一、石庫門起源

上海在開埠前是江南名邑，雖仍是農業經濟發展模式，但海上貿易和商業都很繁榮，那時的上海人居住建筑大致有三類：農民住宅、鎮民住宅和官吏地主住宅。農民住宅一般一埭三開間，堂屋居中，兩側為臥室或廚房雜間，家庭人口較多的，戶型有四開間至八開間不等，房屋類型除一字形外，還有曲尺形、門字形和口字形；鎮民住宅沿河或沿街毗鄰而居，獨棟而立；官吏地主住宅獨院式多，早期明清建筑遵守朝廷宅第律規，清末后戒律放松并且受到西方文化影響，因此不守章法的宅第屢見不鮮。

石庫門住宅的出現有兩大原因：一是上海租界的出現，吸引了上海周邊大批農民涌入租界務工，還有大批富人來上海經商，租界人口暴漲，導致住房緊缺；二是江浙一帶戰亂，迫使大批百姓和地主富豪紛紛逃往租界避難，更加劇了住房緊缺，石庫門能夠容納多戶人家，因此石庫門住宅的出現解決了住房緊缺的問題。1870年上海公共租界人口是7.5萬，1895年達到了24萬。1914年第一次世界大戰開始時，上海人口暴漲到200萬左右。外國商人看到了賺錢機會，于是在1853年9月至1854年7月間，在今廣東路、四川路一帶首次建造了800多幢木板簡房，但對于房屋市場來說仍供不應求。原先依靠販賣鴉片獲得暴利的老沙遜、怡和、仁記洋行紛紛把資金投向了房地產。1860年公共租界內以“里”為名的簡屋已有8740幢，房租收益達30％至40％，與此同時，地價已經由最初每畝白銀20兩左右漲至500兩以上。因為木板簡房的建材主要是進口洋松或福建杉木，容易燃燒引發火災，所以1870年被租界當局取締（圖3-1）。為解決造房無章可循的問題，租界當局依據1869年《土地章程》，陸續出臺相關行政規定，規定房屋建造必須先申報，只有在領取執照后才可施工。1901年頒布《中式房屋建筑規章》，兩年后又頒布《西式房屋建筑規章》，石庫門便應時誕生了。

租界當局的嚴管并沒有阻礙上海房地產業的興起與發展，兆豐、公平、通和、雷士德洋行，甚至連外國教會也從事房地產業務。英商業廣地產于1888年成立，業務范圍很廣。其用磚木結構的二層樓房代替木板簡房，總體排列布局采用倫敦住宅的毗連形式，并且吸收江南四合院的布局特色。業廣地產公司建立的石庫門里弄在蘇州河北岸的虹口一帶，老沙遜洋行將石庫門建在廣東路、福州路一帶，怡和洋行則是在外灘至十六鋪一帶建了石庫門，新沙遜洋行在南京東路一帶建房，而雷士德洋行在寧波路、浙江北路一帶建了一批石庫門房。寧波路上1872年建的興仁里是上海最早期的一批石庫門里弄，清代《滬游雜記》一書中記載的于1876年建造的廣東路公順里，基本保存完好。

房地產的高利潤使中國舊官僚、大地主和買辦眼紅了，引得他們紛紛投資石庫門里弄。浙江南潯士紳張、劉、邢、龐四家在上海租界投資建造石庫門里弄，僅劉家一家就在福州路、廣西路一帶買地建造了會香里、洪德里、貽德里等10余條石庫門里弄；英商沙遜洋行買辦程謹軒和周蓮堂在南京東路建造出租石庫門里弄；清末大臣李鴻章、盛宣懷等在閘北、靜安也建造了均益里等一批石庫門里弄（圖3-2）。