第五章 房地產(chǎn)管理

第一節(jié) 住房制度改革

1990年以前，扶風(fēng)縣共有新建、改建公房1.875萬平方米（不含企事業(yè)單位自建之房）。1991年之后，為解決城鎮(zhèn)居民住房困難問題，陸續(xù)建設(shè)一批住宅公房。

1992年，縣委、縣政府啟動住房制度改革工作，對全縣居民住宅、缺房情況、干部職工的工資狀況進行全面調(diào)查摸底。縣住房改革委員會制訂《扶風(fēng)縣城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案》和10部配套措施。1994年，全縣開展城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記工作，完成房產(chǎn)權(quán)發(fā)證91家，涉及面積17萬平方米。

1995年，扶風(fēng)縣全面推行住房制度改革。首先，排列出符合出售條件的住宅樓91幢，涉及71個產(chǎn)權(quán)單位、1848戶居民，界定行政、事業(yè)、企業(yè)單位住房數(shù)量，為全縣出售公有住房順利進展奠定基礎(chǔ)；5月31日在全縣開始出售公房，年末，已批準(zhǔn)出售63家自管公房81幢，共計1469戶，占公房總戶數(shù)的69%，回收資金870萬元（其中集資款500萬元）。此舉也解決扶風(fēng)縣開發(fā)建房的部分資金問題。

1996年，全年出售1995年12月31日前竣工驗收及交付使用的31個產(chǎn)權(quán)單位成套29幢住宅樓、計612戶，出售建筑面積4153.9萬平方米，回收售房款28萬元；逐步推行住房公積金制度。在省、市駐縣單位中首先實行住房公積金制度，年末收取公積金20.5萬元；全面實施住房租金改革和住房租賃保證金制度。全縣應(yīng)實施的產(chǎn)權(quán)單位9個，計249戶，年末已實施3個產(chǎn)權(quán)單位197戶；全縣開展清理違規(guī)住房工作，對全縣442名副科級以上領(lǐng)導(dǎo)干部住房自查申報表進行審核，經(jīng)核查，副科級以上干部違反規(guī)定多占住房12人。

1999年，扶風(fēng)縣住房制度改革委員會出臺《集資建房管理實施細則》《加快住房建設(shè)的實施細則》《經(jīng)濟適用住房管理實施細則》等文件，推動全縣房改工作的深入發(fā)展。全年有5個單位建立公積金，職工人數(shù)達400名，歸集公積金31萬元。根據(jù)職工購房承受能力較差的現(xiàn)實狀況，經(jīng)縣委、縣政府批準(zhǔn)，制定優(yōu)惠政策，出售1998年份交付使用的公有住房1.5萬平方米，解決173戶干部職工的住房困難。全縣嚴(yán)格執(zhí)行集資建房政策規(guī)定，全年審批集資建房單位11家、289戶、面積1.5萬平方米，同時制定全產(chǎn)權(quán)過渡實施細則，建立新的住房供應(yīng)體系。2001年，全縣已購部分產(chǎn)權(quán)房的單位115個，面積總計為12.31萬平方米；年末過渡全產(chǎn)權(quán)的單位60個，面積7萬平方米，占應(yīng)過渡面積的57%。

2002～2004年，扶風(fēng)縣繼續(xù)抓好已購部分產(chǎn)權(quán)住房向全產(chǎn)權(quán)過渡工作，并發(fā)放產(chǎn)權(quán)證；為配合縣城新區(qū)開發(fā)建設(shè)，進一步改善、提高居民住房條件，縣人民政府制定《關(guān)于鼓勵干部職工在縣城新區(qū)集資建房和加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)的實施意見》和《關(guān)于鼓勵干部職工在縣城新區(qū)購買住房的有關(guān)規(guī)定》，促進縣城新區(qū)住宅建設(shè)的蓬勃發(fā)展。僅2002年就有4個單位在縣城新區(qū)建設(shè)住宅樓，總投資2000多萬元，建筑面積達3萬多平方米。

2009年，全縣穩(wěn)步推進商品住房建設(shè)項目，計劃總投資8600萬元，建成商品住房面積10萬平方米。

2010年，全縣249個行政、企事業(yè)單位實施住房公積金制度，惠及干部職工9519人，繳存覆蓋率達到95%。累計歸集住房公積金8534.4萬元，歸集余額為6300.7萬元。

第二節(jié) 居民住宅

1985年，扶風(fēng)縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積為7.8平方米，之后，由于農(nóng)轉(zhuǎn)非戶口增加，原來居住農(nóng)村的人口大量遷入城鎮(zhèn)，住房矛盾日益突出，縣政府和縣城建部門雖新建一些家屬樓，且有10多個縣級部門和企業(yè)也自建部分住宅，但并未根本改變?nèi)h城鎮(zhèn)居民住房緊張的狀況。20世紀(jì)80年代末期，國家逐步推行住房制度改革，一些單位開始集資建房。為此，縣政府和縣建設(shè)局相繼出臺《扶風(fēng)縣集資建房管理辦法》《扶風(fēng)縣集資建房管理實施細則》等一系列文件，實行新建住宅不再統(tǒng)一分配的辦法，逐步推行“誰住房，誰投資”，推進商品房建設(shè)。在此政策的推動下，調(diào)動干部職工集資建房的積極性，縣級各部門、各單位、各企業(yè)相繼建成一批職工集資住宅樓，緩解城鎮(zhèn)住房矛盾，改善居民、職工的住房條件。至1991年初，全縣有城鎮(zhèn)居民住宅6.34萬平方米，其中縣公益事業(yè)所主管7300平方米，單位自管3.52萬平方米，私家房2.09萬平方米。人均住房面積12.6平方米。

90年代后，扶風(fēng)縣關(guān)注城鎮(zhèn)居民住房建設(shè)問題，縣城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)保局不斷加大城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)的投資。1991～1992年，縣建設(shè)環(huán)保局采取城建資金擠一點，單位籌一點，施工單位墊一點的辦法，完成縣城西大院2號住宅樓建設(shè)工程，解決30戶職工住房問題。1994年，集資120萬元，完成西大院3號住宅樓建設(shè)工程，建筑面積3000平方米，解決40戶居民住房問題。1996～1998年，縣建設(shè)局加快房地產(chǎn)開發(fā)，重點發(fā)展住宅建設(shè)，建成縣城東關(guān)3幢54套商品住宅樓；建成西關(guān)住宅小區(qū)兩個單元住宅樓和5號、6號住宅樓；建成河濱西路綜合大樓92套住宅；建成小南街住宅樓和美陽路2號樓；建成24戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)干部住宅樓。

1999年，縣城新區(qū)建設(shè)工程啟動之后，一批住宅小區(qū)在2010年前建成，還有部分住宅小區(qū)正在建設(shè)之中。這些住宅小區(qū)按照縣城新區(qū)的總體規(guī)劃，布局合理，設(shè)計規(guī)范，設(shè)施較為齊全，環(huán)境優(yōu)美，交通和各項服務(wù)條件較好。其建筑總面積達到113.9萬平方米。

2010年末，縣城鎮(zhèn)居民平均保障房面積為15.8平方米。

扶風(fēng)縣2010年縣城新區(qū)住宅小區(qū)一覽表

第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)

1996年以前，房地產(chǎn)業(yè)除扶風(fēng)縣房地產(chǎn)開發(fā)公司在法門鎮(zhèn)建設(shè)有部分商住樓外，在縣城及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)還是處于空白境況，沒有房地產(chǎn)開發(fā)項目。1997年之后，以扶風(fēng)縣房管所和縣房地產(chǎn)開發(fā)公司為主導(dǎo)，在全縣實施房地產(chǎn)開發(fā)工程。主要開發(fā)項目有縣城老區(qū)西大院、縣城老區(qū)東關(guān)住宅小區(qū)、縣城老區(qū)河濱路改造項目、法門鎮(zhèn)第二中學(xué)商住樓、法門鎮(zhèn)法黃路商住樓、博苑花園等。在這一階段，扶風(fēng)縣的房地產(chǎn)開發(fā)項目多以二層商住樓或多層住宅樓為主，土地利用程度較低，開發(fā)強度不足，開發(fā)技術(shù)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，項目策劃包裝方面尚為粗糙。

1999年末，扶風(fēng)縣大力推進縣城新區(qū)建設(shè)，這為全縣的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造新的機遇。2001年，扶風(fēng)縣金馬房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司注冊成立，作為扶風(fēng)縣第一家外地私人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其建設(shè)項目金馬花園也成為全縣最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目。外地企業(yè)的進入為扶風(fēng)縣房地產(chǎn)業(yè)帶來新的開發(fā)經(jīng)營理念，也成為扶風(fēng)縣房地產(chǎn)業(yè)邁向?qū)I(yè)化的重要標(biāo)志。這一階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目多以多層住宅樓和沿街商鋪建設(shè)為主，土地利用程度和開發(fā)強度相對提高，開發(fā)技術(shù)人員的業(yè)務(wù)水平有較大提升，項目策劃包裝較前大為精細。

2006年，縣委、縣政府為進一步推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，調(diào)整相關(guān)優(yōu)惠政策，使得全縣房地產(chǎn)業(yè)進入一個新的蓬勃發(fā)展的階段。2006年以來在縣城新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目先后有：寶雞華廈房地產(chǎn)開發(fā)公司的百合花園，寶雞凱盛房地產(chǎn)開發(fā)公司的西大街商貿(mào)小區(qū)，扶風(fēng)縣房地產(chǎn)開發(fā)公司的福興苑、五新苑、幸福小區(qū)、信合花園、西三路商住樓、佳和苑住宅小區(qū)（保障房），陜西迅達實業(yè)的迅達新家，寶雞同輝房地產(chǎn)開發(fā)公司的盛世名門，陜西嘉里房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的羅馬花園，陜西華陽置業(yè)的蓮花廣場，寶雞祥云房地產(chǎn)開發(fā)公司的祥云華府、祥云馨佳，陜西天寶居地實業(yè)有限公司的天寶居地（限價商品房，位于新老區(qū)結(jié)合部），寶雞市鼎元置業(yè)有限公司的三和富都花園等。這一階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目主要為多層住宅樓、高層住宅樓和沿街商鋪建設(shè)，土地利用程度和開發(fā)強度大大提高，開發(fā)技術(shù)人員更加專業(yè)化，項目策劃包裝已可與國內(nèi)一二線城市相媲美。同時，一大批保障性住房項目在縣城新區(qū)、老區(qū)及周邊地區(qū)建成，形成良好的房地產(chǎn)業(yè)市場配給結(jié)構(gòu)。

第四節(jié) 保障性住房建設(shè)

一、政策與管理

1992年，扶風(fēng)縣成立住房制度改革委員會，由縣委、縣政府領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任住改委領(lǐng)導(dǎo)，縣級有關(guān)部門及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)為住改委組成人員。委員會組建辦公室，隸屬縣建設(shè)局，負責(zé)住房改革及管理工作。2006年，扶風(fēng)縣首次制訂保障性住房建設(shè)的規(guī)劃及實施、管理辦法。

2007年10月30日，縣政府出臺《扶風(fēng)縣城市低收入家庭廉租住房保障實施意見》《扶風(fēng)縣城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理實施辦法》。明確提出全縣在“十一五”末實現(xiàn)“應(yīng)保盡保”的目標(biāo)任務(wù)。具體計劃為：2007年全縣新增保障房94戶，其中新增實物配租48戶，新增租金補貼46戶，保障率達到35%; 2008年新增保障戶54戶，其中新增實物配租16戶，新增租金補貼38戶，保障率達到55%; 2009年新增保障68戶，其中新增實物配租20戶，新增租金補貼48戶，保障率達到80%; 2010年新增保障54戶，其中新增實物配租16戶，新增租金補貼38戶。形成“目標(biāo)明確，資金保障，房源穩(wěn)定，動態(tài)管理”的廉租住房管理機制，使住房保障工作步入日常化、規(guī)范化管理軌道。

縣建設(shè)局于2007年11月也出臺《扶風(fēng)縣城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房保障實施細則》《扶風(fēng)縣城鎮(zhèn)最低收入家庭租金補貼實施細則》《扶風(fēng)縣城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租（價）住房實物配售實施細則》。

二、廉租房建設(shè)

2008年，扶風(fēng)縣首期啟動實施廉租住房項目，總投資918萬元，建筑總面積9000平方米，180套，分別在縣城新區(qū)南二路福興苑小區(qū)和西二路百合花園小區(qū)配套建設(shè)。2010年竣工交付使用。

2010年，再次建設(shè)廉租房9000平方米，180套，總投資918萬元。分別在兩地建設(shè)：一、縣城新區(qū)環(huán)城東路廉租住房項目，占地11.16畝，總投資720萬元，建設(shè)面積6000平方米，120套，竣工交付使用；二、縣城老區(qū)八一路廉租住房項目，占地2.44畝，總投資360萬元，將原政府機關(guān)大院內(nèi)北樓拆除后，在原址上建設(shè)3000平方米60套廉租住房，竣工交付使用。

三、住房保障

2008～2010年，扶風(fēng)縣開展廉租房保障調(diào)查，廉租房住房保障對象為城鎮(zhèn)低收入家庭，主要是城鎮(zhèn)低保戶。

2008年，全縣城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭70戶，153人。

2009年，全縣城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭264戶，579人。

2010年，全縣城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭568戶，1247人。

扶風(fēng)縣按照“個人如實申報，社區(qū)入戶調(diào)查，各鎮(zhèn)、民政局、住建局審核把關(guān)，三榜定案，兩級公示，舉報必查”的原則，完善申請、審核、公示、輪候、復(fù)核等制度，實行群眾舉報、政府監(jiān)督等措施，嚴(yán)格把關(guān)，科學(xué)確定保障對象。堅持陽光操作，除優(yōu)先保障老弱病殘外，對符合保障條件的申請人和房源分別進行電腦搖號排序，一次性分房到人，真正使低收入住房困難家庭享受到住房保障政策的溫暖，做到公開、公平、公正。

第五節(jié) 房產(chǎn)登記及交易

1991～1999年，扶風(fēng)縣房管所共登記發(fā)證1017戶，換證323戶，登記面積42.2382萬平方米。建筑面積12.3669萬平方米，房屋交易108戶，轉(zhuǎn)移登記7戶，評估190戶。

2000～2004年，全縣房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍共發(fā)證3500戶，面積32.5151萬平方米；房產(chǎn)交易901戶，面積8.2197萬平方米；房產(chǎn)評估292戶，房產(chǎn)抵押辦證51戶；拆遷評估313戶；轉(zhuǎn)移登記56戶，面積4.4637萬平方米。

2005～2010年，全縣房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍共登記發(fā)證4538戶，面積94.213萬平方米；房產(chǎn)交易173戶，面積4.16萬平方米；房產(chǎn)評估82戶，評估金額4056.73萬元；抵押登記16件，價值2065.19萬元；商品房預(yù)售備案登記83戶，面積9960平方米。房屋轉(zhuǎn)移登記1526件；抵押登記232件；頒發(fā)房屋所有權(quán)證955件。