一、綜　合

中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法

（1994年7月5日第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過　根據(jù)2007年8月30日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》第一次修正　根據(jù)2009年8月27日第十一屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議《關(guān)于修改部分法律的決定》第二次修正）

理解與適用

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》）于1994年7月5日第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過，自1995年1月1日起施行。《中華人民共和國物權(quán)法》出臺(tái)之后，為了與其適用相配合，2007年8月30日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議決定對(duì)《房地產(chǎn)管理法》作出修改。為了進(jìn)一步規(guī)范《城市房地產(chǎn)管理法》的用語，2009年8月27日第十一屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議《關(guān)于修改部分法律的決定》對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行了第二次修正。

至此，《房地產(chǎn)管理法》共有七章73條。其規(guī)范的主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得；房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則、開發(fā)土地期限、開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工；房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及其方式；商品房預(yù)售及其條件；房地產(chǎn)抵押及抵押登記、抵押物范圍；房屋租賃以及房屋租賃的特別規(guī)定；房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立；房地產(chǎn)權(quán)屬登記和房地產(chǎn)權(quán)屬證書；房地產(chǎn)違法行為及其相應(yīng)處罰以及關(guān)于商品房買賣合同和涉及國有土地使用權(quán)合同等等。

第一章，總則。闡明《房地產(chǎn)管理法》的立法目的、適用范圍、調(diào)整對(duì)象和一般原則，規(guī)定國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。地方的管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

第二章，房地產(chǎn)開發(fā)用地。第一節(jié)對(duì)土地使用權(quán)出讓的方式、程序、土地用途及使用年限的確定與改變，土地使用權(quán)出讓金的收繳與用途，土地使用權(quán)的終止與收回等分別做了規(guī)定，并明確規(guī)定城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。第二節(jié)對(duì)土地使用權(quán)的劃撥原則以及對(duì)象做了規(guī)定。

第三章，房地產(chǎn)開發(fā)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)必須遵守的方針、原則、時(shí)間要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序，必須具備的條件等做了規(guī)定。

第四章，房地產(chǎn)交易。對(duì)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和成交價(jià)格申報(bào)，商品房預(yù)售和房屋租賃，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的開業(yè)條件等做了規(guī)定。與此相關(guān)聯(lián)的實(shí)用核心法規(guī)有《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》等，這些法規(guī)與《房地產(chǎn)管理法》相配合，對(duì)房地產(chǎn)交易行為的規(guī)范起著不可或缺的作用。

第五章，房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理。規(guī)定對(duì)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)實(shí)行登記發(fā)證制度。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《房屋登記辦法》對(duì)此也進(jìn)行了更有可操作性的規(guī)定，并且使房地產(chǎn)的登記管理制度與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定協(xié)調(diào)一致。

第六章，法律責(zé)任。規(guī)定了違反本法第11、12、30、39、40、45、58條的法律責(zé)任，以及非法向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)，管理部門玩忽職守、濫用職權(quán)、索賄、受賄的法律責(zé)任。

第七章，附則。規(guī)定在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照該法執(zhí)行。

此外，《中華人民共和國民法總則》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》、《閑置土地處置辦法》等行政法規(guī)、部門規(guī)章以及最高人民法院相關(guān)的司法解釋也對(duì)房地產(chǎn)的取得、轉(zhuǎn)讓、登記、擔(dān)保等有關(guān)問題作了規(guī)定。

第一章　總　則

第一條　【立法宗旨】[1]為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。

第二條　【適用范圍】在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡(jiǎn)稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第三條　【國有土地有償、有限期使用制度】國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

第四條　【國家扶持居民住宅建設(shè)】國家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

第五條　【房地產(chǎn)權(quán)利人的義務(wù)和權(quán)益】房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

注釋　[房地產(chǎn)權(quán)利人可能涉及的稅收]

在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書，應(yīng)當(dāng)繳納印花稅。

在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)，產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅。

個(gè)人租賃房屋、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅。

鏈接　《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第2條；《土地增值稅暫行條例》第2條；《契稅暫行條例》第1條；《印花稅暫行條例》第1、2條；《房產(chǎn)稅暫行條例》第1、2條；《個(gè)人所得稅法》第2條

第六條　【房屋征收】為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

注釋　為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予公平補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。

鏈接　《物權(quán)法》第42條；《國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》

第七條　【房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置】國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

注釋　本條對(duì)分則（即第二章至第六章）和附則具有統(tǒng)領(lǐng)和規(guī)范的作用。因此，第四章規(guī)定的“房地產(chǎn)交易”應(yīng)當(dāng)由建設(shè)行政主管部門（或房產(chǎn)管理部門）和土地管理部門按照各自的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，共同管理。具體來說，房地產(chǎn)交易中凡涉及房產(chǎn)方面的管理，如房屋估價(jià)、辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等應(yīng)由房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)；凡涉及土地方面的管理，如地價(jià)評(píng)估、辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)等，應(yīng)由土地管理部門負(fù)責(zé)。

鏈接　《國家土地管理局關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問題的批復(fù)》三

案例　許某與H市規(guī)劃與建設(shè)局建房審批行政爭(zhēng)議案（浙江省湖州市中級(jí)人民法院行政判決書[2007]湖行終字第30號(hào)）

案件適用要點(diǎn)：城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅須經(jīng)縣級(jí)以上城市房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)審核同意后方可建造，H市規(guī)劃與建設(shè)局作為法定的城市房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，對(duì)申請(qǐng)補(bǔ)辦建房申請(qǐng)進(jìn)行審批是其法定的行政管理職責(zé)，經(jīng)H市規(guī)劃與建設(shè)局審查，認(rèn)為許某的申請(qǐng)不符合城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅的條件，決定不予批準(zhǔn)補(bǔ)辦建房手續(xù)符合法律規(guī)定。

第二章　房地產(chǎn)開發(fā)用地

第一節(jié)　土地使用權(quán)出讓

第八條　【土地使用權(quán)出讓的定義】土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

注釋　建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。前述規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

鏈接　《土地管理法》第44-49條

第九條　【集體所有土地征用與出讓】城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

第十條　【土地使用權(quán)出讓宏觀管理】土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。

注釋　在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效；對(duì)未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建設(shè)單位批準(zhǔn)用地的，由縣級(jí)以上人民政府撤銷有關(guān)批準(zhǔn)文件；占用土地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)退回；給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予賠償。

土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地管理部門實(shí)施。

鏈接　《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38、39條；《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第10條

第十一條　【年度出讓土地使用權(quán)總量控制】縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)國務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

注釋　各級(jí)城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。

鏈接　《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》二（六）

第十二條　【土地使用權(quán)出讓主體】土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。

直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。

注釋　[土地使用權(quán)出讓]

土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

[土地使用權(quán)出讓規(guī)劃]

在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓必須符合城市規(guī)劃，有利于城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)全國城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理的指導(dǎo)工作。省、自治區(qū)、直轄市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)本省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域內(nèi)城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理的指導(dǎo)工作。直轄市、市和縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)劃管理工作。城市國有土地使用權(quán)出讓的投放量應(yīng)當(dāng)與城市土地資源、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和市場(chǎng)需求相適應(yīng)。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)與建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合。城市規(guī)劃行政主管部門和有關(guān)部門要根據(jù)城市規(guī)劃實(shí)施的步驟和要求，編制城市國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃和計(jì)劃，包括地塊數(shù)量、用地面積、地塊位置、出讓步驟等，保證城市國有土地使用權(quán)的出讓有規(guī)劃、有步驟、有計(jì)劃地進(jìn)行。

鏈接　《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第8條；《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》第2-4條；《國務(wù)院關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》一；《土地管理法》第45條

第十三條　【土地使用權(quán)出讓方式】土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

注釋　[拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)]

拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

[招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)]

招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

[掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)]

掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

鏈接　《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第2條

第十四條　【土地使用權(quán)出讓最高年限】土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。

注釋　土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

鏈接　《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條

案例　陳某某、蔡某某以合同約定土地使用年限少于產(chǎn)權(quán)證記載年限10年為由訴廈門某某房產(chǎn)公司退還無效約定年限的地價(jià)款糾紛案（福建省廈門市中級(jí)人民法院〔2004〕廈民終字第2176號(hào)）

案件適用要點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)商與購房人簽訂的商品房買賣合同約定商業(yè)用房的土地使用年限為50年，該約定超出國家法定出讓年限10年，故超出10年的部分應(yīng)屬無效約定。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)該無效約定存在過錯(cuò)，應(yīng)賠償購房人簽訂合同時(shí)因信賴合同約定所付出的對(duì)價(jià)。

第十五條　【土地使用權(quán)出讓合同】土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。

土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

注釋　采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：（1）當(dāng)事人的名稱和住所；（2）土地界址、面積等；（3）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；（4）土地用途；（5）使用期限；（6）出讓金等費(fèi)用及其支付方式；（7）解決爭(zhēng)議的方法。

鏈接　《物權(quán)法》第138條

第十六條　【支付出讓金】土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。

注釋　土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價(jià)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價(jià)格條款無效。當(dāng)事人請(qǐng)求按照訂立合同時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格交納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持；受讓方不同意按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)足，請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。

鏈接　《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14條；《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條

第十七條　【提供出讓土地】土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。

注釋　出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。

鏈接　《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第15條；《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第4條

案例　未按約定提供土地的出讓合同被解除案（中華人民共和國最高人民法院民事判決書[2002]民一終字第15號(hào)）

案件適用要點(diǎn)：S市房屋土地資源管理局代表國家以合同形式將訟爭(zhēng)國有土地使用權(quán)出讓給H公司，雙方因土地使用權(quán)出讓合同權(quán)利義務(wù)履行而發(fā)生的糾紛，屬于平等主體間的民事糾紛，S市房屋土地資源管理局要求以行政合同定性，不予支持。S市房屋土地資源管理局出讓給H公司的地塊是有瑕疵的，對(duì)此，依法應(yīng)由S市房屋土地資源管理局承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，支持H公司訴求。

第十八條　【土地用途的變更】土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

注釋　建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，當(dāng)事人請(qǐng)求按照起訴時(shí)同種用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持。受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。

鏈接　《土地管理法》第56條；《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第5、6條

案例　土地使用權(quán)因出讓還是轉(zhuǎn)讓取得案[上海市高級(jí)人民法院民事判決書〔2005〕滬高民二（商）終字第260號(hào)]

案件適用要點(diǎn)：本案中，不論是劃撥土地因權(quán)屬變更而同時(shí)改變土地性質(zhì)原因，還是甲公司受讓的土地用途由原來的綜合用地改變?yōu)楣I(yè)用地，均會(huì)產(chǎn)生由甲公司直接與國家土地管理部門簽署土地使用權(quán)出讓合同和支付土地出讓金的事實(shí)，現(xiàn)甲公司與乙公司均向國家土地管理部門提出《關(guān)于申請(qǐng)批租土地的報(bào)告》，要求國家土地管理部門將乙公司享有的土地使用權(quán)批租給甲公司，可以證明，甲公司對(duì)乙公司是涉案土地的原使用權(quán)人以及對(duì)雙方變更使用權(quán)權(quán)屬的意思表示是真實(shí)和明確的。甲公司取得涉案土地使用權(quán)是因乙公司的投資和轉(zhuǎn)讓行為所致。甲公司以其與國家土地管理部門簽訂土地出讓合同并支付土地出讓金的事實(shí)，來否定乙公司已履行出資轉(zhuǎn)讓義務(wù)，與事實(shí)不符，其理由不能成立。

第十九條　【土地使用權(quán)出讓金的管理】土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

注釋　以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。自《土地管理法》施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，30%上繳中央財(cái)政，70%留給有關(guān)地方人民政府，都專項(xiàng)用于耕地開發(fā)。

鏈接　《土地管理法》第55條

第二十條　【出讓土地使用權(quán)的提前收回】國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

注釋　有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：（1）為公共利益需要使用土地的；（2）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（5）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。依照前述第（1）項(xiàng)、第（2）項(xiàng)的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

鏈接　《土地管理法》第58條

第二十一條　【土地使用權(quán)終止】土地使用權(quán)因土地滅失而終止。

注釋　土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。

鏈接　《物權(quán)法》第150條；《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第39-41條

第二十二條　【土地使用權(quán)出讓年限屆滿】土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

注釋　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

鏈接　《物權(quán)法》第149條

第二節(jié)　土地使用權(quán)劃撥

第二十三條　【土地使用權(quán)劃撥的定義】土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

注釋　設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。

劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。劃撥土地使用者應(yīng)當(dāng)依照《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地使用稅。

符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（2）領(lǐng)有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。

鏈接　《物權(quán)法》第137條；《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第43-47條

案例　Y市人民政府等與N公司土地行政爭(zhēng)議糾紛上訴案（河南省高級(jí)人民法院行政判決書〔2008〕豫法行終字第00117號(hào)）

案件適用要點(diǎn)：本案中N公司雖存在“化整為零”報(bào)批土地的違法行為，但Y市土地管理局、Y市人民政府已經(jīng)在1997年對(duì)N公司騙取土地手續(xù)行為進(jìn)行了處罰，并對(duì)未辦土地手續(xù)的部分補(bǔ)辦了征用手續(xù)，該處理符合國家土地管理局的規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)其法律效力。此后，Y市人民政府于2008年再次作出撤銷土地批復(fù)，收回涉案國有土地使用權(quán)的決定，該決定沒有考慮N公司已對(duì)爭(zhēng)議土地進(jìn)行補(bǔ)償、投資、使用且符合土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的事實(shí)，違反國家土地管理局國土建字〔1997〕第124號(hào)文件對(duì)處理歷史遺留土地問題的規(guī)定精神，也不符合人民政府依法、公正行政的原則。對(duì)N公司不屬土地劃撥對(duì)象的問題，可通過依法調(diào)整用地方式解決，不構(gòu)成收回土地的理由。

第二十四條　【土地使用權(quán)劃撥范圍】下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：

（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

第三章　房地產(chǎn)開發(fā)

第二十五條　【房地產(chǎn)開發(fā)基本原則】房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第二十六條　【開發(fā)土地期限】以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。律正確，程序合法。

案例　H市人民政府與S公司行政處罰糾紛上訴案（海南省高級(jí)人民法院行政判決書[2008]瓊行終字第27號(hào)）

案件適用要點(diǎn)：本案中S公司開發(fā)項(xiàng)目所在地的區(qū)域，因規(guī)劃設(shè)計(jì)國際招標(biāo)而暫停了區(qū)域內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃報(bào)建和審批活動(dòng)。政府規(guī)劃部門暫停S公司項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃審批手續(xù)必然導(dǎo)致項(xiàng)目動(dòng)工逾期，并進(jìn)而造成了土地被閑置的事實(shí)，沒有證據(jù)表明造成逾期動(dòng)工建設(shè)并使土地閑置的原因可歸責(zé)于S公司自身所致。盡管本案所涉開發(fā)項(xiàng)目的土地被閑置，但造成這一現(xiàn)象的原因可歸因于政府部門的行為。因此，一審法院撤銷政府行政行為，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法

第二十七條　【房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和竣工】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

注釋　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

鏈接　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第16、17條

第二十八條　【土地使用權(quán)作價(jià)】依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

第二十九條　【開發(fā)居民住宅的鼓勵(lì)和扶持】國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。

第三十條　【房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營場(chǎng)所；

（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第三十一條　【房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額的比例】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。

第四章　房地產(chǎn)交易

第一節(jié)　一般規(guī)定

第三十二條　【房地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

注釋　建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

鏈接　《物權(quán)法》第147條

第三十三條　【房地產(chǎn)價(jià)格管理】基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第三十四條　【房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估】國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

注釋　[房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)]

房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評(píng)估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、城鎮(zhèn)房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)評(píng)估。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。

國家建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)、人員注冊(cè)、信用檔案管理等信息關(guān)聯(lián)共享。

[房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)程序]

房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)應(yīng)當(dāng)依照下列程序進(jìn)行：（1）申請(qǐng)估價(jià)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定向估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)事務(wù)所遞交估價(jià)申請(qǐng)書。估價(jià)申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：①當(dāng)事人的姓名（法人代表）、職業(yè)、地址；②標(biāo)的物的名稱、面積、坐落；③申請(qǐng)估價(jià)的理由、項(xiàng)目和要求；④當(dāng)事人認(rèn)為其他需要說明的內(nèi)容。估價(jià)申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附有標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)證書和有關(guān)的圖紙、資料或影印件。（2）估價(jià)受理。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)事務(wù)所收到估價(jià)申請(qǐng)書后，應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的身份證件、標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)證書及估價(jià)申請(qǐng)書進(jìn)行審查。對(duì)符合條件者，交由估價(jià)人員承辦。每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的承辦，不得少于兩名估價(jià)人員。（3）現(xiàn)場(chǎng)勘估。承辦人員應(yīng)當(dāng)制訂估價(jià)方案。到標(biāo)的物進(jìn)行實(shí)地勘丈測(cè)估，核對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)和有關(guān)資料，調(diào)查標(biāo)的物所處環(huán)境狀況，并做好詳細(xì)記錄。（4）綜合作業(yè)。承辦人員應(yīng)綜合各種因素進(jìn)行全面分析，提出估價(jià)結(jié)果。書面估價(jià)結(jié)果應(yīng)包括以下內(nèi)容：①估價(jià)的原因，標(biāo)的物名稱、面積、結(jié)構(gòu)、地理位置、環(huán)境條件、使用情況，所處區(qū)域城市規(guī)劃及發(fā)展前景，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情；②標(biāo)的物及其附著物質(zhì)量等級(jí)評(píng)定；③估價(jià)的原則、方法、分析過程和估價(jià)結(jié)果；④必要的附件。包括估價(jià)過程中作為估價(jià)依據(jù)的有關(guān)圖紙、照片、背景材料、原始資料及實(shí)際勘測(cè)數(shù)據(jù)等；⑤其他需要說明的問題。估價(jià)結(jié)果書應(yīng)由承辦人員簽名。

鏈接　《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第3條；《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估管理暫行辦法》第3-10條；《國家土地管理局關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問題的批復(fù)》四

第三十五條　【房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)】國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

注釋　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在依法向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門申請(qǐng)變更土地登記時(shí)，如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。

鏈接　《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第14條；《國家土地管理局關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問題的批復(fù)》五

第三十六條　【房地產(chǎn)權(quán)屬登記】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三十七條　【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的定義】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

注釋　[其他合法方式]

其他合法方式，主要包括下列行為：（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

鏈接　《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條

第三十八條　【房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形】下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

案例　宋某某與某縣農(nóng)信社財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案（河南省平頂山市中級(jí)人民法院民事判決書〔2009〕平民終二字第244號(hào)）

案件適用要點(diǎn)：《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的……”信用社在未依法取得房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)證書的情況下，即將上述抵債的土地使用權(quán)及房產(chǎn)以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓給被告，顯然違反了上述法律的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第52條第1款第5項(xiàng)之規(guī)定，確認(rèn)該信用社與宋某某所簽訂的《抵債財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓部分無效。

第三十九條　【以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓】以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

注釋　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

鏈接　《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第10條

案例　未交清土地出讓金限制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案（[2008]石民商終字第5號(hào)）

案件適用要點(diǎn)：當(dāng)事人簽訂的合同違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無效。乙公司未交清土地出讓金，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合的條件是：按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。因此，甲公司與乙公司簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同。因此，甲公司應(yīng)當(dāng)返還實(shí)際占用乙公司的土地。

第四十條　【以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓】以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

注釋　根據(jù)第1款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)，由該部門審查并報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。這是因?yàn)椋祟惙康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓審批，實(shí)質(zhì)是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批，房屋能否轉(zhuǎn)讓取決于該房屋所占用的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓能否得到批準(zhǔn)。只有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓先行獲得批準(zhǔn)后，權(quán)利人才能按照其他有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理：（1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《城市房地產(chǎn)管理法》第24條規(guī)定的項(xiàng)目的；（2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；（3）按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；（4）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；（5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；（6）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；（7）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前述規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。依照前述規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

土地收益與出讓金都是國有土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)，屬地租性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照出讓金的管理辦法進(jìn)行管理，其土地收益全部上繳財(cái)政，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地管理部門具體實(shí)施出讓方案，負(fù)責(zé)代收出讓金，同時(shí)負(fù)責(zé)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的審查報(bào)批。因此，上述“土地收益”也應(yīng)由土地管理部門負(fù)責(zé)征收管理。

鏈接　《國家土地管理局關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問題的批復(fù)》六、七；《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第12、13條

第四十一條　【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

注釋　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：（1）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)；（3）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；（4）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；（5）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；（6）成交價(jià)格及支付方式；（7）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；（8）違約責(zé)任；（9）雙方約定的其他事項(xiàng)。

鏈接　《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第8條

第四十二條　【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第四十三條　【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后土地使用權(quán)的使用年限】以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第四十四條　【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后土地使用權(quán)用途的變更】以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十五條　【商品房預(yù)售的條件】商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十六條　【商品房預(yù)售后的再行轉(zhuǎn)讓】商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押

第四十七條　【房地產(chǎn)抵押的定義】房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

第四十八條　【房地產(chǎn)抵押物的范圍】依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

注釋　土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：（1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

鏈接　《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第4、8條；《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條

第四十九條　【抵押辦理憑證】房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

第五十條　【房地產(chǎn)抵押合同】房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

注釋　房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：（1）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所；（2）主債權(quán)的種類、數(shù)額；（3）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；（4）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；（5）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；（6）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（7）抵押權(quán)滅失的條件；（8）違約責(zé)任；（9）爭(zhēng)議解決方式；（10）抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；（11）雙方約定的其他事項(xiàng)。抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

鏈接　《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第25、26條；《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第34條

案例　房屋抵押未簽訂書面合同被確認(rèn)有效案（江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書〔2007〕贛中民二終字第142號(hào)）

案件適用要點(diǎn)：被上訴人黃某提供其身份證及房產(chǎn)證給原審第三人辦理抵押貸款手續(xù)是明知的，也是自愿的。雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第50條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同”，但是上述規(guī)定屬于倡導(dǎo)性規(guī)定，而不屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)定。由于本案的抵押物系房屋，屬于《擔(dān)保法》第42條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)該法第41條之規(guī)定：當(dāng)事人以第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記。本案中，雖未簽訂書面抵押合同，但由于其提供房產(chǎn)抵押擔(dān)保的意思明確，并且抵押房產(chǎn)還依法辦理了抵押登記，抵押行為并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而且還符合法律關(guān)于房屋抵押登記生效的法律要件，因此，本案的抵押擔(dān)保應(yīng)認(rèn)定為合法有效。

第五十一條　【以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定的房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)】設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第五十二條　【房地產(chǎn)抵押后土地上的新增房屋問題】房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

第四節(jié)　房屋租賃

第五十三條　【房屋租賃的定義】房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

注釋　公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

鏈接　《合同法》第230、234條；《商品房屋租賃管理辦法》

第五十四條　【房屋租賃合同的簽訂】房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

注釋　[租賃合同內(nèi)容]

房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：（1）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；（3）租金和押金數(shù)額、支付方式；（4）租賃用途和房屋使用要求；（5）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；（6）租賃期限；（7）房屋維修責(zé)任；（8）物業(yè)服務(wù)：水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；（9）爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任；（10）其他約定。

[租賃合同終止、續(xù)租、繼續(xù)履行]

房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

[優(yōu)先購買權(quán)]

房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

[租賃登記備案]

房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自行前往或委托他人到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（1）房屋租賃合同；（2）房屋租賃當(dāng)事人身份證明；（3）房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；（4）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。房屋租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料。

鏈接　《合同法》第212-236條；《商品房屋租賃管理辦法》第7-20條

第五十五條　【住宅用房和非住宅用房的租賃】住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第五十六條　【以劃撥方式取得的國有土地上的房屋出租的特別規(guī)定】以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

注釋　本條規(guī)定的房屋出租，是否向國家繳納“土地收益”（其性質(zhì)與出讓金相同），取決于該出租房屋所占用的土地使用權(quán)性質(zhì)，即是劃撥土地使用權(quán)還是出讓土地使用權(quán)，而確認(rèn)其性質(zhì)的只能是土地管理部門。因此，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋租賃的“土地收益”，也應(yīng)按照出讓金的管理辦法，由土地管理部門負(fù)責(zé)征收管理。

鏈接　《國家土地管理局關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問題的批復(fù)》七

第五節(jié)　中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

第五十七條　【房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)】房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。

鏈接　《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》；《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》

第五十八條　【房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立】房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（三）有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

鏈接　《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第7-8條

第五十九條　【房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認(rèn)證】國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。

第五章　房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第六十條　【房地產(chǎn)登記發(fā)證制度】國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

第六十一條　【房地產(chǎn)權(quán)屬登記】以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

注釋　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

因合法建造房屋申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）建設(shè)用地使用權(quán)證明；（4）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；（5）房屋已竣工的證明；（6）房屋測(cè)繪報(bào)告；（7）其他必要材料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：（1）買賣；（2）互換；（3）贈(zèng)與；（4）繼承、受遺贈(zèng)；（5）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（6）以房屋出資入股；（7）法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（8）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（4）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（5）其他必要材料。前述第（4）項(xiàng)材料，可以是買賣合同、互換合同、贈(zèng)與合同、受遺贈(zèng)證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。

鏈接　《物權(quán)法》第9-22、139條；《土地管理法》第11-13條；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第21條；《房屋登記辦法》第30-41條

第六十二條　【房地產(chǎn)抵押登記】房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

注釋　辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，可以分別向土地管理部門和房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理抵押登記。房地產(chǎn)抵押價(jià)值中，土地的抵押價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房產(chǎn)的抵押價(jià)值，抵押權(quán)人主要是著眼于土地價(jià)值才設(shè)定抵押，而且土地使用權(quán)抵押的合法性決定了整個(gè)房地產(chǎn)抵押的合法性。因此，如果一個(gè)部門負(fù)責(zé)抵押登記，這個(gè)部門應(yīng)為土地管理部門。

鏈接　《國家土地管理局關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問題的批復(fù)》十一

第六十三條　【房地產(chǎn)權(quán)屬證書】經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

第六章　法律責(zé)任

第六十四條　【擅自出讓或擅自批準(zhǔn)出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的法律責(zé)任】違反本法第十一條、第十二條的規(guī)定，擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。

第六十五條　【擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)的法律責(zé)任】違反本法第三十條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條　【非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律責(zé)任】違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條　【非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的法律責(zé)任】違反本法第四十條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十八條　【非法預(yù)售商品房的法律責(zé)任】違反本法第四十五條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條　【擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的法律責(zé)任】違反本法第五十八條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。

第七十條　【向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法收費(fèi)的法律責(zé)任】沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的，上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴(yán)重的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。

第七十一條　【管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、索賄、受賄的法律責(zé)任】房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

第七章　附　則

第七十二條　【參照本法適用的情形】在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行。

第七十三條　【施行時(shí)間】本法自1995年1月1日起施行。