一、綜　合

中華人民共和國城市房地產管理法

（1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過　根據2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議《關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》第一次修正　根據2009年8月27日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議《關于修改部分法律的決定》第二次修正）

理解與適用

《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產管理法》）于1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過，自1995年1月1日起施行。《中華人民共和國物權法》出臺之后，為了與其適用相配合，2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議決定對《房地產管理法》作出修改。為了進一步規范《城市房地產管理法》的用語，2009年8月27日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議《關于修改部分法律的決定》對《城市房地產管理法》進行了第二次修正。

至此，《房地產管理法》共有七章73條。其規范的主要內容包括：房地產開發用地的取得；房地產開發的基本原則、開發土地期限、開發項目設計和施工；房地產價格、房地產轉讓及其方式；商品房預售及其條件；房地產抵押及抵押登記、抵押物范圍；房屋租賃以及房屋租賃的特別規定；房地產中介服務機構的設立；房地產權屬登記和房地產權屬證書；房地產違法行為及其相應處罰以及關于商品房買賣合同和涉及國有土地使用權合同等等。

第一章，總則。闡明《房地產管理法》的立法目的、適用范圍、調整對象和一般原則，規定國務院建設行政主管部門和土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。地方的管理機構設置及其職權，由省、自治區、直轄市人民政府確定。

第二章，房地產開發用地。第一節對土地使用權出讓的方式、程序、土地用途及使用年限的確定與改變，土地使用權出讓金的收繳與用途，土地使用權的終止與收回等分別做了規定，并明確規定城市規劃區內集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。第二節對土地使用權的劃撥原則以及對象做了規定。

第三章，房地產開發。對房地產開發必須遵守的方針、原則、時間要求，房地產開發企業的設立程序，必須具備的條件等做了規定。

第四章，房地產交易。對房地產的轉讓、抵押，房地產價格評估和成交價格申報，商品房預售和房屋租賃，中介服務機構的開業條件等做了規定。與此相關聯的實用核心法規有《城市房地產轉讓管理規定》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》等，這些法規與《房地產管理法》相配合，對房地產交易行為的規范起著不可或缺的作用。

第五章，房地產權屬登記管理。規定對土地使用權和房屋所有權實行登記發證制度。《不動產登記暫行條例》和《房屋登記辦法》對此也進行了更有可操作性的規定，并且使房地產的登記管理制度與《物權法》的相關規定協調一致。

第六章，法律責任。規定了違反本法第11、12、30、39、40、45、58條的法律責任，以及非法向房地產開發企業收費，管理部門玩忽職守、濫用職權、索賄、受賄的法律責任。

第七章，附則。規定在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理，參照該法執行。

此外，《中華人民共和國民法總則》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》等法律，《房地產經紀管理辦法》、《確定土地所有權和使用權的若干規定》、《閑置土地處置辦法》等行政法規、部門規章以及最高人民法院相關的司法解釋也對房地產的取得、轉讓、登記、擔保等有關問題作了規定。

第一章　總　則

第一條　【立法宗旨】[1]為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。

第二條　【適用范圍】在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。

本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第三條　【國有土地有償、有限期使用制度】國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第四條　【國家扶持居民住宅建設】國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

第五條　【房地產權利人的義務和權益】房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

注釋　[房地產權利人可能涉及的稅收]

在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當繳納土地使用稅。

轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當繳納土地增值稅。

在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當繳納契稅。

房地產權利人領取房屋所有權證書、土地使用權證書，應當繳納印花稅。

在城市、縣城、建制鎮和工礦區內，產權所有人應當繳納房產稅。

個人租賃房屋、轉讓房地產，應當繳納個人所得稅。

鏈接　《城鎮土地使用稅暫行條例》第2條；《土地增值稅暫行條例》第2條；《契稅暫行條例》第1條；《印花稅暫行條例》第1、2條；《房產稅暫行條例》第1、2條；《個人所得稅法》第2條

第六條　【房屋征收】為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。

注釋　為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予公平補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

鏈接　《物權法》第42條；《國有土地上房屋征收補償條例》

第七條　【房地產管理機構設置】國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。

縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。

注釋　本條對分則（即第二章至第六章）和附則具有統領和規范的作用。因此，第四章規定的“房地產交易”應當由建設行政主管部門（或房產管理部門）和土地管理部門按照各自的職權劃分，各司其職，密切配合，共同管理。具體來說，房地產交易中凡涉及房產方面的管理，如房屋估價、辦理房屋產權過戶手續等應由房產管理部門負責；凡涉及土地方面的管理，如地價評估、辦理土地使用權變更登記手續等，應由土地管理部門負責。

鏈接　《國家土地管理局關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干問題的批復》三

案例　許某與H市規劃與建設局建房審批行政爭議案（浙江省湖州市中級人民法院行政判決書[2007]湖行終字第30號）

案件適用要點：城鎮個人建造住宅須經縣級以上城市房地產管理機關審核同意后方可建造，H市規劃與建設局作為法定的城市房地產管理機關，對申請補辦建房申請進行審批是其法定的行政管理職責，經H市規劃與建設局審查，認為許某的申請不符合城鎮個人建造住宅的條件，決定不予批準補辦建房手續符合法律規定。

第二章　房地產開發用地

第一節　土地使用權出讓

第八條　【土地使用權出讓的定義】土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

注釋　建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。前述規定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。

鏈接　《土地管理法》第44-49條

第九條　【集體所有土地征用與出讓】城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

第十條　【土地使用權出讓宏觀管理】土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。

注釋　在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

規劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效；對未取得建設用地規劃許可證的建設單位批準用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關批準文件；占用土地的，應當及時退回；給當事人造成損失的，應當依法給予賠償。

土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定的批準權限報經批準后，由土地管理部門實施。

鏈接　《城鄉規劃法》第38、39條；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第10條

第十一條　【年度出讓土地使用權總量控制】縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。

注釋　各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

鏈接　《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》二（六）

第十二條　【土地使用權出讓主體】土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。

注釋　[土地使用權出讓]

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

[土地使用權出讓規劃]

在城市規劃區內城市國有土地使用權出讓、轉讓必須符合城市規劃，有利于城市經濟社會的發展。國務院城市規劃行政主管部門負責全國城市國有土地使用權出讓、轉讓規劃管理的指導工作。省、自治區、直轄市人民政府城市規劃行政主管部門負責本省、自治區、直轄市行政區域內城市國有土地使用權出讓、轉讓規劃管理的指導工作。直轄市、市和縣人民政府城市規劃行政主管部門負責城市規劃區內城市國有土地使用權出讓、轉讓的規劃管理工作。城市國有土地使用權出讓的投放量應當與城市土地資源、經濟社會發展和市場需求相適應。土地使用權出讓、轉讓應當與建設項目相結合。城市規劃行政主管部門和有關部門要根據城市規劃實施的步驟和要求，編制城市國有土地使用權出讓規劃和計劃，包括地塊數量、用地面積、地塊位置、出讓步驟等，保證城市國有土地使用權的出讓有規劃、有步驟、有計劃地進行。

鏈接　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第8條；《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》第2-4條；《國務院關于出讓國有土地使用權批準權限的通知》一；《土地管理法》第45條

第十三條　【土地使用權出讓方式】土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。

采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

注釋　[拍賣出讓國有建設用地使用權]

拍賣出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

[招標出讓國有建設用地使用權]

招標出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。

[掛牌出讓國有建設用地使用權]

掛牌出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

鏈接　《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》第2條

第十四條　【土地使用權出讓最高年限】土地使用權出讓最高年限由國務院規定。

注釋　土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（1）居住用地70年；（2）工業用地50年；（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（4）商業、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

鏈接　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條

案例　陳某某、蔡某某以合同約定土地使用年限少于產權證記載年限10年為由訴廈門某某房產公司退還無效約定年限的地價款糾紛案（福建省廈門市中級人民法院〔2004〕廈民終字第2176號）

案件適用要點：房地產開發商與購房人簽訂的商品房買賣合同約定商業用房的土地使用年限為50年，該約定超出國家法定出讓年限10年，故超出10年的部分應屬無效約定。房地產開發商對該無效約定存在過錯，應賠償購房人簽訂合同時因信賴合同約定所付出的對價。

第十五條　【土地使用權出讓合同】土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。

土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

注釋　采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：（1）當事人的名稱和住所；（2）土地界址、面積等；（3）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；（4）土地用途；（5）使用期限；（6）出讓金等費用及其支付方式；（7）解決爭議的方法。

鏈接　《物權法》第138條

第十六條　【支付出讓金】土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

注釋　土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。經市、縣人民政府批準同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低于訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權出讓金的，應予支持；受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人按照過錯承擔責任。

鏈接　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第14條；《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條

第十七條　【提供出讓土地】土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。

注釋　出讓方應當按照合同規定，提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批準手續而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持。

鏈接　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第15條；《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第4條

案例　未按約定提供土地的出讓合同被解除案（中華人民共和國最高人民法院民事判決書[2002]民一終字第15號）

案件適用要點：S市房屋土地資源管理局代表國家以合同形式將訟爭國有土地使用權出讓給H公司，雙方因土地使用權出讓合同權利義務履行而發生的糾紛，屬于平等主體間的民事糾紛，S市房屋土地資源管理局要求以行政合同定性，不予支持。S市房屋土地資源管理局出讓給H公司的地塊是有瑕疵的，對此，依法應由S市房屋土地資源管理局承擔相應的民事責任，支持H公司訴求。

第十八條　【土地用途的變更】土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

注釋　建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標準調整土地出讓金的，應予支持。受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。

鏈接　《土地管理法》第56條；《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第5、6條

案例　土地使用權因出讓還是轉讓取得案[上海市高級人民法院民事判決書〔2005〕滬高民二（商）終字第260號]

案件適用要點：本案中，不論是劃撥土地因權屬變更而同時改變土地性質原因，還是甲公司受讓的土地用途由原來的綜合用地改變為工業用地，均會產生由甲公司直接與國家土地管理部門簽署土地使用權出讓合同和支付土地出讓金的事實，現甲公司與乙公司均向國家土地管理部門提出《關于申請批租土地的報告》，要求國家土地管理部門將乙公司享有的土地使用權批租給甲公司，可以證明，甲公司對乙公司是涉案土地的原使用權人以及對雙方變更使用權權屬的意思表示是真實和明確的。甲公司取得涉案土地使用權是因乙公司的投資和轉讓行為所致。甲公司以其與國家土地管理部門簽訂土地出讓合同并支付土地出讓金的事實，來否定乙公司已履行出資轉讓義務，與事實不符，其理由不能成立。

第十九條　【土地使用權出讓金的管理】土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。

注釋　以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。自《土地管理法》施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，30%上繳中央財政，70%留給有關地方人民政府，都專項用于耕地開發。

鏈接　《土地管理法》第55條

第二十條　【出讓土地使用權的提前收回】國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

注釋　有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：（1）為公共利益需要使用土地的；（2）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（5）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。依照前述第（1）項、第（2）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

鏈接　《土地管理法》第58條

第二十一條　【土地使用權終止】土地使用權因土地滅失而終止。

注釋　土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

鏈接　《物權法》第150條；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第39-41條

第二十二條　【土地使用權出讓年限屆滿】土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

注釋　住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

鏈接　《物權法》第149條

第二節　土地使用權劃撥

第二十三條　【土地使用權劃撥的定義】土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

注釋　設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。

劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。劃撥土地使用者應當依照《城鎮土地使用稅暫行條例》的規定繳納土地使用稅。

符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（1）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（4）依照規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三章、第四章和第五章的規定辦理。

鏈接　《物權法》第137條；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第43-47條

案例　Y市人民政府等與N公司土地行政爭議糾紛上訴案（河南省高級人民法院行政判決書〔2008〕豫法行終字第00117號）

案件適用要點：本案中N公司雖存在“化整為零”報批土地的違法行為，但Y市土地管理局、Y市人民政府已經在1997年對N公司騙取土地手續行為進行了處罰，并對未辦土地手續的部分補辦了征用手續，該處理符合國家土地管理局的規定，應確認其法律效力。此后，Y市人民政府于2008年再次作出撤銷土地批復，收回涉案國有土地使用權的決定，該決定沒有考慮N公司已對爭議土地進行補償、投資、使用且符合土地利用總體規劃和城市建設規劃的事實，違反國家土地管理局國土建字〔1997〕第124號文件對處理歷史遺留土地問題的規定精神，也不符合人民政府依法、公正行政的原則。對N公司不屬土地劃撥對象的問題，可通過依法調整用地方式解決，不構成收回土地的理由。

第二十四條　【土地使用權劃撥范圍】下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：

（一）國家機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

（四）法律、行政法規規定的其他用地。

第三章　房地產開發

第二十五條　【房地產開發基本原則】房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第二十六條　【開發土地期限】以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。律正確，程序合法。

案例　H市人民政府與S公司行政處罰糾紛上訴案（海南省高級人民法院行政判決書[2008]瓊行終字第27號）

案件適用要點：本案中S公司開發項目所在地的區域，因規劃設計國際招標而暫停了區域內建設項目的規劃報建和審批活動。政府規劃部門暫停S公司項目開發的規劃審批手續必然導致項目動工逾期，并進而造成了土地被閑置的事實，沒有證據表明造成逾期動工建設并使土地閑置的原因可歸責于S公司自身所致。盡管本案所涉開發項目的土地被閑置，但造成這一現象的原因可歸因于政府部門的行為。因此，一審法院撤銷政府行政行為，認定事實清楚，適用法

第二十七條　【房地產開發項目設計、施工和竣工】房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。

房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

注釋　房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

鏈接　《城市房地產開發經營管理條例》第16、17條

第二十八條　【土地使用權作價】依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。

第二十九條　【開發居民住宅的鼓勵和扶持】國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。

第三十條　【房地產開發企業的設立】房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的經營場所；

（三）有符合國務院規定的注冊資本；

（四）有足夠的專業技術人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。

房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

第三十一條　【房地產開發企業注冊資本與投資總額的比例】房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。

房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。

第四章　房地產交易

第一節　一般規定

第三十二條　【房地產權利主體一致原則】房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

注釋　建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

鏈接　《物權法》第147條

第三十三條　【房地產價格管理】基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。

第三十四條　【房地產價格評估】國家實行房地產價格評估制度。

房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

注釋　[房地產估價活動]

房地產估價活動，包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估，以及因轉讓、抵押、城鎮房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業改制、企業清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。

房地產估價機構從事房地產估價活動，應當堅持獨立、客觀、公正的原則，執行房地產估價規范和標準。房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區域、行業限制。任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。

國家建立全國統一的房地產估價行業管理信息平臺，實現房地產估價機構資質核準、人員注冊、信用檔案管理等信息關聯共享。

[房地產市場估價程序]

房地產市場估價應當依照下列程序進行：（1）申請估價。當事人應當依照規定向估價機構或估價事務所遞交估價申請書。估價申請書應當載明下列內容：①當事人的姓名（法人代表）、職業、地址；②標的物的名稱、面積、坐落；③申請估價的理由、項目和要求；④當事人認為其他需要說明的內容。估價申請書應當附有標的物的產權證書和有關的圖紙、資料或影印件。（2）估價受理。估價機構或估價事務所收到估價申請書后，應當對當事人的身份證件、標的物產權證書及估價申請書進行審查。對符合條件者，交由估價人員承辦。每個估價項目的承辦，不得少于兩名估價人員。（3）現場勘估。承辦人員應當制訂估價方案。到標的物進行實地勘丈測估，核對各項數據和有關資料，調查標的物所處環境狀況，并做好詳細記錄。（4）綜合作業。承辦人員應綜合各種因素進行全面分析，提出估價結果。書面估價結果應包括以下內容：①估價的原因，標的物名稱、面積、結構、地理位置、環境條件、使用情況，所處區域城市規劃及發展前景，房地產市場行情；②標的物及其附著物質量等級評定；③估價的原則、方法、分析過程和估價結果；④必要的附件。包括估價過程中作為估價依據的有關圖紙、照片、背景材料、原始資料及實際勘測數據等；⑤其他需要說明的問題。估價結果書應由承辦人員簽名。

鏈接　《房地產估價機構管理辦法》第3條；《城市房地產市場評估管理暫行辦法》第3-10條；《國家土地管理局關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干問題的批復》四

第三十五條　【房地產成交價格申報】國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

注釋　房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。

房地產轉讓，房地產權利人應當在依法向縣級以上人民政府土地管理部門申請變更土地登記時，如實申報成交價格。

鏈接　《城市房地產轉讓管理規定》第14條；《國家土地管理局關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干問題的批復》五

第三十六條　【房地產權屬登記】房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

第二節　房地產轉讓

第三十七條　【房地產轉讓的定義】房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

注釋　[其他合法方式]

其他合法方式，主要包括下列行為：（1）以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；（2）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；（3）因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；（4）以房地產抵債的；（5）法律、法規規定的其他情形。

鏈接　《城市房地產轉讓管理規定》第3條

第三十八條　【房地產不得轉讓的情形】下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

案例　宋某某與某縣農信社財產轉讓糾紛上訴案（河南省平頂山市中級人民法院民事判決書〔2009〕平民終二字第244號）

案件適用要點：《城市房地產管理法》第38條規定：“下列房地產，不得轉讓：……（六）未依法登記領取權屬證書的……”信用社在未依法取得房屋所有權證書及土地使用權證書的情況下，即將上述抵債的土地使用權及房產以協議方式轉讓給被告，顯然違反了上述法律的強制性規定，根據《合同法》第52條第1款第5項之規定，確認該信用社與宋某某所簽訂的《抵債財產轉讓協議書》中的房地產轉讓部分無效。

第三十九條　【以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓】以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

注釋　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于成片開發土地的，應當依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。

鏈接　《城市房地產轉讓管理規定》第10條

案例　未交清土地出讓金限制土地使用權轉讓案（[2008]石民商終字第5號）

案件適用要點：當事人簽訂的合同違反法律、行政法規的強制性規定的，合同無效。乙公司未交清土地出讓金，根據《城市房地產管理法》第39條規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合的條件是：按照出讓合同的約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。因此，甲公司與乙公司簽訂的《土地使用權轉讓協議》違反了法律的強制性規定，屬無效合同。因此，甲公司應當返還實際占用乙公司的土地。

第四十條　【以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓】以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

注釋　根據第1款的規定，當事人應當向市、縣人民政府土地管理部門提出申請，由該部門審查并報經有批準權的人民政府批準。這是因為，此類房地產轉讓審批，實質是劃撥土地使用權轉讓審批，房屋能否轉讓取決于該房屋所占用的劃撥土地使用權轉讓能否得到批準。只有劃撥土地使用權轉讓先行獲得批準后，權利人才能按照其他有關規定轉讓房地產。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理：（1）經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《城市房地產管理法》第24條規定的項目的；（2）私有住宅轉讓后仍用于居住的；（3）按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；（4）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；（5）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；（6）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；（7）縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前述規定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產轉讓合同中注明。依照前述規定轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經繳納的土地收益。

土地收益與出讓金都是國有土地所有權的經濟體現，屬地租性質，應當按照出讓金的管理辦法進行管理，其土地收益全部上繳財政，用于城市基礎設施建設和土地開發。土地管理部門具體實施出讓方案，負責代收出讓金，同時負責劃撥土地使用權轉讓的審查報批。因此，上述“土地收益”也應由土地管理部門負責征收管理。

鏈接　《國家土地管理局關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干問題的批復》六、七；《城市房地產轉讓管理規定》第12、13條

第四十一條　【房地產轉讓合同】房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

注釋　房地產轉讓合同應當載明下列主要內容：（1）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；（2）房地產權屬證書名稱和編號；（3）房地產坐落位置、面積、四至界限；（4）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；（5）房地產的用途或使用性質；（6）成交價格及支付方式；（7）房地產交付使用的時間；（8）違約責任；（9）雙方約定的其他事項。

鏈接　《城市房地產轉讓管理規定》第8條

第四十二條　【房地產轉讓合同與土地使用權出讓合同的關系】房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第四十三條　【房地產轉讓后土地使用權的使用年限】以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

第四十四條　【房地產轉讓后土地使用權用途的變更】以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

第四十五條　【商品房預售的條件】商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

第四十六條　【商品房預售后的再行轉讓】商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。

第三節　房地產抵押

第四十七條　【房地產抵押的定義】房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

第四十八條　【房地產抵押物的范圍】依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。

以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

注釋　土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。下列房地產不得設定抵押：（1）權屬有爭議的房地產；（2）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；（5）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；（6）依法不得抵押的其他房地產。

鏈接　《城市房地產抵押管理辦法》第4、8條；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條

第四十九條　【抵押辦理憑證】房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

第五十條　【房地產抵押合同】房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

注釋　房地產抵押合同應當載明下列主要內容：（1）抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；（2）主債權的種類、數額；（3）抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；（4）抵押房地產的價值；（5）抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；（6）債務人履行債務的期限；（7）抵押權滅失的條件；（8）違約責任；（9）爭議解決方式；（10）抵押合同訂立的時間與地點；（11）雙方約定的其他事項。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

鏈接　《城市房地產抵押管理辦法》第25、26條；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第34條

案例　房屋抵押未簽訂書面合同被確認有效案（江西省贛州市中級人民法院民事判決書〔2007〕贛中民二終字第142號）

案件適用要點：被上訴人黃某提供其身份證及房產證給原審第三人辦理抵押貸款手續是明知的，也是自愿的。雖然《城市房地產管理法》第50條規定：“房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同”，但是上述規定屬于倡導性規定，而不屬于法律的強制性規定。由于本案的抵押物系房屋，屬于《擔保法》第42條規定的應當辦理抵押物登記的財產，根據該法第41條之規定：當事人以第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記。本案中，雖未簽訂書面抵押合同，但由于其提供房產抵押擔保的意思明確，并且抵押房產還依法辦理了抵押登記，抵押行為并未違反法律、行政法規的強制性規定，而且還符合法律關于房屋抵押登記生效的法律要件，因此，本案的抵押擔保應認定為合法有效。

第五十一條　【以劃撥土地使用權設定的房地產抵押權的實現】設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

第五十二條　【房地產抵押后土地上的新增房屋問題】房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

第四節　房屋租賃

第五十三條　【房屋租賃的定義】房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

注釋　公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有權證的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權屬有爭議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標準的；（7）已抵押，未經抵押權人同意的；（8）不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；（9）有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

鏈接　《合同法》第230、234條；《商品房屋租賃管理辦法》

第五十四條　【房屋租賃合同的簽訂】房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。

注釋　[租賃合同內容]

房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同。租賃合同應當具備以下條款：（1）當事人姓名或者名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；（3）租金和押金數額、支付方式；（4）租賃用途和房屋使用要求；（5）房屋和室內設施的安全性能；（6）租賃期限；（7）房屋維修責任；（8）物業服務：水、電、燃氣等相關費用的繳納；（9）爭議解決辦法和違約責任；（10）其他約定。

[租賃合同終止、續租、繼續履行]

房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續租用，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

[優先購買權]

房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。

[租賃登記備案]

房屋租賃合同訂立后30日內，房屋租賃當事人應當自行前往或委托他人到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當事人應當提交下列材料：（1）房屋租賃合同；（2）房屋租賃當事人身份證明；（3）房屋所有權證書或者其他合法權屬證明；（4）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門規定的其他材料。房屋租賃當事人提交的材料應當真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。

鏈接　《合同法》第212-236條；《商品房屋租賃管理辦法》第7-20條

第五十五條　【住宅用房和非住宅用房的租賃】住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

第五十六條　【以劃撥方式取得的國有土地上的房屋出租的特別規定】以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。

注釋　本條規定的房屋出租，是否向國家繳納“土地收益”（其性質與出讓金相同），取決于該出租房屋所占用的土地使用權性質，即是劃撥土地使用權還是出讓土地使用權，而確認其性質的只能是土地管理部門。因此，以劃撥方式取得土地使用權的房屋租賃的“土地收益”，也應按照出讓金的管理辦法，由土地管理部門負責征收管理。

鏈接　《國家土地管理局關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干問題的批復》七

第五節　中介服務機構

第五十七條　【房地產中介服務機構】房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。

鏈接　《房地產經紀管理辦法》；《房地產估價機構管理辦法》

第五十八條　【房地產中介服務機構的設立】房地產中介服務機構應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的服務場所；

（三）有必要的財產和經費；

（四）有足夠數量的專業人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，方可開業。

鏈接　《房地產經紀管理辦法》第7-8條

第五十九條　【房地產估價人員資格認證】國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。

第五章　房地產權屬登記管理

第六十條　【房地產登記發證制度】國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

第六十一條　【房地產權屬登記】以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。

在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。

房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

注釋　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。

轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料：（1）登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）建設用地使用權證明；（4）建設工程符合規劃的證明；（5）房屋已竣工的證明；（6）房屋測繪報告；（7）其他必要材料。房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。

發生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權轉移登記：（1）買賣；（2）互換；（3）贈與；（4）繼承、受遺贈；（5）房屋分割、合并，導致所有權發生轉移的；（6）以房屋出資入股；（7）法人或者其他組織分立、合并，導致房屋所有權發生轉移的；（8）法律、法規規定的其他情形。申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：（1）登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）房屋所有權證書或者房地產權證書；（4）證明房屋所有權發生轉移的材料；（5）其他必要材料。前述第（4）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。

鏈接　《物權法》第9-22、139條；《土地管理法》第11-13條；《城市房地產開發經營管理條例》第21條；《房屋登記辦法》第30-41條

第六十二條　【房地產抵押登記】房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。

注釋　辦理房地產抵押登記時，可以分別向土地管理部門和房產管理部門申請辦理抵押登記。房地產抵押價值中，土地的抵押價值要遠遠大于房產的抵押價值，抵押權人主要是著眼于土地價值才設定抵押，而且土地使用權抵押的合法性決定了整個房地產抵押的合法性。因此，如果一個部門負責抵押登記，這個部門應為土地管理部門。

鏈接　《國家土地管理局關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干問題的批復》十一

第六十三條　【房地產權屬證書】經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十一條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。

第六章　法律責任

第六十四條　【擅自出讓或擅自批準出讓土地使用權用于房地產開發的法律責任】違反本法第十一條、第十二條的規定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。

第六十五條　【擅自從事房地產開發的法律責任】違反本法第三十條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條　【非法轉讓土地使用權的法律責任】違反本法第三十九條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條　【非法轉讓劃撥土地使用權的房地產的法律責任】違反本法第四十條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十八條　【非法預售商品房的法律責任】違反本法第四十五條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條　【擅自從事房地產中介服務業務的法律責任】違反本法第五十八條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第七十條　【向房地產開發企業非法收費的法律責任】沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。

第七十一條　【管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、索賄、受賄的法律責任】房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

第七章　附　則

第七十二條　【參照本法適用的情形】在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理，參照本法執行。

第七十三條　【施行時間】本法自1995年1月1日起施行。