一、行政不作為

1 不動產統一登記的條件應符合不動產權利主體一體化的立法目的

——王甲訴湘潭市國土資源局不履行法定職責案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

湖南省湘潭市中級人民法院（2018）湘03行終161號行政判決書

2.案由：不履行法定職責糾紛

3.當事人

原告（被上訴人）：王甲

被告（上訴人）：湘潭市國土資源局

【基本案情】

涉案房屋原系湘潭鋼鐵集團有限公司公房。因住房制度改革，王甲的父母王某和張某于1999年7月25日購買了該套房屋，房屋所有權證和國有土地使用權證辦理在王某名下。2004年6月，王某與張某在法院調解離婚，約定王甲隨王某共同生活，婚姻存續期間的共同財產兩人各分一半，張某所得部分作為今后撫養王甲的生活費用。2009年12月2日，王某與二婚妻子將涉案房屋轉讓給李某和趙某夫婦，并辦理了房屋所有權轉移登記，但未辦理國有土地使用權轉移手續。2013年3月15日，王某去世。2015年12月30日，王甲從李某和趙某處購買了涉案房屋，并辦理了房屋所有權轉移登記，于2016年1月7日取得了房屋所有權證，涉案房屋歸王甲單獨所有，但仍未辦理國有土地使用權轉移手續，且王甲未獲得權利人為王某的國有土地使用權證原件。王甲于2017年向不動產登記部門申請辦理不動產權屬證書。由于王甲沒有國有土地使用權證，且國有土地使用權人仍為王某，不動產登記部門告知王甲不符合辦理不動產權屬證書的條件。王甲多次與湘潭市國土資源局溝通，并于2017年11月提交了請求解決辦證問題的書面申請。湘潭市國土資源局召開了相關會議進行研究討論，在會議紀要上記載的處理建議為“申請人王甲經公證或法院確權取得國有土地使用權的繼承權后，房地主體即形成一致。岳塘分中心在收取房地權屬來源等有關材料，依法公告并注銷原國有土地使用權證后，即可辦理不動產登記”。記載的會議決定為：“1.當事人如能提交原權利人國有土地使用權證，根據湘政辦發〔2017〕39號規定辦理；2.當事人如不能提交原權利人國有土地使用權證的，所有當事人需到登記機構進行申請，確認同意將權利轉移給王甲后辦理不動產登記，個別或部分當事人不申請且難以調解，建議當事人通過司法途徑解決爭議后，再根據司法判決文書申請不動產登記。”2018年4月，王甲得知了會議紀要的相關內容后，認為湘潭市國土資源局的行為系不履行法定職責的行為，遂提起行政訴訟。

【案件焦點】

1.王甲是否向湘潭市國土資源局提出了辦理不動產登記的申請；2.湘潭市國土資源局是否存在未履行辦理不動產登記法定職責的情形。

【法院裁判要旨】

湖南省湘潭市岳塘區人民法院經審理認為：第一，因王甲向湘潭市國土資源局提出了辦理不動產登記的申請，才出現后續湘潭市國土資源局拒絕辦理和討論如何處理的行為。湘潭市國土資源局以申請資料不符合登記要求為由拒絕受理登記影響了程序的進行，不能以此否認王甲提出了相關申請。故應認可王甲向湘潭市國土資源局提出了辦理不動產登記申請的事實。第二，王甲通過民事買賣法律行為，合法取得了涉案房屋所有權。根據不動產權利主體一體化原則，當房屋等建筑物因轉讓等處分形式發生權利主體變更時，該建筑物占用范圍內的土地使用權歸屬主體應相應地予以變更。王甲取得涉案房屋所有權經登記已發生效力，應認可其同時取得了涉案房屋占用范圍內的土地使用權，才符合不動產權利主體一體化規定。在原權利人無法提交國有土地使用權證的情況下，行政部門保存的土地登記卡亦能夠體現國有土地使用權證記載的內容，可確定涉案房屋占用范圍內的土地使用權來源清晰，權屬明確，無權屬爭議。王甲通過買賣取得涉案房屋所有權，與繼承法律關系無關，湘潭市國土資源局會議討論的處理建議及決定內容涉及繼承問題，實際是增設了涉案房屋的不動產登記條件，不當增加了申請人的義務。如果湘潭市國土資源局對涉案房屋不予登記，將違反《不動產登記暫行條例》第一條保護權利人合法權益的立法目的，無法產生不動產權利主體一體化的法律效果。故王甲申請辦理不動產登記符合法定條件，其請求湘潭市國土資源局履行法定職責的理由成立。綜上，一審法院判決：

責令被告湘潭市國土資源局于本判決生效之日起六十日內履行為原告王甲辦理涉案房屋的不動產權屬證書的法定職責。

湘潭市國土資源局不服一審判決，提起上訴。湖南省湘潭市中級人民法院經審理后，同意一審法院裁判觀點。

【法官后語】

為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，國務院制定的《不動產登記暫行條例》于2015年3月1日起施行。根據《不動產登記暫行條例》，原國土資源部制定了《不動產登記暫行條例實施細則》，于2016年1月1日起施行。不動產登記機構進行不動產統一登記，以上述行政法規、規章為依據。此外，各省出臺了相關規范性文件，對登記中可能涉及的問題具體規定操作方法。

由于社會生活的復雜性及我國公民相關法律知識的欠缺，在不動產統一登記之前，有部分公民在進行房屋買賣時，因不重視國有土地使用權證或一些其他原因，僅辦理了房屋所有權轉移登記手續，未同步辦理國有土地使用權轉移手續，導致房地權利主體分離化。國家推行不動產統一登記之后，不動產登記機構在工作中遇到房地權利主體分離的情況時如何處理，是較為復雜棘手的問題。由于生活中房地權利主體分離的原因眾多，不動產登記機構應當根據具體情況區別對待，在權屬明確時，不宜增設不動產登記條件，應盡量為當事人掃除障礙，解決房地權利主體分離的實際問題。

就本案而言，王甲通過買賣取得了涉案房屋所有權并辦理了房屋所有權證，由于原國有土地使用權人去世且無國有土地使用權證原件，導致王甲申請不動產統一登記在其名下發生障礙。湘潭市國土資源局在處理此情況時，提出的處理意見為“1.當事人如能提交原權利人國有土地使用權證，根據湘政辦發〔2017〕39號規定辦理；2.當事人如不能提交原權利人國有土地使用權證的，所有當事人需到登記機構進行申請，確認同意將權利轉移給王甲后辦理不動產登記，個別或部分當事人不申請且難以調解，建議當事人通過司法途徑解決爭議后，再根據司法判決文書申請不動產登記”。上述處理意見，實際增設了不動產登記條件，王甲無法實現，亦說明湘潭市國土資源局未正確理解《不動產登記暫行條例》的立法精神和立法目的，將原本應當為當事人解決問題的行政職責，作為其擁有的行政權力拒絕為當事人解決問題。

通過此案例的法律分析，在不動產登記機構進行不動產統一登記時，為切實保護權利人的合法權益，不動產登記條件應符合不動產權利主體一體化的立法目的。

編寫人：湖南省湘潭市岳塘區人民法院 葛嘉