四 未來人口變化

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來說，城市選擇的重要性毋庸置疑。人口發(fā)展影響樓市大環(huán)境，只有具有一定人口規(guī)模的城市和符合人才成長發(fā)展方向的城市才有房地產(chǎn)開發(fā)的市場空間。

1.中國人口發(fā)展趨勢

很多國家的人口數(shù)量都呈現(xiàn)負(fù)增長趨勢。中國的人口數(shù)量在全球的占比逐步下降，印度的人口數(shù)量有望在2024年超過中國。

中青年加速減少。未來5年勞動(dòng)年齡人口將每年減少300萬人以上，在2028～2039年間，年均減少數(shù)量將超千萬人。

2019年，新出生人口數(shù)量已降至1400萬人左右，五年內(nèi)大概率將跌破1300萬人。人口正逐步進(jìn)入深度高齡化。到2037年，我國人口高齡化程度將達(dá)到日本現(xiàn)在的水平，到2050年將與日本屆時(shí)的高齡化水平相接近。

性別比例失調(diào)最嚴(yán)重的一代（1996～2013年）尚未大量進(jìn)入婚姻階段，我國的結(jié)婚率會(huì)繼續(xù)下滑，未來結(jié)婚率會(huì)進(jìn)一步下降。

2.中國三代年輕人的購房特征

3.人口未來指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向

房地產(chǎn)開發(fā)，首先要對(duì)城市宏觀人口有戰(zhàn)略觀察，其次要對(duì)項(xiàng)目所屬區(qū)域和板塊人口有真實(shí)詳細(xì)的分析，從而制定出符合市場需求的戶型。

未來幾年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)戶型設(shè)計(jì)主要有以下6個(gè)方向：

① 改善型客戶，屬于主動(dòng)消費(fèi)，品牌、產(chǎn)品和地段環(huán)境都要匹配其需求，市場份額會(huì)越來越少；

② 新開盤適合的戶型，以剛需戶型為主，改善性需求戶型為輔；

③ 戶型上要慎做大三房，主攻經(jīng)濟(jì)偏實(shí)力型客群；

④ 嘗試單身小戶型；

⑤ 收集區(qū)域庫存數(shù)據(jù)，讓新戶型必須有總價(jià)優(yōu)勢；

⑥ 慎做挑高、大平層，控制社區(qū)商業(yè)面積和車位數(shù)量。