第二百七十三條 【業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利義務(wù)】

本條來(lái)源

《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?！北緱l延續(xù)了該規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條進(jìn)一步明確了建筑物的共有部分范圍?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六條則具體列舉了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)。

立法演變

物權(quán)編一審稿第六十八條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。”此后各稿延續(xù)了一審稿的規(guī)定。終稿將“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”改為“不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)”，屬于語(yǔ)句結(jié)構(gòu)的完善，其余保持不變。

條文釋義

本條是關(guān)于業(yè)主共有所有權(quán)內(nèi)容和限制業(yè)主所有權(quán)轉(zhuǎn)讓法律后果的規(guī)定。

首先，本條第一款所述業(yè)主作為共有所有權(quán)人，有以下三種權(quán)利[4]：1.共有部分的使用權(quán)。即業(yè)主有權(quán)使用建筑物及其附屬設(shè)施的共有部分，此為業(yè)主作為共有所有權(quán)人的一項(xiàng)基本權(quán)利。2.收益權(quán)。指業(yè)主可依規(guī)約或其共有持分，取得因共用部分所生的利益的權(quán)利。3.共用部分的單純的修繕改良權(quán)。其次，本條第一款所述業(yè)主作為共有所有權(quán)人，有以下兩種義務(wù)：1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照共有部分的本來(lái)用途使用共有部分。2.分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)，此項(xiàng)費(fèi)用主要包括：日常維修和更新土地或樓房的共同部分及公共設(shè)備的費(fèi)用、管理事務(wù)的費(fèi)用、由區(qū)分所有人共同負(fù)擔(dān)的公法上的捐稅等。再次，相比較普通的物權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一個(gè)權(quán)利的集合體，其最明顯的特征就是整體性和不可分割性。因此對(duì)于共有部分，不允許個(gè)別業(yè)主以放棄權(quán)利的方式，不履行義務(wù)。

本條第二款的規(guī)定，正是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的“一體性”特征。業(yè)主的專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和共同管理權(quán)不可分離，在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，應(yīng)將三者一體轉(zhuǎn)讓、抵押或繼承。他人受讓區(qū)分所有權(quán)時(shí)，必須同時(shí)取得此三項(xiàng)權(quán)利。

法條關(guān)聯(lián)

◆《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

◆《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

案例評(píng)議

張某訴阜新某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案[5]

◆裁判規(guī)則

某公司依據(jù)上述合同為張某所有的案涉房屋所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，張某作為小區(qū)業(yè)主接受物業(yè)服務(wù)，理應(yīng)及時(shí)向某公司繳納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)妥善行使其對(duì)所涉共有停車位的共有和共同管理的權(quán)利。《物權(quán)法》第七十二條第一款規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”業(yè)主共有權(quán)中的占有權(quán)能有其特殊性，主要體現(xiàn)在業(yè)主只能按照法定或約定的方式占有使用共有部分，并兼顧其他業(yè)主的共有權(quán)。因此，業(yè)主依據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定主張權(quán)利的，需要結(jié)合具體情況分析對(duì)待。作為案涉小區(qū)業(yè)主之一的上訴人張某，其享有占有、使用共有部分的權(quán)利，且已實(shí)際行使了該共有權(quán)利，在小區(qū)共有部分修建的停車位上停放車輛。物業(yè)服務(wù)合同第七條第二項(xiàng)約定：“車位費(fèi)用：地上車位費(fèi)用每臺(tái)每月80元，扣除物業(yè)管理成本費(fèi)用后，余額部分用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金之不足之需。”張某作為實(shí)際取得停車位使用權(quán)的業(yè)主，在享有權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行相應(yīng)的義務(wù)，繳納相關(guān)費(fèi)用，按約定張某也有繳納車位有償使用費(fèi)的合同義務(wù)。除張某放棄權(quán)利而不履行義務(wù)外，應(yīng)當(dāng)依法依約履行法定和約定的繳納相關(guān)費(fèi)用的義務(wù)，以保持共有部分的整體性和完整性，保持共有部分的用途和結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，維護(hù)共有部分的正常使用狀態(tài)。物業(yè)公司提供的服務(wù)關(guān)系到小區(qū)全體業(yè)主的切身利益，如允許個(gè)別業(yè)主以車位屬于全體業(yè)主共有為由拒交車位使用費(fèi)，將有損于其他正常交費(fèi)業(yè)主的利益。

◆評(píng)議

依據(jù)本條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。張某作為小區(qū)業(yè)主接受物業(yè)服務(wù)，理應(yīng)及時(shí)向某公司繳納物業(yè)費(fèi)；同時(shí)，作為實(shí)際取得停車位使用權(quán)的業(yè)主，在享有權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行相應(yīng)的義務(wù)，繳納相關(guān)費(fèi)用，按約定張某也有繳納車位有償使用費(fèi)的合同義務(wù)。