1-1中我們可以看到，北京、上海、深圳、三亞房價收入比普遍比較高，房價收入比高達20 ~ 30倍。但有的城市房價收入比只有6倍多，例如長沙。

那是不是房價收入比越低的城市，房地產投資價值越高呢？

其實不一定。過去10年，北上廣深的房價漲幅，還是比很多二、三線城市的房價漲幅高。所以，利用房價收入比衡量房地產的投資價值時，還需要結合當地居民人均可支配收入增長速度。

股市里有一個指標，叫作PEG指標。這是美國傳奇基金經理彼得·林奇（Peter Lynch）常用的一個指標。

市盈率衡量的是股價的高低。盈利年均增長速度衡量的是股票背后企業的成長性。

PEG指標低，通常是分子市盈率較低（便宜），或者分母盈利年均增長速度高（成長性好），代表的是又好又便宜的股票。

同樣地，我們可以用類似的指標來判斷一個城市的房地產是否值得投資。比如，房價收入比/當地居民人均可支配收入增長速度。

如果房價收入比處于自身歷史低位，且當地人均可支配收入增長速度良好，那這個城市的房地產整體比較便宜。

另外，即便是選擇好了城市，房地產投資也是有一定難度的。

具體來說，主要有以下三個難點。

所以，投資住宅類的房地產，選擇好城市和地段后，還要盡可能廣泛地收集所在地區的房屋信息，這樣找到價位合適房子的機會更高。

躺著也能收租——房地產投資信托基金（REITs）

不過買房對大多數家庭來說都是一筆不小的開支，投資門檻太高。

那除了直接買房進行投資，普通人還可以通過哪些方式來投資房地產呢？

一般來說，我們老百姓能投資的房地產資產，有以下兩類：第一類，就是普通的住宅。大多數時候說到“炒房”，都是說這種住宅；第二類，就是房地產投資信托基金。這類產品，最近兩年逐漸興起。

REITs的定義及長期收益

REITs跟我們平時說的“炒房”，不是一回事兒。通常說到“炒房”，投資的是住宅。而REITs主要投資的是商業地產和基礎設施，比如商場、寫字樓、酒店、數據中心、高速公路、產業園等。

它們的共同特點是，有相對穩定的租金等現金流收入，投資者需要長期持有。REITs會把收取租金的90%左右，以股息的形式分給持有者，持有者相當于“包租公”（見圖1-9）。

那么，REITs的長期收益如何呢？

在美股，有幾百只REITs，也有專門的REITs指數基金，是一類非常龐大的資產；在港股也有10只左右的REITs。這類產品最近兩年在A股也逐漸興起。比如基建類REITs，包括高速公路、石油天然氣管道、大橋，甚至垃圾處理項目，都可以包裝為REITs產品。

REITs是一類可以長期跑贏通貨膨脹的資產。比如先鋒領航推出的VNQ（房地產投資信托指數ETF-Vanguard），就是一只典型的REITs指數基金。VNQ從2011年年底到2021年年底，10年的年化收益率大約為11.4%，比通貨膨脹率要高不少。具體如圖1-10所示。

單只REITs，投資難度大，估值需要考慮的因素多

目前投資REITs主要有兩種方式。

一種方式是投資單只REITs，不過這種方式難度會高一些。需要具體分析所持有的物業的投資價值。

例如港股里一只REITs，叫作匯賢產業信托。它持有的物業是北京王府井東方廣場。這個廣場占地面積很大，整整一站地鐵，從王府井到東單。中間包括東方新天地——一個商場，屬于零售物業，還包括東方君悅酒店、東方經貿城寫字樓、豪庭公寓。

這是一只很典型的REITs。每年的租金收益，就是這只REITs的主要現金流來源。REITs想要收益好，首先地段很重要，其次對背后的經營方的經營能力要求也比較高，這直接影響到后期的租金提升。

投資單只REITs，需要分析的因素比較多，估值需要考慮它所持有物業的地段、經營方的經營能力，以及一些外部因素。難度不亞于投資單只股票，對普通投資者來說還是難度較高的。

REITs指數基金，估值更容易，投資難度較低，更適合普通投資者

另一種方式是投資REITs指數基金，也就是由一籃子REITs組成的基金。

同時投資多只REITs，相比單只REITs來說，進行了分散配置，風險會更小，投資難度也低一些，更適合普通投資者。

REITs指數的估值，比一般股票指數的估值簡單，REITs絕大部分收益是以股息的方式支付給投資者，所以股息率是REITs指數重要的估值參考。

股息率=股息/市值

短期股息變化不大，所以股息率較高時，往往是市場下跌帶來的。股息率較高的階段，是相對便宜、投資價值高的階段。不過2020—2022年這幾年，REITs的這種估值方法也受到一些影響。疫情防控期間，很多商業物業的租金收益大幅減少，導致股息也受到影響，股息率的參考會略有失真。

另一種估值方式，是用過去幾年的平均股息來計算。按照這種方式，美股REITs的股息率在2021年年底，是3%~ 3.5%。

除了股息收益，REITs自身持有的物業，價格也會上漲，這部分收益會體現在基金凈值上，也可以抗通貨膨脹。

REITs有波動，需要在低估區域投資

投資單只REITs，跟投資單只股票一樣，也有經營不善、破產倒閉的風險；投資REITs指數基金，雖然也有波動，但因為分散配置，風險會減少很多。

REITs指數的波動，跟股票指數的波動類似。例如2020年疫情防控期間，新加坡REITs下跌37%，是過去20年第二大跌幅，僅次于金融危機，美股REITs指數基金VNQ下跌44%，如圖1-11所示。

這個波動遠超一般的債券基金，甚至比當時美股股票指數基金的波動還大。

所以投資REITs，也要做好面對波動的心理準備。這類產品，也需要在低估區域投資。

螺絲釘整理了國內目前發行的部分REITs，如表1-2所示。截至2022年12月，國內暫時還沒有出現REITs指數基金，等以后有了，螺絲釘會再給大家介紹。