第八節(jié) 保障性安居工程建設(shè)融資

一、經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)融資

經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模和各種套型的比例。經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價(jià)格以保本微利為原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房的項(xiàng)目利潤(rùn)率應(yīng)當(dāng)控制在3%以內(nèi)，地方政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)按成本價(jià)銷售。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行有限產(chǎn)權(quán)制度，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)；購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市交易的，應(yīng)當(dāng)按照交易當(dāng)時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房的差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府可以優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。在取得完全產(chǎn)權(quán)前，購(gòu)房人不得將所購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房用于出租經(jīng)營(yíng)。

國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)有相應(yīng)的優(yōu)惠政策支持：經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)，但是不得以經(jīng)濟(jì)適用房名義取得劃撥土地后，以補(bǔ)交土地出讓金等方式，變相進(jìn)行商品房開發(fā)；經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府承擔(dān)。

中國(guó)人民銀行與銀監(jiān)會(huì)于2008年1月18日聯(lián)合頒發(fā)了《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》。根據(jù)該辦法規(guī)定，在中國(guó)境內(nèi)依法設(shè)立的商業(yè)銀行和其他銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以向具有法人資格、并取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專項(xiàng)用于經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)的開發(fā)貸款。各政策性銀行未經(jīng)批準(zhǔn)，不得發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款。

該辦法對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款的用途進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，即只能專項(xiàng)用于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)，并且嚴(yán)格禁止商業(yè)銀行或者其他銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以流動(dòng)資金貸款形式發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款。經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款期限最長(zhǎng)不得超過5年，一般為3年。貸款利率可以在央行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上適當(dāng)下浮，但下浮比例不得超過10%。

經(jīng)濟(jì)適用住房取得開發(fā)貸款應(yīng)具備如下條件：（1）借款人已經(jīng)取得貸款卡，并在貸款銀行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；（2）借款人產(chǎn)權(quán)清晰，法人治理結(jié)構(gòu)健全，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，財(cái)務(wù)狀況良好，核心管理人員素質(zhì)較高；（3）借款人實(shí)收資本不低于人民幣1000萬元，信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；（4）建設(shè)項(xiàng)目已列入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房年度建設(shè)投資計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃，能夠進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)建設(shè)；（5）借款人已取得建設(shè)項(xiàng)目所需的《國(guó)有土地使用權(quán)證》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；（6）建設(shè)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）不低于項(xiàng)目總投資的30%，并在貸款使用前已投入項(xiàng)目建設(shè)；（7）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定。