15.以即將拆遷的房屋做抵押，債權人不知權益受損仍借錢

案例背景

高生白手起家創建了一家互聯網公司，憑借著高生講義氣的性格，他結交了許多好友，在這些好友的幫助下，高生在互聯網行業越做越好，賺了不少錢。高生內心善良，懂得感恩，幫助過自己的朋友遇到困難時他總會傾囊相助。李超也是高生的好友之一，曾經在高生的公司需要錢的時候，借給高生數十萬元，之后高生全數返還，并給予了李超高額利息以示感謝。

李超經營一家服裝公司，但因為其生產銷售的服裝質量總是存在問題，逐漸被市場淘汰，經營數年都在虧損，無奈之下公司宣告破產，李超賠得一無所有。但李超心里不甘，還想著重新來過，迫于沒有資本，便向銀行申請了貸款，然而銀行審查時看到李超的許多信用卡都有長期不還款的記錄，并考慮到李超公司破產的情況，決定不予發放貸款。無奈之下，李超找到了高生，希望高生能夠借給自己100萬，好讓自己重新投入服裝行業。高生考慮了一下，答應了李超的請求。一是出于李超幾年前能夠借給自己錢，此時自己不能無情無義地拒絕；二是李超正處于人生的低谷，需要有人扶他一把；三是李超答應將自己的房子抵押給高生，雖然這套房子已經公告列入了拆遷范圍，但高生認為即使拆遷了也會有拆遷補償的，自己的權益肯定能夠得到保障。于是，高生就聽從了李超的建議，同意李超用房子做抵押借款100萬元。第二天兩人就簽訂了抵押協議，高生當場將100萬元轉賬到李超的賬戶。

兩年后，李超創辦的新公司再次倒閉，李超無力還款。此時經濟形勢普遍緊張，高生的公司也只能勉強支撐，家庭經濟面臨著一些困難。高生想到了用李超抵押給自己的房屋來挽救家庭和公司的困境。然而，李超此時已經一無所有，包括拆遷款也早已賠得一干二凈，這意味著高生借出的100萬元此時一分錢都拿不回來。然而，高生非常不解，自己借給李超100萬元時，明明用房屋做了抵押的，為什么自己沒能夠得到優先受償，這抵押究竟有沒有效力？拆遷補償款究竟應不應該有自己的份額呢？自己又該如何維權討要借款呢？

因為此事，高生的妻子總是埋怨高生，公司也舉步維艱，高生想死的心都有了，可自己又什么也不懂，只能怪自己當時草率借錢，結果陷入如此困境中，難以脫身。事業家庭同時亮起了紅燈，高生常常十分自責，有時靠喝酒來排解煩惱。此時此刻的高生在外人眼中已經從當初的陽光帥氣的大老板淪落為頹廢狼狽的老男人。那么，以面臨拆遷的房屋設定抵押，自己的權益就得不到保障嗎？

律師分析

本案是有關拆遷房屋抵押的效力問題。根據我國《城市房地產抵押管理辦法》第八條的規定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產不得設定抵押。因此，上述案例中李超向高生抵押的房產不符合法律規定，抵押權設定不成立，因此，高生也就無權以此來享受抵押債權優先受償的權利。

法律之所以如此規定，目的是為了保障債權人的合法權益。一旦房屋拆遷后原本設立的抵押權就形同虛設，抵押人可以不受控制地使用抵押物即房屋的拆遷款，從而使得債權人的利益得不到保障，因此我國法律不允許列入拆遷范圍內的房屋設立抵押。上述案例中的高生就是債權人，李超向高生借款100萬元，并以自己的房屋設定抵押，保證向高生償還100萬元，如果自己無法償還則以房屋拍賣后的價格對高生優先償還借款。房屋設定抵押后需要進行登記，抵押登記后，房屋就無法買賣，這就可以保障高生能夠確定地獲得賠償。但是，如果這間房屋是列入拆遷范圍的，房屋雖然沒有買賣，但拆遷后房屋已經不復存在，高生的抵押權就得不到保證。因此，李超將列入拆遷范圍的房屋抵押給高生并沒有意義，無法保證高生的借款得到償還。而高生并不清楚該法律規定，一方面接受了李超將拆遷房屋抵押給自己，另一方面沒有及時辦理抵押登記，這也是最終導致自己借出的款項得不到償還的原因。

此外，已經設立抵押的房屋被列入拆遷范圍內的，抵押人應當書面通知抵押權人，抵押雙方可以重新設立其他的抵押，或者依法清理債務，這屬于抵押權人的權利，否則可以向人民法院起訴。

溫馨提示

許多人認為即將拆遷的房屋最終都會得到相應的補償，設定抵押后完全可以對債務進行清償，然而大家不知道的是，已經列入拆遷范圍的房屋不能夠再設定抵押。就像上述案例中的高生，即使簽訂了抵押合同，拆遷的補償款還是在自己不知情的情況下就被李超取走使用，并沒有對自身權益起到保障作用。因此，對于抵押的法律規定一定要知曉，否則稍加不慎便損失巨大。

法律依據

《城市房地產抵押管理辦法》

第八條 下列房地產不得設定抵押：

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（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；

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