第三節(jié) 承包期限和承包合同

第二十一條 承包期限

耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年。

前款規(guī)定的耕地承包期屆滿后再延長三十年,草地、林地承包期屆滿后依照前款規(guī)定相應(yīng)延長。

?理解與適用

承包期限是指農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)存續(xù)的期間,在此期間內(nèi),承包方享有土地承包經(jīng)營權(quán),依照法律的規(guī)定和合同的約定,行使權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)。

我國對土地實行用途管理制度。土地管理法按照土地的用途,將土地劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地,其中,農(nóng)用地又包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地和養(yǎng)殖水面等。本條第1款根據(jù)我國農(nóng)村土地家庭承包的實際情況,對不同用途的土地的承包期做出規(guī)定。(1)耕地。耕地是指種植農(nóng)作物的土地,包括灌溉水田、望天田(又稱天水田)、水澆地、旱地和菜地。我國農(nóng)村實行土地承包經(jīng)營制度的土地主要是耕地。(2)草地、林地。草地是指以生長草本植物為主,用于畜牧業(yè)的土地,包括天然草地、改良草地和人工草地。草原是草地的主體。林地是指生長喬木、竹類、灌木、沿海紅樹林的土地,包括有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地以及跡地和苗圃等。

根據(jù)本條第2款的規(guī)定,草地、林地的承包期屆滿后,比照耕地承包期屆滿后再延長三十年的規(guī)定,作相應(yīng)延長。例如,如果草地、林地的現(xiàn)承包期為四十年,該承包期屆滿后再延長四十年;如果草地、林地的現(xiàn)承包期為五十年,該承包期屆滿后再延長五十年。

第二十二條 承包合同

發(fā)包方應(yīng)當(dāng)與承包方簽訂書面承包合同。

承包合同一般包括以下條款:

(一)發(fā)包方、承包方的名稱,發(fā)包方負(fù)責(zé)人和承包方代表的姓名、住所;

(二)承包土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級;

(三)承包期限和起止日期;

(四)承包土地的用途;

(五)發(fā)包方和承包方的權(quán)利和義務(wù);

(六)違約責(zé)任。

?理解與適用

土地承包合同是發(fā)包方與承包方之間達(dá)成的,關(guān)于農(nóng)村土地承包權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。根據(jù)本法的規(guī)定,土地承包合同具有以下特征:

(1)合同的主體是法定的。發(fā)包方是與農(nóng)民集體所有土地范圍相一致的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村委會或者村民小組。即土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會發(fā)包;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的,由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組發(fā)包。國家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)村土地,由使用該土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會或者村民小組發(fā)包。承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶。

(2)合同內(nèi)容受到法律規(guī)定的約束,有些內(nèi)容不允許當(dāng)事人自由約定。例如,對于耕地的承包期,本法明確規(guī)定為三十年,并且耕地承包期屆滿后再延長三十年。再如,對于承包地的收回等,法律都有明確規(guī)定。這些內(nèi)容都不允許當(dāng)事人自由約定。

(3)土地承包合同是雙務(wù)合同。發(fā)包方應(yīng)當(dāng)尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán),為承包方提供生產(chǎn)、技術(shù)、信息等服務(wù),有權(quán)對承包方進(jìn)行監(jiān)督等;承包方對承包地享有占有、使用、收益和流轉(zhuǎn)的權(quán)利,其應(yīng)維持土地的農(nóng)業(yè)用途,保護(hù)和合理利用土地等。

(4)合同屬于要式合同。雙方當(dāng)事人簽訂承包合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

?條文參見

《物權(quán)法》第127條 第1款

?典型案例指引

蔡某某等與佛山市三水區(qū)某村村委會農(nóng)村土地承包合同糾紛上訴案(廣東省佛山市中級人民法院〔2004〕佛中法民一終字第239號)

案件適用要點(diǎn): 本案當(dāng)事人持有的 《魚塘使用證》 是當(dāng)時的鄉(xiāng)人民政府對其投資投勞開挖的土名為“勒基坑”的魚塘所享有的使用權(quán)的確認(rèn),符合當(dāng)時國家有關(guān)政策的要求,但《魚塘使用證》并不是承包合同,承包合同是發(fā)包方和承包方之間設(shè)立、變更、終止土地承包權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議,《魚塘使用證》并不具有承包合同的法律特征。

第二十三條 承包合同的生效

承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經(jīng)營權(quán)。

?理解與適用

合同的成立是指訂約當(dāng)事人就合同的主要內(nèi)容形成合意。合同的生效是指合同產(chǎn)生法律約束力。本條主要明確了承包合同的生效時間。同時,考慮到我國農(nóng)村土地承包的實際情況,明確了承包經(jīng)營權(quán)的取得以合同生效為前提,不以登記為生效的要件。

此外,本條主要是從承包合同生效時間的角度予以規(guī)定,但承包合同要實際產(chǎn)生法律約束力,還不能有法律規(guī)定的合同無效等事由。對此,民法總則作出了明確規(guī)定。《民法總則》第155條 規(guī)定,無效的或者被撤銷的民事法律行自始沒有法律約束力。對合同在哪些情形下可以認(rèn)定無效或者可以被撤銷,民法總則作出了詳細(xì)規(guī)定,這些規(guī)定也適用于土地承包合同。《民法總則》第143條 規(guī)定,具備下列條件的民事法律行為有效:(1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(2)意思表示真實;(3)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,不違背公序良俗。

第二十四條 土地承包經(jīng)營權(quán)登記

?理解與適用

對于本條第1款需要從以下幾個方面予以把握:一是關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度與土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立的關(guān)系。土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立,沒有采用登記生效主義,即不以登記為生效的要件。二是國家實行土地承包經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一登記制度,由統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)對耕地、林地、草地等進(jìn)行登記。三是關(guān)于頒發(fā)證書、登記造冊。土地承包經(jīng)營權(quán)證書、林權(quán)證等證書,是承包方享有土地承包經(jīng)營權(quán)的法律憑證。承包方簽訂承包合同,取得土地承包經(jīng)營權(quán)后,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書,并登記造冊,將土地的使用權(quán)屬、用途、面積等情況登記在專門的簿冊上,以確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。

?條文參見

《物權(quán)法》第127條 第2款

第二十五條 承包合同的穩(wěn)定性

承包合同生效后,發(fā)包方不得因承辦人或者負(fù)責(zé)人的變動而變更或者解除,也不得因集體經(jīng)濟(jì)組織的分立或者合并而變更或者解除。

?理解與適用

發(fā)包方不得因承辦人或者負(fù)責(zé)人的變動而變更或者解除承包合同。根據(jù)本法的規(guī)定,發(fā)包方是集體經(jīng)濟(jì)組織、村委會或者村民小組。承包合同是發(fā)包方與承包方簽訂的。承辦人或者負(fù)責(zé)人只是發(fā)包方的法定代表人或者代理人,并不等同于發(fā)包方。承辦人或者負(fù)責(zé)人的變動并不構(gòu)成對合同的實質(zhì)性變更,如果因此而變更或者解除合同,則損害了承包方的合法權(quán)益。

發(fā)包方不得因集體經(jīng)濟(jì)組織的分立或者合并而變更或者解除承包合同。分立是指一個集體經(jīng)濟(jì)組織被分為兩個以上新的組織,原組織的權(quán)利義務(wù)由新的集體經(jīng)濟(jì)組織承擔(dān)。合并一般是指兩種情況,一是指兩個以上組織合并成為一個新的組織,由新的組織承擔(dān)被合并的組織的權(quán)利義務(wù)。另一種情況是指一個組織被撤銷后,將其權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給另一個組織。在土地承包中,無論發(fā)包方分立或者合并是由于何種原因,其權(quán)利義務(wù)都應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定享有和承擔(dān)。

第二十六條 嚴(yán)禁國家機(jī)關(guān)及其工作人員利用職權(quán)干涉農(nóng)村土地承包或者變更、解除承包合同

國家機(jī)關(guān)及其工作人員不得利用職權(quán)干涉農(nóng)村土地承包或者變更、解除承包合同。

?理解與適用

本條規(guī)定的違法行為的主體是國家機(jī)關(guān)及其工作人員。國家機(jī)關(guān)是指國家的權(quán)力機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)以及軍事機(jī)關(guān)。包括各級人大及其常委會,各級監(jiān)察委員會、各級人民政府,各級法院、檢察院等。國家機(jī)關(guān)工作人員是指在國家機(jī)關(guān)中從事公務(wù)的人員,即在國家機(jī)關(guān)中行使一定職權(quán)、履行一定職務(wù)的人員。

對于國家機(jī)關(guān)及其工作人員干涉土地承包,變更、解除承包合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任,依照本法“爭議的解決和法律責(zé)任”一章第65條的規(guī)定,國家機(jī)關(guān)及其工作人員有利用職權(quán)干涉農(nóng)村土地承包,變更、解除承包合同,給承包方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償?shù)蓉?zé)任;情節(jié)嚴(yán)重的,由上級機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。