第六章　那些充數的產業地產商，濫竽還能吹多久

每個行業都存在一批游走邊緣地帶的非入流企業，它們或找不到鑒往知來的戰略經營方向，或拿不出像模像樣的產品與服務，或攏不住精明強干的經營管理團隊……產業園區、產業地產領域同樣存在著這類邊緣游走者，它們當中有的設想把以往積存的土地“換個馬甲”就可堂而皇之地轉型產業地產了；有的寄托自身在實業上的品牌積淀來一個華麗轉身、圈地蓋樓兼做園區地產了；有的把自己閑置的廠房/樓宇包裝打扮一番就粉墨登場變為創業孵化園了；有的把自己的區域打上一個產業標簽就搖身一變換作特色小鎮了……

近幾年來，產業地產一路火爆，行業中老兵新軍人頭攢動、良莠不齊。濫竽充數的典故我們少時都知悉，300個人一起吹竽，只要做好身形、對好口型，不管吹出何等音色，暫可招搖過市、混世一隅。不承想，行業藍海逐漸變紅，行業洗牌悄然將至，產業地產各路諸侯將面臨一場慘烈的戰場洗禮。

筆者曾經在北京的行業論壇上講過當下產業地產、產業園區行業正從調整期向裂變期過渡。經過熯天熾地的裂變期之后，行業座次基本排定，實力強弱分明，各自“山頭”與勢力范圍相對穩固；行業中弱小的單位或消亡或轉型或被并購；在相當長時期內，市場跟隨者、補缺者想再次出頭冒尖的機會銳減；新的領軍者、攪局者不是不可能涌現，而是其攪局和再上位的機會成本顯然走高、難度陡然加大。

時事在變，置身產業地產的江湖，不得不拿出一等一的真才實學，真刀真槍地干上一番，產業地產行業中那些“起大早趕晚集”一直沒摸出門道的、混跡多年始終沒做出像樣園區項目的、“掛羊頭賣狗肉”只圖讓地賣房而對產業運營不聞不問的……越來越似濫竽充數者。產業地產的競爭環境日益緊迫和艱難，發達城市的良好地塊少之又少了，優質產業資源已然是“一女多求”，政府政策扶植的口袋越扎越緊，這等形勢，好手尚需奮力一搏，濫竽充數者怎還吹得下去？

延展開來說，作為一個產業地產商，能夠走多遠？準確回答這樣的問題是有難度的，用簡單的文字也不可能描述清楚。但我們可以從產業地產商的內外部發展因素來品評其經營發展的潛力，預判其未來。筆者的思考聚焦于五個內因與五個外因的共同作用，將決定產業地產商的成長之路與進階發展前景。“5+5”的內外部因素，理想的狀況是內外兼修，相反的狀況則是內憂外患。