四 未來(lái)人口變化

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，城市選擇的重要性毋庸置疑。人口發(fā)展影響樓市大環(huán)境，只有具有一定人口規(guī)模的城市和符合人才成長(zhǎng)發(fā)展方向的城市才有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)空間。

1.中國(guó)人口發(fā)展趨勢(shì)

很多國(guó)家的人口數(shù)量都呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。中國(guó)的人口數(shù)量在全球的占比逐步下降，印度的人口數(shù)量有望在2024年超過(guò)中國(guó)。

中青年加速減少。未來(lái)5年勞動(dòng)年齡人口將每年減少300萬(wàn)人以上，在2028～2039年間，年均減少數(shù)量將超千萬(wàn)人。

2019年，新出生人口數(shù)量已降至1400萬(wàn)人左右，五年內(nèi)大概率將跌破1300萬(wàn)人。人口正逐步進(jìn)入深度高齡化。到2037年，我國(guó)人口高齡化程度將達(dá)到日本現(xiàn)在的水平，到2050年將與日本屆時(shí)的高齡化水平相接近。

性別比例失調(diào)最嚴(yán)重的一代（1996～2013年）尚未大量進(jìn)入婚姻階段，我國(guó)的結(jié)婚率會(huì)繼續(xù)下滑，未來(lái)結(jié)婚率會(huì)進(jìn)一步下降。

2.中國(guó)三代年輕人的購(gòu)房特征

3.人口未來(lái)指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首先要對(duì)城市宏觀人口有戰(zhàn)略觀察，其次要對(duì)項(xiàng)目所屬區(qū)域和板塊人口有真實(shí)詳細(xì)的分析，從而制定出符合市場(chǎng)需求的戶型。

未來(lái)幾年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)戶型設(shè)計(jì)主要有以下6個(gè)方向：

① 改善型客戶，屬于主動(dòng)消費(fèi)，品牌、產(chǎn)品和地段環(huán)境都要匹配其需求，市場(chǎng)份額會(huì)越來(lái)越少；

② 新開(kāi)盤(pán)適合的戶型，以剛需戶型為主，改善性需求戶型為輔；

③ 戶型上要慎做大三房，主攻經(jīng)濟(jì)偏實(shí)力型客群；

④ 嘗試單身小戶型；

⑤ 收集區(qū)域庫(kù)存數(shù)據(jù)，讓新戶型必須有總價(jià)優(yōu)勢(shì)；

⑥ 慎做挑高、大平層，控制社區(qū)商業(yè)面積和車(chē)位數(shù)量。