一、直接轉讓

（一）直接轉讓模式簡介

股權直接轉讓，通常出現在目標公司為項目公司的股權交易中。

項目公司，是為了進行特定房地產項目的開發建設銷售而由出資方注冊成立的獨立經營并自負盈虧的經營實體，項目公司一般為有限責任公司。項目公司伴隨項目用地獲取而設立，項目開發完畢即清算注銷，其特點是經營業務單一、債權債務清晰。除所開發的特定房地產項目外，項目公司一般不持有其他不動產或重大固定資產，是目前房地產行業中“建設單位”的主要存在形式。

對于不屬于項目公司的其他類型公司的股權交易，一般會通過前置交易程序將目標公司中與目標項目無關的資產及業務進行剝離，或在目標項目合作結束后通過特定方式實現收購方的股權退出。本節僅介紹持有目標項目的主體為項目公司時進行股權轉讓的相關問題，對于非目標公司的股權直接轉讓及其前置交易程序，會在后續章節進行逐一介紹。

根據交易目的的不同，股權的直接轉讓分為如下兩種模式：

（1）合作型股權轉讓

即收購方僅收購目標公司部分股權，在股權轉讓完成后，與仍持有目標公司股權的其他股東對目標項目進行合作開發；根據收購方收購股權比例的不同，合作型股權轉讓又分為控股和參股兩種類型。

根據《中華人民共和國公司法》第二百一十六條第（二）項規定：“控股股東，是指其出資額占有限責任公司資本總額百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本總額百分之五十以上的股東；出資額或者持有股份的比例雖然不足百分之五十，但依其出資額或者持有的股份所享有的表決權已足以對股東會、股東大會的決議產生重大影響的股東。”對于收購方通過股權轉讓成為控股股東的股權交易，屬于控股式合作；反之則為參股式合作。控股式合作導致的結果是目標項目操盤方發生改變，而參股式合作解決的一般僅僅是融資問題。

合作型股權轉讓交易模式的優勢在于：既為目標公司引進了新的投資主體，又可由各方股東共擔風險，并且原股東繼續參與目標公司經營也有利于歷史遺留問題的解決。特別是對于收購方來說，被收購方仍保留部分股權的情況下，可以將被收購方的剩余股權價值的實現與被收購方陳述與保證事項實現的完滿程度掛鉤，實際上也是一種變相的擔保措施。

（2）買斷型股權轉讓

即收購方收購目標公司全部股權，在股權轉讓完成后，通過目標公司對目標項目進行獨立開發。此種交易模式可以實現目標項目控制權的全部轉移，且避免了后續可能出現的合作糾紛，因此大多數股權轉讓交易均會采取此種模式。但此種交易模式的劣勢也十分明顯，即原股東方的一次性退出導致目標公司潛在經營風險無法得到充分暴露，一旦出現問題收購方缺乏有效的救濟手段。

（二）直接轉讓模式交易結構

1.對目標公司及目標項目進行盡職調查

盡職調查是各類股權轉讓交易均必須進行的前置流程。經過盡職調查，若認定目標公司債權債務清晰、經營風險可控、股權及資產無明顯重大瑕疵，或雖不滿足上述條件但從交易價款金額、支付節奏等方面可以控制交易風險，則一般會選擇繼續合作。

2.商務磋商及形成交易文本

商務磋商是解除交易障礙、明確合作商務條件的過程。商務磋商有時也會在盡職調查開始以前啟動，并由交易雙方根據初步洽商結果形成交易備忘錄或意向書等前期文件。此類前期文件一般不具有強制執行力，但會對交易原則和交易邏輯、主要交易模式進行描述。除通過盡職調查發現目標公司存在重大偏差情況外，前期文件也會作為正式交易文本的雛形而成為交易行為實施的重要依據。

商務磋商的成果是形成合作要點，而后由交易雙方或外聘律師根據該合作要點制作正式交易文本。正式交易文本除《股權轉讓合同》外，還包括配套使用的擔保類文件、目標公司章程（或章程修正案）以及交易雙方和目標公司就本次股權轉讓需簽署的內部決議類文件等。

3.履行交易的前置程序

（1）一般性前置程序

主要指交易雙方及目標公司均需根據公司章程的規定，就進行本次股權轉讓形成相應的股東會決議或董事會決議，向交易股權的優先購買權人發出交易通知，要求其明確是否行使優先購買權等。

（2）國有產權的進場交易

根據《企業國有資產交易監督管理辦法》（國務院國資委、財政部令第32號，以下簡稱“32號令”）第二條、第三條、第四條規定，履行出資人職責的機構、國有及國有控股企業、國有實際控制企業轉讓其對企業各種形式出資所形成權益的行為（以下簡稱企業產權轉讓），應當在依法設立的產權交易機構中公開進行。此處的“國有及國有控股企業、國有實際控制企業”包括：（一）政府部門、機構、事業單位出資設立的國有獨資企業（公司），以及上述單位、企業直接或間接合計持股為100%的國有全資企業；（二）本條第（一）款所列單位、企業單獨或共同出資，合計擁有產（股）權比例超過50%，且其中之一為最大股東的企業；（三）本條第（一）、（二）款所列企業對外出資，擁有股權比例超過50%的各級子企業；（四）政府部門、機構、事業單位、單一國有及國有控股企業直接或間接持股比例未超過50%，但為第一大股東，并且通過股東協議、公司章程、董事會決議或者其他協議安排能夠對其實際支配的企業。

實踐當中，對于按照上述規定雖不屬于“國有及國有控股企業、國有實際控制企業”的其他國有參股企業，考慮到國有資產保值增值的要求，一般也采取進場交易的方式進行股權轉讓。

但需注意的是，因為房地產企業資產的特殊性及復雜性，為了保證進場交易的成功，國有房地產企業的股權交易即使通過進場交易完成，也并不排斥前期尋找多家合作意向方提前進行盡職調查及基本商務條件的磋商，以便為后續進場交易進行必要的準備。

4.簽署交易文件

經過上述前期工作，合作各方將進入實質性交易階段，其中首先就是簽署《股權轉讓合同》等各類交易文件。一般來講，《股權轉讓合同》主要涉及如下條款：

（1）目標公司、目標項目及轉讓標的

該部分內容是雙方合作的基礎，涉及雙方對交易背景及交易標的的基本描述，也是被收購方陳述與保證的重要內容。其中轉讓標的為收購方擬收購的股東出資及其對應權益（即“目標股權”），也包括通過持有股權而獲得的對目標項目的相應開發經營權；在承債式收購中，轉讓標的除了包含上述權利和權益以外，還包括清償債務的義務。

（2）合同價款及其包含因素

《股權轉讓合同》的合同價款一般包含兩部分內容，即股權轉讓價款，以及債權轉讓價款或償債專項借款。

其中股權轉讓價款是收購方就被收購方的股權出資及其溢價增值而支付的對價，其中也包括因本次股權轉讓交易而發生的被收購方各項稅費的補償。股權轉讓價款有兩種約定方式，一種是約定固定金額，另一種是約定計算方式，適用于因簽約時尚存在影響交易價款的不確定因素所以無法確定準確金額的情形。

而債權轉讓價款則是對被收購方或其關聯方以借款等債權投資方式投入到目標公司的各項資金及其資金占用成本的收購對價。收購方通過支付上述債權轉讓價款，承繼原有債權而形成對目標公司的股東借款債權；但有時收購方也會通過向目標公司提供償債專項借款的方式由項目公司清償原有債務，形成對項目公司新的股東借款債權。兩者的區別在于，若存在股東借款計息，則最終形成的收購方債權借款利息的起算時間存在差別。

（3）合同價款的支付方式、支付手段

支付方式是指一次性支付、分期支付或附條件支付等；而支付手段是指現金支付、股權支付、實物支付等。

（4）陳述保證條款

收購方的陳述保證條款一般僅涉及是否具備簽約主體資格、具有履行能力的事項；而被收購方的陳述保證條款還會涉及被收購方對目標公司經營正常、股權權屬完整、目標項目無瑕疵、無重大未披露債務糾紛、交易程序合法、未與第三方進行類似交易等方面的承諾。就上述陳述保證及承諾事項，協議中一般會相應預設一定的擔保措施，一方面是劃分責任邊界，另一方面是確保承諾可兌現及違約可救濟。

（5）公司治理結構

在買斷型股權轉讓中，主要是股東（會）、董事（會）、監事（會）、總經理及其他高級管理人員的更迭；而在合作型股權轉讓中，還需對合作期間各方的權利劃分及公司決策機制的建立進行約定，并設置公司僵局的處理機制。

（6）過渡期及交割、歷史遺留問題處理

過渡期一般是指自《股權轉讓合同》簽署之日起至股權轉讓完畢、目標公司取得新的《營業執照》之日止的整個期間，有時也會延續到公司股權、管理權及經營事務交割完畢。過渡期內，交易各方的權利均會受到限制，且目標公司除交割事項外一般不允許開展其他經營業務。

過渡期一般用于處理交割事項，并對目標公司歷史遺留問題進行處理，特別是有關需剝離的負債或者與目標項目無關的資產，均需在過渡期內處理完畢。另外，歷史遺留問題若未能夠在過渡期內解決的，則約定的收購方救濟方式一般是調整交易價款或順延付款時間，而一般不會涉及終止合作的問題。

（7）項目管理及利潤分配

在合作型股權轉讓中，《股權轉讓合同》需著重對目標項目的管理方式及利潤分配方式進行約定。

其中項目管理方式分為一方操盤或者聯合操盤兩種方式；聯合操盤的，可以由各方按照專業條線分工負責不同的部門，個別情況下也會通過各方共同決議的方式進行。

而在利潤分配方式方面，因《中華人民共和國公司法》第三十四條及第一百六十六條除外條款的規定，突破了按照實繳出資比例或股份比例進行利潤分配的限制，實踐中可采取按照認繳出資比例或實繳出資比例分配、階梯形傾斜比例分配、分地塊開發情況下按照所開發地塊各自收益進行分配等多種利潤分配方式。有些《股權轉讓合同》中還會就股東使用目標公司經營過程中形成的富余資金的程序和利息問題進行約定，并約定未來以項目公司應分配給股東的分紅款沖抵，即通常所說的“預分紅”；但“預分紅”實際上構成股東與目標公司之間的借款關系，而并非公司法意義上的“分紅”。

（8）合作終止方式

若為買斷型股權轉讓，則一般完成交易價款支付及交割工作，則整個交易即告結束。而在合作型股權轉讓中，還需約定合作關系終止的方式，如一方提前退出，或目標公司經營期限屆滿共同進行項目公司清算注銷等。

5.支付交易對價

在交易價款支付環節，有如下問題需特別關注：

（1）共管賬戶

為了保證交易雙方的交易安全，交易價款一般會通過共管賬戶支付。即簽約后設立兩個由收購方與被收購方共管的賬戶，其中一個以收購方的名義開立，一個以被收購方的名義開立。收購方先將約定金額的交易價款支付至以己方名義開立的與被收購方共管的賬戶中；待被收購方將辦理股權轉讓工商變更登記所需文件提交收購方或市場監督管理部門以后，將資金支付至以被收購方名義開立的雙方共管賬戶；待目標公司取得新的營業執照或滿足其他交易條件后，收購方解除對上述共管賬戶的限制。

（2）收款票據的取得

股權交易不屬于增值稅的課稅對象，所以收購方在支付股權轉讓價款后無法提供發票；但其仍需及時取得被收購方開具的稅務機關監制的統一收據，以作為確認取得目標公司股權而發生的初始投資成本的依據。

（3）納稅義務的履行

股權轉讓過程中涉及所得稅和印花稅的支付，一般由交易雙方各自按照法律規定自行繳納。但若被收購方為個人或跨境股權交易中的境外主體的，則付款方對個人所得稅或預提所得稅負有代扣代繳的義務。

（4）跨境支付過程中的特殊問題

跨境支付過程中，因涉及匯率結算等問題，一方面需在付款時間方面考慮手續辦理的合理時間，另一方面需要約定適用匯率以及匯率損失和手續費的承擔主體。

6.交割

（1）股權交割

股權交割主要涉及目標公司按照《中華人民共和國公司法》第三十一條、第三十二條的規定向收購方簽發出資證明書并將其出資事項記載于股東名冊，以及到目標公司所在地市場監督管理局辦理股權轉讓工商變更登記手續。如果目標公司是外商投資企業的，則工商變更登記以前還需經相關商務部門批準或備案。若股權交易一方或其上級公司屬于上市公司的，則還需根據上市公司所屬證券交易所的《股票上市規則》履行信息披露等義務。

（2）管理權交割

管理權交割涉及公司治理結構調整、管理層對管理事項的交接以及外部登記備案手續辦理（如目標公司章程修改事項的工商登記、董監高人員名單的工商備案等）。

（3）資產交割

主要是目標項目的交割，其中包括目標項目現場的移交、目標項目相關權證資料的交接、工程合同的交接、與總包單位等需繼續履行的工程合同的供方的交接等。

（4）經營管理事務交割

主要包括目標公司原有工作人員的整合，章證照和其他日常經營合同等資料的交接，財務資料（包括賬冊、憑證、賬戶資料等）的交接等。若是買斷型股權轉讓，一般還會由交易雙方一并銷毀原有印章并刻制啟用新印章。

7.合作經營及合作終止

交割完成后，對于合作型股權轉讓的收購方，還需與目標公司剩余登記股東按照《股權轉讓合同》及目標公司章程約定的公司治理結構及目標公司制定的管理制度、流程進行合作經營，分享利潤、分擔風險。在一方按照約定提出提前退出的請求時，其他股東方應配合辦理股權變更及剩余股權價值變現的手續。若各方合作至目標項目開發完畢決定終止目標公司經營或目標公司經營期限屆滿的，則還需配合設立清算組進行目標公司的清算注銷。

（三）直接轉讓模式主要交易風險及解決方案

1.目標公司或有負債風險

或有債務是指因過去事項而潛在產生、將來實際發生可能性極大的債務，主要包括：合同違約責任導致的債務、為第三方擔保形成的債務、未決訴訟（或潛在訴訟）形成的債務、潛在行政罰款導致的債務等。或有債務在股權轉讓時尚未發生，金額也尚未確定，所以在交易過程中較易被遺漏或者為被收購方隱瞞，但一旦發生，很可能從根本上改變項目總體評估價值，使收購方在項目收購后陷入債務困境。

為解決或降低股權轉讓過程中的或有負債風險，收購方一般會采取如下措施：

（1）通過盡職調查避免未披露的或有債務風險

在交易準備階段，收購方通常會聘請專業中介機構，如律師、會計師等，對項目進行盡職調查，以盡可能查清目標公司的真實財務狀況、債權債務情況及與第三方履約情況等。

（2）通過付款節點控制交易風險

即交易各方約定收購方向被收購方分期支付合同價款，根據或有債務金額確定情況適當調整尾款支付時間和金額，確保收購方權益。

（3）協議約定事后救濟措施

在起草股權轉讓合同時，收購方需在合同中明確約定被收購方對或有債務導致的目標公司對外支付行為承擔損害賠償責任；同時，為了確保責任可落實，根據項目實際情況，可以保留被收購方對目標公司的一定比例股權，這樣既能給被收購方一定的遠期收益預期，促使其積極行使職責，也便于在或有負債發生后，收購方或目標公司可以從被收購方的股權收益中將其應承擔的責任款項予以抵扣。

2.標的股權存在權利負擔、瑕疵、處分權限制的風險

因被收購方或目標公司既往的經營行為，可能導致標的股權上被設置了質押擔保或存在司法凍結；因被收購方出資不實、抽逃出資、逾期不出資等行為，會導致標的股權存在權屬瑕疵；因被收購方和目標公司與其他第三方此前未完成的合作，可能會導致目標公司股權轉讓存在限制或第三方對目標項目開發收益享有權利。

為避免出現上述問題導致交易無法進行或收購方的投資收益受到不利影響，收購方在決議交易以前，應到股權登記機構了解標的股權登記情況，并應對股東是否足額繳納注冊資金、非貨幣財產出資作價是否符合法律強制性規定并辦理財產權屬轉移登記手續、涉訴情況等進行調查；同時要求被收購方與之前的合作伙伴就未履行完畢的合作簽署終止文件并明確各方需承擔的責任（或不承擔責任）。且對于此類風險較高的交易，收購方還應要求設置合作價款調差機制，并以被收購方消除上述標的股權的權利負擔、權屬瑕疵，或第三方權利限制作為實施價款支付等實質性交易行為的前提。

3.目標公司其他股東主張優先購買權的風險

根據《中華人民共和國公司法》第七十一條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規定（四）》（以下簡稱《公司法司法解釋四》）第十七條至第二十一條的規定，有限責任公司的股東向股東以外的人轉讓股權的，應就其股權轉讓事項書面通知其他股東征求同意；經股東同意轉讓的股權，在同等條件下，其他股東有優先購買權。該同等條件至少應包括轉讓股權的數量、價格、支付方式及期限等因素。若未依法就其股權轉讓事項征求其他股東意見，或者以欺詐、惡意串通等手段，損害其他股東優先購買權，其他股東主張按照同等條件購買該轉讓股權的，人民法院應當予以支持，但其他股東自知道或者應當知道行使優先購買權的同等條件之日起三十日內沒有主張，或者自股權變更登記之日起超過一年的除外。股東以外的股權受讓人，因股東行使優先購買權而不能實現合同目的的，可以依法請求轉讓股東承擔相應民事責任。

因此，在合作型股權轉讓交易過程中，對于其他股東同意收購方收購目標股權的，則在《股權轉讓合同》簽署以前交易雙方需要求其他股東出具放棄優先購買權的書面聲明；若其他股東不配合出具該聲明的，則收購方應督促、監督被收購方就本次交易履行征求其他股東意見的義務，確保其他股東不會因優先購買權未獲得保障而主張收購方與被收購方的交易行為無效。

4.隱名股東的異議風險

隱名股東在現實經濟生活中大量存在，雖然《中華人民共和國公司法》對隱名股東未作規定，但從《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規定（三）》（以下簡稱《公司法司法解釋三》）第二十四條至第二十六條的規定來看，司法實踐中對于隱名股東的法律地位持認可態度，但對于名義出資人和實際出資人的權利義務及責任的認定，卻“內外有別”；即對于其內部約定按照有效處理，對其中一方對外（包括對公司其他股東）實施的行為，一般仍以股權權屬對外公示情況為效力判斷依據；其中對于名義出資人未經實際出資人同意而實施的股權轉讓行為，適用《中華人民共和國民法典》第三百一十一條規定的善意取得制度。

基于上述法律規定，在收購方明知目標公司存在隱名股東時，若該隱名股東為目標股權的持有方，則需由其明確書面同意本次交易行為；若其系目標公司非交易股權的實際出資人，則也需保證其對目標股權優先購買權的放棄。

5.目標項目的瑕疵風險

目標項目可能因存在欠繳土地出讓金、構成閑置用地、拆遷未完成等原因而存在權屬瑕疵風險，也可能因涉及債務擔保或債務糾紛而存在抵押、查封等權利負擔風險，亦可能因建設手續文件過期、工程存在質量問題、第三方違法占地等問題而存在建設風險。

因此，收購方在進行交易以前，應通過被收購方披露、經行政及司法機關核實、與施工單位等供方談判等方式，充分了解目標項目的情況，并在股權轉讓合同中結合“陳述與保證”條款及違約責任條款，對未披露風險的責任承擔問題進行約定。

6.目標公司未合法經營的風險

股權交易雖然在收購方與轉讓方之間進行，但交易的結果是收購方需要對目標公司的經營行為承擔不同程度的責任。因此，對于目標公司可能存在的偷逃稅款、非法用工、未取得建設手續開工、違法發包等經營不合法問題，也需謹慎對待，以免影響交易完成后目標項目的繼續開發及收購方投資收益的實現。為此，《股權轉讓合同》中需約定對于交易以前目標公司未合法經營的風險及由此導致的目標公司法律責任，由收購方承擔賠償責任。

7.關于整體稅負增加的風險

如何以最低的成本獲得最大的收益，是交易雙方最為關注的問題。收購方之所以大多選擇股權轉讓而非資產轉讓的方式獲取房地產開發項目，很重要的一個原因就是股權轉讓環節僅涉及所得稅和印花稅的繳納；而若進行資產轉讓，則還涉及契稅、土地增值稅、增值稅及城市維護建設稅和教育費附加等；特別是隨著房地產土地市場價格連年上揚，資產轉讓必然會產生大額的土地增值稅。雖然按照法律規定，資產轉讓過程中包括土地增值稅在內的大部分稅費應由被收購方承擔，但若交易定價時已經考慮了被收購方的稅費負擔，那么上述稅費實際上仍將轉嫁由收購方承擔。

但若將收購方的利益評價節點延后至目標項目開發完畢形成全部可分配利潤時，則與資產轉讓相比，股權轉讓的收購方可能會承擔更多的稅費負擔。因為股權交易系在股東之間進行，股權轉讓價款（包括溢價）無法計入項目成本，就該部分支出，在目標公司繳納所得稅及土地增值稅時均無法作為成本扣除。而因股權轉讓模式下，目標項目土地增值稅的（預征）納稅時點系商品房銷售時，也即被收購方經營目標公司期間發生的項目溢價所發生的土地增值稅，仍由收購方管理的項目公司承擔，從而減少了收購方最終有權取得的可分配利潤金額，即實際上該期間發生的稅費仍由收購方承擔。且因土地增值稅按照增值額與成本等扣除項目之比適用階梯稅率，資產轉讓模式下因出現了資產轉讓及商品房銷售兩個土地增值稅的支付時點，可能導致土地增值稅整體的適用稅率降低，從而在稅負上更為合理。因此，若僅僅是從稅收籌劃角度進行交易模式的選擇，需充分考慮收購方的最終收益情況，而并非僅僅是交易時點的稅負情況，在綜合評估原始成本、溢價水平、加計扣除項目、稅率變化、財務成本、銷售價格水平、市場風險等因素后作出選擇。

8.房地產公司100%股權轉讓的刑事風險

《中華人民共和國刑法》第二百二十八條規定了“非法轉讓、倒賣土地使用權罪”，即“以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的”行為構成該罪。實踐中陸續出現案例認定以轉讓未達到法定轉讓條件的房地產項目為目的而轉讓持有該項目的公司100%股權的行為構成“非法轉讓、倒賣土地使用權罪”。

但在民事審判領域，包括最高人民法院在內的大部分法院作出的判決中均認定此類股權轉讓合同有效，甚至認為即使當事人一方因涉案股權轉讓合同構成非法倒賣土地使用權罪，該合同效力亦不必然歸于無效[1]。而在一些民事判決書中還對此類股權轉讓不構成刑事犯罪的原因進行了闡釋，如“湖南金長潤科技實業有限公司、湖南興嘉置業發展有限公司與深圳泰邦地產有限公司等股權轉讓合同糾紛案”（最高人民法院（2012）民二終字第23號）民事判決書中所述，“上述兩次股權轉讓后，雖然金長潤公司和興嘉公司將興榮公司的全部股權轉讓給了泰邦公司，但原屬興榮公司的淺水灣項目建設用地使用權權屬始終登記于興榮公司名下，屬于興榮公司的資產，并未因股權轉讓而發生流轉。因此，不能僅以泰邦公司受讓了興榮公司全部股權，而認定該兩次股權轉讓行為實為建設用地使用權轉讓行為”。

雖然該問題在實踐當中爭議很大，但作為被收購方來講，應盡量避免陷入上述風險之中。被收購方可以采取合作型股權轉讓、分階段股權轉讓，或者在項目建設達到滿足《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定的土地投資強度要求后再進行股權轉讓的方式，規避因股權轉讓導致構成刑事犯罪的風險。

（四）直接轉讓模式實例評析

1.案情簡介

某置業公司（以下簡稱A公司）通過公開拍賣方式獲得位于城市核心金融圈內的一宗住宅商品房開發用地，并繳納土地出讓金和相關稅費，完成土地權屬登記。但先后因該項目報規圖紙涉及周邊樓房日照遮擋及A公司無后續開發資金，導致該宗用地停工超過7年，面臨被政府作為閑置用地收回的巨大風險。經與當地政府積極協商，該企業承諾一年內重新調整規劃設計并進行開發建設。為實現該目標，A公司經股東會會議決議，同意轉讓公司部分股權（條件優越可以全部轉讓），引入戰略投資者，實現開工建設。某投資公司（以下簡稱B公司）擬收購A公司的股權，參與上述用地的開發。

2.項目特點

（1）A公司雖有房地產開發資質，也有一定的開發經驗，但自身資金實力不足。

（2）目前A公司面臨的最大問題是需要短時間找到項目投資商，并啟動項目建設，否則政府收回項目用地將會導致巨大損失。

（3）A公司股東可以接受合作型或買斷型股權轉讓。

（4）B公司系單純的投資公司，缺乏房地產項目的開發經驗和操作能力。

3.交易模式的確定

B公司對A公司的法律、財務情況進行了全面的盡職調查，獲知如下信息：

A公司系為開發目標項目而成立的專門項目公司，成立后基本未開展過其他經營活動；A公司股東為兩個有限責任公司，均同意進行股權轉讓且不存在隱名股東，該兩股東公司的實際控制人均為自然人賈某；A公司兩股東均存在未及時實繳出資的問題。

A公司曾以目標項目作為抵押物為關聯公司向金融機構貸款提供過抵押擔保，但目前貸款已清償完畢；A公司獲取目標項目所支付的土地出讓金一部分系以實繳出資支付，另一部分系以股東借款支付；除上述股東借款外，目標公司無其他重大對外負債。

A公司有勞動關系的員工四名，其中包括A公司的實際控制人賈某。A公司不存在欠付員工工資的情況，但存在欠繳土地使用稅的問題并可能因此遭受行政處罰。A公司未涉及訴訟問題。

目標項目已經完成場地清理并有圍擋合圍，權屬清晰。

通過上述盡職調查，可以判斷A公司的股權清晰；除項目用地有可能被政府作為閑置用地收回外，目標項目基本不存在重大的權利瑕疵，符合進行直接股權轉讓的條件。

4.交易的實施

A公司原股東提出的基礎合作條件是，后續項目開發的全部資金均由B公司提供，且此前的股東借款也需立即償還并需支付資金利息，且對于此前未實繳的出資，也由B公司繳納。

B公司考慮到A公司原股東的上述訴求，要求對A公司取得全面的控制權；但因B公司缺乏開發經驗，所以設計、施工等工作仍由A公司原項目管理團隊負責，B公司主要負責財務管理并監管A公司的對外招投標工作。項目公司董事會負責制定目標成本、銷售方案等，并需經股東會決議后實施；若目標成本未能實現，則由A公司原股東承擔差額補償責任。

為實現上述目的，經過磋商，最終確定由B公司收購A公司兩股東各自持有的A公司34%的股權，即B公司合計持有A公司68%的股權，該部分股權對應A公司原兩股東已經完成實繳出資的部分。對于A公司未實繳的出資，由B公司提供借款給原兩股東并由其實繳到位，待A公司具備利潤分配條件時，從原兩股東應取得的分紅款中優先清償B公司的上述股東借款。目標項目后續開發建設資金由B公司以股東借款的形式提供。對于A公司原股東借款，由B公司向A公司提供專項股東借款用于清償原股東借款本金并支付利息；A公司原股東借款及B公司提供的全部股東借款均按照同一標準計算利息。

經過磋商，A公司兩原股東、B公司簽署了《股權轉讓合同》，A公司作為確認方參與簽署；同時，各方修改了A公司《章程》，并辦理了工商變更登記手續，完成了本次交易。