第四節 物業糾紛

某市某區鄭某等業主代表與某物業管理公司糾紛調解案

一、案例基本信息采集

案例類型：行業性、專業性人民調解案例

矛盾糾紛受理時間：2019年8月25日

矛盾糾紛類型：物業糾紛

調解組織名稱：某市物業糾紛人民調解委員會

供稿：某市物業糾紛人民調解 委員會 李某

審稿：某市司法局 王某周某某

　　　某省司法廳基層處 盧某 顧某某

　　　司法部基層司 孫某 劉某

檢索主題詞：人民調解 物業糾紛 某市物業糾紛人民調解委員會 改建

二、案例正文采集

案情簡介

2017年12月，鄭某購買了位于某省某市某小區5號樓二單元801室住房，他們一家于2019年3月搬入。鄭某入住后，該單元其他業主也陸續搬入新房，但二單元101室因采光等問題，一直沒有售出。

2019年6月，二單元103室的業主將自家的房屋改造成兒童醫藥室，出售兒童藥物。一開始，鄭某等業主認為開一家醫藥室可以方便為孩子買藥，便沒有在意此事。誰知，7月時鄭某發現101室被改造成了小超市。鄭某經過查問得知，101室因不好出售，被物業公司租用，改建成了小超市。

鄭某知道后，將這個消息發布在二單元業主微信群里，頓時引起了業主激烈的討論，除了部分在外地尚未入住的業主沒有回復外，大部分業主均反對物業公司將101室改造成超市。主要原因是如果超市運營，勢必有貨物的運輸、垃圾的堆放等現象，而101室正對著樓房入口，不僅影響美觀，也會干擾業主出入。業主也考慮到如果對這種改造房屋的行為不加以制止，可能還會有其他業主將房屋改建成KTV、網吧等。

為此，鄭某等業主找到物業公司，要求物業公司將超市關閉，同時要求103室也將醫藥室關閉。但是物業公司卻說超市規模較小，不會購進大的貨物，只是向業主出售一些生活日用品，目的是方便業主的日常生活，保證不會影響整棟樓的衛生和業主的出行。鄭某等業主堅持要求物業公司將101室和103室恢復原有用途，103室業主看到群內消息后，悄悄將醫藥室關閉，但物業公司不但沒有關閉超市，反而開始購進貨物。

雙方爭執不下，鄭某等小區業主便向居委會投訴，居委會未調解成功，于是他們聯名向該區房產局、工商局等相關職能部門投訴，但問題始終沒有得到解決。2019年8月25日，鄭某等業主找到該市物業糾紛人民調解委員會（以下簡稱調委會），請求調委會對該糾紛進行調解。

調解過程

調解員見鄭某等30位業主一起來到調委會申請調解，意識到問題的嚴重性，首先穩定業主們的情緒，然后詳細地詢問了案件的具體情況。業主們向調解員表達了要求物業公司和103室的業主將超市、醫藥室關閉的訴求及理由。調解員聽后，隨即前往社區了解情況，確認業主所說屬實，但103室業主已經將醫藥室關閉，物業公司租用的超市還在繼續運營，糾紛的矛頭直指物業公司。

次日，調解員來到物業公司，找到負責人程某，向程某講明來意并表達了鄭某等業主的訴求。程某表示，經營超市主要想方便業主的日常生活，而且101室不好出售，將房屋閑置也是浪費，不如充分利用資源，還能為業主提供便利。調解員見程某堅持己見，便擺出《物權法》第七十七條的規定：“……業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”同時，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條對此進一步規定：“業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。”物業公司租用了二單元101室，應視為101室的業主，理應遵守法律、法規及管理規約的約定，不得擅自將住宅改變為經營性用房，除非經過有利害關系的業主們的同意。程某經過調解員的普法，了解法律規定后，意識到了物業公司的責任，但因業主人數較多，程某表示希望居委會也能參與調解，勸說鄭某等業主撤回向相關部門的投訴。

調委會也考慮到業主人數較多，如果讓其他機構參與調解會更有利于糾紛的解決。在調解當日，調委會邀請了居委會人員、派出所片警等人共同參與業主代表與物業公司的現場調解會。調解員從維護小區業主合法權益的角度，勸解物業公司關閉超市，最終促使物業公司與小區業主達成一致意見。看到業主們對結果已經滿意，調解員和居委會主任又趁勢勸鄭某等人撤回對物業公司的投訴，說畢竟物業公司是給大家提供管理服務的，希望大家對其多一分寬容，盡量降低對物業公司聲譽的影響。小區業主商議一番后，覺得自己的目的已經達到，便同意撤回投訴。

調解結果

鄭某等業主代表與物業公司在調解員的勸說下，當場達成調解協議：

物業公司同意將超市關閉，業主同意撤回對物業公司的投訴。

至此，業主與物業公司之間的糾紛得到了合理解決。調解員后續進行了回訪，101室的物品和設施已經搬出，房屋已經恢復原狀，業主們心里也踏實了，雙方表示對此次糾紛處理結果非常滿意。

案例點評

本案是因物業公司租用樓房并將樓房改建成超市引發的糾紛，因涉及人數較多，調委會采取動員多種力量協調解決的方法，在進行調解時邀請了居委會、派出所工作人員參與調解，以免調解不成引發更大的糾紛。

本案能夠調解成功，關鍵還在于調解員運用了抓主要矛盾進行調解的方法，向物業公司指出其將住宅改建成經營性用房是違反法律規定的，明確引起糾紛的責任在物業公司，從法律方面對其進行震懾，讓其同意調解。

最終，在調解員的努力和居委會、派出所的大力支持下，本案得以成功調解，物業公司將房屋恢復原狀，業主的合理訴求得到了滿足，糾紛得到了圓滿的解決。