六 產業發展變化

2017年至今，西安、武漢、南京、杭州、成都等一線城市掀起的“搶人大戰”越來越激烈，方式之一就是對外來人口的落戶政策優惠。眾所周知，城市要發展，離不開優秀人才的聚集。人口的流動帶來各種消費需求，有人的地方才有經濟發展，房地產市場也是如此。

1.有支柱產業的城市消費力強勁

與一二線城市相比，三四線城市在“搶人”方面缺少優勢。缺乏“搶人”優勢的城市，必須有屬于自己的支柱產業，特別是要擁有新型社會分工行業，比如物流總部、企業400的呼叫總部等。這類支柱產業非常吸引不愿意在一二線城市生活、工作的人群，促使他們不斷涌入進來。

2019年，全國房價漲幅第一的城市是哪個？答案讓人意外，它是內蒙古自治區的呼和浩特市（同比上漲17.1%）。原因是呼和浩特市堅持發展農畜產品加工、電力能源、石油化工、生物醫藥、光伏材料、電子信息六大優勢產業，帶動上下游相關企業聚集，年產值超過1000億元。

長三角地區的三四線城市，在支柱型產業方面，做到了既領先又成熟。放眼長三角城市群，幾乎每個小城市都有三個特點：

① 擁有各具特色的細分型支柱產業；

② 與核心城市上海，二級核心城市杭州、南京、蘇州形成鮮明的產業梯度；

③ 承接著一二線城市的人口及產業溢出。

這三個特點提升了該區域城市的生產和創造能力。

還有一些城市，雖然歷史、地理位置等先天不足，對周邊城市缺乏輻射吸引力，本地經濟活力缺乏，但把握住了產業轉型升級的重大機遇，仍能取得突破性的快速發展。

2.三四線城市產業是房產銷售的決定因素

很多中小型房地產開發企業都扎根、深耕在三四線城市。不少房地產開發企業就崛起于三四線城市，在同一座城市成功開發過七八個項目。在這些城市中，房地產企業品牌深入人心，市場口碑不僅不遜于甚至還優于全國型品牌房地產開發企業。但是，有一個事實是，這樣的房地產開發企業在2019年隆重推出回饋本地父老鄉親的新項目時，卻無人捧場。為何會這樣？

根本原因在于，三四線城市居民的置業能力有天花板。這個天花板來自于就業收入引發的綜合約束，表現為能提供高收入且體面的就業機會少，居民勞動力的持續增值能力有限。

三四線城市的房價最初只有一兩千元每平方米，今天漲到每平方米甚至過萬元的價格。房地產企業的銷售難度不在于產品本身不夠好，而在于與這個高價格匹配的產品，當地居民已經買不起了。在這樣的城市消費背景下，房地產開發企業的營銷管理者要創造業績需做到三點：① 掌握當地產業發展資訊；② 了解和分析居民收入的杠桿能力；③ 推出與本地市場需求相匹配的產品和銷售方案，而不是一味迷信營銷方案能換來銷售業績。