第二百七十二條 【業主對專有部分行使所有權】

本條來源

《民法通則》第八十三條關于相鄰關系的規定也適用于業主之間，即“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失”。《物權法》第七十一條規定：“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”本條延續了該規定。此外，《物業管理條例》詳細規定了業主在對其專有部分行使權利時應當履行的義務。

立法演變

物權編一審稿第六十七條規定：“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”此后各稿延續了一審稿的規定。

條文釋義

本條是關于業主對其建筑物專有部分享有權利的內容和限制的規定。

《民法典》繼承了《民法通則》《物權法》的規定，在本條通過具體列舉方式，將業主專有權的主要內容概括為對專有部分的占有、使用、收益和處分的權利。此外，本條附置但書，明示專有權行使應受法律限制，即業主在行使專有權的同時，應承擔相應義務，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。其目的是限制業主進行專有部分的事實處分，即不能毀壞、滅失專有部分，防止該行為危害整個建筑物的安全結構。[2]針對此但書，可以作以下理解。

第一，因同一棟建筑物的構造，各業主之間對于整棟建筑物的安全與維護形成共同利害關系。業主作為建筑物專有部分的權利人，負有維護建筑物牢固和完整的義務，其在行使專有權時不得危及建筑物的安全，不得損害或隨意改變建筑物的結構。這體現出我國民法典對區分所有建筑物整體安全利益問題的關注與保護。

第二，因為區分所有建筑物的各專有部分在構造上相互關聯，物理上相互連接，彼此間的用役面緊密地結合在一起，形成密切、立體的相鄰關系，所以業主行使專有權時應受合理的約束，不得濫用其專有權，損害其他業主的利益。

法條關聯

◆《物業管理條例》

第五十二條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。

物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

第五十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

◆《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第二條 建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第四條 業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

案例評議

張某訴浙江某物業管理有限公司北京第二分公司等財產損害賠償糾紛案[3]

◆裁判規則

本案中，張某裝修801房屋時，違反《裝修管理協議書》中的約定，將閥門及管井檢查口封閉，亦是造成漏水點未被及時發現并排除的重要因素。雖然張某稱上述協議由其雇用的裝修負責人姚某簽署，不是其本人簽字，不認可該協議。但姚某作為張某雇用的裝修負責人，代理張某簽署裝修管理協議書屬于正常代理事項，符合生活常理，且張某事后未對該協議書提出反對意見，故該協議書對雙方具有效力。因此，801室漏水造成601室財產損失，張某應該賠償李某的合理損失。另，某第二物業分公司作為物業管理單位，雖多次聯系樓層業主，排查漏水位置，但其未及時采取合理奏效的方式排除漏水現象，對李某的損失亦存在一定過錯。因此張某、某物業第二分公司各承擔80%、20%的責任。

◆評議

本案涉訴漏水水管位于801室內，由801室即張某家單獨使用，故張某對該處水管享有專有權利，即業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。但業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。由于801室漏水造成601室財產損失，故張某應當根據法院判決確定的比例賠償李某的合理損失。