售樓廣告是否構(gòu)成合同的一部分？

某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的一商品房住宅小區(qū)進(jìn)行了大量的廣告宣傳，其在廣告中承諾：小區(qū)內(nèi)設(shè)小學(xué)、超市、圖書館、保健站、公廁、獨(dú)立報(bào)箱、綠地、中心花園等。謝某在該小區(qū)附近工作，見到開發(fā)公司的廣告后，覺得各方面條件都不錯(cuò)，經(jīng)多次與開發(fā)公司接觸、協(xié)商，與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》。合同簽訂后，謝某依約履行了付款義務(wù)。2020年5月16日，房地產(chǎn)開發(fā)公司向謝某發(fā)出入住通知，謝某發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)根本沒有所謂的學(xué)校、超市、圖書館、保健站等，大面積的綠地也被改建成車庫。謝某認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有履行廣告承諾，是欺詐銷售。于是，謝某向房地產(chǎn)開發(fā)公司提出交涉，沒有得到滿意的答復(fù)，隨即向人民法院提起訴訟，要求退房還款并賠償損失。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

在本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司在售房前對(duì)其所出售的商品房進(jìn)行了一系列廣告宣傳，宣傳內(nèi)容包括小區(qū)將建有小學(xué)、超市等，對(duì)原告訂立商品房買賣合同產(chǎn)生了決定性影響。因此，按照上述司法解釋的規(guī)定，開發(fā)公司的廣告承諾即便未在商品房買賣合同中進(jìn)一步載明，仍然應(yīng)當(dāng)視為合同的一部分。開發(fā)公司未兌現(xiàn)廣告承諾，構(gòu)成違約，原告有權(quán)解除合同并要求賠償損失。至于開發(fā)公司是否進(jìn)行虛假宣傳、是否構(gòu)成欺詐，與本案的處理結(jié)果沒有必然聯(lián)系。