第二章　房屋租賃與抵押

14.租房期限30年，盲目界定年限又有何用

案例背景

程某夫妻二人共同居住的房子面臨拆遷，兩人商量后決定再買一套房子。一番周折之后終于買好房子，房子裝修好之后兩人就迫不及待地搬了進(jìn)去。之前居住的房子在跟拆遷辦商量賠償問題時(shí)，拆遷辦說拆遷補(bǔ)償可以選擇現(xiàn)金或者一套相等面積的房子。程某認(rèn)為目前房?jī)r(jià)漲得很快，房子能夠保值甚至增值，就選擇了一套面積相似位置較好的房屋作為拆遷補(bǔ)償。沒過多久，房子就拆掉了，而程某也很快就拿到了回遷房的鑰匙。但是，程某覺得自己目前還用不到這套房子，就想把房子租出去，于是就在網(wǎng)上掛出了房屋出租的信息。

盛某研究生畢業(yè)之后找到了一份很好的工作，收入高，福利待遇好，生活過得很是滋潤(rùn)。起初，盛某住在單位宿舍，與兩名同事同住一屋，但時(shí)間久了感覺宿舍生活不是特別方便，尤其是個(gè)人愛好和習(xí)慣不同，互相之間會(huì)產(chǎn)生影響。因此，盛某便有了搬出去自己住的念頭，買房或者租房就成為了必然的選擇。然而盛某個(gè)性極強(qiáng)，想法與眾不同，尤其在買房的問題上，不屑于做房奴，不想不斷地還債，同時(shí)也不想讓父母辛苦幫自己買房，于是內(nèi)心決定租房，最好是一生都租房居住。

盛某通過網(wǎng)上的信息找到了程某，表明想要租下程某的房子，并且說明要租30年，打算等到自己五六十歲就去養(yǎng)老院安度晚年，這段時(shí)間就租住程某的房屋。程某對(duì)于這個(gè)小伙子也很有好感，非常喜歡盛某的性格，心想自己的房子反正是空著，不如長(zhǎng)期租給小伙子盛某，每月都有租金收入，還省去了以后發(fā)信息找租客的麻煩。兩人一拍即合，由盛某擬了一份租房協(xié)議，各種事項(xiàng)都寫清，并約定了30年租賃期限，二人簽訂了30年的房屋租賃合同。然而，就在合同簽完之后沒有幾天，盛某與同事說起此事很是得意。同事聽了卻疑惑地說，租房合同最長(zhǎng)期限不是只有20年嗎？盛某很是驚訝，但卻無處求證。那么，盛某簽的這個(gè)租期為30年的租房合同是否有效呢？

律師分析

本案是關(guān)于租賃合同期限的問題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。因此，上述案例中盛某與程某簽訂的30年的房屋租賃合同有效期限只有20年，超出20年的部分無效。

合同法之所以做出20年限制的規(guī)定，是出于保護(hù)租賃雙方當(dāng)事人權(quán)利的意圖。租賃的法律意義在于轉(zhuǎn)讓租賃物的使用權(quán)，出租人獲取收益，承租人繳納租金。一方面，承租人租賃的出發(fā)點(diǎn)在于臨時(shí)使用租賃物，而非長(zhǎng)久占有，租期過長(zhǎng)不利于保護(hù)承租人及時(shí)退租的權(quán)利。另一方面，出租人出租的目的在于取得租金，而隨著時(shí)間變化，租賃物的市場(chǎng)租賃價(jià)格會(huì)有變化，尤其是房屋租賃價(jià)格日新月異。因此，法律有必要對(duì)租賃期限進(jìn)行限制，以保護(hù)當(dāng)事人權(quán)利。

雖然法律規(guī)定租賃合同的期限不能超過20年，但這并不意味著我們不能長(zhǎng)期出租或者承租租賃物。意思自治是我國(guó)民法的原則，當(dāng)事人對(duì)于自己的民事權(quán)利有權(quán)自行支配，實(shí)際上租賃物品可以超過20年，但必須在20年期限屆滿時(shí)重新簽訂一份租賃合同。租賃合同20年的期限是對(duì)當(dāng)事人權(quán)利的保障，而并非限制。如果雙方當(dāng)事人都愿意繼續(xù)租賃，可以繼續(xù)簽訂合同進(jìn)行租賃。案例中的盛某想要長(zhǎng)期租用程某的房屋并非不合法，只是簽訂30年期限的租賃合同部分無效，盛某可以在20年期滿后與程某再次簽訂10年的租賃合同，以達(dá)到租房30年的目的。

溫馨提示

房屋租賃合同期限具有20年的限制，是為了保證租賃雙方的利益。現(xiàn)實(shí)中，人們往往對(duì)于法律并不熟悉，簽訂書面合同也并不是經(jīng)常發(fā)生的事情，因此對(duì)于合同法的規(guī)定不太了解，簽訂合同時(shí)對(duì)于租賃期限限制和書面格式等會(huì)產(chǎn)生一些問題，這就要求我們對(duì)法律知識(shí)進(jìn)行學(xué)習(xí)，以規(guī)范合同的訂立行為，保障自身的合法利益。

法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)合同法》

第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。