二、五個外因條件：經(jīng)營大環(huán)境與發(fā)展運勢

決定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r的五個外因條件，包含地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的契合度、產(chǎn)業(yè)對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的支撐度、區(qū)域化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的集約度、社會與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融合度、政府對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)知度，如圖6-3所示。內(nèi)因往往可以通過自身努力去調(diào)整改變，外因是客觀外界環(huán)境，不受個體所控制。但每一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商及相關(guān)單位都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境的參與者和構(gòu)成者，共同作用于大環(huán)境、泛生態(tài)，同時也被環(huán)境和生態(tài)影響帶動，甚至因而具有了特別的機(jī)會與時運。

1.地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的契合度

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)的一個重要分支和組成部分，在經(jīng)營模式、操盤方略、贏利回報等諸多方面與傳統(tǒng)地產(chǎn)存在著差異。宏觀來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在復(fù)合型經(jīng)營上較前些年有了長足進(jìn)步，但過多依賴地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的現(xiàn)實并未完全改觀。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既發(fā)軔于地產(chǎn)，又要跳出地產(chǎn)，不斷碰撞、不斷蛻變。無論怎樣，傳統(tǒng)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)契合得越好，行業(yè)發(fā)展得越順暢、越迅猛。

2.產(chǎn)業(yè)對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的支撐度

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)為核、地產(chǎn)為殼。這是筆者多年前即強(qiáng)調(diào)的觀點（在前一部書《產(chǎn)業(yè)園區(qū)/產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、招商、運營實戰(zhàn)》中筆者有過專門介紹），也是業(yè)界的共識。脫離產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將無以為繼。近些年來，產(chǎn)業(yè)經(jīng)營在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總體業(yè)務(wù)構(gòu)成中的比重越來越大，人們普遍感知圈地蓋房的事情相對簡單，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)運營更是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的工作核心和工作難點。近年來，產(chǎn)業(yè)精英與地產(chǎn)大牌的“聯(lián)姻”合作日益普遍和頻繁，可以說，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)綁定得越密切、融合得越無痕，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展促進(jìn)越是有利。

3.區(qū)域化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的集約度

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拓展拿地的區(qū)域城市，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、科技創(chuàng)新活躍、民營經(jīng)濟(jì)火熱，那么對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的經(jīng)營發(fā)展是個利好。如若區(qū)域的土地財政和房地產(chǎn)經(jīng)營已不再是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要依托，區(qū)域在向集約式發(fā)展轉(zhuǎn)型過渡，那將是更加美好的事情。這樣的城市區(qū)域，其社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，基本上是國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)城市區(qū)域，肯定會被許多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商瞄上，跟進(jìn)者往往趨之若鶩，此地的行業(yè)競爭難免加劇。

4.社會與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融合度

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)推崇產(chǎn)城融合，筆者在園區(qū)、新城建設(shè)中也特別強(qiáng)調(diào)和遵循產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、物業(yè)的三位一體。產(chǎn)業(yè)園區(qū)實質(zhì)上是一個宜產(chǎn)、宜創(chuàng)、宜商、宜居、宜游的產(chǎn)城社區(qū)、產(chǎn)商綜合體。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目需要與社會各行各業(yè)形成共享互動，各類社會資源、社會政策越貼近園區(qū)，社會文化配套越豐富完善，園區(qū)越容易向好、取得成功。

5.政府對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)知度

政府官員倘若對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)有比較全面、深入的了解，甚至深諳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營之道，這對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來講，肯定是把雙刃劍。一方面，官員對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的審視評鑒勢必嚴(yán)苛，忽悠型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商很難入這類政府官員的法眼；另一方面，專業(yè)度頗高的官員反而會對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的經(jīng)營難度更加理解，其支持和幫扶更加準(zhǔn)確到位，雙方在園區(qū)招商運營上容易形成良好的互動協(xié)同關(guān)系，彼此共贏發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展軌跡與經(jīng)營前途取決于“5+5”內(nèi)外因條件的綜合狀況。回到本文的問題，那些濫竽充數(shù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，究竟還能吹竽多久呢？拋開宏觀社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展及政策因素等，筆者認(rèn)為濫竽者存在的時限主要取決于如下情況條件。

●濫竽者可吹到地產(chǎn)大牌把自己的商業(yè)模式夯實之前。因為一旦模式趨于成熟且有一些亮眼的園區(qū)/新城樣板項目，這些地產(chǎn)大牌就可以到各地拓展建設(shè)園區(qū)/新城了，這時的產(chǎn)業(yè)勾地不只是勾地，勾地連帶著有效的產(chǎn)業(yè)植入和復(fù)合經(jīng)營，如此情境下，濫竽者充數(shù)的機(jī)會就會微乎其微了。

●濫竽者可吹到產(chǎn)業(yè)大牌把產(chǎn)業(yè)園區(qū)真正作為戰(zhàn)略投資方向之前。因為產(chǎn)業(yè)大牌一旦將園區(qū)納入核心或準(zhǔn)核心業(yè)務(wù)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不再只是附屬品或多元化的一個增長點，依托雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)揮“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的資源整合優(yōu)勢，或許對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同行造成碾壓式的壓制，而濫竽者首當(dāng)其沖將成為被碾壓的對象。

●濫竽者可吹到優(yōu)秀的中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和園區(qū)運營商達(dá)成規(guī)模化的擴(kuò)展?fàn)I建之前。因為目前多數(shù)地方性的中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、園區(qū)運營商還是在本地區(qū)建設(shè)經(jīng)營有限的園區(qū)項目，但其中的佼佼者在逐漸擴(kuò)展地域、增建項目，有模式、有經(jīng)驗、有人才、有成功案例，讓這些市場磨煉出來的園區(qū)強(qiáng)者更受各地歡迎和推崇，如此這般，濫竽者的生存機(jī)會愈加渺茫。

●濫竽者可吹到非發(fā)達(dá)區(qū)域政府官員的眼力和耐力練成之前。因為發(fā)達(dá)城市的官員一般見多識廣，不會輕易被濫竽者所蒙蔽，某些非發(fā)達(dá)城市往往是濫竽者侵入的主要區(qū)域。而非發(fā)達(dá)城市的官員歷經(jīng)磨難，一旦練就了火眼金睛且不再急功近利、不再追求表面政績，濫竽者自然失去了土壤、現(xiàn)出了原形。

面對撲面而來的行業(yè)裂變與行業(yè)洗牌，如果你還是一個庸庸碌碌的充數(shù)者，虛張聲勢地吹著自己的竽，一個聲音將在你的耳邊悄然響起：收拾收拾，洗洗睡吧！