回到凱亞房產公司，見到莊總，把整個經過述說了一遍。

莊總說，這一次出馬順利，王主任那邊做的很好，我和那個老王呀我們也是老相識，但是呢一直關系不大好，雖然都不屬于同一個房地產公司，每一次做標的我們都會碰到一起，都差不多成為競爭對手。

王主任對你的評價很高的，他說等段時間來這邊看你。

哈哈那都是客套話，字畫一到，他的心里比啥都明白。

你剛才說邱主任那邊你還要再想個辦法處理一下，不要看著人家說我們好，我們就驕傲，工作該怎么做還是怎么做。

好的莊總，我明天時間和邱主任單獨聯系，既然他對我們凱亞物業公司的管理是承認的，我給他打這個電話也沒有什么違和感，看看需要一個什么形式，該做的事情我清楚。

好的好的，你在我們凱亞小區說的那個食堂擴大的問題，我給朱經理說過，因為這個問題是你提出來的，老朱的思路啊現在是沒有，你和朱經理協商一下，盡快把食堂搞得完整一點。

好的莊總，我明天就和他溝通。

再回到凱亞小區辦公室以后，我來到了朱經理辦公室，見到朱經理一個人在喝茶，把我去名都小區的一些事情，全部詳細的告訴了朱經理以后，朱經理笑著說，真的沒想到呀，這個問題就這樣定下來啦？

他們只是了解我們，定下來是不可能的。

我也認為這個事情并沒有那么簡單，既然是公開投標，業主那邊的選舉都是公開公正的，結果現在還是沒有定數的。你下一步怎么辦吶？

按照莊總的意思，明天讓我單獨聯系邱主任。

你最起碼要想一想邱主任他需要什么東西呀？我們不能說是投其所好吧，那應該有個大致的方向吧？我聽那個凱亞小區的物業經理周總說，求這個人不好說呀，現在小區的實際管理者還是邱主任，王主任平常忙的要命，哪有時間搭理小區??？所以說邱主任的工作應該排在第一位！

邱主任在體制內上班的，那個林主任是做實體生意的，雖然在單位都不是什么領導，他們的要求和王主任就不一樣，我晚上再打電話聯系一下周總，看他怎么說。

這個事情盡量少聯系周總以后，因為這種關系也是我們的競爭對手呀，雖然說他們現在從事著明珠名苑的物業管理暫時解聘，但是他們也是這次招投標在前六名之一呀！假如他們公司老總要求繼續拿一下這個項目的話，把所有的政策一下調整就好了！他們畢竟是相處的時間長呀。同樣的說來，他們還是具有很強的競爭能力的，首先一條他們是上市公司，在哪個方面都比我們公司要強好多等量級，說他們老總死心塌地的繼續做明珠名苑小區物業管理服務的話，其他物業也是沒有機會的。

是的朱經理，你這樣一分析，我感覺到差一點走錯了一步。

害人之心不可有，防人之心不可無??！既然我們莊總下了那么大的決心，這個項目中標不中標，也關系到你將來能不能去干這個項目經理，這兩點加起來說，以后你處理什么事情都要三思而后行，什么事情不要當機立斷，這種工作作風在具體工作當中是可以的，但是在大局謀劃方面是一個嚴重的錯誤。當地地段是要分場合的，分時間段的。

謝謝朱經理謝謝你！

這個你不要謝我，因為明珠名苑拿不下來，莊總也會怪我的，因為你剛剛從事物業管理，這一塊沒有經驗很正常的，我干了八九年了，說沒有經驗，誰相信呀？所以這個事情搞不好的話，莊總可能會直接問罪于我！

我倒是沒想到莊總是這樣想的！

老張你不了解我們老總，房地產這么大的事情，他出馬沒有搞不定的事情。就明都名苑這個小區的物業管理服務，這種小的招投標他都不需要出馬，他只是給我們提供一個鍛煉的舞臺，這個舞臺不僅僅是你的，也是我的。

朱經理我明白啦！

你明白什么呀？

我們應該一起把名都名苑這個小區物業管理服務招投標項目拿下來！

哎呀老張你還是沒有理解呀，不是一起拿下來，該合則合，該分則分，我們兩個人假如說一起去處理這個問題的話，就失去了莊總這樣安排的目的。

沒聽明白，莊總是什么目的呀？

莊總安排我在凱亞小區管理，有安排你一個人去主攻明珠名苑小區，說明他正在安排是有側重點的，不是單純的誰干什么就干什么，所以這也是我必須要給你幫忙出主意的一個方面。假如我把莊總的安排單獨理解為只負責凱亞小區的物業管理，不去給你出謀劃策的籌備小區的招投標事情，這就說明我這個人的悟性太差。

朱經理你說的對，我這個人真的是無情太差！

我不是說你自己悟性太差，我們兩個作為凱亞物業管理公司的主要項目負責人，我們以后所有的工作都是一體的，只要在莊總手下干活的人，以后都要有這種大局的概念，只有這樣我們才能齊頭并進干大事。才是我們莊總希望看到的。

哎呀朱經理我實在是感謝你呀！看來我考慮問題還是欠全面，對說起這個全面的問題來了，咱們凱亞小區的那食堂擴大的問題，我給朱經理商量一下，看看我們怎么能穩步的推進一下。

這個問題我給社區和街道已經反映過了，食堂不僅僅是局限在我們小區的居家養老和我們物業的吃飯問題，我看了看國家居家養老中心服務政策，是鼓勵我們物業一起來合作開發居家養老業務，社區和街道這邊正在給我們爭取國家補助這一塊，我們會按照國家政策的要求，一步一步來正規我們的居家養老服務中心的建設。這對于社區和街道來講也是一個很大的民心工程，我們就趁這個國家政策的東風，把養老中心設立在我們小區是再好不過的事情啦！

這樣最好了朱經理，有了國家政策的支持，我們的食堂改革應該是搭上了居家服務的順風車。

老張你說一下我們小區的管家管理軟件的問題，這個工作不僅僅是誰吹牛就好的，一定要盡快的落實，我們把這個管理軟件說給業主聽，他們都高興的合不攏嘴，讓我們的業主都參與管理參與監督，這本身是我們所有業主都期盼的事情，也是我們物業公司領導都期盼的，這個你要盡快的落實，我也給我們莊總匯報過了，資金的問題不要考慮！

好的總經理，這個事情我們腦圖已經搞好了，整個軟件的架構基本結束，這個東西寫出來也就是下周的問題，下周的時間內可以實現檢測，上線試用。

哦那太好了沒想到那么快呀，你這個軟件是不是在原來就構思過呀？

沒有我原來又不是干物業的，我們上線的快的原因主要是大同小異嘛！把其他行業的管理軟件，拿過來改一下就可以了！

這一點我應該向你老張學習，你的腦子夠快夠用，以后我們兩個人合作，可以用現在的一句話說無敵！

不管怎么說朱經理，我們都想把事情往好的方面努力發展，公司發展了，我們個人也就得到了發展，公司跟我們在一個平臺，應該把平臺上面的所有功能都開發出來，公司的命運也連著我們的命運?。?

嗯老張你這句話說的好，估計也是莊總看到了你具有這個潛質。好啦我們不再自我吹捧啦！食堂擴大的問題這個我具體負責，居家服務需要你出軟件的時候我再告訴你！明珠明苑那邊小區你還有什么難度??？

不就是剛才我們說的邱主任和林主的問的問題嗎？看看如何在更深一步了解，知彼知己，百戰不殆嘛！

哈老張說他戰術啦？說實話按照知彼自己的戰術來說，我們公司應該知道我們公司的優點和缺點，我們的優點是什么呀？

我們的物業管理優點就是靈活，及時，增值。

嗯這一點你說的對。那缺點呢？

我也管理規模太小，公司各項資質缺少，專業的人才不夠用。

這個缺點還缺一條，公司沒有把物業公司發展放在高速道上。公司只是說自己開發房地產，有一個物業跟著做服務就好了，他沒有把物業公司的發展作為他們的主業收入來看待！或者說沒把物業公司的經濟收入當回事兒。

哦是這個回事啊！

既然不指望物業公司賺錢，所以說對這個物業管理的人才的培養就不重視嘍！你剛來的時候，我就給公司提議過，要重視物業管理人才的招聘和培養，同時也要注意物業公司的發展壯大，但是房地產公司有錢嘛，他們懶得管你這些事情！

是的房地產賺錢遠遠大過物業行業收入。

不過你過來時間有三個月吧，這三個月之內吶，國家的政策調整特別的快，房地產公司才感覺到有必要把物業公司的規模搞起來，擴大物業公司的管理范圍，一步增加物業管理服務的容量，也可以這樣說他們看到了物業管理服務的收入規模還是可以的。

是的。

所以才有了我們莊總給你的命令，一定把明珠名苑小區項目納入到我們的物業管理范圍之內！

事情的來龍去脈就是這樣的？說實話朱經理我還真的不知道這么多！

你剛來還不到半年呢！不知道很正常！

好的朱經理，以后我聽你的，你說我如何針對邱主任處好關系呢？

教的曲兒唱不了，那是你自己的問題，你去處理吧！

朱經理你剛才不是說我們要合作共贏嗎？

合作是當然應該合作的，既然是合作，我的說法就這么多，剩下的就是你的想法了，本身就沒有矛盾呀？

朱經理我明白啦！不過我想出來具體的辦法以后我還是要告訴你的，最起碼你給我把一下最后的關好吧？

這個應該是我想要的。把關沒有問題！

好的朱經理，等我明天給邱主任電話溝通以后再定。

好的，可以的！

第二天早上10 ：30 ，我撥通了邱主任電話。

你好邱主任，我是凱亞物業服務有限公司的張新元。

啊你好，張經理！你好張經理！

上次溝通邱主任你還滿意吧？我們凱亞物業服務有限公司的服務，是否符合你的要求呢？

上次你說的很好，我們也特別的高興，其他人呢也都特別的滿意，這里呢我告訴你們一個事情，入圍前六名的物業公司，他們其中有兩家公司，他們都來我們小區做拉票活動啦，有的物業公司都在小區附近做活動，我們作為業委會吶，對他們這種做法雖然不贊成，但是呢我們也沒有理由反對呀，對不對？

啊謝謝邱主任，還有這樣的事情??？

有一個物業公司，他們做的更過分，他們上樓入戶散發傳單，他們還組織個別業主進行串訪活動，組織人員上門拉票，后來我發現以后呢，我立即制止了這種行為，像這種不正當競爭的物業公司，我們就把它排除在外了！

哎呀邱主任，你真是州名苑小區小區的好主任呀！他們這樣做法難道就不怕業主反對嗎？這是明明感覺到自己實力不行，而進行了一場秘密活動呀！

哼我最看不慣這些人的頭臉了，你可以明目張膽的去宣傳，這個我們沒有什么意見，但是你入門串戶的去拉票，這個我是全力反對的，對他們串訪的業主，我也進行了批評教育，我跟他們說，你們這不不是在幫助物業公司拉票，而是在做損害他們物業公司的行為。你們認為我們業主有那么傻嗎？你們的臉面有多大的面子，能讓我們業主投你們的票呢？更可恨的是有兩家物業公司都找到了我，你請我喝茶的名義，做蠅營狗茍之事。你說我們在這種特別敏感的時期，我們肩負著所有業主的重托，我們是絕對不能帶頭做這些破壞規矩的事情，下次遇到這樣的不正當競爭的物業公司，我就直接從現在六票當中給他劃走，在以后的小區招投標活動中永不錄用。

好的邱主任，我佩服你呀領導！

我還有點好奇的事，你們公司為什么不過來拉選票呢？

邱主任也是這樣的，我們公司都是走正規的場合進行拉票，比如說你們后面需要舉行的招投標演講大會，我們會大張旗鼓的去拉票，我們不會去走那個小門道，去做那一些不正常的競爭的活動。

嗯你這一正氣點的表態也是比較好的，是騾子是馬拉出來遛一遛，看來他們的活動倒給你們增加了不少的中標權重。

謝邱主任的對我們物業公司的賞識，不過也不能小看其他物業公司的那一種小門道的宣傳活動，下步我們也要做這方面的宣傳頁兒，不過我們不是說去入戶串門的去散發去傳說，而是我把宣傳頁要送到你們業委會，麻煩你們領導給我們做一下宣傳！

嗯你們這樣做顯得大氣一點，說實話我給其他物業公司都沒有接觸過，我們約會只有和你們物業公司接觸的比較多，也包括你去王主任那邊，我們都知道的。王主任昨天也給我們說過了，說你去了他們公司介紹了一下你們物業公司的聯網項目管理方式方法，他認為我們物業公司雖然資質和規模不如其他物業管理有限公司，但是你們的后續發展后勁特別大，管理理念特別的超前，符合未來智慧社區的管理理念！

好的邱主任謝謝你啊！謝謝你們的認可！我這邊后天就把宣傳頁打印出來，后天下午我給你送過去，好不好？

這樣啊張經理，我那每天還要去上班，你直接聯系我們林主任就好，具體操辦的事項由我們林主任親自去辦，我對林主任特別的信任，他的決定就是我的決定，他會支持你的！好吧？

好的邱主任謝謝你謝謝你！

來到朱經理辦公室。

朱經理，邱主任讓我親自聯系林主任，我預備后天的下午過去，邱主任給我們提了一個醒啊，其他的幾家物業都去做小道的宣傳！他們都走入戶串訪業主，用進各種辦法進行拉票了！

不應該呀？那小物業公司都是有頭有臉的物業公司呀？何必去做這些小道的宣傳吶？直接在演講大會上講不就行了嗎？是的我們真的沒想到，我們公司在投標業務上面是比較生疏的，因為我們沒有做過這樣的工作，其他物業都去做這樣的宣傳，應該屬于他們比較熟悉門道的一個活動吧！那應該謝謝邱主任的提醒！

我給邱主任說過了，我今天把那個我們凱亞物業管理的宣傳頁做出來，明天去打印，后天送過去。你看這樣可以嗎？

這個宣傳頁兒我們是沒有的，原來都是房地產公司搞的，他們搞的宣傳頁的受眾是不一樣的，所以這個選擇要你自己重新去搞吧！

好的朱經理這樣我搞好的話把文字材料發給你審閱一下！

好的好的速度速度！你原來搞過這樣的企業宣傳頁嗎？

原來沒有搞過物業企業管理的宣傳頁，但是我在經濟貿易委員會干主任秘書十年，做這個企業的宣傳冊還是可以的！

那好吧，你這樣說我就放心了！

下午兩點鐘我就把宣傳頁內容發給了朱經理審閱！

企業簡介：

凱亞物業服務有限公司

凱亞物業服務有限公司是省首批AAA級物業服務企業、省AAA級“守合同重信用”企業，擁有安防、消防、保安服務、系統集成、勞務派遣、系統集成、電子與智能化等資質。是省物業管理協會理事單位、省安防協會理事單位、省消防協會常務理事單位、市物業行業協會會長單位。“凱亞”商標已獲注冊，并通過了質量、環境及職業健康、五星級售后服務、誠信管理等體系認證，擁有設施設備一流的聯網報警指揮中心。

公司運作規范，規章制度健全，員工素質優良。新上崗員工均經嚴格培訓，管理人員不定期外出學習。公司管理人員大專以上學歷達80%，具備與崗位相關的各類資質證書，如:注冊物業管理師、注冊建造師、保安師、清運保潔工程師、物業經理上崗證、建構(筑)物消防員證、高級電工證等，持證上崗率達100%。現公司服務面積達1000余萬平方米，項目類型涵蓋商務寫字樓、中高檔住宅樓、金融機構、大型公建項目、政府機關、大型停車場等，贏得了良好的口碑。

公司實行董事會領導下的總經理負責制，下設辦公室、品質管理部、市場拓展部、財務部、技術防范事業部等職能部門和十二家分公司及一家安技公司。公司積極借鑒和運用國內外先進的服務理念與現代科學管理方法，將物業服務和安保服務運作流程全面推向標準化、規范化、專業化。

樹立客戶至上、優質服務、確立了科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展、依法管理的質量方針，制定了一整套嚴格的管理制度和操作規程，設立了統一客服專線，通過科學的管理和優質服務，公司已形成了“及時，真誠，貼心”的企業文化理念，為企業的健康可持續發展打下了濃厚的人文基礎和強大的精神支撐。敢向潮頭爭先位，同舟共濟向未來，凱亞物業將堅韌不拔、百折不撓、永遠向上，與您共同成長。

高標準服務理念

高標準服務理念:公司秉承“我們多努力，讓您更滿意”的服務理念，以“客戶至上、優質服務、誠實守信、和諧共贏”為宗旨。根據各項目的特點制定適合項目管理的針對性措施，及時調整綜合管理力度，強化服務措施，加強各部門專業能力的建設，確保適應不同項目的管理模式。公司在充分展示“優質，品質”的企業文化的同時，通過規范管理，讓業主感到“貼心，放心”和“溫馨”的人性化溫情服務。

管理人員優勢

管理人員優勢:公司規?；陌l展擁有充足的人力資源儲備，總部和項目以及項目之間可以形成人力資源互補，總部各專業職能部門根據管理角度的不同對項目進行全方位的支持與監控，以保證項目的服務水平與業主方、公司總部要求同步。凱亞物業將確保該項目員工對物業管理有著豐富的實務經驗，特別是項目駐場經理具備同行業豐富經驗，對現代化的專業物業管理技術與運作策劃都能符合客戶的需求。

公司服務承諾

明珠名苑小區物業服務承諾

一、物業服務標準按《市普通住宅小區物業管理一級標準》實施。

二、物業服務費合同期內不上漲，服務人員配置55人(只增不減)。建立物業管理制度和服務質量管理體系，制定完善的物業管理方案并組織實施。項目經理配有備用金10萬元，管理人員80%持有物業管理上崗證書，特種作業員工持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。

三、實行封閉式管理:進出口全部增設人臉識別系統，道閘系統升級改造。(進駐后馬上實施)

四、業主投訴3分鐘回復，1小時內解決，配備樓宇管理員，落實樓宇管理員、消防安全員、電梯管理員責任制，并在公告欄及電梯口上墻公布。建立樓宇管理員首問責任制，事事跟蹤到底?；卦L率100%，滿意率達90%以上。

五、公共設施設備故障檢修設有專業技術人員負責，對突發事件做好應急預案，實行24小時報修制度，急修10分鐘內到達現場，回訪率100%。

六、小區綠化補種及修剪整理。(進駐后馬上實施)

七、小區環境衛生有待提高，將制定一整套環境管理操作流程，嚴格按照操作流程實施，做好垃圾分類工作，積極宣傳。倡導健康文明的生活方式和良好的衛生習慣，禁止高空拋物。

八、嚴格規范裝修秩序和裝修人員，裝修必須先審核，裝修人員必須登記辦證。裝修材料進出必須核實跟蹤，嚴控裝修時間，每天不少于二次對裝修現場進行監督管理。

九、加強自我宣傳力度，建立公眾號做周報月報并及時發布。

十、建立首見責任制(發現問題不推諉、不漠視、及時處理)分級分片管理，責任到人。

十一、每年舉辦各類文化娛樂活動不少于4次，豐富業主文化生活。

十二、每年組織6次消防演練，宣傳消防知識，定期檢查和維護消防設施設備。

十三、所有員工統一著裝，佩戴工號牌，員工一覽表上墻，在顯眼位置公示，以上物業服務承諾，敬請明珠名苑小區業委會及全體業主予以監督。

公司管理優勢

明珠名苑小區物業服務管理優勢

一、凱亞物業及其下屬子公司擁有安防、消防、電梯維保、電子與智能化等資質和專業技術人員，具備較強的物業管理所需專業性領域的后勤保障力量，能提供一條服務，能更好的服務于業主。小區的智能化設施、機電設施、消防設施、特種設備電梯維修、保養)等通過我們凱亞物業自己的專業力量就可以及時完成，無需聘用三方，不僅節約了維修時間、維修成本，更對質量的提升起到關鍵作用。

二、公司擁有數據監測中心，針對消監控、防盜防暴、智慧用電、可燃氣體檢測等24小時在線監測，實時、高效、便捷、直觀的可視化信息界面，讓業主更有安全感。

三、公司下屬凱亞培訓學校是專門提供保安員上崗證、建構筑物消防員四級、五級證書培訓的職業培訓學校，更好的滿足于我們的物業服務團隊專業技能型人才輸送和基層人員上崗證培訓的需求。

四、公司在2019年度榮獲省建設廳頒發的省首批“AAA級”物業服務企業、2020年度榮獲省“AAA級”物業服務企業(復評)、2020年度榮獲省市場監督管理局頒發的AAA級“守合同重信用”企業;公司在管項目“永恒花園”小區榮獲2018年度區“優秀住宅管理小區”、市“水原家園”小區榮獲2019年度市“優秀住宅管理小區”、“名都花園”小區榮獲2019年度市“優秀住宅管理小區”、“麗江名苑”小區榮獲2020年度省“園林式居住區(單位)”。我們有豐富的創優經驗，更有信心將明珠名苑小區打造成為地區物業服務標桿項目。