還沒有離開會議室，一個50幾歲的中年人把我叫住說，你是凱亞小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理嗎？

我笑著說，我是代理經(jīng)理，先生你找我們經(jīng)理嗎？

是的，出去外面談。

先生您好！這個就是我們凱亞物業(yè)朱經(jīng)理。

出去外面談。

朱經(jīng)理悄悄問到我，你認(rèn)識嗎？

不認(rèn)識，剛剛把我叫住。

有什么事情？

不知道。

出來社區(qū)會議室，下樓到小區(qū)馬路一個水果店門口停下，中年人笑著說，你是朱經(jīng)理，凱亞物業(yè)服務(wù)有限公司的，沒有錯誤吧？

朱經(jīng)理客氣的說，是的，你好！

我姓郭，我叫郭慶杰，看到對過那個小區(qū)了嗎？那個就是我管理的小區(qū)悅府水岸。我聽到你們的招聘演講了，感覺特別適合我們小區(qū)，你們有興趣的話跟我去看一看？

我笑著說，哎呀謝謝郭主任，感謝你給我們提供這樣的小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，我們現(xiàn)在就過去看一下。

我和朱經(jīng)理我們一起來到悅府水岸小區(qū)，這個小區(qū)面積不是很大，緊靠著體育場路，從外觀來看，都是小高層和別墅，應(yīng)該屬于高檔小區(qū)。

跟著郭主任我們進(jìn)入業(yè)委會辦公室，在辦公室不大就一間房子，面積大概有30平方，靠墻邊的就放到一張桌子，左邊和右邊都放有沙發(fā)。郭主任客氣的讓我們坐在沙發(fā)上面，拿出了一個文件給我們看。

你們仔細(xì)看一下我們小區(qū)的情況吧！

悅府水岸小區(qū)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件

物業(yè)名稱:悅府水岸小區(qū)物業(yè)服務(wù)

坐落位置:體育場路南側(cè)，物業(yè)概況:

(1)總建筑面積為157290平方米，物業(yè)由45幢建筑及其地下室等組成，其中地上建筑面積為146047.88_平方米、地下建筑面積為_11242.12平方米，建筑結(jié)構(gòu)均為鋼混結(jié)構(gòu)。

(2)地上部分:小高層住宅建筑(11F)22幢、29個單元。排屋(2F)23幢。商鋪建筑面積_3121.69平方米，社區(qū)配套用房建筑面積 160平方米，物業(yè)管理用房建筑面積_166_平方米，其他面積_1022.19 平方米。

(3)地下部分:地下室(1F)，建筑面積_11242.12平方米(其中機(jī)動車停車位280個，人防車位500個，儲藏室101間)。

(4)本物業(yè)電梯26部。(5)本物業(yè)綠地率_30%。

(6)本物業(yè)出入口:主入口(人行出入口)1個，次入口(車行出入口)1個。

(7)本物業(yè)預(yù)計在_2021_年 7月可進(jìn)駐服務(wù)。

物業(yè)類型:住宅

物業(yè)服務(wù)期限:3年

2 投標(biāo)人資格要求:具有獨(dú)立法人資格且營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍包含物業(yè)管理或物業(yè)服務(wù)的企業(yè)

投標(biāo)報價上限:

(1)小高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)不得超過1.20元/月平方米

(2)排屋物業(yè)服務(wù)費(fèi)不得超過_1.5元/月平方米;

3 (3)商鋪物業(yè)服務(wù)費(fèi)不得超過1.40元/月·平方米;

(4)地下室機(jī)動車停車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)不得超過30.00元/月個;

(5)儲藏室物業(yè)服務(wù)費(fèi)不得超過10.00/月間。注:上述物業(yè)服務(wù)費(fèi)含本合同所述的能耗費(fèi)用。

招標(biāo)文件的澄清

5.1投標(biāo)人在收到招標(biāo)文件后，若有問題需要澄清，應(yīng)于收到招標(biāo)文件后三日內(nèi)，以書面形式向招標(biāo)人提出，招標(biāo)人的書面答復(fù)將送給所有獲得招標(biāo)文件的投標(biāo)人。招標(biāo)人對投標(biāo)人所作的任何口頭解釋。

悅府水岸小區(qū)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件

中標(biāo)候選人的確定

采用綜合評估法。由評審委員會按下表評比內(nèi)容對各投標(biāo)人服務(wù)質(zhì)量、人員配置、項(xiàng)目管理，有關(guān)承語、報價組成等進(jìn)行評審，經(jīng)集體充分討論后確定類別，然后在該類別的分值范圍內(nèi)由評標(biāo)委員會分別打分(保留一位小數(shù)，對某一類別劃檔意見分歧較大的，可以記名投票方式確定)，評標(biāo)委員會總分的平均分為投標(biāo)單位得分(保留二位小數(shù)，小數(shù)點(diǎn)后第三位四舍五入)。中標(biāo)候選人的排名次序按得分。

評比內(nèi)容一類二類三類

1、物業(yè)服務(wù)理念和目標(biāo) 10~8分 7~5分 4~3 分

2、項(xiàng)目服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度 10~8分 7~5分 4~3 分

3、物業(yè)服務(wù)人員配置 10~8分 7~5分 4~3分

4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支預(yù)案思路清晰，數(shù)據(jù)真實(shí)。科學(xué)合理 15~12分 11~8分 7~4 分

5、物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾 15~12分 11~8分 7~4分

6、有關(guān)物業(yè)管理的操作手冊 10~8分 7~5分 4~3 分

7、各種突發(fā)設(shè)備故障的應(yīng)急預(yù)案 10~8 分 7~5分 4~3 分

8、豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措牌 10~8 分 7~5分 4~3 分

9、根據(jù)小區(qū)現(xiàn)狀如何堪升管理、小區(qū)品質(zhì)的意見和建議 10~8 分 7~5 分 4~3分

中標(biāo)人的確定及物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定第一中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。第一中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)，或者因不可抗力提出，能履行合同，招標(biāo)人可以確定第二中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。如第二中標(biāo)候選人存在上述同樣情形的。本次招標(biāo)失敗，重新組織招標(biāo)。招標(biāo)人在投標(biāo)文件截止之日起的60日內(nèi)確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書:招標(biāo)人在向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書的同時，將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

招標(biāo)人和中標(biāo)人在向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書發(fā)出之日起的30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件以書面形式簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

朱經(jīng)理說，這些我們都沒有問題的。包干制和酬金制你們業(yè)委會希望是哪一種？

郭主任笑著說，我們無所謂的，就是看你們物業(yè)喜歡那一類。你們看看資料就好！

包干制收費(fèi)依法將住宅變更為其他用途的，按照變更后物業(yè)的相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照房屋的法定產(chǎn)權(quán)建筑面積計算。已辦理不動產(chǎn)權(quán)證的，以不動產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn):未辦理不動產(chǎn)權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證未記載建筑面積的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。

酬金制就是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給乙方，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。

你們物業(yè)自己選擇其中之一就好。但是我這里聲明一點(diǎn)，我們的維修基金還有300萬，但是26步電梯都需要維修，消防監(jiān)控都需要修復(fù)，維修資金大概所剩無幾。所以我們小區(qū)的維修基金你們進(jìn)入小區(qū)的話就不能使用了。

郭主任，那以后電梯出現(xiàn)問題怎么辦？

你們物業(yè)負(fù)責(zé)維修所有費(fèi)用。包干制物業(yè)費(fèi)合計229萬左右，酬金制就是220萬。

我說到，我們采用包干制可以嗎？但是你們的監(jiān)控消防和電梯維修工程必須有我們物業(yè)公司來做。

你們公司有這些資質(zhì)嗎？

正是我們有這些資質(zhì)，我們才要求做起來，最起碼我們能夠保證質(zhì)量，因?yàn)槭俏覀冏约壕S保使用。

郭主任笑著說，看來你們公司還挺大的呀？我在你們演講的時候，我仔細(xì)的聽了聽，你們公司這些有資質(zhì)又能夠可以保證質(zhì)量的話，我們業(yè)委會成員商量一下，假如你們投標(biāo)中標(biāo)的話，你們具有優(yōu)先的施工權(quán)利，這個你們也應(yīng)該明白，小區(qū)里面的電梯好，消防也好監(jiān)控也好，工程都要進(jìn)行招標(biāo)的。所有施工都是公開透明的。我們不能因?yàn)榫S修基金的使用而出現(xiàn)什么問題。

朱經(jīng)理也笑著說，郭主任真是太謝謝你啦！感謝你對我們的信任，今天我們來這里召開招投標(biāo)演講大會，雖然我們沒能入圍明珠名苑小區(qū)，但是我們卻得到了你的青睞，實(shí)實(shí)在在的感謝你！

這個你們不要客氣，你們的服務(wù)好了，比什么都好！在那我們互相之間留個電話！我給我們的業(yè)委會成員進(jìn)行溝通，溝通好以后呢，呃把結(jié)果告訴你們，你們回去以后呢，也把這個情況匯報給領(lǐng)導(dǎo)，只要雙方能定下來我們最近就可以開展一系列招投標(biāo)的活動。

我問到郭主任，你們現(xiàn)在有幾個物業(yè)在報名了？

郭主任不好意思說，就是沒有人報名我才找到你們的，現(xiàn)在你看看這個物業(yè)管理的形式，大的小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)都搶著做，像我們這200多萬的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，就沒有人來報名參加，所以說小區(qū)太小，我們的招投標(biāo)工作也很難開展。

那要是到了最后的時間，報名的就我們一個物業(yè)的話，那你們的工作怎么辦呢？

對你這句話你問的對，我也是這樣想的，假如到了報名時間截止的話，我們就不能像明珠名苑小區(qū)一樣，召開投標(biāo)大會了，我們就直接聘用你們啦，這樣就省的我們再去做各方面的工作，你們也就省的去這里演講那里演講啦！哈哈！大家都省事兒啦！

朱經(jīng)理仍然笑著說，不論怎么說，今天我們也是收獲很大，感謝郭主任對我們的信任與支持，我們回到公司以后，馬上就給領(lǐng)導(dǎo)匯報這個問題，明天后天就給你答復(fù)！

好的好的，一言為定！

在回來的路上，朱經(jīng)理表現(xiàn)的十分不高興，我問朱經(jīng)理是不是很失落呀？

朱經(jīng)理低頭嘆氣的說，老張我們真的是，和大物業(yè)的差距太大啦！平時我們沒有參加過這樣的招投標(biāo)活動，認(rèn)為我們自己做的還是可以的，不論從哪個方面講，我們都是物業(yè)當(dāng)中的佼佼者！當(dāng)時我也想，我們做的這種物業(yè)模式，應(yīng)該是全國當(dāng)中最先進(jìn)的，但是和上市物業(yè)公司一對比，和這樣的物業(yè)航空母艦，我們真的是沒有辦法比呀？我們充其量就是一葉小舟，我失落的并不是說今天我們中沒中標(biāo)，失落的是，我們假如能把物業(yè)干到上市公司那個標(biāo)準(zhǔn)的話，我們需要學(xué)習(xí)的東西還太多太多！說實(shí)話老張包括你我，我們有點(diǎn)夜郎自大啦！

是的朱經(jīng)理，你說這句話，我也有這樣的感覺，你看看他們那些物業(yè)公司，不能從體量，從規(guī)模，從形式，還是從物業(yè)品質(zhì)上面講，他們遠(yuǎn)遠(yuǎn)的甩我們一大截呀！看來做好一個偉大的物業(yè)公司不是那么容易的，也不是說有錢就能辦到的，我剛剛還在嘲笑自己，還在用那種小打小鬧的方式，去處理這樣大的坐標(biāo)活動，真是小巫見大巫啦！

是的是的，咱們別的不說，就說我們的宣傳頁吧，我們是16開，別人都是八開的吧？這一點(diǎn)點(diǎn)我們就是在氣勢上輸?shù)袅耍憧磩e人的八開設(shè)計，別人都是下了功夫的，有高度有深度！而我們的文字也不少，但是因?yàn)樘。瑓⒓訒h的大部分都是中年人以上，他們只能看清楚我們寫的什么東西呀？我也仔細(xì)觀察他們這些業(yè)主代表，他們手里拿著看著的，都是別人的漂亮的宣傳頁，而我們的宣傳頁兒自從發(fā)下去，就一直躺在桌子上面，不是他們不愿意看，重點(diǎn)就是我們的設(shè)計，本來就不符合現(xiàn)代的標(biāo)準(zhǔn)！

朱經(jīng)理這一點(diǎn)我要向你檢討，我忽略了這個宣傳頁現(xiàn)代設(shè)計的要求。沒有及時和打印社溝通到位，才導(dǎo)致這次我們宣傳頁宣傳失敗！

朱經(jīng)理認(rèn)真的說，這個事情也不能全部怪你，因?yàn)槲覀儧]有參加過這樣大型的，高規(guī)格的招投標(biāo)會議，今天參加一下，也有很好的收獲呀！就算我們跟著別人練習(xí)啦，跟著別人學(xué)習(xí)了！我們經(jīng)過這一次高規(guī)格的招投標(biāo)活動，下一次我們就有了經(jīng)驗(yàn)啦！假如我們在舉行一個高投標(biāo)質(zhì)量的大型活動的時候，這一次經(jīng)驗(yàn)就是我們的導(dǎo)師！哈哈這個很正常，有得必有失嘛！

我也笑著說道，失敗是成功之母，有時必有得嘛，只有自己自嘲一下嘍！朱經(jīng)理你說我們回去給莊總怎么說這個悅府水岸小區(qū)的事情？

朱經(jīng)理開車速度明明顯的慢了許多，他語重深長的說，老張啊！我們莊總要求的是只能勝不能敗，你不是把他們這幾個物業(yè)公司的宣傳都搞到手了嗎？你回去以后，先把那個大地物業(yè)的宣傳頁給他看一下，他就會明白，我們?yōu)槭裁床荒苤袠?biāo)的原因是啥了！接下來你就要給他匯報這個悅府水岸項(xiàng)目問題，匯報不要太具體，就說因?yàn)槲覀兾飿I(yè)管理的演講比較好，我們順便收購了另外一個小區(qū)，這個小區(qū)的物業(yè)費(fèi)也有200多萬，這樣莊總我就不會感到失落啦！他一高興，我們的工作也就交差啦！不過為了你的發(fā)展問題，你必須把這個悅府水岸項(xiàng)目拿下來，不管項(xiàng)目大于小，我們把這個項(xiàng)目拿下來的意義并不在賺多少錢，最起碼我們有一個項(xiàng)目入住了新的地區(qū)，俗話說的好嗎，有小不愁大，我們把那個悅府水岸小區(qū)搞好，把我們的服務(wù)提高到一個新的高度，有了這個樣板，還愁沒有大的項(xiàng)目入賬？

哎呀朱經(jīng)理你真是老謀神算呀！好的經(jīng)理，我今天下午回去，按照你的思路，就給莊總匯報這個問題！

下午我來到莊總辦公室，從表面上看今天莊總的心情特別好，看到我過來笑笑著說，來來老張，請坐請坐！

領(lǐng)導(dǎo)我給你匯報一個問題，在匯報問題之前麻煩你看一下這個大帝物業(yè)公司的宣傳頁！

有話直說，不要看什么宣傳頁兒啊？

莊總你還是看一下比較好。

我雙手把宣傳頁遞給莊總！

莊重認(rèn)真的從前面看到后面，然后笑著說，碰到這樣的對頭，我們就沒有辦法嘍！這樣的公司去哪里投標(biāo)都是要中標(biāo)的，其他人都是陪標(biāo)的！

是的莊總，這次我們招投標(biāo)六選二沒進(jìn)去。本來王主任和我們業(yè)委會的邱主任對我們公司想最好的。

其實(shí)吶這個信息我早就得到了，這回王主任也給我打過電話，我們這一次拿這個操作是沒有問題，就是報名投標(biāo)的公司太過于強(qiáng)大，他們的承諾太厲害了，你說說這個大帝公司，就這么一點(diǎn)點(diǎn)小肉也過來搶，而且還拿出了12項(xiàng)的這么大的投資作為承諾，啊我們公司是絕對沒有希望的，即使有希望我們老總也不會同意投資那么大！沒問題的這一次不怨你們！你們都辛苦啦為了我們公司的招投標(biāo)，都做出了很大的貢獻(xiàn)，最起碼我們參與投標(biāo)了，重在參與嘛，這次我們也去到了很大的成績，在王主任內(nèi)心當(dāng)中還是比較佩服我們的物業(yè)管理的，而且業(yè)主們對你們的反應(yīng)也很好，什么事情畢竟都有一個冠軍嘛，不中標(biāo)很正常的不要灰心！

另外莊總還有一個好消息！

莊總瞪著眼睛看著我說，還有好消息？說說看！

因?yàn)槲覀兊难葜v得到了所有業(yè)主的認(rèn)可，演講過程當(dāng)中曾有三次鼓掌，其中有一個業(yè)主，他是悅府水岸小區(qū)的業(yè)委會主任，演講結(jié)束后他把我們叫住，他給我們看了他們的小區(qū)的招投標(biāo)文件，他同意我們?nèi)胱∷麄冃^(qū)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目的管理服務(wù)！

莊總一拍桌子高興的說道，嘿嘿嘿，沒料想還有這么大的成績？文件拿過來我看看！好好事一樁！

莊總看完文件以后笑著說，看看怎么樣，我們公司的管理是得到了業(yè)主的認(rèn)可，但是我們公司的影響還達(dá)不到他們的要求，但是我們得到了這個業(yè)務(wù)會主任的認(rèn)可就可以啦！

就是這個小區(qū)太小。

可以啦老張，我們得到了這個小區(qū)就像得到了革命根據(jù)地井岡山一樣，把這個小的項(xiàng)目管好，搞成樣板標(biāo)桿項(xiàng)目，和頭將來沒有大項(xiàng)目入賬吶？

好我給你的權(quán)限還是20萬，積極組織這次招投標(biāo)，務(wù)必勝利而返！

好的莊總，謝謝你的信任！