第二百零八條 【物權公示原則】

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

【條文疏義】

本條沿襲了《物權法》第六條之規定。

一、物權公示原則

物權的公示是指物權的享有和變動具有可取信于社會公眾的外部表現形式。

物權公示原則是指在物權設立或變動時，必須采取一定的方式使公眾知曉該物權設立或變動的事實，若未采取法定的公示方式則不發生物權設立或變動的法律后果。不動產物權的公示方法為登記，動產物權的公示方法為轉移占有——交付。

二、物權公示原則的意義

物權之所以要采用公示的方式，其根本原因在于物權的性質，即物權具有絕對性和排他性。既然物權的效力是及于任意第三人的，那么這就要求它采取一定方式使得公眾知道這種權利的存在和變動，這樣人們才會明確他人是否享有物權，享有何種程度的物權。人們只有在這樣一個合理預期的前提下才會進行有效的利益考量，整個社會的交易秩序才會變得有條不紊。

因此，建立科學的物權公示制度，對維護物的占有秩序和交易安全均具有重要的意義。也正是基于物權公示原則的意義，現代各國物權立法無不建立物權公示公信制度，在《民法典》物權編中以專章、專節或專條規定物權的公示方法，并輔之以有關單行法律、法規，以建立完善的物權公示制度。

三、物權公示制度的基本內容

物權公示制度的基本內容是規定物權公示的方法和物權公示的效力。

1.物權公示的方法法定

根據各國物權法的規定，物權公示的方法因不動產或動產物權的不同而有所區別：不動產物權以登記與登記變更作為其享有與變更物權的公示方法；動產物權以占有作為其享有的公示方法，以交付作為其變更的公示方法，占有、交付之所在即為動產物權之所在。法律賦予登記或登記變更，以及占有或交付以公信力，社會公眾也就可以通過登記或登記變更，以及占有或交付等知悉物權的享有及變動情況。如此對于保障交易安全，尤為有利。

2.物權公示的效力法定

登記或登記變更，以及占有或交付等法定物權公示的效力如何，世界各國有三種不同的立法主義：

（1）成立要件主義

此種立法主義不僅賦予法定公示以社會的公信力，還把登記與交付作為物權變動的要件之一。按照此種立法主義，僅有當事人的物權變動的意思表示而無法定的公示方法，其物權變動的意思表示不僅不發生社會的公信力，也不具有物權變動的法律效果。

（2）對抗要件主義

此種立法主義只賦予法定公示方法以社會的公信力，但不把它作為物權變動的要件。按照此種立法主義，當事人一經形成變動的意思表示，即發生物權變動的法律效果，只是在未依法進行公示前，不具有社會公信力，不能對抗善意第三人，即不知情的第三人可以以當事人未公示為由，否認其物權變動的效果。

（3）折中主義

此種立法主義是成立要件主義與對抗要件主義兼采的一種立法主義。但是在兼采兩種立法主義的同時，往往有所偏重，或以成立要件主義為原則對抗要件主義為例外，或以對抗要件主義為原則成立要件主義為例外。

通過對前述三種立法主義的分析，我們可以看出成立要件主義、對抗要件主義雖以是否進行物權公示作為物權變動要件的區別，但它們都同樣規定了物權的公示方法并賦予了法定物權公示以公信力。因此，規定物權公示方法并賦予其公信力，是物權公示制度的兩個重要的基本原則。

四、我國物權公示原則的立場

應當認為，《物權法》在物權變動上采取的是以成立要件主義為原則的登記折中主義立場。

《民法典》物權編第二百零九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”第二百二十四條規定：“動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但是法律另有規定的除外?！边@就在原則上樹立了公示要件主義原則。

然而《民法典》物權編沿襲《物權法》的有關規定，在準不動產物權、土地承包經營權以及地役權等方面又規定了“未經登記，不得對抗善意第三人”。這都體現出公示對抗要件的特征，但這畢竟是特殊規定。所以我國在物權變動上采取的是以成立要件主義為原則的登記折中主義立場。

【典型案例】

夫妻雙方的離婚協議中對不動產歸屬的約定能否直接產生物權變動的效果[28]

——物權公示原則

基本案情

原告付某華與第三人劉某鋒于1989年10月登記結婚，婚后于2000年購買了案涉本市松江區中山二路某房屋，并于2003年購買了案涉本市松江區北翠路的某房屋。雙方于2007年10月29日登記離婚，在離婚協議中約定，該兩處房屋的所有權均歸原告所有。但兩人為減少按揭貸款轉貸手續費和緩繳交易契稅，暫未辦理不動產變更過戶手續。

第三人劉某鋒與被告呂某白于2012年發生股權轉讓糾紛并訴至法院，被告依據生效的法律文書民四（商）初字第51號民事判決書向法院申請執行，法院查封了登記于該案被執行人劉某鋒名下的中山二路房屋及登記于原告和其名下的北翠路房屋。原告就此查封向該案執行部門提出執行異議，被裁定駁回。原告認為，盡管上述房屋的所有權尚未變更登記至原告一人名下，但已有充分證據證明原告對上述二處房產有合法物權。第三人對被告的債務是其與原告離婚后所發生的個人債務，原告僅是該執行案件的案外人。

被告呂某白辯稱，原告付某華和第三人劉某鋒在離婚協議中的約定不能對抗《物權法》第九條和第十四條的規定。房產權利人要以登記為準，不能因當事人的私自約定而改變。故不同意原告的訴訟請求。

該市第一中級人民法院依照《物權法》第六條和第九條的規定，于2015年2月9日判決：駁回原告付某華的訴訟請求。一審判決后，各方當事人均未提起上訴，一審判決已經發生法律效力。

法院審理

本案系爭房屋是原告付某華與第三人劉某鋒夫妻關系存續期間所購買，根據《婚姻法》的相關規定，系爭房屋應屬原告與第三人劉某鋒的夫妻共同財產。《物權法》明確規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生法律效力；未經登記，不發生法律效力。雖然案涉雙方在離婚協議中約定上述房屋產權均歸原告所有，但這僅是劉某鋒對自己在系爭房屋產權中所擁有份額的處分，該處分行為并未經產權變更登記，故不能直接發生物權變動的法律效果，因而不具有對抗案外第三人的法律效力。

鑒于案涉系爭房屋的產權未進行變更登記，所以第三人劉某鋒仍為系爭房屋的登記簿上的產權人，其在系爭房屋中的產權份額尚未變動至原告名下，故在其對外存在未履行債務的情況下，被告呂某白作為案涉第三人的債權人，要求對第三人名下的財產予以司法查封并申請強制執行，符合法律規定。

案件評述

一、不動產物權變動原則上以登記完成為生效要件

《民法典》物權編第二百零九條沿襲的《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外?！睹穹ǖ洹肺餀嗑幯匾u《物權法》的有關規定明確，不動產物權變動原則上以登記完成為生效要件。所以夫妻雙方簽訂的離婚協議中對不動產歸屬的約定并不直接發生物權變動的效果，一方僅可基于債權請求權向對方主張履行房屋產權變更登記的契約義務。在不動產產權人未依法變更的情況下，離婚協議中關于不動產歸屬的約定不具有對抗外部善意第三人債權的法律效力。

大部分婚姻法學者認為，在調整夫妻內部財產關系時，應優先適用《婚姻法》的規定，但在調整夫妻與第三人之間的物權關系時，則應優先適用《物權法》的規定。只要夫妻雙方不動產歸屬約定真實有效，即可發生物權變動的債權效力，只是未經不動產登記，不得對抗善意第三人。

二、離婚協議對不動產歸屬的約定不發生物權變動的效力

曾有法院認定，離婚協議具有人身屬性，約定房屋所有權后雖未經登記，但在夫妻間應適用親屬法規定，不存在善意第三人時，應當認定發生物權變動效力。[29]其理由是：

其一，《婚姻法》第十九條規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力……”雙方簽訂的離婚協議已備案登記，合法有效。

《婚姻法》立法原意為尊重夫妻間的真實意思表示，夫妻間的約定無須另行經過物權變動，在婚姻關系內部已經發生法律效力。

其二，雖然《物權法》規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅應當經過登記和公示，方能產生物權效力，否則不具有對抗第三人的效力。但其第十五條同時規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。離婚協議關于不動產歸屬約定雖未辦理變更登記，但不影響其效力。

其三，《合同法》第二條原則性規定了婚姻、收養、監護等有關身份關系的協議，適用其他法律規定。經登記備案的離婚協議作為身份關系協議，則應適用《婚姻法》的規定。就不動產物權的轉移、變動而言，《物權法》及《合同法》的規定是一般規定，《婚姻法》對夫妻財產關系的規定是特殊規定。因此，約定房屋的所有權在夫妻間應尊重當事人的意思。

其四，根據物權大于債權的法律原則，物權發生變動而未履行登記和公示程序的，所不能對抗的是善意第三人主張的物權，而非債權。故而只要雙方所簽離婚協議已備案登記，即合法有效。顯而易見，其失誤在于并未真正理解潘德克頓民事法律行為的“區分原則”，沒有把債權約定的生效和物權變動法律行為的成立及生效，兩者區別開來。

不過，最高人民法院公報案例業已明確規定：根據《物權法》的規定，不動產物權變動原則上以登記完成為生效要件。夫妻雙方簽訂的離婚協議中對不動產歸屬的約定并不直接發生物權變動的效果，一方僅可基于債權請求權向對方主張履行房屋產權變更登記的契約義務。只是在不動產產權人未依法變更的情況下，離婚協議中關于不動產歸屬的約定不具有對抗外部第三人債權的法律效力。[30]

所以目前我們應當以最高人民法院的規定為依據，《民法典》物權編肯認了在夫妻雙方簽訂的離婚協議中，對于不動產歸屬的約定不直接發生物權變動的法律效力。