某市某區(qū)于某與某物業(yè)公司物業(yè)糾紛調(diào)解案

一、案例基本信息采集

案例類型：行業(yè)性、專業(yè)性人民調(diào)解案例

矛盾糾紛受理時間：2019年9月5日

矛盾糾紛類型：物業(yè)糾紛

調(diào)解組織名稱：某市物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會

供稿：某市物業(yè)糾紛人民調(diào)解 委員會 高某

審稿：某市司法局馮某周某

　　　某省司法廳基層處 何某 韋某

　　　司法部基層司 張某 邵某

檢索主題詞：人民調(diào)解 物業(yè)糾紛 某市物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會 物業(yè)管理服務

二、案例正文采集

案情簡介

2017年4月，于某在某省某市某區(qū)某小區(qū)買的新房裝修完成，于同年9月搬入。在入住前，于某等業(yè)主與通過招投標入駐小區(qū)的某物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務協(xié)議》，約定由該物業(yè)公司負責該小區(qū)的物業(yè)管理工作，業(yè)主們按照住宅面積每月每平方米1.5元的標準向物業(yè)公司繳納物業(yè)費。

最初，物業(yè)公司按照協(xié)議約定進行物業(yè)管理服務，業(yè)主也履行了繳納物業(yè)費的義務，雙方之間并沒有任何糾紛。但是，2019年3月，于某突然開始找各種理由拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費。在此期間，物業(yè)公司通過電話聯(lián)系、書面發(fā)送信函等方式多次向于某催要拖欠的物業(yè)費，于某均置之不理。截至2019年8月底，于某拖欠物業(yè)費共計1107元。

2019年9月5日，在多次索要無果的情況下，該物業(yè)公司向某省某市物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會（以下簡稱調(diào)委會），請求對其與于某的物業(yè)管理糾紛進行調(diào)解。

調(diào)解過程

調(diào)委會收到調(diào)解申請后，對物業(yè)公司的信息進行了核實，然后向物業(yè)公司初步了解了案件的基本情況，通過了解得知糾紛的起因是于某拒絕繳納物業(yè)費。

次日，調(diào)委會派兩名調(diào)解員找到于某，詢問案情。于某向調(diào)解員解釋道，自己與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務協(xié)議》，并已經(jīng)交付了部分物業(yè)管理費、暖氣費及公共維修基金，但2019年2月，物業(yè)公司在業(yè)主不知情的情況下擅自將樓前的綠地改造成了兒童游樂場。于某居住在3樓，每到飯后休息時間，小區(qū)里的孩子們來這里玩耍、打鬧，嚴重影響了他的日常生活。于某曾找物業(yè)公司協(xié)商解決此事，物業(yè)公司卻不聞不問。另外，物業(yè)公司在門禁管理方面時常出現(xiàn)問題，有時外部車輛能隨意進出，有時業(yè)主的車輛被拒之門外，而且小區(qū)衛(wèi)生也存在做得不到位的情況，垃圾亂扔沒有人收拾，幾次向物業(yè)公司投訴，但依舊沒有什么好轉(zhuǎn)。因為出現(xiàn)上述問題，所以于某才拒絕繳納物業(yè)費。

跟雙方溝通過后，調(diào)解員總結(jié)了糾紛的起因：一是物業(yè)公司將綠地改造成了兒童游樂場，給于某的日常生活造成了不利影響；二是物業(yè)公司存在物業(yè)管理服務不到位的情況；三是于某因協(xié)商不成而拒絕繳納物業(yè)費。

明確了爭議焦點，調(diào)解員與雙方協(xié)調(diào)了時間，定于2019年9月12日在調(diào)委會進行調(diào)解，并告知雙方在調(diào)解過程中享有的權(quán)利、應承擔的義務及調(diào)解應遵循的原則。

當日，物業(yè)公司和于某都按約定時間來到調(diào)委會。調(diào)解開始后，調(diào)解員先向物業(yè)公司指出，物業(yè)公司修建兒童游樂場應當尊重小區(qū)業(yè)主的合理意見，因為在雙方簽訂的《物業(yè)管理服務協(xié)議》中，明確約定物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)修建娛樂設施等應經(jīng)過三分之二以上人數(shù)的業(yè)主同意。另外，物業(yè)公司屬于服務型企業(yè)，應向小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務，加強日常管理、提升服務質(zhì)量，為業(yè)主創(chuàng)建一個和諧、美麗、舒適的小區(qū)環(huán)境。物業(yè)公司在門禁管理及衛(wèi)生方面沒有向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，屬于物業(yè)公司在業(yè)務管理方面的問題，應當加以改正。調(diào)解員還指出，依據(jù)我國《合同法》第六十條第一款“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”的規(guī)定，物業(yè)公司應當遵守與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理服務協(xié)議》的約定，在修建娛樂設施前征得三分之二以上人數(shù)業(yè)主的同意，并向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務。

接著，調(diào)解員開始耐心勸說于某，告知于某按時繳納物業(yè)費是業(yè)主應盡的義務，我國《物業(yè)管理條例》第七條第五項規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應按時交納物業(yè)費用。雖然物業(yè)公司在未征得業(yè)主同意的情況下修建娛樂設施，但這不能成為業(yè)主不繳納物業(yè)費的理由，因為物業(yè)公司也按協(xié)議的約定履行了提供物業(yè)服務的義務，業(yè)主在享受服務的同時，理應支付相應的物業(yè)服務費。針對于某所說的物業(yè)公司提供物業(yè)服務不到位的情況，調(diào)解員向于某解釋道：若物業(yè)公司存在這類問題，于某可向物業(yè)主管部門等相關部門進行投訴，要求物業(yè)公司加強管理，提升服務品質(zhì)，還告誡于某要通過合法、合規(guī)的途徑維護自己的合法權(quán)益，而不是通過拒絕繳納物業(yè)費等不合法的方式進行對抗，否則本來自己是有理有據(jù)的一方，卻要承擔違法違約的責任。

雙方當事人聽完調(diào)解員的勸說后，都認識到自身存在的問題，表示同意與對方和解。于是，雙方在調(diào)解員的主持下，當日就簽訂了調(diào)解協(xié)議。

調(diào)解結(jié)果

于某與某物業(yè)公司當場達成調(diào)解協(xié)議：

1.于某于2019年9月31日前通過現(xiàn)金方式向某物業(yè)公司一次性支付拖欠的物業(yè)費1107元；

2.某物業(yè)公司于2019年10月31日前將兒童游樂場拆除；

3.物業(yè)公司制定并實施業(yè)主對物業(yè)公司服務進行評分制度，并依據(jù)業(yè)主的建議提升服務質(zhì)量。

案例點評

現(xiàn)實生活中，業(yè)主與物業(yè)公司時常產(chǎn)生糾紛，主要表現(xiàn)在業(yè)主為維權(quán)拒絕繳納物業(yè)費，而物業(yè)公司為催要物業(yè)費采取給業(yè)主停水、停電等不正當手段。上述案例中的糾紛事實比較簡單，一是物業(yè)公司違反協(xié)議約定，未征得足夠人數(shù)的業(yè)主同意便修建娛樂設施，影響了業(yè)主的日常生活；二是在服務質(zhì)量上存在欠缺。而業(yè)主于某則是不應通過拒絕繳納物業(yè)費的方式維權(quán)。

在調(diào)解過程中，調(diào)解員運用了抓主要矛盾的調(diào)解方法，明確指出雙方當事人存在的問題，并擺出法律條文，讓雙方當事人認識到自身行為的不當，從而接受調(diào)解員的勸說，同意與對方和解，最終使得本案得以調(diào)解成功。