二、中國房地產(chǎn)市場到底有沒有泡沫？

從2016年開始，有一種聲音在中國房市上越來越響亮了，就是中國房價，至少一線城市的房價，根本不存在泡沫，理由有兩條。

第一條：“因?yàn)閷鞘姓{(diào)控多年，房價越調(diào)越高，所以不存在泡沫……”眾所周知，打蛇打七寸。而這些年的樓市調(diào)控措施，幾乎沒有一條是打在高房價的死穴上，這早已成了共識。顯然，這一條理由本身就毫無邏輯可言，也就失去了辯駁的價值！

第二條：“供求關(guān)系，因?yàn)橐痪€城市造出來的房子都賣掉了，而且還依然在限購。所以，至少中國一線城市的房價不存在泡沫。”對于這一觀點(diǎn)倒是可以好好地探討一番。

首先，對人類來說，空氣、水和陽光等自然資源，是人類生活的第一需求。如果人類離開空氣，最多只能生存幾分鐘；沒有水的話，最多只能夠支撐幾天；而沒有了陽光的話，世界將是一片漆黑。因此，空氣、水和陽光才是人類真正的“剛需”，它們與價格無關(guān)，所以不存在泡沫一說。而房子，雖然也是人類的生活必需，但“居者有其屋”和“居者擁其屋”的概念有所不同，房子并非一定要買來擁有，才能居住。因此把擁有房子說成是“剛需”，是非常不恰當(dāng)?shù)模?/p>

其次，食品、住房、衣物、醫(yī)療保健、必要的家具、交通工具、家庭保險以及基礎(chǔ)教育，是人類的基本生活必需品。這些商品在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，其價格一般都是“有效”的，由“供求關(guān)系”這只“看不見的手”來調(diào)節(jié)，自有其合理的價位，的確無泡沫可言。當(dāng)一種商品的價格達(dá)到一定的高度，人們沒有能力購買時，需求就會下降。

房子作為商品，本來也不例外。但是，當(dāng)房子被人們購買之后，漸漸地遠(yuǎn)離其單純的商品屬性，而被人囤積起來，由此出現(xiàn)空置房和“房姐”“房哥”等“房氏家族”，以至產(chǎn)生出諸多所謂的“鬼城”時，房子便逐漸演變出投機(jī)的屬性。房子成為一種可以低買高賣的炒作工具，這便體現(xiàn)了人性中追求利潤的貪婪欲望。

可能有人會問何以見得，因?yàn)閱渭兊纳唐分皇怯脕硐M(fèi)和使用的，人們不會購買100臺電視機(jī)囤在家里，除非電視機(jī)能低買高賣來贏利；在此必須強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：單純的商品是不會有泡沫的，只有當(dāng)商品轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)之后，比如房子、黃金和股票，才會因炒作而產(chǎn)生泡沫。而那些認(rèn)為因?yàn)楣┣箨P(guān)系，中國房價不存在泡沫的人，顯然是把房子歸類在單純商品的屬性上了。

其實(shí)，一旦大量的房子從單純的必需品，進(jìn)入市場成為商品，進(jìn)而進(jìn)入金融市場異化為金融資產(chǎn)后，從金融的角度就可以很容易地判斷出中國房價是否有泡沫，例如計算出空置房的比例。有一個非常簡單的金融公式：在樓市里，由于房地產(chǎn)是金融衍生品，加上房貸的乘數(shù)效應(yīng)，只要有10%的房子被當(dāng)作資產(chǎn)而空置的話，就會產(chǎn)生10%的泡沫。

重要的話多說幾遍，既然房子已然成為金融產(chǎn)品了，那衡量一個金融產(chǎn)品是有可具體測算的方式的，如房價收入比、房價租售比等，這是國際金融界統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。而按照這幾個標(biāo)準(zhǔn)測算一下，便可一目了然——當(dāng)下中國房價豈止是有泡沫，房價的泡沫已經(jīng)大到了人類史無前例的程度！

說到這兒，肯定又有人會說，“中國是不同的……北京、上海是不一樣的……”這話在之前其他國家的房價出現(xiàn)泡沫時，也都有人會這樣說。甚至其他金融泡沫出現(xiàn)時，也總有人會說：“這次不一樣了……”總之，金融產(chǎn)品有無泡沫是有具體標(biāo)準(zhǔn)可以測算出來的，而至于具體何時破滅，無人能夠準(zhǔn)確預(yù)測。不過，遺憾的是，有一點(diǎn)可以確認(rèn)，所有泡沫最終都以破滅而告終，迄今無一例外！

當(dāng)年東京房價也曾經(jīng)如日中天，號稱“買下美國”！結(jié)果呢，以大跌超過90%而告終，從此消沉20多年，至今東京房價比上海還要低。

實(shí)際上，人類的金融史，幾乎就是一部泡沫史。過去，每隔大約100年便會產(chǎn)生一個大泡沫，回顧金融歷史400年，從1637年的荷蘭郁金香狂熱，到1720年的英國南海泡沫，再到1837年的美國銀行大恐慌。

而在最近這30年，隨著世界經(jīng)濟(jì)越來越趨于一體化，信息傳播的速度越來越快，泡沫的規(guī)模越來越大，出現(xiàn)的頻率越來越高。繼南美、東南亞和日本之后，單單這10年中，全球又經(jīng)歷了無數(shù)的大小泡沫，其中巨型泡沫就有過兩次：一次是互聯(lián)網(wǎng)泡沫，另一次就是次級抵押貸款引發(fā)的2008年金融危機(jī)。每一個泡沫的起因都頗為類似，結(jié)局也都相同，人們跟隨泡沫追漲殺跌，結(jié)果卻深受其害。

如果說要改變中國人對房子情有獨(dú)鐘，人人都想擁有住房產(chǎn)權(quán)，無法購房的低收入家庭對高房價抱怨連連的現(xiàn)狀，那么不妨借鑒“新加坡模式”：富人購買商品房，普通百姓居住組屋，窮人住進(jìn)政府廉租屋（政府向富人征房產(chǎn)稅建造廉租屋），以此避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)日本式的巨大泡沫。