第一節(jié)　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)流程

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)程

由于我國土地面積廣，種類復(fù)雜，涉及人員多，就產(chǎn)生了多種土地流轉(zhuǎn)方式，不同土地流轉(zhuǎn)方式間存在差異，總結(jié)其規(guī)程如下。

1．土地轉(zhuǎn)包的一般規(guī)程

① 轉(zhuǎn)包的雙方當(dāng)事人必須訂立規(guī)范的合同，合同要交土地管理部門備案。

② 轉(zhuǎn)包土地的坐落、面積和用途應(yīng)在合同中載明。

③ 合同中應(yīng)明確是全部轉(zhuǎn)包還是部分轉(zhuǎn)包，土地的用途必須符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定。

④ 轉(zhuǎn)包費(fèi)和轉(zhuǎn)包期限由雙方協(xié)商確定，但轉(zhuǎn)包期限不能超過承包期限。

2．土地互換的一般規(guī)程

① 簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并經(jīng)土地所有權(quán)主體的同意和土地管理部門批準(zhǔn)。

② 原土地使用者享有的權(quán)利和義務(wù)是否隨之轉(zhuǎn)移，應(yīng)在合同中載明。

③ 土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但受讓者不能隨意改變土地的用途。

④ 盡管表面上是一種以物物交換為表征的使用權(quán)互換，但也應(yīng)經(jīng)過必要的評估計(jì)價(jià)程序。

⑤ 按規(guī)則辦理使用權(quán)證的過戶手續(xù)。

3．土地出租的一般規(guī)程

① 租賃雙方在平等、自愿的條件下簽訂租賃合同，合同條款需報(bào)土地所有權(quán)主體單位和土地管理部門審查。

② 承包方（也即出租方）原承擔(dān)的義務(wù)和享有的權(quán)利不變。租賃雙方簽訂合同，明確各自的權(quán)利和義務(wù)。

③ 租金和租期在雙方協(xié)商下確定，租金的支付方式由雙方協(xié)商確定。

4．土地轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)程

① 必須簽訂入股合同，并經(jīng)土地所有者同意和土地管理部門批準(zhǔn)。

② 入股者與土地所有者之間的權(quán)責(zé)關(guān)系是否隨使用權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)在合同中載明。

③ 使用權(quán)入股后的土地用途，必須符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，并限定在原合同規(guī)定的范圍內(nèi)。

④ 必須向土地管理部門辦理土地使用權(quán)證過戶手續(xù)。

5．土地抵押的一般規(guī)程

① 集體土地所有者出具同意抵押的證明。

② 對抵押的土地進(jìn)行地價(jià)評估。

③ 確認(rèn)估價(jià)結(jié)果。

④ 抵押雙方簽訂抵押合同。

⑤ 向土地管理部門申請辦理抵押登記。

⑥ 土地管理部門進(jìn)行審核登記，核發(fā)抵押證明書。

⑦ 抵押人到期未履行償債義務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)依據(jù)國家法律、法規(guī)和抵押合同處置土地使用權(quán)，并依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。

二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)一般流程

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作流程圖見圖2-1。

1．提出申請

① 土地轉(zhuǎn)出方向土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心提出委托申請并填寫農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)出委托申請書，內(nèi)容包括：姓名，村名，面積，地名，地類，四至，價(jià)格，期限，聯(lián)系電話。

② 土地流轉(zhuǎn)方向土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心提出委托申請并填寫農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入委托申請書，內(nèi)容包括：姓名，單位，需求面積，地類要求，意向流轉(zhuǎn)期限，擬從事經(jīng)營項(xiàng)目，聯(lián)系電話。

2．審核．登記

① 土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心對轉(zhuǎn)讓方土地情況進(jìn)行核實(shí)，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意并辦理相關(guān)手續(xù)后，進(jìn)行登記。

② 土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心對轉(zhuǎn)入方的經(jīng)營能力和經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行審核后，進(jìn)行登記。

3．收益評估

收益評估員評估土地收益，為確定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格提供參照依據(jù)，并將評估結(jié)果反饋給信息聯(lián)絡(luò)員。

4．提供信息

信息聯(lián)絡(luò)員根據(jù)收益評估員的評估結(jié)果及土地流轉(zhuǎn)雙方提供的信息，向土地流轉(zhuǎn)雙方提供土地需求信息，并約請雙方會面。

5．會面洽談

土地流轉(zhuǎn)中心作為中介人，幫助土地流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)面洽談流轉(zhuǎn)價(jià)格，期限等相關(guān)事宜。

6．簽訂合同

土地流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商一致，達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，簽訂統(tǒng)一文本的土地流轉(zhuǎn)合同。

7．簽證、歸檔

土地流轉(zhuǎn)合同一式四份，經(jīng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站鑒定后，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，其余兩份分別由村、鎮(zhèn)歸檔備案。